CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 9 février 2022

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 139 F-D

Pourvoi n° X 20-22.410

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 FÉVRIER 2022

1°/ M. [Y] [B],

2°/ Mme [P] [K], épouse [B],

3°/ Mme [J] [T],

4°/ Mme [Z] [X],

tous domiciliés [Adresse 2],

5°/ la société SIVIMAL, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° X 20-22.410 contre l’arrêt rendu le 9 novembre 2020 par la cour d’appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du lotissement Les Privilèges du Ouen Toro, dont le siège est [Adresse 4], représenté par l’agence Le Syndic, défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de M. et Mme [B], de Mmes [T] et [X] et de la société Sivimal, de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat du syndicat des copropriétaires du lotissement Les Privilèges du Ouen Toro, après débats en l’audience publique du 4 janvier 2022 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Nouméa, 9 novembre 2020), M. et Mme [B], Mmes [X] et [T] et la société civile immobilière Sivimal (la SCI Sivimal) sont copropriétaires, au sein de la résidence Lumière, [Adresse 1] d’un lot soumis par convention au régime de la copropriété.

2. Le cahier des charges de la résidence prévoyait en son article 6-2-2 une « servitude altimétrique », limitant la hauteur des bâtiments à ériger dans le lotissement afin de préserver la vue des différents lots.

3. Par acte du 14 septembre 2015, M. et Mme [B], Mmes [X] et [T] et la SCI Sivimal ont assigné le syndicat des copropriétaires du lotissement Les Privilèges du Ouen Toro (le syndicat) afin, à titre principal, de faire prononcer l’annulation de la résolution n° 3 prise par l’assemblée générale extraordinaire du 8 octobre 2003 et, à titre subsidiaire, de faire constater que cette assemblée générale avait outrepassé les pouvoirs qui lui sont conférés par la loi du 10 juillet 1965 en matière de modification du cahier des charges, de faire déclarer illicite la modification du cahier des charges concernant la clause « non altius tollendi », et de dire non écrite la modification du cahier des charges.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

5. M. et Mme [B], Mmes [X] et [T] et la SCI Sivimal font grief à l’arrêt de déclarer forclose leur action tendant à voir réputer non écrite la clause du cahier des charges, valant règlement de copropriété, modifiée par la résolution n° 3 prise par l’assemblée générale le 8 octobre 2003, alors « que les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 967, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; que le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ la présentation effective de la lettre recommandée au domicile du destinataire ; qu’en affirmant néanmoins, pour décider que l’action introduite par les copropriétaires du lot n°31 était prescrite, que le Syndicat des copropriétaires justifiait que le procès-verbal d’assemblée générale du 8 octobre 2003 avait été notifié par le syndic à la société Teanavai, alors propriétaire du lot n° 31, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 27 octobre 2003, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette lettre avait été retournée avec la mention « non réclamée », de sorte qu’elle n’avait jamais été présentée à son destinataire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 63 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable en l’espèce, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

6. Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité du moyen. Il soutient que, devant la cour d’appel, les demandeurs au pourvoi s’en remettaient à l’appréciation de la cour quant à la notification du procès-verbal d’assemblée générale, de sorte que le moyen est nouveau à hauteur de cassation.

7. Cependant, les demandeurs au pourvoi ont invoqué l’irrégularité de la notification du procès verbal devant la cour d’appel.

8. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

9. Pour dire le délai de contestation des décisions des assemblées générales expiré, l’arrêt retient que l’appelant justifie que le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 octobre 2003 a été notifié par le syndic à la société civile immobilière Teanavai par une lettre recommandée postée le 27 octobre 2003, et vainement présentée à deux reprises à son destinataire.

10. Procédant ainsi à la recherche prétendument omise, la cour d’appel en en a exactement déduit que M. et Mme [B], Mmes [X] et [T] ainsi que la SCI Sivimal étaient forclos en leur action.

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [B], Mmes [X] et [T] et la société civile immobilière Sivimal aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [B], Mmes [X] et [T] et la société civile immobilière Sivimal et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du lotissement Les Privilèges du Ouen Toro la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille vingt-deux.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [B], Mmes [X] et [T] et la société civile immobilière Sivimal

Monsieur [Y] [B], Madame [P] [K], épouse [B], Madame [J] [T], Madame [Z] [X] et la Société civile immobilière SIVIMAL FONT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré forclose leur action tendant à voir réputer non écrite la clause du cahier des charges valant règlement de copropriété modifiée par la résolution n° 3 prise par l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du lotissement dénommé « LES PRIVILEGES DU OUEN TORO » le 8 octobre 2003 ;

1°) ALORS QUE toutes clauses contraires à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, sont réputées non écrites ; que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales ; qu’il en résulte que la prescription édictée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, instaurant un délai de deux mois au copropriétaire pour contester les décisions des assemblées générales, n’est pas applicable à l’action d’un copropriétaire tendant à voir réputer une clause non écrite ; qu’en décidant néanmoins que l’action exercée par les copropriétaires, tendant à voir réputer non écrite, sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une clause du cahier des charges valant règlement de copropriété était prescrite, motifs pris que cette action était soumise aux délais de prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour en déduire qu’il appartenait aux copropriétaires d’exercer leur action dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision d’assemblée générale du 8 octobre 2003 ayant procédé à une modification du cahier des charges, la Cour d’appel a violé les articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; que le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ la présentation effective de la lettre recommandée au domicile du destinataire ; qu’en affirmant néanmoins, pour décider que l’action introduite par les copropriétaires du lot n°31 était prescrite, que le Syndicat des copropriétaires justifiait que le procès-verbal d’assemblée générale du 8 octobre 2003 avait été notifié par le syndic à la Société TEANAVAI, alors propriétaire du lot n° 31, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 27 octobre 2003, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette lettre avait été retournée avec la mention « non réclamée », de sorte qu’elle n’avait jamais été présentée à son destinataire, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 63 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable en l’espèce, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.