CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 16 novembre 2017

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1148 F-D

Pourvoi n° F 16-20.884

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M^me Mireille X…, épouse Y…, domiciliée […] ,

contre l’arrêt rendu le 12 mai 2016 par la cour d’appel d'[…] chambre A), dans le litige l’opposant à M. Eric Z… , domicilié […] ,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 10 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. A…, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. A…, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M^me Y…, de M^e Le Prado , avocat de M. Z… , et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mai 2016), que, propriétaire d’une maison située dans un lotissement, M^me Y… a assigné M. Z… , coloti , en démolition de la surélévation de sa maison, du garage et d’un mur de clôture au motif qu’ils ne respecteraient pas les prescriptions du cahier des charges du lotissement ;

Attendu que M^me Y… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu qu’ayant relevé que le règlement du lotissement, approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, avait pour objet de fixer les règles et les servitudes d’intérêt général imposées aux propriétaires des terrains et exactement retenu que les règles dont M^me Y… se plaignait de la violation, relatives à l’implantation des constructions et à l’aménagement de leurs abords, constituaient des règles d’urbanisme devenues caduques en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, la cour d’appel a déduit à bon droit de ces seuls motifs que les demandes de M^me Y…, fondées sur ces dispositions du règlement du lotissement, devaient être rejetées ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M^me Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M^me Y…

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M^me Y… de l’ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS que « Mireille X… épouse Y… est propriétaire d’une maison d’habitation située […] dépendant d’un lotissement dénommé « […] » approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, dont le cahier des charges, également appelé règlement de lotissement, a été déposé, le 30 janvier 1967, au rang des minutes de M^e B…, notaire à Sainte-Maxime. [

]. Les règles, dont M^me Y… se plaint de la violation, sont tirées des articles 10 et 12 du règlement du lotissement « […] » approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, qui disposent, le premier, que toutes les constructions principales ou annexes doivent respecter une marge d’isolement d’au moins 5 mètres, sauf en cas d’accord entre voisins pour construire sur la limite séparative et le second, que sur les limites séparatives, elles (les clôtures)

sont constituées par un mur bahut d’une hauteur de 0,20 m surmonté d’un grillage, l’ensemble ne devant pas excéder 1,60 m de hauteur ; il résulte de l’article 1er dudit règlement, que celui-ci a pour objet de fixer les règles et servitudes d’intérêt général imposées aux propriétaires des terrains (

), tels qu’ils sont décrits au plan de situation et au plan d’ensemble du projet de lotissement déposé. Dans ces conditions, le premier juge a justement retenu que les articles 10 et 12, dont la violation était invoquée, constituent des règles d’urbanisme, devenues caduques en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, à compter du 23 juillet 1973, que les parcelles issues du lotissement se trouvaient désormais soumises au droit commun de l’urbanisme et que ces articles du règlement de lotissement ne pouvaient dès lors servir de base à l’action de M^me Y… tendant à la démolition du garage, implanté à moins de 5 m de la limite séparative, et du mur de clôture édifié en limite séparative ; il convient d’ajouter que M^me Y… ne prétend pas avoir agi en annulation de l’arrêté de permis de construire accordé le 28 août 2013 à M. Z… en raison de la violation d’une règle d’urbanisme contenue dans le plan d’occupation des sols de la commune, mis à jour le 22 août 2012, visé audit arrêté. »

ET AUX MOTIFS ADOPTES qu’ « en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, : Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au bout d’un délai de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si à cette date, le lotissement est couvert par un plan d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. Madame Y… demande d’écarter l’application de l’article 442-9. Il est établi que le cahier des charges du lotissement […] a fait l’objet d’une approbation selon arrêté préfectoral du 23 juillet 1963, en conséquence l’ensemble des règles d’urbanisme contenu dans ce document est devenu caduc aux termes d’un délai de 10 ans à compter du 23 juillet 1973, ce qui a eu pour effet de faire rentrer les parcelles issues du lotissement dans le droit commun de l’urbanisme. Que par ailleurs en application de l’article 111-5 du code de l’urbanisme, la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel. Dès lors, le permis de construire obtenu par Monsieur Z… n’avait pas à tenir compte des documents concernant le cahier des charges du lotissement et ce moyen sera rejeté. »

1°) ALORS que les dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ; que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que, pour rejeter l’action de M^me Y… tendant à la démolition des constructions réalisées par son voisin en méconnaissance de dispositions du cahier des charges du lotissement, la cour d’appel a retenu que ce cahier des charges, également appelé règlement de lotissement, avait été approuvé par arrêté préfectoral et que les articles 10 et 12 de ce document, dont la violation était invoquée, constituaient des règles d’urbanisme, devenues caduques en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, ce qui interdisait à M^me Y… de s’en prévaloir ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ainsi que les articles 1134 et 1143 du code civil ;

2°) ALORS qu’en retenant, pour rejeter l’action de M^me Y…, que la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel, sans avoir constaté l’existence d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement préexistant et distinct du cahier des charges, dont auraient été tirées les dispositions invoquées, la cour d’appel a violé les articles L. 111-5 ancien, devenu L. 115-1, et L. 442-9 du code de l’urbanisme ainsi que les articles 1134 et 1143 du code civil ;

3°) ALORS, subsidiairement, qu’à supposer que les dispositions du cahier des charges invoquées par M^me Y… au soutien de son action aient été la reproduction d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement préexistant, en s’abstenant de rechercher si les colotis s n’avaient pas entendu conférer à ces règles une valeur contractuelle, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 111-5 ancien, devenu L. 115-1, L. 442-9 du code de l’urbanisme et 1134 du code civil.