LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Joint les pourvois n° N 08-10. 324 et n° C 08-10. 752 ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° N 08-10. 324, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant retenu à bon droit que la SCI Le Grand Tetras devait à M^me X…, sur le fondement de l’article 1719-3 du code civil, une obligation de garantie de jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail, et relevé que si cette obligation ne concerne pas, en principe, les parties communes de l’immeuble dont l’entretien relève de la copropriété, la bailleresse avait toute possibilité et au demeurant tout droit de faire prendre par la copropriété les mesures urgentes et appropriées à une mise hors d’eau provisoire de l’immeuble, alors qu’elle ne démontrait pas avoir mis tout en oeuvre pour cela et notamment fait réunir une assemblée générale « extraordinaire » à cet effet, la cour d’appel, abstraction faite de motifs surabondants, en a exactement déduit que la SCI était tenue d’indemniser M^me X… ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° C 08-10. 752, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé que l’article 3 de la police d’assurances prévoyait que « même si elles sont sans influence sur le sinistre, toute réticence ou déclaration intentionnellement fausse, toute omission ou déclaration inexacte par le souscripteur de circonstances du risque connues de lui, permet d’opposer la nullité du contrat » et souverainement retenu que, contrairement à ce que soutenait le syndicat des copropriétaires, M. Y…, agissant en qualité de syndic bénévole, avait souscrit le 21 juin 2000 la police d’assurances multirisques de l’immeuble en faisant des déclarations intentionnellement fausses ou en s’abstenant de répondre sincèrement, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la SCI Le Grand Tetras et le syndicat des copropriétaires CI 85 avenue du Maréchal Lyautey à Nice aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires C1 85 avenue du Maréchal Lyautey à Nice à payer à la société Allianz IARD, la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la SCI Le Grand Tetras et du syndicat des copropriétaires CI 85 avenue du Maréchal Lyautey à Nice.

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi n° N 08-10. 324 par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la SCI Le Grand Tetras.

IL EST REPROCHE à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la SCI LE GRAND TETRAS à payer à la SA MAAF ASSURANCES 12. 466, 78 euros à Gisèle X… 11. 052 euros, à titre de dommages intérêts, après compensation avec la créance de loyers de la SCI LE GRAND TETRAS d’un montant de 18. 248 euros ;

AUX MOTIFS QUE la SCI LE GRAND TETRAS doit à Gisèle X…, sur le fondement de l’article 1719-3 du Code Civil, une obligation de garantie de jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ; Que si cette obligation ne concerne pas, en principe, les parties communes de l’immeuble, dont l’entretien relève de la copropriété, force est de constater qu’en l’espèce, la bailleresse, propriétaire de 80 % de l’immeuble, dont le dirigeant était en 2000, le syndic bénévole du Syndicat des Copropriétaires, 85 avenue Maréchal Lyautey à NICE et l’auteur, ès-qualités, de la souscription de la police d’assurance multirisques de l’immeuble, dont la nullité a été prononcée, avait toute possibilité et au demeurant, tout droit, pour faire prendre par la copropriété les mesures urgentes et appropriées à une mise hors d’eau provisoire de l’immeuble ; Qu’elle ne démontre pas avoir mis tout en oeuvre pour cela et notamment fait réunir une assemblée générale extraordinaire à cet effet, ni avoir mis en cause la responsabilité contractuelle du syndicat ou même délictuelle sur les fondements des articles 14 de la loi du 10. 07. 1965 et 1382. du Code Civil, alors que la copropriété peut être condamnée à indemniser un copropriétaire empêché d’exploiter normalement son lot par la faute du syndicat ; Qu’il est notable d’ailleurs qu’en appel, le Syndicat des Copropriétaires a fait siennes les écritures d’appel de la SCI LE GRAND TETRAS sur la validité de la police d’assurance et la résiliation du bail liant cette dernière à Gisèle X… en application de l’article 1722 du Code Civil ; Qu’il y a manifestement, au moins en fait, une confusion des qualités de propriétaire et de bailleresse en la personne de la SCI LE GRAND TETRAS de sorte que peut être imputé à faute à la SCI LE GRAND TETRAS le manquement à son obligation de garantie de jouissance paisible envers Gisèle X… qui n’a pu exploiter son restaurant depuis octobre 2000 ; Qu’en raison de ce défaut d’exploitation, le manquement de Gisèle X… à l’obligation de payer les loyers depuis octobre 2000 jusqu’à son départ le 13. 12. 2003 n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail du 16. 04. 1992 à ses torts ; Que la Cour prononcera cette résiliation aux torts exclusifs de la SCI LE GRAND TETRAS, à effet au 13. 12. 2003 » ;

ALORS QUE un syndicat de copropriétaires et une société civile immobilière ont des personnalités juridiques et des patrimoines distincts ; que le syndicat des copropriétaires est seul responsable du défaut d’entretien des parties communes ; que la Cour d’appel qui a constaté que le trouble de jouissance dont se plaignait la locataire avait son origine dans un défaut de réparation des parties communes, faute par le syndicat d’avoir assuré le couvert de l’immeuble et qui a prononcé la résiliation du bail aux torts du copropriétaire bailleur, la SCI LE GRAND TETRAS au prétexte qu’il y a manifestement, au moins en fait, une confusion des qualités de propriétaire et de bailleresse en la personne de la SCI LE GRAND TETRAS de sorte que peut être imputé à faute à la SCI LE GRAND TETRAS le manquement à son obligation de garantie de jouissance paisible envers Gisèle X… qui n’a pu exploiter son restaurant depuis octobre 2000, a violé les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1842 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi n° C 08-10. 752 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires CI 85 avenue Maréchal Lyautey à Nice.

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement en ce qu’il a déclaré nulle et de nul effet la police d’assurances multi-risques immeuble souscrite le 21 juin 2000 par le syndicat des copropriétaires 85 Avenue du Maréchal Lyautey et débouté le syndicat de ses demandes à l’encontre d’AGF,

AUX MOTIFS QUE, « c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a déclaré nulle et de nul effet la police d’assurances souscrite par le Syndicat des Copropriétaires auprès d’AGF IART ; qu’il sera ajouté, à la lecture de la police d’assurances litigieuse, qu’en son article 3, les contractants ont voulu sanctionner toute absence de réponse sincère de l’assuré, au moment de la souscription ; que l’article L113-2 du Code des assurances stipule que « l’assuré est obligé de répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge sur les circonstances, qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge » ; que l’article L113-8 du Code des assurances ne vise que la réticence et la fausse déclaration intentionnelle comme causes de nullité de la police, l’article L 113-9 du même code excluant cette nullité en cas de déclaration inexacte ; que l’article 3 de la police d’assurances litigieuse prévoit que : « même si elles sont sans influence sur le sinistre, toute réticence ou déclaration intentionnellement fausse, toute omission ou déclaration inexacte par le souscripteur de circonstances du risque connues de lui, permet d’opposer la nullité du contrat » ; qu’en l’espèce, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, Monsieur Y…, agissant en qualité de syndic bénévole, a souscrit le 21. 06. 2000 la police d’assurances multirisques de l’immeuble, en faisant des déclarations intentionnellement fausses ou en s’abstenant de répondre sincèrement ; qu’ainsi, il a répondu, sur le formulaire de déclaration du risque à la question « immeuble collectif » que c’était un immeuble d’habitation, sans indiquer que l’immeuble était vide de tout occupant en étages ; qu’à la question « sinistres antérieurs », il a répondu 1 dans les 36 derniers mois ; qu’AGF IART n’avait aucun devoir de conseil à l’égard d’un syndic, professionnel de l’immobilier, ici à double titre, Monsieur Y… étant aussi le gérant de la SCI LE GRAND TETRAS, copropriétaire dans l’immeuble 85 avenue Maréchal Lyautey à Nice, pour avoir acquis en mai 1998 80 % de cet immeuble de 3 étages sur rez-de-chaussée, côté est et d’un quatrième étage côté ouest ; qu’il n’est pas sérieusement contesté que le sinistre déclaré était un vol de faible importance survenu le 19. 10. 1999, le syndicat des copropriétaires ayant, dans son assignation introductive d’instance du 21. 11. 2000, précisé tout ignorer de l’incendie survenu le 17. 08. 1997 ; que comme l’a retenu le Tribunal, le Syndicat des Copropriétaires a fait, en matière de sinistres antérieurs, une déclaration intentionnellement fausse puisqu’il résulte du procès verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, en date du 29. 04. 1999, que Monsieur Y… a remis à un copropriétaire, Monsieur Z…, une copie du rapport d’expertise de l’incendie du 17. 08. 1997 ; que le risque incendie constitué était ainsi sans rapport avec le risque déclaré et qu’en outre, le risque de sinistre était plus grand dans un immeuble inoccupé, renseignement occulté volontairement par Monsieur Y… es-qualités de syndic, la conservation d’un immeuble étant moins bien assurée, ce qui a été établi ultérieurement par le sinistre incendie du 6. 09. 2000, qui a pris naissance dans un appartement inoccupé au 3ème étage ; que le jugement entrepris sera confirmé sur la nullité de la police d’assurances souscrite le 21. 06. 2000, AGF IART ayant ignoré, lors de la souscription, des éléments essentiels, qui ont changé l’objet du risque ou en a diminué l’opinion par l’assureur »,

ALORS, D’UNE PART, QUE la fausseté des déclarations faites par l’assuré lors de la souscription du contrat d’assurance doit être appréciée au regard des questions qui lui sont posées ; que l’ambiguïté ou la généralité des questions posées interdit à l’assureur de se prévaloir d’une omission ou d’une réponse inexacte dès lors qu’elles n’ont été causées que par la rédaction défectueuse de la question ; que le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l’assureur ne l’avait pas interrogé sur le point de savoir si l’immeuble était ou non occupé, mais seulement sur le type d’habitation question à laquelle il avait été répondu qu’il s’agissait d’un « immeuble collectif » d’habitation ; qu’en se fondant néanmoins sur le fait que l’assuré n’avait pas déclaré que l’immeuble était vide de tout occupant en étage pour prononcer la nullité de la police d’assurances souscrite, la Cour d’appel a violé les articles L113-8 et L113-9 du Code des assurances,

ALORS, D’AUTRE PART, QUE l’assureur est tenu d’une obligation de conseil et d’information à l’égard de ses clients ; qu’il doit assurer leur complète information sur leurs obligations relativement à la déclaration des risques ; qu’il ne saurait être déchargé de cette obligation par la qualité de propriétaire immobilier ou de syndic bénévole de l’assuré, s’agissant de profanes ; qu’en écartant néanmoins tout devoir de conseil à la charge de l’assureur alors que ni la qualité de gérant de la SCI propriétaire de 80 % de l’immeuble de Monsieur Y…, ni sa qualité de syndic bénévole, n’étaient de nature à lui conférer la qualité de professionnel et donc à décharger l’assureur de son obligation de conseil, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1135 et 1147 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE la fausseté ou l’omission d’une déclaration relative au risque assuré n’est une cause de nullité de la police d’assurance que lorsqu’elle a été faite de mauvaise foi, dans l’intention de tromper l’assureur ; que la mauvaise foi doit être caractérisée et ne saurait être déduite du seul caractère erroné ou incomplet d’une déclaration ; qu’en prononçant la nullité de la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires au seul motif qu’il n’avait pas déclaré un incendie dont il avait connaissance, et en déduisant ainsi la mauvaise foi du déclarant de la seule connaissance de ce sinistre, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L113-8 du Code des assurances.