CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 6 novembre 2025

Cassation partielle sans renvoi

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 514 F-D

Pourvois n°

P 23-11.581

B 23-11.823 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 NOVEMBRE 2025

I- La société Brown Building Corporation, société civile, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° P 23-11.581 contre un arrêt rendu le 8 décembre 2022 par la cour d’appel de Papeete (chambre commerciale), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Centre Vaima, société par actions simplifiée, dont le siège est centre Vaima, BP 618, 98713 Papeete,

2°/ à M. [S] [K] [P], domicilié [Adresse 2] (États-Unis),

3°/ à M. [M] [P], domicilié [Localité 1] (États-Unis),

défendeurs à la cassation.

II- La société Centre Vaima, société par actions simplifiée, a formé le pourvoi n° B 23-11.823 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Brown Building Corporation,

2°/ à M. [S] [K] [P],

3°/ à M. [M] [P],

défendeurs à la cassation.

Chaque demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M^me Aldigé, conseillère référendaire, les observations de de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Brown Building Corporation, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Centre Vaima, et l’avis de M^me Compagnie, avocate générale, après débats en l’audience publique du 16 septembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Aldigé, conseillère référendaire rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, M^me Compagnie, avocate générale, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° P 23-11.581 et B 23-11.823 sont joints.

Désistement partiel

2. Il est donné acte à la société Brown Building Corporation et à la société Centre Vaima du désistement de leurs pourvois en ce qu’ils sont dirigés contre M. [S] [K] [P] et M. [M] [P].

Faits et procédure

3. Selon l’arrêt attaqué (Papeete, 8 décembre 2022), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 10 septembre 2020, pourvoi n° 18-25.924), le 22 novembre 1974, la société Brown Building Corporation (la bailleresse) a donné à bail des locaux à la Société polynésienne de développement touristique (la société SPDT), aux droits de laquelle vient la société Centre Vaima (la locataire).

4. Ce bail était consenti pour une durée de onze années, renouvelable huit fois pour des périodes identiques, à la demande de la seule locataire.

5. Le bail a été renouvelé deux fois.

6. Le 13 septembre 2006, la bailleresse a donné congé à la société SPDT avec offre de renouvellement du bail comportant un nouveau loyer, avant de saisir, le 29 mai 2007, le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé.

7. Parallèlement, la société SPDT a assigné la bailleresse en annulation du congé devant le tribunal de première instance de Papeete et, par arrêt devenu irrévocable du 29 septembre 2016, le congé à effet au 30 novembre 2007 a été déclaré valable en la forme et au fond.

8. L’instance a été reprise devant le juge des loyers commerciaux qui avait sursis à statuer.

Examen des moyens

Sur le premier moyen et le second moyen, pris en ses deuxième et cinquième branches, du pourvoi de la bailleresse et sur les moyens du pourvoi de la locataire

9. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi de la bailleresse

Enoncé du moyen

10. La bailleresse fait grief à l’arrêt de dire que le statut des baux commerciaux ne s’applique pas à la fixation du loyer du bail renouvelé le 22 novembre 2007 et de renvoyer les parties à saisir la juridiction de premier ressort aux fins de fixation du loyer de ce bail, alors « qu’une clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel ; que le bail litigieux stipulait une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions du bail, ainsi qu’en cas de règlement judiciaire, de liquidation des biens ou de faillite personnelle ; qu’en retenant que le bail litigieux conférait à la preneuse un droit réel immobilier pendant toute la durée du bail tout en constatant que la bailleresse conservait la possibilité de rompre le bail en cas de non-paiement d’un loyer ou en cas de procédure collective visant la société preneuse, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1709 du code civil applicable en Polynésie française ensemble les articles 937 et suivants de l’ancien code rural et les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

11. La locataire conteste la recevabilité du moyen en sa troisième branche. Elle soutient qu’il est nouveau, mélangé de fait et de droit.

12. Cependant, le moyen est né de l’arrêt.

13. Il est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1709 du code civil, applicables en Polynésie française :

14. A supposer que puisse être conclu en Polynésie française un bail emphytéotique, par lequel un bailleur confère à un preneur un droit réel immobilier sur un immeuble, l’insertion dans un bail d’une clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du locataire une précarité incompatible avec la constitution d’un tel droit.

15. Pour qualifier le contrat liant les parties de bail emphytéotique, l’arrêt retient que le bail porte sur une durée initiale de louage de onze ans mais qu’il est renouvelable huit fois à l’identique à la demande de la locataire qui est seule à disposer de la possibilité de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période, la bailleresse ne conservant que la possibilité de rompre le bail en cas de non-paiement d’un loyer ou en cas de procédure visant la locataire.

16. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le bail contenait une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des loyers, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations excluant, en tout état de cause, le caractère emphytéotique du bail, a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

17. Après avis donné aux parties, conformément à l’article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

18. L’intérêt d’une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

19. Le bail conclu le 22 novembre 1974 comprend une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des loyers exclusive de la qualification de bail emphytéotique et doit être qualifié de bail commercial.

20. En conséquence, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application des règles du statut des baux commerciaux.

21. La cassation des chefs de dispositif de l’arrêt disant que le statut des baux commerciaux ne s’applique pas à la fixation du loyer du bail renouvelé le 22 novembre 2007 et renvoyant les parties à saisir la juridiction de premier ressort aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé n’entraîne pas la cassation du chef de dispositif afférent à la clause d’accession qui est justifié par des motifs vainement critiqués.

22. Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement du 20 avril 2017 du juge des loyers commerciaux du tribunal civil de première instance de Papeete.

23. Il n’y a pas lieu à renvoi devant la cour d’appel de Papeete, le juge des loyers commerciaux étant saisi par la confirmation du jugement ordonnant avant dire droit une expertise.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il juge que la clause d’accession insérée au bail du 22 novembre 1974 a pris effet à l’expiration dudit bail le 22 novembre 2007, l’arrêt rendu le 8 décembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Papeete ;

Dit n’y avoir lieu à renvoi ;

Dit que le bail conclu le 22 novembre 1974 entre la société Brown Building Corporation et la Société polynésienne de développement touristique, aux droits de laquelle vient la société Centre Vaima, est un bail commercial ;

Confirme le jugement du 20 avril 2017 du juge des loyers commerciaux du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Dit n’y avoir lieu de modifier la charge des dépens exposés jusqu’à présent devant les juges du fond ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le six novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.