CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 8 octobre 2025

Cassation partielle

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 647 F-D

Pourvoi n° F 23-18.336

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 8 OCTOBRE 2025

1°/ M. [I] [N],

2°/ Mme [L] [D], épouse [N],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° F 23-18.336 contre l’arrêt rendu le 17 mars 2023 par la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion (chambre civile TGI), dans le litige les opposant à la société [T] [E] et [X] [O], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de M. et Mme [N], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [T] [E] et [X] [O], et l’avis de M^me Cazaux-Charles, avocate générale, après débats en l’audience publique du 8 juillet 2025 où étaient présents M^me Champalaune, présidente, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis de La Réunion, 17 mars 2023), statuant sur renvoi après cassation (1re Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-14.752), suivant acte reçu le 8 janvier 2010 par M. [R] (le notaire), notaire associé de la société civile professionnelle [P], [G] et [R], devenue la société civile professionnelle [T] [E] et [X] [O] (la société notariale), M. et Mme [N] (les acquéreurs) ont acquis une maison à usage d’habitation.

2. Au mois de septembre 2011, les acquéreurs ont déposé une demande de

permis de construire, lequel leur a été refusé au motif que les travaux modificatifs projetés étaient prévus sur une construction qui ne respectait pas la distance réglementaire de quatre mètres de la limite séparative.

3. Les acquéreurs ont assigné la société notariale en responsabilité et indemnisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de confirmer le jugement en ce qu’il les déboute de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de la société notariale, alors « que le préjudice certain subi par le client du fait du manquement du notaire à son devoir de conseil et d’information lors de l’acquisition d’un bien immobilier doit être réparé en intégralité ; que pour rejeter les demandes d’indemnisation intégrale des préjudices subis du fait notamment du coût des travaux et frais annexes de démolition et de reconstruction de l’extension de la villa acquise par les acquéreurs par acte du 8 janvier 2010, la cour d’appel a affirmé que le manquement retenu à l’encontre du notaire instrumentaire au titre de son obligation d’information sur la non-conformité de cette villa aux règles d’urbanisme devait seulement s’analyser en une perte de chance, si ce n’est de renoncer à l’acquisition projetée, de négocier à la baisse le prix d’acquisition pour ne s’engager qu’à des conditions moins onéreuses ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations dont il ressortait, d’une part, que les travaux d’extension de cette villa n’avaient pas été autorisés par un permis de construire préalable tandis que le plan local d’urbanisme de la ville de Saint-Denis imposait aux constructions ne jouxtant pas les limites séparatives une distance minimum de quatre mètres que la villa vendue ne respectait pas du fait des travaux réalisés sans permis de construire et que ces travaux n’étaient pas régularisables au plan administratif, d’autre part, que dès septembre 2011, les acquéreurs s’étaient vu opposer par l’autorité administrative un refus à leur demande de permis de construire au motif que les travaux projetés concernaient une construction qui ne respectait pas la distance réglementaire de quatre mètres depuis la limite séparative du fonds, ce dont il se déduisait que le préjudice tenant à l’impossibilité de procéder à l’extension de leur villa était certain, et violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que, mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

6. Ayant retenu que l’information donnée par le notaire n’était pas effective pour n’apporter aux acquéreurs aucun éclairage circonstancié sur la portée, les effets et les risques consécutifs à la réitération de cet acte, la cour d’appel a pu en déduire que ce manquement du notaire les avait privés, au jour de la réitération de l’acte en la forme authentique, d’une chance, si ce n’est de renoncer à l’acquisition projetée, du moins de négocier à la baisse le prix d’acquisition pour ne s’engager qu’à des conditions moins onéreuses compte tenu de la non-conformité partielle du bien au regard des règles d’urbanisme applicables.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

8. Les acquéreurs font le même grief à l’arrêt, alors « que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée ; que pour rejeter les demandes d’indemnisation de leurs préjudices formées par les acquéreurs, acheteurs du bien litigieux dont la société notariale avait instrumenté l’acte authentique de vente, la cour d’appel a énoncé que si l’absence d’information spécifique du notaire en ce qu’il ne les avait pas informés de l’impossibilité de procéder à des travaux nécessitant un permis de construire compte tenu de la non-conformité de ce bien est à l’origine d’une perte de chance d’avoir renoncé à l’acte, les acquéreurs, qui sollicitent la réparation du coût des travaux et des frais annexes, de la perte de surface et du préjudice moral, ne forment cependant pas de demande indemnitaire en lien avec leur perte de chance de s’être abstenus d’acquérir le bien faute d’une information complète du notaire ; qu’en refusant ainsi d’indemniser la perte d’une chance de ne pas subir un dommage dont elle constatait pourtant l’existence, la cour d’appel a violé les articles 4 et 1382, devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 4 et 1382, devenu 1240, du code civil et les articles 4 et 5 du code de procédure civile :

9. Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

10. Selon l’article 5 du même code, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé.

11. Il résulte de l’article 1382, devenu 1240, du code civil que caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

12. La reconnaissance d’une perte de chance permet de réparer une part de l’entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n’est pas juridiquement réparable. Le préjudice ainsi réparé, bien que distinct de l’entier dommage, en demeure dépendant.

13. Il résulte de l’article 4 du code civil que le juge ne peut refuser de réparer un dommage dont il a constaté l’existence en son principe.

14. Il s’en déduit que :

— le juge peut, sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence d’une perte de chance d’éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l’entier préjudice ; il lui incombe alors d’inviter les parties à présenter leurs observations quant à l’existence d’une perte de chance ;

— le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée.

15. Pour rejeter la demande d’indemnisation des acquéreurs, l’arrêt, après avoir retenu que l’information donnée par le notaire n’était pas effective pour n’apporter aux acquéreurs aucun éclairage circonstancié sur la portée, les effets et les risques consécutifs à la réitération de cet acte, et que ce manquement les avait privés d’une chance, si ce n’est de renoncer à l’acquisition projetée, du moins de négocier à la baisse le prix d’acquisition pour ne s’engager qu’à des conditions moins onéreuses compte tenu de la non-conformité partielle du bien au regard des règles d’urbanisme applicables, énonce que les acquéreurs ne forment toutefois pas de demande indemnitaire en lien avec leur perte de chance de s’être abstenus d’acquérir le bien, faute d’une information complète du notaire.

16. En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a refusé d’indemniser un préjudice dont elle a constaté l’existence, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le dernier grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il dit que la responsabilité de la société notariale est engagée à l’égard des acquéreurs et condamne la société notariale aux dépens de première instance et d’appel, l’arrêt rendu le 17 mars 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion autrement composée ;

Condamne la société civile professionnelle [T] [E] et [X] [O] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile professionnelle [T] [E] et [X] [O] et la condamne à payer à M. et Mme [N] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le huit octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.