Cour de Cassation, Assemblée plénière, du 6 décembre 2004, 03-10.713, Publié au bulletin

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, siégeant en ASSEMBLEE PLENIERE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 10 décembre 2002), rendu sur renvoi après cassation (COM., 26 octobre 1999, Bull., IV, n° 184), que, par acte du 14 septembre 1988, la société compagnie Assurances générales de France (compagnie AGF) a donné en location un appartement à M. X… pour une durée de six ans à effet du 1er octobre 1988 ; que, par acte du 31 août 1988, la société Sofal, aux droits de laquelle vient la société Archon Group France, anciennement dénommée WHBL 7 (société WHBL 7), s’est rendue caution solidaire du locataire pour le paiement de loyers ; que le 30 juin 1992, la compagnie AGF a vendu l’immeuble à la société Financière et Immobilière Marcel Dassault (société FIMD), aux droits de laquelle vient la société Groupe industriel Marcel Dassault ; que les loyers de décembre 1992 et d’octobre 1993 à mai 1994 étant restés impayés, la société FIMD a dénoncé la vente à la caution qui, invoquant l’extinction de son engagement par changement de créancier, l’a assignée en opposition au commandement de payer ces loyers ;

Attendu que la société WHBL 7 fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1 ) que la société WHBL 7 avait, dans l’acte de cautionnement du 31 août 1988, donné sa caution au profit de la seule société AGF ; qu’en énonçant que même si le nom du bailleur, société AGF, était bien sûr précisé dans l’acte de caution dans la mesure où le bail lui-même allait être souscrit quelques jours plus tard, il est néanmoins patent que la caution s’engageait bien pour une obligation pesant sur le locataire débiteur, et que la personne du bailleur lui était, dans ces conditions et logiquement indifférente, la cour d’appel a dénaturé l’acte de cautionnement et violé l’article 1134 du Code civil ;

2 ) qu’à défaut de manifestation de volonté de la part de la caution de s’engager envers le nouveau bailleur, acquéreur de l’immeuble loué, le cautionnement souscrit au profit du premier bailleur ne peut être étendu en faveur du second bailleur ; qu’en retenant, pour condamner la société WHBL 7 au paiement d’une certaine somme au nouveau bailleur, que la créance de loyers et ses accessoires et particulièrement le bénéfice du cautionnement étaient transmis au nouveau bailleur, que les limites du cautionnement de la banque ne portaient pas sur la personne du créancier qui était sans influence sur l’engagement de la caution et que la société WHBL 7 n’avait avant le début de la procédure judiciaire, aucunement discuté le principe de son obligation comme caution, cependant qu’à défaut de manifestation de volonté de la part de la société WHBL 7 envers la société Groupe Marcel Dassault , le cautionnement souscrit au profit de la compagnie AGF ne pouvait être étendu en faveur de la société Groupe Marcel Dassault , la cour d’appel a violé les articles 2011 et 2015 du Code civil ;

3 ) que l’article 1743 du Code civil a pour seul effet de rendre le bail opposable au cessionnaire de l’immeuble loué et qu’il n’entraîne pas de plein droit transport du bénéfice de la caution au cédant ; que si selon l’article 1692 du Code civil, la vente ou la cession d’une créance comprend les accessoires de la créance tels que la caution, cette disposition s’applique au transport des créances et autres droits incorporels ; qu’il n’y a eu entre la compagnie AGF et la société FIMD aucune cession de créance, mais une vente d’immeuble, laquelle n’entraîne pas cession de contrat de bail avec transmission de ses accessoires, mais seulement opposabilité du bail à l’acquéreur de la chose louée ; qu’en l’appliquant néanmoins à un tel contrat, la cour d’appel a violé par fausse application l’article 1692 du Code civil, ensemble l’article 1743 du même Code ;

4 ) que le cautionnement ne se présume point et que la caution du paiement des loyers est donnée en considération notamment de la personne du bailleur, de telle sorte qu’en cas de vente de l’immeuble, son bénéfice n’est pas de plein droit transféré au cessionnaire sans l’accord de la caution ; qu’en considérant cependant que la relation contractuelle née de la caution donnée par la société Sofal à la compagnie AGF, bailleresse, en garantie des loyers dus par M. X… , s’était poursuivie de plein droit dans les mêmes conditions avec la société FIMD, acquéreur de l’immeuble loué, la cour d’appel a violé les articles 1692 et 2015 du Code civil ;

5 ) que le cautionnement ne se présume point ; qu’en retenant que la société FIMD fait observer que dans ses lettres des 2 février et 10 mars 1994, soit avant le début de la procédure judiciaire, la société Sofal n’a aucunement discuté le principe de son obligation comme caution mais a fait valoir des arguments chiffrés sur son étendue, en exposant qu’un « parking » avait été loué après le bail initial et en protestant à propos d’une pénalité contractuelle de 10 %, éléments dont elle expliquait qu’ils n’étaient pas visés dans son engagement de caution d’origine, qu’il s’en déduit effectivement que la société Sofal s’estimait alors engagée à titre de caution et que cette attitude et cet engagement sont conformes aux développements ci-dessus, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que la société Sofal avait expressément reconnu qu’elle s’était engagée envers la société FIMD, s’est déterminée par des motifs inopérants et n’a pas légalement justifié sa décision au regard des exigences de l’article 2015 du Code civil ;

Mais attendu qu’en cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur par l’effet combiné de l’article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Archon Group France, anciennement dénommée Union industrielle de crédit puis WHBL 7, venant aux droits de la société Sofal, aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Archon Group France ; la condamne à payer la somme de 1 900 euros à la société Groupe industriel Marcel Dassault , venant aux droits de la société Financière et Immobilière Marcel Dassault ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, siégeant en Assemblée plénière, et prononcé par le premier président en son audience publique du six décembre deux mille quatre.

LE CONSEILLER RAPPORTEUR, LE PREMIER PRESIDENT,

LE GREFFIER EN CHEF.

Moyen produit par la SCP Vier et Barthélemy, avocat aux Conseils, pour la société Archon Group France, précédemment dénommée WHBL 7

Moyen annexé à l’arrêt n° 520 P (Assemblée plénière)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR décidé que la société WHBL 7 était engagée en qualité de caution au profit de la société Groupe industriel Marcel Dassault et de l’avoir condamnée à lui verser la somme de 692 270 francs avec intérêts au taux légal sur 519 181,56 francs à compter de la sommation du 20 mai 1994,

AUX MOTIFS QUE, conformément à l’article 1743 du Code civil, avec la vente de l’immeuble le bail en cours a été cédé, et pour le locataire débiteur principal, la relation contractuelle s’est poursuivie dans les mêmes conditions ; il n’y a pas d’effet novatoire au regard du bail à l’occasion de la vente de l’immeuble ; en la cause, il n’est aucunement significatif d’invoquer l’absence de mention, dans l’acte de vente de l’immeuble ou dans son annexe relative à la situation locative, de l’existence de l’engagement de caution de la société Sofal en faveur de M. X… ; qu’il est bien précisé dans l’acte de vente de l’immeuble que l’acquéreur est bien informé de l’état locatif et a en possession les copies des baux et des pièces annexes, dans lesquels se retrouvaient toutes les indications utiles sur la caution déjà citée ; qu’au regard de l’article 1692 du Code civil, si la vente de l’immeuble provoque la cession du bail et non à proprement parler une cession de créance, il n’en demeure pas moins que les créances nées du bail lui-même sont transférées à l’acquéreur de l’immeuble ; ainsi la créance de loyers et ses accessoires, et particulièrement ici le bénéfice du cautionnement, sont transmises au nouveau propriétaire ; celui-ci, société FIMD, a ainsi acquis avec l’immeuble la créance découlant du bail pour les loyers à venir et pour les obligations à respecter par le preneur avec les garanties qui les assortissaient dont ce cautionnement ; l’acte de caution avait pour objet l’engagement solidaire de la société Sofal avec le locataire X… envers le bailleur, au titre du paiement des loyers de ce locataire s’il était défaillant pour cette obligation ; même si le nom du bailleur, société AGF, était bien sûr précisé dans l’acte de caution dans la mesure où le bail lui-même allait être souscrit quelques jours plus tard, il est néanmoins patent que la caution s’engageait bien pour une obligation pesant sur le locataire débiteur, et que la personne du bailleur lui était, dans ces conditions et logiquement indifférente ; les « limites », soit les éléments déterminants devant être précisés dans l’acte, du cautionnement de la société Sofal ne portaient pas sur la personne du créancier qui était sans influence sur l’engagement de caution, d’autant plus que cette caution, dénommée et caractérisée sur l’acte « Société financière Sofal pour favoriser l’acquisition de logements et l’amélioration de l’habitation, société anonyme au capital de 22 473 840, inscrite sur la liste des banques françaises… », avait inévitablement des exigences « professionnels » envers les débiteurs qu’elle couvrait, et que dans ce cadre la situation de ces derniers seuls lui importait ; la société FIMD fait ici observer que dans ses lettres des 2 février et 10 mars 1994, soit avant le début de la procédure judiciaire, la société Sofal n’a aucunement discuté le principe de son obligation comme caution mais a fait valoir des arguments chiffrés sur son étendue, en exposant qu’un parking avait été loué après le bail initial et en protestant à propos d’une pénalité contractuelle de 10 % éléments dont elle expliquait qu’ils n’étaient pas visés dans son engagement de caution d’origine ; il s’en déduit effectivement que la société Sofal s’estimait engagée à titre de caution ;

que cette attitude et cet engagement sont conformes aux développements ci-dessus ;

ALORS, D’UNE PART, QUE la société WHBL 7 avait, dans l’acte de cautionnement du 31 août 1988, donné sa caution au profit de la seule société AGF ; qu’en énonçant que même si le nom du bailleur, société AGF, était bien sûr précisé dans l’acte de caution dans la mesure où le bail lui-même allait être souscrit quelques jours plus tard, il est néanmoins patent que la caution s’engageait bien pour une obligation pesant sur le locataire débiteur, et que la personne du bailleur lui était, dans ces conditions et logiquement indifférente, la cour d’appel a dénaturé l’acte de cautionnement et a violé l’article 1134 du Code civil ;

ALORS, D’AUTRE PART, QU’à défaut de manifestation de volonté de la part de la caution de s’engager envers le nouveau bailleur, acquéreur de l’immeuble loué, le cautionnement souscrit au profit du premier bailleur ne peut être étendu en faveur du second bailleur ; qu’en retenant, pour condamner la société WHBL 7 au paiement d’une certaine somme au nouveau bailleur, que la créance de loyers et ses accessoires et particulièrement le bénéfice du cautionnement étaient transmis au nouveau bailleur, que les limites du cautionnement de la banque ne portaient pas sur la personne du créancier qui était sans influence sur l’engagement de caution et que la société WHBL 7 n’avait, avant le début de la procédure judiciaire, aucunement discuté le principe de son obligation comme caution cependant qu’à défaut de manifestation de volonté de la part de la société WHBL 7 envers la société Groupe Marcel Dassault , le cautionnement souscrit au profit de la compagnie AGF ne pouvait être étendu en faveur de la société Groupe Marcel Dassault , la cour d’appel a violé les articles 2011 et 2015 du Code civil ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE l’article 1743 du Code civil a pour seul effet de rendre le contrat de bail opposable au cessionnaire de l’immeuble loué et qu’il n’entraîne pas de plein droit transport du bénéfice de la caution donnée au cédant ; que si selon l’article 1692 du Code civil la vente ou cession d’une créance comprend les accessoires de la créance tels que la caution, cette disposition s’applique au transport des créances et autres droits incorporels ; qu’il n’y a eu entre la compagnie AGF et la société FIMD aucune cession de créance, mais une vente d’immeuble, laquelle n’entraîne pas cession du contrat de bail avec transmission de ses accessoires, mais seulement opposabilité du bail à l’acquéreur de la chose louée ; qu’en l’appliquant néanmoins à un tel contrat, la cour d’appel a violé, par fausse application, l’article 1692 du Code civil, ensemble l’article 1743 du même Code ;

ALORS, ENCORE, QUE le cautionnement ne se présume point et que la caution du paiement des loyers est donnée en considération notamment de la personne du bailleur, de telle sorte qu’en cas de vente de l’immeuble son bénéfice n’est pas de plein droit transféré au cessionnaire sans l’accord de la caution ; qu’en considérant cependant que la relation contractuelle née de la caution donnée par la société Sofal à la compagnie AGF, bailleresse, en garantie des loyers dus par M. X… , s’était poursuivie de plein droit dans les mêmes conditions avec la société FIMD, acquéreur de l’immeuble loué, la cour d’appel a violé les articles 1692 et 2015 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE le cautionnement ne se présume point ; qu’en retenant que la société FIMD fait observer que dans ses lettres des 2 février et 10 mars 1994, soit avant le début de la procédure judiciaire, la société Sofal n’a aucunement discuté le principe de son obligation comme caution mais a fait valoir des arguments chiffrés sur son étendue, en exposant qu’un parking avait été loué après le bail initial et en protestant à propos d’une pénalité contractuelle de 10 %, éléments dont elle expliquait qu’ils n’étaient pas visés dans son engagement de caution d’origine, qu’il s’en déduit effectivement que la société Sofal s’estimait alors engagée à titre de caution et que cette attitude et cet engagement sont conformes aux développements ci-dessus, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que la société Sofal avait expressément reconnu qu’elle était engagée envers la société FIMD, s’est déterminée par des motifs inopérants et n’a pas légalement justifié sa décision au regard des exigences de l’article 2015 du Code civil.

LE GREFFIER EN CHEF.