CIV.3

CF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 16 juin 2016

Rejet

M. JARDEL, conseiller doyen faisant fonction de président

Arrêt n° 724 FS-D

Pourvoi n° G 15-19.134

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M^me C… , domiciliée […] ,

2°/ la société Paris Amsterdam, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 12 mars 2015 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M^me J… K…, épouse Y…, domiciliée […] ,

2°/ à la société U… et E… R…, société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

3°/ à la société […] , société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

défenderesses à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 18 mai 2016, où étaient présents : M. Jardel, conseiller doyen faisant fonction de président, M^me Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, MM. Pronier, Nivôse, Maunand, M^me Le Boursicot, M. Bureau, conseillers, M^mes Vérité, Guillaudier, Georget, Renard, conseillers référendaires, M. Charpenel, premier avocat général, M. Dupont, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Abgrall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M^me P… et de la société Paris Amsterdam, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M^me K…, l’avis de M. Charpenel, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M^me P… et à la société Paris Amsterdam du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société […] et la société […] et S… A… ;

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième à sixième branches :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 mars 2015), que, par acte du 23 avril 2010, M^me Y… a consenti à M^me P… une promesse unilatérale de vente d’un appartement au prix de 120 000 euros, expirant le 5 juillet 2010 à 16 heures, dont la réalisation était prévue, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque dans le délai ci-dessus, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivie de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivants celle-ci, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque ; qu’une indemnité d’immobilisation de 12 000 euros a été versée par M^me P… ; que l’acte authentique n’ayant pas été signé à la date convenue, M^me Y… s’est prévalue de la caducité de la promesse et M^me P… l’a assignée pour voir constater le caractère parfait de la vente à la date du 5 juillet 2010 ; que la SCI Paris Amsterdam, à laquelle M^me P… avait accordé une promesse de vente, est intervenue volontairement à l’instance ;

Attendu que M^me P… et la SCI Paris Amsterdam font grief à l’arrêt de rejeter cette demande et de dire que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à M^me Y… ;

Mais attendu qu’ayant relevé qu’aucune levée d’option pouvant manifester la volonté non équivoque d’acquérir de M^me P… n’était intervenue avant le 5 juillet à 16 heures, la cour d’appel, qui n’était tenue, ni de procéder à des recherches, ni de répondre à des conclusions, que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit que la promesse était devenue caduque ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen unique qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M^me P… et la SCI Paris Amsterdam aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M^me C… et la société Paris Amsterdam.

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M^me P… de l’ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE si comme le soutient M^me P… la levée d’option, en l’absence de stipulations contraires pouvait résulter d’une convocation chez le notaire pour signer l’acte, force est de constater que M^me P… n’a pas convoqué M^me Y… chez le notaire à cette fin, le rendez-vous du 5 juillet à 16h ayant été seulement convenu entre les parties à sa demande mais sans mettre le notaire en possession de la totalité des fonds de sorte que la signature de l’acte authentique ne pouvait intervenir ; qu’aucune levée d’option pouvant manifester la volonté non équivoque d’acquérir de M^me P… n’est donc intervenue avant la date du 5 juillet à 16h, peu important dès lors que Maître A… ait écrit, le 6 juillet 2010 que sa cliente confirmait « lever l’option » ; que pas davantage la lettre de ce même notaire écrite le 5 juillet à l’étude R… après le rendezvous manqué, soit après l’expiration du délai, ne saurait valoir levée d’option ; qu’en ce qui concerne l’acompte versé de 93.000 euros, celui-ci ne peut non plus constituer une levée d’option, cette somme ayant été versée par M^me P… entre les mains de son notaire et non entre les mains de la promettante ou du notaire de celle-ci ; qu’enfin contrairement à ce qui est soutenu, le paiement du prix n’a pas eu lieu dans le délai imparti par la promesse, ce versement, pour être pris en compte nécessitant une levée d’option valable et préalable au 5 juillet 16h ; qu’alors seulement, la signature devait intervenir dans les cinq jours suivant la levée d’option, accompagnée du paiement du prix ; que dans ces circonstances en l’absence de levée d’option avant l’expiration de la date de validité de la promesse par M^me P… , celle-ci est devenue caduque et M^me Y… n’était plus obligée de vendre postérieurement à cette date, étant rappelé qu’elle s’était présentée au rendez-vous du 5 juillet à 16h et qu’à ce moment là, elle était prête à signer ; que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la promesse de vente signée le 23 avril 2010 sous condition suspensive d’obtention du prêt stipulait expressément qu’elle était consentie pour une durée expirant le 5 juillet 2010 à 16h ; qu’il était prévu au chapitre REALISATION : la réalisation de la promesse aura lieu : soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque, dans le délai ci-dessus, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivie de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivants celle-ci, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque ; qu’en toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix et des frais, même si l’échange de consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente ; que les parties se reprochent réciproquement le retard pris dans la signature de ladite promesse sans qu’il puisse en être tiré de conséquences ; qu’il est établi qu’un premier rendez-vous de signature avait été envisagé par les notaires le 30 juin 2010 mais que M^me P… n’était pas disponible ; que lors du rendez-vous prévu le 5 juillet 2010, M^me J… Y… était seule présente en l’étude de Maître B… ; que celui-ci a indiqué que l’intégralité des fonds nécessaires à l’acquisition n’avait pas été versée par la banque de M^me P… ; que de ce fait la signature de l’acte authentique n’a pu intervenir le jour même ; que par courrier recommandé avec accusé réception du 5 juillet 2010, M^me J… Y… informait M^me P… de sa décision de se prévaloir de la déchéance du terme de la promesse de vente du 23 avril 2010, compte tenu de l’indisponibilité de l’intégralité des fonds ; que le solde n’a été versé à la SCP […] que tardivement, soit le lendemain 6 juillet 2010 ; qu’il résulte des écritures de M^me P… qu’elle soutient avoir levé l’option le 5 juillet 2010 et ne prétend pas l’avoir préalablement levée ; que cependant, alors qu’elle n’était pas présente lors du rendez-vous du 5 juillet, elle ne justifie nullement avoir levé l’option à cette date ; que son notaire ne fait état d’une levée d’option que dans un courrier postérieur du 6 juillet ; que de plus, contrairement aux allégations de M^me P… , les conclusions des notaires ne valent nullement acquiescement au fait qu’elle aurait levé l’option ; que dès lors il convient de constater que M^me P… n’a ni signé l’acte authentique, ni levé l’option avant le 5 juillet 2010 à 16h ; que conformément aux termes de l’acte, la promesse est devenue caduque et M^me P… déchue de plein droit du bénéfice de la promesse à ladite date sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure du promettant qui pouvait disposer librement de son bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir exprimées par la bénéficiaire ;

ALORS, de première part, QUE la levée d’option qui n’est soumise à aucune forme dans le silence des parties, ne suppose, pour son acceptation, qu’une manifestation de volonté de son bénéficiaire d’acquérir le bien; qu’en retenant la caducité de la promesse de vente, faute de levée d’option dans le délai imparti, quand elle relevait par ailleurs qu’un rendez-vous avait été convenu pour la signature de l’acte authentique de vente cinq jours avant l’échéance, ce qui témoignait suffisamment de la connaissance par la venderesse de l’intention d’acquérir de sa cocontractante, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l’article 1134 du code civil ;

ALORS, de deuxième part, QUE la levée d’option qui n’est soumise à aucune forme dans le silence des parties, ne suppose, pour son acceptation, qu’une manifestation de volonté de son bénéficiaire d’acquérir le bien; qu’en retenant la caducité de la promesse de vente, faute, par M^me P… , d’avoir levé d’option dans le délai stipulé, quand elle relevait par ailleurs que les parties avaient fixé un rendez-vous le jour même de l’échéance sur sa demande, ce qui impliquait naturellement sa volonté d’acquérir le bien en question, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l’article 1134 du code civil ;

ALORS, de troisième part, QU’aux termes de la promesse de vente, soit la levée d’option devait être réalisée avant le 5 juillet 2010 et le cas échéant être suivie dans les cinq jours du paiement du prix, soit les parties signaient l’acte authentique de vente également avant le 5 juillet 2010, l’acquéreur étant alors contraint de payer le prix le jour même ; qu’en constatant la caducité de la promesse de vente, faute pour M^me P… d’avoir versé à son notaire l’intégralité du prix avant le 5 juillet, la cour d’appel a ainsi ajouté une condition non prévue au contrat, et ce, en violation de l’article 1134 du code civil ;

ALORS, de quatrième part QU’aux termes de la promesse de vente, soit la levée d’option devait être réalisée avant le 5 juillet 2010 et le cas échéant être suivie dans les cinq jours du paiement du prix, soit les parties signaient l’acte authentique de vente également avant le 5 juillet 2010, l’acquéreur étant alors contraint de payer le prix le jour même ; qu’en constatant d’une part la présence de la venderesse au rendez-vous du 5 juillet 2010, rendant ainsi évidente sa connaissance de l’intention d’acquérir de M^me P… , et d’autre part le paiement de l’intégralité du prix à la date du 6 juillet 2010, la cour d’appel était logiquement tenue de rechercher, comme il le lui était demandé, si le paiement du prix de vente s’était bien réalisé dans les cinq jours suivant une levée d’option informelle réalisée par son bénéficiaire, et ce conformément à la lettre du contrat liant les parties ; qu’en s’abstenant d’effectuer toute recherche sur ce point, la cour d’appel a entaché son arrêt d’un défaut de base légale ;

ALORS, de cinquième part, QUE dans ses conclusions délaissées, M^me P… faisait valoir que son absence au rendez-vous du 5 juillet devait rester indifférente dès lors qu’elle avait investi son notaire d’une procuration l’habilitant à signer l’acte authentique de vente ; qu’ayant relevé tout au contraire la seule présence de la venderesse à l’étude du notaire le 5 juillet, qualifiant ce jour de « rendez-vous manqué », motifs démontrant suffisamment l’ignorance par la cour de la procuration invoquée, la cour d’appel en a déduit que l’acte authentique de vente n’avait pu être signé ; qu’en omettant ainsi de répondre au moyen dont elle était valablement saisie, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, de sixième part, QUE le juge est tenu de rechercher toutes les circonstances de fait rendues nécessaires par l’application de la règle de droit ; que pour prononcer la caducité de la promesse de vente, faute pour M^me P… d’avoir levé l’option dans le délai imparti, la cour d’appel s’est contentée d’affirmer que la convocation de la promettante chez son notaire n’avait pas eu pour finalité la signature de l’acte authentique de vente, sans pour autant préciser quel avait pu être, à cet instant, le mobile de M^me P… , de sorte qu’elle a affecté son arrêt d’un défaut de base légale au regard de l’article 1134 du code civil ;