LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 24 juin 2009), que, le 5 juillet 2005, les époux X… et la société les Demeures Gilles Richard (société Gilles Richard) ont signé un contrat de construction de maison individuelle ; que la déclaration d’ouverture de chantier est datée du 15 janvier 2007 ; que le 28 février 2007, le chantier a été arrêté suite au signalement par le maçon d’une fissuration sur la façade nord-ouest ; qu’après diverses expertises amiables, la société Gilles Richard a proposé de reprendre les travaux en y ajoutant les modifications préconisées par les experts ; que les époux X…, considérant que ces préconisations n’étaient reprises que partiellement dans cette proposition, l’ont refusée et ont ensuite refusé de payer un nouvel appel de fonds ; que les époux X… ont assigné la société Gilles Richard en nullité du contrat, subsidiairement en résolution du contrat, et en indemnisation de leurs préjudices et que cette dernière les a assignés en résiliation du contrat et paiement du solde des travaux ;

Sur le premier moyen :

Vu l’article L. 231-2 k) du code de la construction ;

Attendu que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ;

Attendu que pour débouter les époux X… de leur demande en nullité du contrat, l’arrêt retient, par motifs adoptés, que le contrat, signé le 5 juillet 2005, a donné lieu au paiement d’un premier acompte, que la garantie de remboursement n’a été délivrée que le 16 septembre 2005, qu’elle n’était donc pas jointe au contrat au moment de sa signature, en violation des dispositions de l’article L. 231-2 k) du code de la construction et de l’habitation, mais que cette nullité a été couverte par la remise de l’attestation de garantie de remboursement datée du 16 septembre 2005 et, par motifs propres, que les conditions particulières mentionnaient que le contrat était soumis à la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison que s’il est fait état d’un versement à la signature du contrat il n’est pas justifié de l’encaissement de cet acompte avant la délivrance ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la garantie de remboursement est distincte de la garantie de livraison et doit être annexée au contrat, sans pouvoir faire l’objet d’une condition suspensive, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 24 juin 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Rouen, autrement composée ;

Condamne la société Demeures Gilles Richard aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Demeures Gilles Richard à payer aux époux X… la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Demeures Gilles Richard ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour les époux X…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

PRIS DE CE QUE l’arrêt confirmatif attaqué a débouté les époux X… de leur demande principale en nullité du contrat de construction du 5 juillet 2005 ;

AUX MOTIFS QUE :

« – la garantie de remboursement :

« Que les époux X… font valoir que l’attestation de garantie de livraison n’était pas annexée au contrat contrairement aux dispositions de l’article L 232-2 k) du Code de la construction et de l’habitation ;

« Que les conditions particulières mentionnaient que le contrat était soumis à la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison et que celle-ci devait être obtenue dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives, soit 9 mois ; que le tribunal a exactement retenu que l’attestation avait été délivrée le 16 septembre 2005, soit dans ce délai ;

« Qu’en outre, s 'il est fait état d’un versement à la signature du contrat, il n’est pas justifié de l’encaissement de cet acompte avant la délivrance de cette garantie, le premier appel de fonds de 5 % étant du 4 décembre 2006 et l’acompte correspondant ayant été réglé le 6 décembre 2006 » ;

ALORS QUE, D’UNE PART, aux termes des dispositions d’ordre public (article L 230-1 du Code de la construction et de l’habitation), de l’article L 232-2, le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan visé à l’article L 231-1 doit comporter les énonciations suivantes : « k) les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat » ; qu’il résulte clairement de ce texte que la garantie de remboursement doit être annexée au contrat, que cette garantie doit exister au moment de la réception des fonds ; que le jugement indique : « un acompte de 7 887,65 euros a été versé à la signature du contrat » ; qu’en se référant « aux conditions particulières (mentionnant) que le contrat était soumis à la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison et que celle-ci devait être obtenue dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives, soit 9 mois », pour conclure que : « le tribunal a exactement retenu que l’attestation avait été délivrée le 16 septembre 2005, soit dans ce délai », alors que la garantie de remboursement est distincte de la garantie de livraison qui doit, comme il a été dit ci-dessus, être fournie au moment de la signature du contrat et la réception de l’acompte, la circonstance invoquée « en outre » qu’il « n 'est pas justifié de l’encaissement de cet acompte avant la délivrance de cette garantie » étant parfaitement inopérante -, la Cour d’appel a violé l’article susvisé L 232-2 k) ;

ALORS QUE, D’AUTRE PART, à supposer, comme l’envisageaient les époux X…, que la fourniture de la garantie de remboursement postérieurement au contrat, peut couvrir la nullité encourue « à la condition que le contrat soit conclu sous conditions suspensives de son obtention », ce qui ne résulte pas des textes ni d’ailleurs de la jurisprudence, les époux X… ont cependant ajouté une condition supplémentaire, à savoir : « qu’aucune somme ne soit versée avant l’obtention de cette garantie » et tout en précisant : « ce n 'est pas le cas en l’espèce puisque le contrat ne fait pas de la fourniture ultérieure de cette garantie une condition suspensive de sa conclusion, et que des remises de moyens de paiement ont précédé sa validité » ; qu’en se bornant à se référer aux conditions particulières relatives à l’obtention de la garantie de livraison et en ajoutant, de façon tout à fait inopérante, que « s’il est fait état d’un versement à la signature du contrat, il n’est pas justifié de l’encaissement de cet acompte avant la délivrance de cette garantie (de livraison) », la Cour d’appel n’a pas justifié légalement sa décision au regard de l’article précité L 231-2 k) et de l’article R 231-8 du Code de la construction et de l’habitation.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

PRIS DE CE QUE l’arrêt confirmatif attaqué a débouté les époux X… de leur demande principale en nullité du contrat de construction du 5 juillet 2005 ;

AUX MOTIFS QUE :

« – la notice d’information :

« Que la notice d’information conforme au modèle type agréé doit être jointe au contrat de construction adressé par lettre recommandée avec accusé de réception par le constructeur au maître de l’ouvrage ;

« Que cette notice précise les droits et obligations des parties, fait état des différents éléments du contrat et contribue à éclairer le maître de l’ouvrage sur la portée de son engagement en insistant sur les garanties ;

« Qu’en l’espèce, les conditions générales du contrat qui ont bien été notifiées reprennent l’ensemble des mentions contenues dans la notice d’information légale ;

« Qu’il y a donc lieu de considérer que la notice a bien été notifiée ».

ALORS QUE, EN PREMIER LIEU, aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu’en déclarant : « qu’en l’espèce, les conditions générales du contrat qui ont bien été notifiées reprennent l’ensemble des mentions contenues dans la notice d’information légale », le juge d’appel a relevé d’office un moyen qui n’a jamais été invoqué par la société DEMEURES GILLES RICHARD, sans avoir au préalable inviter les parties à présenter leurs observations sur ledit moyen, en sorte que la Cour d’appel a violé l’article susvisé ;

ALORS QUE, EN SECOND LIEU, en se prononçant par la seule affirmation : « qu’en l’espèce, les conditions générales du contrat qui ont bien été notifiées reprennent l’ensemble des mentions contenues dans la notice d’information légale », sans se référer en les analysant, fût-ce succinctement, aux éléments d’où elle tirait cette constatation, au regard des termes des conditions générales du contrat et de toutes les indications que doit contenir la notice d’information, conformément à l’article R 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, la Cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, EN TROISIEME LIEU, les dispositions d’ordre public impératives de l’article L 231-9 du Code de la construction et de l’habitation imposent au constructeur d’adresser au maître de l’ouvrage la notice d’information conforme au modèle type : « par lettre recommandée avec avis de réception » ; que les dispositions non moins impératives de l’article R 231-4-I prescrivent que cette notice doit être annexée au contrat ; qu’à défaut de respect en l’espèce de ces exigences et, qui plus est, de la preuve même que la notice d’information en cause ait été adressée aux époux X…, la Cour d’appel a violé lesdites dispositions en refusant de prononcer la nullité du contrat ;

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

PRIS DE CE QUE l’arrêt confirmatif attaqué a débouté les époux X… de leur demande principale en nullité du contrat de construction du 5 juillet 2005 ;

AUX MOTIFS QUE :

« – le non respect du délai de réflexion :

« Que les époux X… soutiennent pour la première fois devant la Cour que le contrat aurait dû leur être notifié par lettre recommandée distincte à chacun d’eux alors qu’il l’a été par une seule lettre adressée à Monsieur ou Madame ; qu’ils n’avaient cependant pas prétendu jusque là que l’un d’entre eux n 'avait pas eu connaissance de cette notification et de sa portée ;

« Que les époux X… ont chacun signé l’ensemble des documents et postérieurement à la notification des documents initiaux, signé les modifications du permis de construire et les avenants, démontrant leur détermination à poursuivre le contrat » ;

ALORS QUE, aux termes de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation « est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise » ; que ce texte impose bien une notification de l’acte à chacun des acquéreurs séparément, alors que la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juillet 2005 a été faite à Monsieur X… ou Mademoiselle Y… ; que l’absence de notification séparée à chacun des acquéreurs, est bien de nature à entacher le contrat de nullité, comme l’ont soutenu les époux X… en précisant que : « lors de la formation du contrat, le droit réel de rétractation n’a pas été offert au deux contractants, le courrier du 23 juillet 2005 ayant été adressé en un seul exemplaire, alors que chacun se devait de pouvoir exercer ce droit » ; que la circonstance invoquée dans l’arrêt : « qu’ils n’avaient cependant pas prétendu jusque là que l’un d’entre eux n’avait pas eu connaissance de cette notification et de sa portée », est tout à fait inopérante, de même que le motif supplémentaire tiré de ce que « les époux X… ont chacun signé l’ensemble des documents et postérieurement à la notification des documents initiaux, signé les modifications du permis de construire et les avenants, démontrant leur détermination à poursuivre le contrat », la volonté de poursuivre le contrat ne pouvant priver les intéressés du droit d’invoquer la nullité du contrat pour méconnaissance des dispositions impératives découlant de l’article précité L 271-1 du Code.