Vu la procédure suivante :

Par un arrêt n° 23NT02214 du 11 février 2025, la cour administrative d’appel de Nantes a, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur la requête présentée par M. et M^me D… ainsi que E… tendant à l’annulation du jugement n° 2101751 du 30 mai 2023, par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 21 octobre 2020 de la maire de Rennes (Ille-et-Vilaine) délivrant à la SARL LH un permis de construire pour la réalisation d’un hôtel aux numéros 3-5-7-9 du boulevard de la Liberté et aux numéros 5-7 de la rue Descartes, ainsi que la décision du 3 février 2021 de la maire de Rennes rejetant leur recours gracieux, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois imparti à la SARL LH et à la commune de Rennes, pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les vices affectant le bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article 2 du règlement applicable à toutes les zones et des dispositions graphiques du PLUi, s’agissant de sa hauteur ainsi que de l’article 4 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones s’agissant de la prise en compte des caractéristiques patrimoniales des bâtiments situés à proximité et du raccordement avec ces constructions.

Les 29 septembre et 16 octobre 2025, la commune de Rennes et la SARL LH ont communiqué à la cour un arrêté du 24 septembre 2025 portant permis de construire modificatif n° 1, de régularisation.

Par un mémoire enregistré le 13 novembre 2025, M. et M^me A… et B… D… et E…, représentés par M^e Collet, concluent aux mêmes fins que leurs précédentes écritures et demandent en outre à la cour d’annuler l’arrêté du 24 septembre 2025 de la maire de Rennes portant permis de construire modificatif n° 1.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire modificatif n° 1 ne régularise pas les vices retenus par la cour ; il n’a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l’article 4 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones s’agissant de la prise en compte des caractéristiques patrimoniales des bâtiments situés à proximité et du raccordement des constructions ;

- le permis de construire modificatif n° 1 est entaché de vices propres ; la demande de permis de construire modificatif n° 1 est insuffisante dès lors que l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale n’était pas jointe à la demande.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 décembre 2025, la commune de Rennes représentée par M^e Donias conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 décembre 2025, la SARL LH, représentée par M^e Ramaut, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Dubost,

- les conclusions de M^me Ody, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Leduc, substituant M^e Collet, représentant M. et D… et E…, celles de M^e Laville Colomb, substituant M^e Donias, représentant la commune de Rennes et celles de M^e Chenede, substituant M^e Ramaut, représentant la SARL LH.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 21 octobre 2020, la maire de Rennes (Ille-et-Vilaine) a délivré à la SARL LH un permis de construire un hôtel et un restaurant dans l’îlot urbain situé entre le boulevard de la Liberté et la rue Descartes, aux numéros 3-5-7-9 du boulevard de la Liberté et 5-7 de la rue Descartes. Un recours gracieux, présenté le 22 décembre 2020 par M. C…, M. et M^me D… et E…, a été rejeté par une décision du 3 février 2021. M. C…, M. et M^me D… et E… ont alors demandé au tribunal administratif de Rennes d’annuler ces décisions. Par un arrêt avant-dire droit du 11 février 2025, la cour administrative d’appel de Nantes a, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur la requête présentée par M. et M^me D… ainsi que E… tendant à l’annulation du jugement n° 2101751 du 30 mai 2023, par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 21 octobre 2020 de la maire de Rennes portant permis de construire, ainsi que de la décision du 3 février 2021 de la maire de Rennes rejetant leur recours gracieux, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois imparti à la SARL LH et à la commune de Rennes, pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les vices affectant le bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté, tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article 2 du règlement applicable à toutes les zones et des dispositions graphiques du PLUi, s’agissant de sa hauteur ainsi que de l’article 4 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones s’agissant de la prise en compte des caractéristiques patrimoniales des bâtiments situés à proximité et du raccordement avec ces constructions. Par un arrêté du 24 septembre 2025, la maire de Rennes a accordé à la SARL LH un permis de construire modificatif n° 1 de régularisation, dont M. et M^me D… et E… demandent également l’annulation.

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

D’une part, à compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

D’autre part, lorsqu’une autorisation d’urbanisme est entachée d’incompétence, qu’elle a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause, qu’elle assure le respect des règles de fond applicables à ce projet, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale. Dès lors que cette nouvelle autorisation assure la régularisation de l’autorisation initiale, les conclusions tendant à l’annulation de l’autorisation initialement délivrée doivent être rejetées.

Sur la régularisation du permis de construire par l’arrêté du 24 septembre 2025 :

En ce qui concerne le vice tiré de la méconnaissance de l’article 2 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) applicable à toutes les zones et du règlement graphique :

Le sursis à statuer décidé par l’arrêt du 11 février 2025 est motivé notamment par la méconnaissance des dispositions de l’article 2 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones, en ce que le bâtiment projeté, situé au 9 boulevard de la Liberté, méconnait la hauteur maximale définie par le règlement graphique des hauteurs, annexé au plan local d’urbanisme intercommunal.

Aux termes de l’article 2 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones : « (…) Pour les zones U et AU, la hauteur maximale des constructions est portée au règlement graphique (…) Lorsque la hauteur est fixée en nombre de niveaux, les niveaux s’expriment comme suit : (…) R = le rez-de-chaussée, X = les étages courants comprenant éventuellement des étages courants en sur-hauteur, S = le sommet composé selon les cas d’attique, combles ou étages partiels (…) ». Il résulte du règlement graphique des hauteurs, annexé au plan local d’urbanisme intercommunal que le projet est implanté dans une zone où la hauteur maximale est de R+ 5 + A/C/P.

Il ressort des pièces de la demande de permis de construire modificatif n° 1, que le bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté comporte un rez-de chaussée ainsi que cinq étages et satisfait ainsi aux dispositions citées au point précédent. Dans ces conditions, l’arrêté du 24 septembre 2025 a régularisé le vice mentionné au point 5 relevé par l’arrêt du 11 février 2025.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 4 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones :

Le sursis à statuer décidé par l’arrêt du 11 février 2025 est motivé notamment par la méconnaissance des dispositions de l’article 4 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones, s’agissant de la prise en compte, par le bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté, des caractéristiques patrimoniales des bâtiments situés à proximité et du raccordement avec ces constructions.

Aux termes de l’article 4 du règlement applicable à toutes les zones : « Qualités architecturales des constructions : (…) / Construction contigüe à un bâtiment identifié au patrimoine bâti d’intérêt local ou à un monument historique / Dans les zones U, les constructions contigües aux bâtiments identifiés au titre du patrimoine bâti d’intérêt local ou au titre des monuments historiques prennent en compte dans leur conception les caractéristiques patrimoniales des bâtiments patrimoniaux ». Aux termes de l’article 4.1 du règlement du PLUi : « Les constructions font l’objet d’une recherche notamment dans la composition des ouvertures, de l’organisation des entrées et du raccordement aux constructions limitrophes (…) Les vues entre la rue et les espaces libres des fonds de parcelle ou des cœurs d’ilots doivent être recherchées. (…) » et aux termes de l’article 4.3.1.1 du même règlement : « Afin de préserver les caractéristiques des espaces urbains existants, une attention particulière sera portée au sens des faîtages, au vocabulaire architectural des constructions déjà présentes dans la rue ou l’ilot. (…) ». Le lexique du PLUi définit le raccordement comme « une transition volumétrique entre des constructions de premier rang hors annexes qui assure une bonne intégration des nouvelles constructions et la mise en valeur des constructions existantes. Ce raccordement a pour objectif de raccorder des bâtiments de générations et d’architecture ou de volumétrie différentes et de permettre leurs coexistences »

Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune.

D’une part, l’environnement dans lequel est situé l’opération en litige présente un caractère hétérogène, les constructions y étant d’époque, de style, de forme et de gabarit différents. Toutefois, le terrain de l’opération projetée est situé aux abords de plusieurs monuments historiques et fait ainsi l’objet d’une protection au titre des abords. Il est en outre situé au sein d’un îlot comprenant sept immeubles présentant un intérêt patrimonial, classés par le plan local d’urbanisme intercommunal en tant que patrimoine bâti d’intérêt local 1, 2 ou 3 étoiles, correspondants respectivement aux édifices intéressants, témoins de l’histoire locale, aux édifices significatifs de qualité patrimoniale et aux édifices remarquables ou exceptionnels de grande qualité patrimoniale. Il ressort des pièces de la demande de permis de construire modificatif n°1, que le bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté, implanté entre deux bâtiments classés 1 et 2 étoiles au sein du PLUi, présente désormais une hauteur de R+ 5 équivalente au bâtiment patrimonial 2 étoiles qu’il jouxte. Par ailleurs, le bâtiment en cause présente désormais une façade droite en ce qui concerne les quatre premiers étages et un recul modéré de 2,30 mètres permettant l’aménagement d’une terrasse au dernier étage, au niveau de la rupture de pente de la toiture et des mansardes du bâtiment voisin. En outre, le rythme des ouvertures ainsi que les pierres et les enduits employés, qui seront de couleur beige et ocre, rappellent ceux des bâtiments voisins. Les seules circonstances qu’il présente une toiture plate ainsi que des baies vitrées au dernier étage, lesquelles ne sont pas prohibées par les dispositions du PLUi, ne permettent pas d’établir qu’il n’aurait pas été tenu compte dans la conception du bâtiment des caractéristiques patrimoniales des bâtiments patrimoniaux. Le projet contesté, s’agissant de ce bâtiment, a ainsi tenu compte dans les volumes, les teintes et les ouvertures des caractéristiques patrimoniales des bâtiments contigus et ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

D’autre part, il ressort de la demande de permis de construire modificatif n° 1 que les façades du bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté s’implantent dans l’alignement de celles des bâtiments voisins qu’il jouxte et sa hauteur est équivalente au bâtiment patrimonial 2 étoiles auquel il est accolé. Par ailleurs, s’il dispose d’une toiture plate celle-ci sera raccordée au bâtiment contigu au niveau du faitage de ce dernier. En outre, si le bâtiment présente un recul modéré de 2,30 mètres au dernier niveau, permettant l’aménagement d’une terrasse, celui-ci s’implante à hauteur des mansardes et de la rupture de pente de la toiture voisine. Il ressort ainsi des pièces du dossier que la construction en litige a fait l’objet d’une recherche de raccordement avec les bâtiments contigus.

Dans ces conditions, l’arrêté du 24 septembre 2025 a régularisé les vices tirés de la méconnaissance, s’agissant du bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté, des dispositions de l’article 4 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones, relevés par l’arrêt du 11 février 2025.

Sur les vices propres du permis de construire modificatif n° 1 :

Aux termes de l’article de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : (…) b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; (…) » et aux termes de l’article R. 431-16 du même code : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) j) L’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation, ou l’attestation de respect de la réglementation thermique, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-22 du même code ; (…) ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Il ressort des pièces du dossier que le formulaire attestant la prise en compte de la règlementation thermique était joint à la demande de permis de construire modificatif n°1, de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que les vices nés, s’agissant du bâtiment situé au 9 boulevard de la Liberté, de la méconnaissance des dispositions de l’article 2 du règlement applicable à toutes les zones et des dispositions graphiques du PLUi, s’agissant de sa hauteur ainsi que de l’article 4 du règlement du PLUi applicable à toutes les zones s’agissant de la prise en compte des caractéristiques patrimoniales des bâtiments situés à proximité et du raccordement avec ces constructions, entachant l’arrêté du 21 octobre 2020, ont été régularisés par l’arrêté du 24 septembre 2025 de la maire de Rennes. Par suite les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 21 octobre 2021 par lequel la maire de Rennes a délivré un permis de construire à la SARL LH ainsi que de la décision du 3 février 2021 de rejet de leur recours gracieux. Ils ne sont par ailleurs pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 24 septembre 2025 portant permis de construire modificatif n° 1.

Sur les frais liés au litige :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) ».

Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de M. et M^me D… ainsi que de E… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Rennes et par la SARL LH au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : : Le présent arrêt sera notifié à M. A… et M^me B… D…, désignés représentant unique des requérants en application de l’article R.751-3 du code de justice administrative, à la commune de Rennes et à la SARL LH.

Délibéré après l’audience du 19 mars 2026, à laquelle siégeaient :

- M^me Rimeu, présidente de chambre,

- M. Rivas, président-assesseur,

- M^me Dubost, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026.

La rapporteure,

A.-M. DUBOST

La présidente,

S. RIMEU

Le greffier,

C. GOY

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.