LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 29 juin 2009), que les époux X… ont assigné M^me Y…, Marthe Raymonde Z… et la SCP Gilbert et Jean-Michel A…, notaire, en négation d’une servitude de passage sur leur fonds et en indemnisation du préjudice matériel et moral subi en raison du litige ; que M. Y… est intervenu volontairement à l’instance ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux X… font grief à l’arrêt de dire que la parcelle 182 de 1045 m ² dont ils sont propriétaires est grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle 429 appartenant à M. Y…, de les condamner à payer à celui-ci des dommages-intérêts et de rejeter leurs demandes aux fins de voir dire et juger que les dispositions de l’ordonnance de référé rendue le 5 avril 2000 confirmée par arrêt rendu le 21 janvier 2002 par la cour d’appel de Basse-Terre condamnant M. X… sous astreinte à rétablir par sa parcelle 182 l’accès de la parcelle 429 à la voie publique doivent être rapportées et mises à néant alors, selon le moyen :

1°/ que les dispositions de l’article 684 du code civil ne sont applicables que lorsque l’état d’enclave est le résultat immédiat de la convention qui a entraîné la division du fonds ; qu’il résulte des propres constatations de l’arrêt que l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AL 429, objet de la vente conclue le 17 mars 1992 entre M^me Marthe Stéphanie Z…, veuve B… et M^me Lise Y… épouse commune en biens de M. Yvon Y… était antérieur à la vente portant sur la parcelle AL 182 conclue les 26 et 31 décembre 1997 entre M^lle Marthe Raymonde Z… et les époux X… ; qu’en énonçant néanmoins que M. Y…, propriétaire de la parcelle AL 429, était en droit de se prévaloir des dispositions de l’article 684 du code civil à l’encontre de M. et M^me X…, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ;

2°/ que les dispositions de l’article 684 du code civil ne sont applicables que lorsque l’état d’enclave est le résultat immédiat de la convention qui a entraîné la division du fonds ; qu’en ne recherchant pas si la parcelle cadastrée AL 429, propriété de M. Y…, n’était pas issue de la division de la parcelle cadastrée AL 178 réalisée en octobre 1990 par M^me Marthe Stéphanie Z…, veuve B…, celle-ci étant demeurée propriétaire de la parcelle cadastrée AL 428 située à l’ouest de la parcelle cadastrée AL 429, d’où il résultait que la situation d’enclave de la parcelle AL 429 avait eu pour seule origine la vente conclue le 17 mars 1992 entre M^me Marthe Stéphanie Z… et M^me Y…, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 684 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant constaté que les parcelles faisaient partie d’un ensemble divisé par les époux B…- Z…, que toutes celles donnant accès à la route nationale avaient été cédées préalablement à la cession par ceux-ci de la parcelle 182 à Marthe Raymonde Z… laquelle l’avait ultérieurement vendue aux époux X… et que cette parcelle 182, constituant le fonds voisin de la parcelle 429 appartenant à M. Y…, faisait écran à la voie publique, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que la vente de la parcelle 182 avait enclavé la parcelle 429 et en a exactement déduit que cette parcelle 182 était grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle 429 ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les époux X… font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables leurs demandes formées à l’encontre de la SCP Gilbert et Jean-Michel A…, alors, selon le moyen :

1°/ que l’obligation d’information et de conseil à laquelle est tenu le notaire rédacteur d’actes, peut être opposée à une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial quand bien même cette société a été représentée lors de l’instrumentation de l’acte litigieux par un administrateur provisoire ; qu’en énonçant que la responsabilité de la société civile professionnelle Gilbert A… et Jean-Michel A… ne pouvait être recherchée au motif inopérant que l’acte notarié de vente en date des 26 et 31 décembre 1997 avait été rédigé par Maître E… agissant alors en qualité d’administrateur provisoire et qui représentait ainsi cette société, tout en constatant par ailleurs que par la suite, « la SCP A… avait rectifié l’erreur de contenance à l’issue du rejet de publication de la vente par la conservation foncière », d’où il résultait que M. et M^me X… étaient recevables à agir en responsabilité à l’encontre de la « SCP Gilbert A… et Jean-Michel A… », la cour d’appel a violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile ;

2°/ que dans leurs conclusions récapitulatives d’appel signifiées le 28 octobre 2008, M. et M^me X… avaient fait valoir que la responsabilité de la « SCP Gilbert A… et Jean-Michel A… notaires associés » se trouvait engagée dès lors que par courrier en date du 3 décembre 2001, cet office notarial avait affirmé à tort que la parcelle acquise par ces derniers était d’une contenance de 884 mètres carrés et non de 1045 mètres carrés et qu’en conséquence M. et M^me X… « devaient la servitude de passage au profit de la parcelle AL 429 » alors même que ces affirmations se trouvaient démenties par l'« attestation rectificative » en date du 26 mars 1998, et qu’en raison des multiples errements imputables à la « SCP Gilbert A… et Jean-Michel A… », M. et M^me X… étaient recevables à agir à son encontre aux fins d’obtenir réparation du préjudice par eux subi ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la faute des notaires était une responsabilité du fait personnel, la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une demande alléguant une faute spécifique de la SCP Gilbert A… et Jean-Michel A…, en a déduit à bon droit que les demandes présentées à l’encontre de la SCP notariale représentée par son administrateur provisoire étaient irrecevables ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X… et les condamne à payer à M^me Lise Y… et M. Yvon Y… la somme globale de 2 000 euros, à la SCP Gilbert A… et Jean-Michel A… la somme de 1 500 euros et à M^me Z… la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat des époux X…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la parcelle AL 182 de 1045 m ² située sur la commune du MOULE au lieudit La Baie, dont sont propriétaires les époux X…, est grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle AL 429, d’avoir condamné les époux X… à payer à M. Y… la somme de 3. 000 € à titre de dommages et intérêts et d’avoir rejeté en conséquence les demandes des époux X… aux fins de voir dire et juger que les dispositions de l’ordonnance de référé rendue le 5 avril 2000 confirmée par l’arrêt rendu le 21 janvier 2002 par la Cour d’appel de BASSE-TERRE devaient être rapportées et mises à néant,

Aux motifs que « Monsieur Yvon Y… est propriétaire sur la commune du Moule, au lieudit La Baie, d’une parcelle cadastrée AL 429, acquise par son épouse le 17 mars 1992 de Madame Stéphanie Z…, épouse B… ; que ladite parcelle provient de la division d’une terre cadastrée AL 178, partagée en deux lots cadastrés AL 429 et AL 428 ; que les époux X… sont, eux, propriétaires d’une parcelle contiguë à celle de Monsieur Y…, qu’ils ont acquis de Madame Marthe, Raymonde Z… par acte authentique des 28 et 31 décembre 1997, cadastrée AL 182 ; qu’il résulte des pièces produites aux débats que les parcelles faisaient partie du lot n° 68 de la SICAAP de La Baie achetée par Monsieur Paul B… par acte des 27 février et 6 mars 1970 ; que, par la suite, ce lot a fait l’objet de nombreuses partitions, dont les suivantes : le 21 août 1972, les époux B… ont vendu à Monsieur F… la parcelle cadastré section AL 181 ; le 2 juillet 1973, ils ont cédé à Monsieur G… la parcelle cadastrée section AL 179 ; le 31 octobre 1973, ils ont cédé à Monsieur H… la parcelle cadastrée section AL 180 ; le 11 décembre 1974, les époux B… ont vendu à Mademoiselle Marthe Raymonde la parcelle cadastrée section AL 144 ; que la parcelle acquise en 1997 par les époux X… résulte de cette dernière partition ; que le 17 mars 1992, l’épouse de Monsieur B…, décédé, Madame Marthe Stéphanie Z…, a vendu la parcelles AL 429 à Madame Y… ; qu’en vertu de l’article 690 et suivants du Code civil les servitudes de passage ne peuvent s’établir que par titre, destination du père de famille ou de l’état d’enclave ; que Monsieur Y… ne produit aux débats aucune convention ou acte de partage établissant une servitude sur le fonds des époux X… au profit de son propre fonds ; qu’il fait valoir que la servitude aurait été établie par destination du père de famille ; que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues à condition qu’il existe des signes apparents de servitude lors de la division et que l’acte de division ne contienne aucune stipulation contraire ; qu’en l’espèce, Monsieur Y… n’établit pas l’existence d’aménagement des fonds réalisés par le propriétaire avant leur séparation, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de l’établissement de la servitude par destination du père de famille ; qu’il soutient qu’il bénéficie d’une servitude de passage sur une partie de la parcelle cadastrée section AL n° 182 d’une contenance de 161 m ² et restant appartenir à Mademoiselle Marthe, Raymonde Z… ; que l’existence d’un projet de création d’une servitude du fonds cadastré AL 182 au profit de la parcelle AL 429 est matérialisé par le plan réalisé par Monsieur J… en 1990 et la mention à la promesse de vente du 26 août 1997 entre les époux X… et Madame Z… : « servitudes conventionnelles : à créer à la vente une servitude de passage au profit de la parcelle 178 » ; que toutefois il apparaît que ce projet n’a jamais été mis en oeuvre ; que l’existence d’une servitude à destination du père de famille ou d’une servitude conventionnelle ne saurait se déduire de ces éléments et du fait que la contenance de la parcelle visée par la promesse et par l’acte authentique était inférieure à sa superficie réelle ; qu’il n’est pas démontré que Madame Marthe, Raymonde Z… s’était réservée une partie de la parcelle en vue de faire réaliser une servitude au profit de la parcelle AL 429 ; qu’à l’issue du rejet de publication de la vente par la conservation des hypothèques, la SCP A… a rectifié l’erreur de contenance, de sorte que les époux X… sont propriétaires de l’entière parcelle N° AL 182 pour une contenance de 1045 m ² ; qu’en revanche, il est acquis aux débats que la parcelle de Monsieur Y… est enclavée au sens de l’article 682 du Code civil ; que par application de l’article 684 du Code civil, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’un contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes, sauf le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés ; qu’il résulte des pièces produites et notamment des fiches tirées du fichier immobilier de la conservation des hypothèques que toutes les parcelles mentionnées au plan d’arpentage J… du 17 octobre 1990 faisaient partie d’un ensemble divisé par les époux B… et que toutes les parcelles donnant accès à la route nationale n° 5 avaient été cédées préalablement à la cession de la parcelle AL 182 à Madame Marthe, Raymonde Z… ; que c’est cette dernière vente qui a enclavé la parcelle AL 429, alors que la parcelle AL 182 constitue le fonds voisin faisant écran à la voie publique et le trajet le plus court pour la joindre ; qu’il convient en conséquence de juger que la parcelle AL 182 est le fonds servant d’une servitude de passage bénéficiant à la parcelle AL 429 »

Alors d’une part que les dispositions de l’article 684 du Code civil ne sont applicables que lorsque l’état d’enclave est le résultat immédiat de la convention qui a entraîné la division du fonds ; qu’il résulte des propres constatations de l’arrêt que l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AL 429, objet de la vente conclue le 17 mars 1992 entre M^me Marthe Stéphanie Z…, veuve B…, et M^me Lise Y…, épouse commune en biens de M. Yvon Y…, était antérieur à la vente portant sur la parcelle AL 182 conclue les 26 et 31 décembre 1997 entre M^lle Marthe Raymonde Z… et les époux X… ; qu’en énonçant néanmoins que M. Y…, propriétaire de la parcelle AL 429, était en droit de se prévaloir des dispositions de l’article 684 du Code civil à l’encontre de M. et M^me X…, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ;

Alors d’autre part que les dispositions de l’article 684 du Code civil ne sont applicables que lorsque l’état d’enclave est le résultat immédiat de la convention qui a entraîné la division du fonds ; qu’en ne recherchant pas si la parcelle cadastrée AL 429, propriété de M. Y…, n’était pas issue de la division de la parcelle cadastrée AL réalisée en octobre 1990 par M^me Marthe Stéphanie Z…, veuve B…, celleci étant demeurée propriétaire de la parcelle cadastrée AL 428 située à l’ouest de la parcelle cadastrée AL 429, d’où il résultait que la situation d’enclave de la parcelle AL 429 avait eu pour seule origine la vente conclue le 17 mars 1992 entre M^me Marthe Stéphanie Z… et M^me Y…, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 684 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré irrecevables les demandes présentées par M. Monsieur et M^me X… à l’encontre de la SCP Gilbert et Jean-Michel A…, Aux motifs que la responsabilité des notaires est une responsabilité du fait personnel de sorte que les demandes à l’encontre de la SCP notariale, qui était représentée par son administrateur provisoire, doivent être déclarées irrecevables ;

Alors d’une part que l’obligation d’information et de conseil à laquelle est tenu le notaire rédacteur d’actes, peut être opposée à une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial quand bien même cette société a été représentée lors de l’instrumentation de l’acte litigieux par un administrateur provisoire ; qu’en énonçant que la responsabilité de la société civile professionnelle Gilbert A… et Jean-Michel A… ne pouvait être recherchée au motif inopérant que l’acte notarié de vente en date des 26 et 31 décembre 1997 avait été rédigé par Maître E…, agissant alors en qualité d’administrateur provisoire et qui représentait ainsi cette société, tout en constatant par ailleurs que par la suite, « la SCP A… avait rectifié l’erreur de contenance à l’issue du rejet de publication de la vente par la conservation foncière », d’où il résultait que M. et M^me X… étaient recevables à agir en responsabilité à l’encontre de la « SCP Gilbert A… et Jean-Michel A… », la Cour d’appel a violé les articles 31 et 32 du Code de procédure civile ;

Alors d’autre part que dans leurs conclusions récapitulatives d’appel signifiées le 28 octobre 2008 M. et M^me X… avaient fait valoir que la responsabilité de la « SCP Gilbert A… et Jean-Michel A…, notaires associés » se trouvait engagée dès lors que par courrier en date du 3 décembre 2001, cet office notarial avait affirmé à tort que la parcelle acquise par ces derniers était d’une contenance de 884 mètres carrés et non de 1045 mètres carrés et qu’en conséquence M. et M^me X… « devaient la servitude de passage au profit de la parcelle AL 429 » alors même que ces affirmations se trouvaient démenties par l'« attestation rectificative » en date du 26 mars 1998, et qu’en raison des multiples errements imputables à la « SCP Gilbert A… et Jean-Michel A… », M. et M^me X… étaient recevables à agir à son encontre aux fins d’obtenir réparation du préjudice par eux subi ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile.