Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A… et M^me D… G… ont demandé au tribunal administratif de Nîmes d’annuler les trois certificats d’urbanisme du 29 octobre 2020, par lesquels le maire de Crespian a, au nom de l’Etat, déclaré non réalisables trois opérations de construction d’une maison individuelle sur un terrain issu d’une division autorisée le 7 mars 2020, situé chemin du grès du Mouledou, ensemble la décision du 20 novembre 2020 rejetant leur recours gracieux.

Par un jugement n° 2100183 du 18 avril 2023, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 16 juin 2023, M^me D… G…, représentée par M^e Duhil de Bénazé, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) d’annuler les trois certificats d’urbanisme du 29 octobre 2020 pris au nom de l’Etat par le maire de Crespian et déclarant non réalisable la construction d’une maison d’habitation sur chaque parcelle issue de la décision de non-opposition à déclaration préalable de division du terrain en vue de construire du 7 mars 2020 ;

3°) d’enjoindre à l’Etat de délivrer trois certificats d’urbanisme déclarant réalisable la construction d’une villa sur le terrain d’assiette de la demande dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

4°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 6 500 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a intérêt à interjeter appel et sa requête est recevable « ratione temporis » ;

- les dispositions de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme ont été méconnues ; l’autorisation de lotir a conféré à son titulaire des droits en termes de réalisation opérationnelle et a acté la constructibilité des parcelles de terrain à bâtir issues de la division foncière autorisée ; une règle existante à la date de la délivrance de l’autorisation de lotir ne peut être invoquée pour refuser des demandes d’urbanisme découlant de cette autorisation et la délivrance d’une décision de non-opposition à déclaration préalable tendant à se voir autoriser la division d’une parcelle en vue de construire induit que le terrain peut accueillir des constructions ; la délivrance de l’autorisation de lotir, qui est définitive, a déjà acté de l’inclusion des trois futurs terrains à bâtir et la présence de la parcelle au sein des parties urbanisées de la commune a été actée antérieurement aux certificats litigieux, qui ne sauraient revenir sur les droits acquis de l’autorisation de lotir ; en ne tirant aucune conséquence des effets de la décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable de division foncière obtenue, le jugement a méconnu la lettre des dispositions précitées ;

- les certificats d’urbanisme litigieux sont entachés d’illégalité au regard de l’autorité de la chose jugée, le jugement devenu définitif du tribunal administratif de Nîmes du 6 novembre 2014 ayant affirmé que la parcelle initiale d’une superficie d’environ 17 000 m² devait être regardée comme située dans les parties urbanisées de la commune de Crespian ; le tribunal en validant un motif de refus fondé sur la règle de constructibilité limitée posée à l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme a également méconnu cette autorité de la chose jugée ;

- le jugement est également entaché d’une erreur manifeste d’appréciation quant à la notion de parties urbanisées de la commune ; considérer que les terrains d’assiette des trois projets de construction ne font pas partie de ces parties urbanisées est contraire à la réalité de la situation du terrain, à l’autorisation de lotir délivrée le 7 mars 2020, aux préconisations du commissaire enquêteur et au jugement définitif précité ;

- il sera pris acte, au titre de l’effet dévolutif de l’appel, du fait que le tribunal a jugé que le maire de Crespian ne pouvait opposer un motif de refus fondé sur les dispositions de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme et qu’il en est de même pour le motif fondé sur les dispositions de l’article R. 111-5 de ce code.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 février 2024, le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés doivent être écartés et s’en remet, pour le surplus, aux écritures en défense de première instance de la préfète du Gard.

Par une ordonnance du 16 février 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été reportée au 28 mars 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience :

- le rapport de M. Teulière, président-assesseur,

- les conclusions de M. Diard, rapporteur public,

- et les observations de M^e Duhil de Bénazé, représentant M^me G….

Considérant ce qui suit :

M^me G… a déposé, le 10 mars 2020, trois demandes en vue d’obtenir des certificats d’urbanisme déclarant réalisable la construction de trois maisons individuelles d’habitation sur la parcelle cadastrée section E… devenue section B…, d’une superficie de 10 429 m² située chemin du grès au Mouledou à Crespian (Gard). Par trois certificats d’urbanisme délivrés au nom de l’Etat le 29 octobre 2020, le maire de Crespian a déclaré ces opérations non réalisables. Le recours gracieux formé par les époux G… a été rejeté le 20 novembre 2020. M^me G… relève appel du jugement du 18 avril 2023 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a notamment rejeté sa demande d’annulation des certificats d’urbanisme du 29 octobre 2020.

Sur le bien-fondé du jugement :

L’article L. 442-1 du code de l’urbanisme dispose que : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Aux termes de l’article L. 442-14 du même code : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. (…) ». Il résulte de ces dernières dispositions que la décision de non-opposition à la déclaration préalable d’un lotissement garantit la cristallisation des règles d’urbanisme pendant un délai de cinq ans ayant commencé à courir à la date de cette décision.

M^me G… persiste à se prévaloir d’un droit acquis à construire qui résulterait, en application des dispositions précitées de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, de l’autorisation de lotir dont elle a pu bénéficier à la suite d’une décision du 7 mars 2020 de non-opposition à la déclaration préalable de division foncière de la parcelle dont sont issus les terrains d’assiette des constructions projetées. Cependant, si une telle décision garantit à son bénéficiaire une cristallisation des règles d’urbanisme applicables, elle ne fait, par elle-même, pas obstacle à ce que lui soient ultérieurement opposés des certificats d’urbanisme déclarant non réalisable une construction sur les lots ainsi créés, notamment fondés sur la méconnaissance de la règle de constructibilité limitée prévue par l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme déjà en vigueur le 7 mars 2020, lors de l’édiction de l’autorisation. Par suite et alors que l’appelante ne peut se prévaloir d’aucun droit à construire au titre de la décision de non-opposition acquise le 7 mars 2020, le moyen tiré de ce qu’en déclarant non réalisables les trois opérations de construction en litige, le maire de Crespian aurait méconnu les dispositions citées au point 2 de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme doit être écarté.

L’article L. 111-3 du code de l’urbanisme dispose que : « En l’absence de plan local d’urbanisme, de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. ». L’article L.111-4 du même code énumère les exceptions à cette règle. Les articles L. 111-3 et L. 111-4 du code de l’urbanisme, interdisent en principe, en l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, les constructions implantées « en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune », c’est-à-dire des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Il en résulte qu’en dehors du cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par l’article L. 111-4, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune. Pour apprécier si un projet a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, il est notamment tenu compte pour l’application de ces dispositions de la géographie des lieux, de la desserte par des voies d’accès, de la proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune, du nombre et de la densité des constructions projetées, du sens du développement de l’urbanisation, ainsi que de l’existence de coupures d’urbanisation, qu’elles soient naturelles ou artificielles.

D’une part, M^me G… se prévaut de l’autorité de chose jugée, attachée au jugement définitif du tribunal administratif de Nîmes du 6 novembre 2014, qui a annulé un refus de lui délivrer un permis de construire pour la réalisation d’une maison individuelle d’une surface de plancher de 145 m², après avoir estimé que le terrain d’assiette du projet, d’une superficie d’environ 17 000 m², pouvait être regardé comme appartenant aux parties urbanisées de la commune de Crespian dès lors que, dans sa partie nord, il se trouvait à proximité immédiate de très nombreuses habitations implantées de l’autre côté du chemin du Temple ainsi que sur des parcelles le jouxtant à l’ouest et au nord-est. Cependant, il est constant que cette unité foncière a depuis fait l’objet de divisions successives et que, pour trois lots issus de cette parcelle d’origine qui ont été détachés dans la partie sud, l’intéressée a sollicité, le 10 mars 2020, la délivrance de trois certificats d’urbanisme indiquant les règles d’urbanisme applicables et précisant si le terrain d’assiette des projets pouvait être utilisé en vue de réaliser une opération de construction de maisons individuelles d’habitation sur les lots de terrain à bâtir autorisés le 7 mars 2020. Les certificats d’urbanisme déclarant non réalisables les constructions projetées portent ainsi sur des opérations d’urbanisme différentes et ayant un objet distinct du refus de permis de construire une maison individuelle, qui a été annulé par le jugement précité du 6 novembre 2014. Par suite, l’appréciation portée par le tribunal administratif dans son jugement du 6 novembre 2014 sur la situation du terrain d’origine au regard des parties actuellement urbanisées de la commune de Crespian ne s’impose pas avec l’autorité absolue de chose jugée dans le présent litige.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la requérante envisage d’implanter sur la parcelle cadastrée section C… et sur près de 10 500 m² restants, après divisions successives du tènement initial, trois maisons individuelles à l’extrémité sud-ouest de cette parcelle, laquelle est bordée, de part et d’autre, de parcelles non construites et se trouve ainsi éloignée de la poche d’urbanisation récente développée de façon diffuse le long du chemin du Temple ainsi que du cœur historique du village densément urbanisé. Il en résulte que les terrains d’assiette des projets en litige sont distants de toutes constructions, même si le tènement initial se trouve délimité dans sa pointe sud par deux chemins. La circonstance que des parcelles situées le long du chemin du Temple et appartenant auparavant à la même unité foncière aient été déclarées constructibles est sans influence sur la constructibilité des terrains d’assiette des projets en litige. Dans ces conditions et pour les motifs précédemment exposés, ceux-ci doivent être regardés comme ne faisant pas partie des parties urbanisées de la commune. Par suite et nonobstant la recommandation du commissaire enquêteur de réintégrer la parcelle anciennement cadastrée section F… en zone constructible à l’issue de l’enquête publique conduite en 2018 dans le cadre d’un projet communal d’adoption de plan local d’urbanisme, le maire de Crespian n’a pas commis d’erreur d’appréciation en considérant, pour déclarer les opérations non réalisables, que les projets en litige méconnaissaient les dispositions de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme et qu’ils ne relevaient d’aucune des exceptions prévues à l’article L. 111-4 de ce code.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que M^me G… n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande tendant à l’annulation des certificats d’urbanisme délivrés le 29 octobre 2020 par le maire de Crespian et de la décision de rejet de recours gracieux. Par voie de conséquence, ses conclusions à fin d’injonction sous astreinte ne peuvent également qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’a pas dans la présente instance, la qualité de partie perdante, la somme que M^me G… demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me G… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M^me D… G… et à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.

Copie en sera adressée au préfet du Gard et à la commune de Crespian.

Délibéré après l’audience du 9 octobre 2025, où siégeaient :

M. Chabert, président de chambre,

M. Teulière, président assesseur,

M^me Restino, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025.

Le président-assesseur,

T. Teulière

Le président,

D. ChabertLe greffier,

F. Kinach

La République mande et ordonne à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui la concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.