LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d’une part, que l’acquéreur d’un immeuble ne pouvant agir contre le preneur maintenu dans les lieux pour des manquements antérieurs à la vente, sauf cession de créance ou subrogation expresse, la cour d’appel n’avait pas à répondre à un moyen inopérant tiré du non paiement par les époux X… des indemnités d’occupation dues au précédent propriétaire ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant exactement retenu que le droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction était opposable au nouveau propriétaire des lieux objets du bail et que l’article L. 145-28 du code de commerce n’obligeait pas le preneur, sous peine de perdre son droit au maintien dans les lieux, à faire toute diligence pour récupérer l’indemnité d’éviction, à laquelle il avait droit, auprès de son ancien bailleur, la cour d’appel, qui a, sans dénaturation ni inversion de la charge de la preuve et par une motivation suffisante, retenu que les époux X… démontraient, par les paiements effectués, ne plus être redevables d’arriérés d’indemnités d’occupation, et qui a relevé que s’ils n’avaient pas réglé d’indemnités entre janvier 1998 et septembre 2002, cette omission procédait d’une erreur, qu’ils avaient rattrapé leur retard en respectant rigoureusement l’échéancier fixé par une ordonnance de référé et que le bailleur avait refusé deux paiements, a pu en déduire que la faute des époux X… n’était pas suffisamment grave pour justifier la privation de leur droit au maintien dans les lieux ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI SL aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI SL à payer aux époux X… la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI SL ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par M^e Le Prado, avocat aux Conseils, pour la SCI SL

Le moyen fait grief à l’arrêt :

D’AVOIR débouté la SCI SL de ses demandes tendant à voir dire les époux X… occupants sans droit ni titre, ordonner leur expulsion sous astreinte, condamner les époux X… à lui verser la somme en principal de 2.904,26 € ;

AUX MOTIFS QUE «selon l’article L145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ; que jusqu’au paiement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail expiré, l’indemnité d’occupation étant déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation ; qu’il n’est pas contesté que les époux X… n’ont pas reçu l’indemnité d’éviction à laquelle ils ont droit ; que le droit au maintien dans les lieux dont ils bénéficient par application du texte précité, qui ne fait aucune distinction selon que les lieux objets du bail expiré sont, ou non, restés aux mains du même propriétaire est opposable, en cas de mutation de ceux-ci, au nouveau propriétaire ; que, nonobstant, les termes de l’article précité, il se déduit des dispositions du chapitre V du titre IV du livre 1er du Code de commerce que le bénéficiaire d’une indemnité d’éviction ne saurait avoir droit au maintien dans les lieux en cas d’attitude fautive à l’égard du propriétaire ; que tel peut être le cas d’un défaut de paiement persistant de l’indemnité d’occupation ; qu’en l’espèce il n’est pas contesté que les époux X… n’ont, entre janvier 1998 et septembre 2002, pas réglé l’indemnité d’occupation ; qu’il est cependant justifié de ce que cette omission procédait, de leur part, d’une erreur et que, dès qu’ils en ont eu conscience, ils ont payé la somme qui leur était demandée à ce titre ainsi qu’une somme supplémentaire de 710,50 €/mois destinée à rattraper le retard que leur erreur les avait conduits à accumuler, se conformant rigoureusement en cela à ce qui leur avait été enjoint par ordonnance de référé ; qu’il est par ailleurs justifié de ce que la SCI SL a, de son côté, refusé de façon réitérée des paiements que lui faisaient les époux X… ; que dans ces conditions qu’il y a eu faute de la part des époux X…, nonobstant la bonne foi qui était la leur ; que cette faute cependant n’est pas suffisante pour justifier la privation de leur droit au maintien dans les lieux ; qu’il en est d’autant plus ainsi qu’il n’apparaît pas que cette faute ait généré le moindre dommage pour le bailleur, puisque, comme précédemment indiqué, celui-ci a refusé deux paiements ; qu’il ne saurait être reproché aux époux X… de n’avoir point fait de diligences pour récupérer l’indemnité d’éviction à laquelle ils ont droit auprès de leur ancien bailleur ; que le texte précité ne met en effet aucune obligation en ce sens à la charge du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour qu’il bénéficie de ce droit ; qu’au demeurant, la SCI SL savait, lorsqu’elle a acquis le bien, que celui-ci était occupé par des personnes bénéficiant de ce droit ; qu’enfin, qu’il n’est pas justifié, par la SCI SL, dont les comptes sont pour le moins imprécis (il resterait, notamment, due, selon leurs conclusions, une somme de 3.572,79 €, sauf à parfaire, en vertu d’un décompte qui laisse apparaître un total de 2.904,26 €) que les époux X… resteraient lui devoir un quelconque arriéré d’indemnité d’occupation, ceux-ci démontrant, au contraire, les paiements effectués (pièces 45, 53 à 56) ; que dans ces conditions le jugement déféré sera infirmé et que la demande d’expulsion des époux X… faite par la SCI SL sera rejetée ; que, pour les mêmes motifs, la demande en paiement de 3.572,79 € (ou de 2.904,26 €) sera rejetée, la réalité de la dette alléguée n’étant nullement démontrée pour les motifs précédemment exposés» ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, les juges du fond sont tenus de répondre aux moyens péremptoires des conclusions des parties ; qu’en l’espèce, la SCI SL a fait valoir (conclusions p. 10 et p.14) que le droit au maintien dans les lieux, qui a pour corollaire le règlement des indemnités dues, ne saurait trouver application en l’espèce dès lors que les époux X… n’ont pas payé l’indemnité d’occupation de février 1992 à décembre 1997 ; que la Cour d’appel, qui n’a pas répondu à ce moyen opérant en ce qu’il privait les époux X… de leur droit au maintien dans les lieux, a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, si le droit au maintien dans les lieux est opposable à l’acquéreur de l’immeuble, même non tenu au paiement de l’indemnité d’éviction, c’est à la condition que le preneur cherche à obtenir du vendeur le paiement de l’indemnité d’éviction ; qu’en l’absence de toute démarche du preneur à l’égard du débiteur de l’indemnité d’éviction, le preneur ne peut se prévaloir du non paiement de celle-ci à l’égard de l’acquéreur de l’immeuble qui n’en est pas débiteur ; en jugeant qu’il ne saurait être reproché aux époux X… de n’avoir point fait de diligences pour récupérer l’indemnité d’éviction à laquelle ils ont droit auprès de leur ancien bailleur, la Cour d’appel a violé les articles L145-28 du Code de commerce ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ; qu’en l’espèce, la Cour d’appel a reconnu que les époux X… étaient débiteurs d’une indemnité d’occupation à l’encontre de la SCI SL à compter de janvier 1998 ; que la SCI SL a soutenu que les indemnités d’occupation pour les mois de septembre, octobre et novembre 2002 ne lui avait jamais été payées et qu’en conséquence de cette défaillance, les preneurs étaient privés de leur droit au maintien dans les lieux (conclusions p.7§1 et 12) ; qu’il appartenait donc aux époux X… d’apporter la preuve du paiement de l’indemnité d’occupation pour les mois de septembre à novembre 2002 ; qu’en jugeant qu’il n’était pas justifié par la SCI SL que les époux X… resteraient lui devoir un quelconque arriéré d’indemnité d’occupation (arrêt p.14 §3) et que «la demande en paiement de 3572,79€ (ou de 2904,26€) sera rejetée, la réalité de la dette alléguée n’étant nullement démontrée», la Cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du Code civil ;

ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, subsidiairement, le juge doit analyser, même sommairement, les éléments de preuve sur lesquels il se fonde ; que pour juger que les époux X… démontraient les paiements effectués, et notamment ceux des indemnités d’occupation de septembre à novembre 2002 contestés par la SCI SL (conclusions p.7§1 et 12) , la Cour s’est contentée d’indiquer, entre parenthèses, «(pièces 45, 53 à 56)» ; qu’elle n’a procédé à aucune analyse de ces pièces qui, au demeurant, étaient sans lien avec les paiements contesté de septembre à novembre 2002 ; qu’en statuant ainsi, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, CINQUIEMEMENT, subsidiairement, que la SCI SL a soutenu que les indemnités d’occupation pour les mois de septembre, octobre et novembre 2002 ne lui avaient jamais été payées (conclusions p.7§1 et 12) ; qu’elle a produit un décompte précis des sommes restant lui devoir ; que la Cour d’appel a néanmoins jugé que les époux X… démontraient «les paiements effectués (pièces 45, 53 à 56)» ; qu’il résulte du bordereau de pièces des époux X… que la pièce 45 est une photocopie de deux chèques de 2004, que les pièces 53 à 55 sont des relevés de compte de 2003 à 2005 et la pièce 56 un règlement de loyer de 2007 ; que ces pièces, qui ne concernent pas l’année 2002, ne peuvent établir et n’établissent pas que les indemnités d’occupation de septembre à novembre 2002 ont été payées ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la Cour d’appel a dénaturé les pièces 45, 53 à 56 et a violé l’article 1134 du Code civil ;

ALORS QUE, SIXIEMEMENT, la SCI SL a soutenu que les indemnités d’occupation pour les mois de septembre, octobre et novembre 2002 ne lui avaient jamais été payées (conclusions p.7§1 et 12) ; qu’elle a produit un décompte précis des sommes restant lui devoir ; qu’elle s’est également fondée sur un courrier de Monsieur X… versé aux débats (pièce 48 des époux X…) qui mentionne que «le premier règlement interviendra le 10 décembre 2002» ; que Monsieur X… a également versé au débats tous les relevés de compte attestant des paiements qu’il a effectués ; qu’il résulte des pièces 52 à 57 que le premier versement est un chèque mis à l’encaissement le 24 décembre 2002, que les indemnités d’occupation n’ont été payées qu’à partir de décembre 2002 et que celle de septembre à novembre 2002 n’ont jamais été réglées ; qu’en jugeant que les époux X… démontraient les paiements effectués, et notamment donc les seuls contestés par la SCI SL, à savoir, les indemnités d’occupation de septembre à novembre 2002, la Cour d’appel a dénaturé par omission les pièces 48 et 52 à 57 produites par les époux X… et a violé l’article 1134 du Code civil.