LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l’article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz, 25 septembre 2012), que la société Cabinet Benedic, locataire d’un local à usage commercial et bénéficiaire d’un pacte de préférence sur les biens loués, a assigné M. X… et M^me Y… pour obtenir la nullité de l’apport de ces biens à la société civile immobilière Sainte-Marie (la SCI) et leur condamnation à signer l’acte de vente, en application de ce pacte ;

Attendu que pour accueillir la demande de la société Cabinet Bénédic, l’arrêt retient que les termes du pacte sont clairs et ne visent pas uniquement la vente du bien immobilier, mais le fait d’en disposer à titre onéreux en totalité ou en partie et qu’à cet égard l’apport en société d’un bien immobilier ne constitue pas une donation, même si sa contrepartie n’était pas constituée par une somme en argent, mais par des parts sociales, lesquelles ont une valeur fixée notamment par rapport à la valeur du bien apporté dans le patrimoine de la SCI ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’apport en société n’entrait pas dans le domaine du pacte, dès lors que si les parties avaient visé la disposition à titre onéreux des biens objets du pacte de préférence, elles avaient prévu que le preneur serait informé de toute mutation à titre onéreux avec indication du prix offert, des conditions générales de la vente projetée et se verrait remettre la copie de la promesse de vente ou du compromis de vente, ce qui excluait l’apport en société du pacte de préférence, la cour d’appel, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 25 septembre 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nancy ;

Condamne la société Cabinet Bénédic aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cabinet Bénédic à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X…, M^me Y… et la société civile immobilière Sainte-Marie ; rejette la demande de la société Cabinet Bénédic ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par M^e Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. X…, la société Sainte-Marie et M^me Y….

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR prononcé la nullité des actes d’apport à la Sci Sainte Marie des immeubles sis 11 rue Sainte Marie et 1-3 rue du Moyen Pont à Metz par monsieur X… et madame Y… d’une part, monsieur X… d’autre part, effectués les 25 et 26 novembre 2009, d’AVOIR condamné monsieur X… et madame Y… à signer l’acte authentique ayant pour objet la vente des immeubles sis 11 rue Sainte Marie et 1-3 rue du Moyen Pont à Metz, aux conditions prévues dans l’offre du 15 octobre 2009 et acceptées le 2 novembre 2009 par la Sas Cabinet Benedic, en se rendant chez maître Jacob, notaire à Metz, dans les trois mois de la signification de l’arrêt, et d’AVOIR dit qu’à défaut de signature par monsieur X… et madame Y… dans ce délai, l’arrêt tiendrait lieu d’acte authentique aux clauses et conditions du projet dressé par le notaire ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les termes du pacte de préférence sont clairs et ne visent pas uniquement la « vente » du bien immobilier loué par la Sas Cabinet Benedic mais le fait d’en « disposer à titre onéreux (¿) en totalité ou en partie » ; qu’à cet égard l’apport en société d’un bien immobilier, ne constitue en aucun cas une donation comme avancé par les appelants, même si sa contrepartie n’est pas constituée par une somme en argent mais par des parts sociales, lesquelles ont une valeur fixée notamment par rapport à la valeur du bien apporté dans le patrimoine de la Sci ; qu’en l’espèce et faisant droit au prescrit de la clause sus-énoncée, maître Z… Jacques, notaire à Metz, a, le 15/ 10/ 2009, notifié à la Sas Cabinet Benedic l’opération d’apport en société des deux immeubles sis à Metz 11, rue Sainte-Marie et 1-3 rue du Moyen Pont au bénéfice de la Sci Sainte-Marie (en cours de constitution) dont ils sont preneurs partiels ; que si la nature de l’apport et sa rémunération interviendra uniquement en droits sociaux, les biens apportés sont évalués respectivement à 200 000, 00 et 300 000, 00 euros ; qu’il a été demandé à la Sas Cabinet Benedic de lui faire connaître dans le délai de deux mois, « si vous entendez ou non exercer le droit de préférence qui vous a été accordé » ; que la réponse à cette notification est conforme aux termes du pacte de préférence suscité, peu importe que le prix soit la contrepartie en parts sociales du bien donné en apport à une société ou une somme en numéraire, celle-ci étant déterminée voire déterminable ; que selon acte extra-judiciaire du 2/ 11/ 2009, la Sas Cabinet Benedic a, dans le délai imparti, répondu à la notification susvisée par l’affirmative dans un acte intitulé « acte de signification emportant acceptation de pacte de préférence » (¿) « tel qu’il lui est offert » ; que, cependant, les consorts Jean Paul X…, Marianne Y… divorcée A… et la Sci Sainte-Marie se sont affranchis de son existence en constituant la Sci Sainte-Marie postérieurement à l’acte extra-judiciaire du 15/ 10/ 2009 ; qu’aux termes des articles 1166 et 1167 du code civil, « les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne. Ils peuvent aussi, en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits » ; qu’en l’espèce, ces conditions sont réunies s’agissant de l’action de la Sas Cabinet Benedic visant à obtenir l’annulation de l’acte d’apport en société, la conclusion d’un contrat avec un tiers est une violation du pacte de préférence qui doit être sanctionnée comme fait en première instance, les deux conditions étant réunies à savoir la connaissance du tiers ainsi que l’existence d’une fraude ; qu’enfin, au vu des développements précédents et de la procédure de notification de la cession faite par maître Z…, notaire à Metz, il y a lieu de constater que la vente est parfaite et que la nullité n’affecte pas uniquement l’apport en société comme soutenu par les appelants mais emporte substitution des intimés aux acquéreurs des biens cédés (arrêt, pp. 11-12) ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la violation du pacte de préférence dépend du champ contractuel défini par le pacte qui est borné à la fois par la nature du contrat et par celle de la chose ; qu’en l’espèce, il est visé dans le pacte de préférence litigieux tout acte de disposition ou de mutation, à titre onéreux, des lieux loués ou des immeubles où se trouvent les lieux loués ; qu’en application de l’article 1832 du code civil, l’apport consiste en des biens dont les associés transfèrent la propriété à la société et en contrepartie desquels ils reçoivent des parts sociales ou des actions dont la somme forme le capital social ; que dès lors, le contrat de société a un caractère synallagmatique, onéreux et translatif de droits ; qu’en application de l’article 1843-3 du code civil, l’apport en nature consiste en des biens corporels ou incorporels, mobiliers ou immobiliers, susceptible d’une évaluation pécuniaire et d’une cession ; que l’apport en nature peut être effectué en propriété ou en usufruit ; que l’apport en propriété correspond à une aliénation à titre onéreux ainsi que pour l’apport en usufruit puisqu’il s’agit de l’aliénation d’un droit réel à titre onéreux ; qu’en l’espèce, il résulte des statuts de la Sci Sainte-Marie, établis par maître Froment, notaire, le 25 novembre 2009, que monsieur X… et madame A… ont fait des apports en nature à la société ainsi créée :- pour le premier, son droit de nue-propriété pour l’immeuble sis 11 rue Sainte-Marie, évalué à 100 000 euros, et son droit de propriété pour l’immeuble sis 1-3 rue du Moyen Pont, évalué à 300 000 euros,- pour la seconde, son droit d’usufruit de l’immeuble sis 11 rue Sainte-Marie, évalué à 100 000 euros ; que le capital social a été fixé à 500 000 euros, soit la valeur totale des deux immeubles en pleine propriété, étant attribué à monsieur X… 4 000 parts à 100 euros et à madame A… 1 000 parts à 100 euros ; que la Sci Sainte-Marie est devenue propriétaire des deux immeubles ; que dans ces conditions, il y a bien eu mutation à titre onéreux des deux immeubles ; qu’il y a donc eu violation du pacte de préférence ; qu’en présence d’une fraude, la violation du pacte de préférence peut être sanctionnée par la nullité du contrat conclu par le promettant le tiers acquéreur ; qu’il y a fraude lorsque deux conditions sont réunies :- le pacte de préférence était connu du tiers acquéreur,- le tiers acquéreur savait que le bénéficiaire du pacte de préférence avait l’intention de se prévaloir du pacte ; qu’en l’espèce, les associés de la future Sci connaissaient l’existence du pacte de préférence ; que le notaire, chargé de la succession et de la constitution de la Sci, a informé la société Benedic du projet des consorts X…/ A…, lui demandant si elle entendait exercer son droit de préférence (courrier du 19 octobre 2009) ; que par acte d’huissier signifié le 2 novembre 2009, la société Benedic a fait connaître qu’elle entendait user de son droit de préférence ; qu’en créant la Sci Sainte-Marie, monsieur X… et madame A…, les 25 et 26 novembre 2009, n’ignoraient pas que la société Benedic avait exercé son droit de préférence ; que dans ces conditions, il sera prononcé la nullité du contrat d’apport des deux immeubles ; qu’en application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix ; qu’en l’espèce, en faisant connaître le 2 novembre 2009 qu’elle exerçait son droit de préférence, la société Benedic a rendu la vente parfaite entre les parties aux conditions fixées par les consorts X…/ A…, notamment quant au prix ; que les consorts X…/ A… ne peuvent aujourd’hui contester le prix qu’ils ont eux même fixé dans le cadre des apports en nature ; qu’il leur appartenait de faire vérifier l’évaluation établie par la société Benedic dans le cadre du partage successoral ; que lorsque celle-ci effectue son estimation successorale, elle ignore alors les projets des consorts X…/ A… ; que dans ces conditions, les consorts X…/ A… seront déboutés de leur demande d’expertise aux fins d’évaluation desdits immeubles et ils seront condamnés à signer l’acte de vente, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement ; qu’à défaut, le présent jugement vaudra vente ; qu’il n’y a donc pas lieu d’assortir à la signature de l’acte de vente une astreinte (jugement, pp. 8 in fine, à 10) ;

ALORS QUE l’apport en société n’entre pas dans le domaine du pacte de préférence dès lors que les parties, tout en visant la cession des biens objets de la préférence, ont également prévu que le promettant serait tenu de notifier un prix au bénéficiaire ; que, dès lors, l’arrêt ayant constaté que les parties au pacte de préférence avaient d’abord visé « toute mutation à titre onéreux » des immeubles objets de la préférence, mais ensuite prévu que le promettant serait tenu de notifier au bénéficiaire « le prix offert » lors de la vente projetée, la cour d’appel, en décidant que l’apport par monsieur X… et madame Y… à la Sci Sainte-Marie des immeubles dont la Sas Cabinet Benedic était preneur partiel, entrait dans le domaine du pacte de préférence, a violé l’article 1134 du code civil.