CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 5 juin 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 293 F-D

Pourvois n°

B 23-20.379

S 23-20.968 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 JUIN 2025

I- La société Bureau Veritas construction, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 23-20.379 contre un arrêt rendu le 27 juin 2023 par la cour d’appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 36], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Vendée central immobilier, société par action simplifiée, exerçant sous l’enseigne Central immobilier, dont le siège est [Adresse 12],

2°/ à Mme [WI] [FI], veuve [J], domiciliée [Adresse 23],

3°/ à Mme [FR] [R], veuve [V], domiciliée [Adresse 7],

4°/ à M. [HP] [G],

5°/ à Mme [T] [Z], épouse [G],

tous deux domiciliés [Adresse 16],

6°/ à M. [RL] [S], domicilié [Adresse 3],

7°/ à M. [I] [Y], domicilié [Adresse 29],

8°/ à Mme [DS] [VJ], épouse [Y], domiciliée [Adresse 6],

9°/ à M. [RU] [X], domicilié [Adresse 15], pris en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [PD] [ZP], épouse [X],

10°/ à [PD] [ZP], épouse [X], ayant été domiciliée [Adresse 15],

11°/ à M. [F] [K],

12°/ à Mme [F] [K],

tous deux domiciliés [Adresse 21],

13°/ à M. [N] [JO],

14°/ à Mme [DJ] [WA], épouse [JO],

tous deux domiciliés [Adresse 24],

15°/ à M. [RU] [LF],

16°/ à Mme [XZ] [VB], épouse [LF],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

17°/ à M. [L] [LN],

18°/ à Mme [HH] [W], épouse [LN],

tous deux domiciliés [Adresse 22],

19°/ à Mme [FZ] [JG], domiciliée [Adresse 34],

20°/ à Mme [AH] [SC], domiciliée [Adresse 20],

21°/ à la société La Biquette, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 31],

22°/ à M. [US] [HY], domicilié [Adresse 23],

23°/ à Mme [NE] [O], domiciliée [Adresse 4],

24°/ à M. [YH] [BO],

25°/ à Mme [C] [VS], épouse [BO],

tous deux domiciliés [Adresse 9],

26°/ à Mme [XR] [ZH], épouse [KX], domiciliée [Adresse 25],

27°/ à M. [P] [XI], domicilié [Adresse 13],

28°/ à Mme [OV] [B], veuve [LW], domiciliée [Adresse 28],

29°/ à M. [D] [ST], domicilié [Adresse 17],

30°/ à Mme [A] [M], domiciliée, [Adresse 37],

31°/ à la société LSO Invest, société civile, dont le siège est [Adresse 11],

32°/ à Mme [YR] [U], domiciliée [Adresse 14],

33°/ à Mme [H] [UB], domiciliée [Adresse 10],

34°/ à M. [EA] [NM], domicilié [Adresse 26],

35°/ à la société Etudes et réalisations architecturales contemporaines, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 18],

36°/ à la Mutuelle des architectes français, société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, dont le siège est [Adresse 8],

37°/ à la société Gan assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 33], prise en sa qualité d’assureur de responsabilité de la société Concept ingénierie, aux droits de laquelle vient désormais la société Betom ingénierie, société par action simplifiée,

38°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 19], prise en sa qualité d’assureur de la société Edycem béton, anciennement dénommée Vendée béton,

39°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 19], prise en sa qualité d’assureur de la société Lersteau père et fils,

40°/ à la société [MW] et associés mandataires judiciaires, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 27], prise en la personne de M. [TT] [MW], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Lersteau père et fils,

41°/ à la société SMABTP, dont le siège est [Adresse 32], prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société Atlantique et d’assureur responsabilité selon police CNR de la société Atlantique,

42°/ à la société Edycem béton, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 38], anciennement dénommée Vendée béton,

43°/ à la société Betom ingénierie Loire-Bretagne, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

II- La société Axa France IARD, société anonyme, agissant en sa qualité d’assureur de la société Lersteau père et fils, a formé le pourvoi n° S 23-20.968 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 35], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Vendée central immobilier,

2°/ à Mme [WI] [FI], veuve [J],

3°/ à Mme [FR] [R], veuve [V],

4°/ à M. [HP] [G],

5°/ à Mme [T] [Z], épouse [G],

6°/ à M. [RL] [S],

7°/ à M. [I] [Y],

8°/ à Mme [DS] [VJ], épouse [Y],

9°/ à M. [RU] [X], pris en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [PD] [ZP], épouse [X],

10°/ à [PD] [ZP], épouse [X],

11°/ à M. [F] [K],

12°/ à M. [N] [JO],

13°/ à Mme [DJ] [WA], épouse [JO],

14°/ à M. [RU] [LF],

15°/ à Mme [XZ] [VB], épouse [LF],

16°/ à M. [L] [LN],

17°/ à Mme [HH] [W], épouse [LN],

18°/ à Mme [FZ] [JG],

19°/ à Mme [AH] [SC],

20°/ à la société La Biquette, société civile immobilière,

21°/ à M. [US] [HY],

22°/ à Mme [NE] [O],

23°/ à M. [YH] [BO],

24°/ à Mme [C] [VS], épouse [BO],

25°/ à Mme [XR] [ZH], épouse [KX],

26°/ à M. [P] [XI],

27°/ à Mme [OV] [B], veuve [LW],

28°/ à M. [D] [ST],

29°/ à Mme [A] [M],

30°/ à la société LSO Invest, société civile,

31°/ à Mme [YR] [U],

32°/ à Mme [H] [UB],

33°/ à [ZY] [E], ayant été domicilié [Adresse 20],

34°/ à M. [EA] [NM], domicilié [Adresse 30],

35°/ à la société Etudes et réalisations architecturales contemporaines, société à responsabilité limitée,

36°/ à la société Mutuelle des architectes français, société anonyme,

37°/ à la société Gan assurances, société anonyme,

38°/ à la société [MW] et associés mandataires judiciaires, société d’exercice libéral à responsabilité limitée,

39°/ à la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP),

40°/ à la société Edycem béton, société par actions simplifiée unipersonnelle, anciennement dénommée Vendée béton,

41°/ à la société Betom ingénierie Loire-Bretagne, société par actions simplifiée,

42°/ à la société Bureau Veritas construction, société par actions simplifiée unipersonnelle,

43°/ à Mme [L] [K],

44°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, prise en sa qualité d’assureur de la société Edycem béton,

défendeurs à la cassation.

Dans le pourvoi n° B 23-203.79, la société Gan assurances a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation.

Dans le pourvoi n° S 23-20.968, les sociétés Etudes et réalisations architecturales contemporaines et Mutuelle des architectes français ont formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, quatre moyens de cassation.

Les demanderesses au pourvoi provoqué invoquent, à l’appui de leur recours, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Bureau Veritas construction, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Axa France IARD, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Etudes et réalisations architecturales contemporaines et de la Mutuelle des architectes français, de la SCP Duhamel, avocat de la société Gan assurances, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 35], de Mmes [FI], [R], de M. et Mme [G], de M. [S], de M. et Mme [Y], de M. [X], de M. et Mme [K], M. et Mme [JO], de M. et Mme [LF], de M. et Mme [LN], de Mmes [JG], [SC], de la société civile immobilière La Biquette, de M. [HY], de Mme [O], de M. et Mme [BO], de Mme [ZH], de M. [XI], de Mme [B], de M. [ST], de Mme [M], de la société LSO Invest et de Mme [U], après débats en l’audience publique du 29 avril 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° B 23-20.379 et S 23-20.968 sont joints.

Désistement partiel

2. Il est donné acte à la société Bureau Veritas construction du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre Mme [UB], M. [NM] et la société Edycem béton.

Faits et procédure

3. Selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 27 juin 2023), la société Atlantique a confié la maîtrise d’oeuvre de la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation à un groupement comprenant, notamment, la société Erac, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), et la société Concept ingénierie, aux droits de laquelle vient la société Betom ingénierie Loire-Bretagne, assurée auprès de la société Gan assurances.

4. Un contrat d’assurance dommages-ouvrage et de responsabilité du constructeur non-réalisateur a été souscrit auprès de la SMABTP.

5. Le lot « sols durs » a été confié à la société Lersteau père et fils, assurée auprès de la société Axa France IARD (la société Axa). La chape fluide a été fournie par la société Vendée béton, aujourd’hui dénommée Edycem béton, assurée auprès de la société Axa.

6. Une mission de contrôle technique a été confiée à la société Bureau Veritas, aux droits de laquelle vient la société Bureau Veritas construction.

7. La réception du lot « sols durs » est intervenue le 31 janvier 2007.

8. L’ensemble immobilier, dénommé [Adresse 35], a été vendu par lots et soumis au statut de la copropriété.

9. Se plaignant de la fissuration du carrelage des logements, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 35] (le syndicat des copropriétaires) a saisi le juge des référés aux fins d’expertise le 26 avril 2012. L’expert a déposé son rapport le 12 janvier 2016.

10. Le syndicat des copropriétaires et différents copropriétaires ont assigné les constructeurs et assureurs aux fins de réparation des désordres et d’indemnisation du préjudice des copropriétaires.

11. La société Lersteau père et fils a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 11 décembre 2019, la société [MW] et associés étant désignée comme liquidateur.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi incident n° B 23-20.379 de la société Gan assurances, sur le premier moyen du pourvoi principal n° S 23-20.968 de la société Axa et sur le premier moyen du pourvoi provoqué n° S 23-20.968 de la société Erac et de la MAF, réunis

Enoncé des moyens

12. Par son moyen, la société Gan assurances fait grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action des copropriétaires, de déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires, de la condamner in solidum avec certains constructeurs et assureurs à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes en réparation du coût des travaux de reprise des désordres, du coût des déménagements et mises en garde-meuble, du coût de dépose et de repose du mobilier, et à payer à des copropriétaires certaines sommes en réparation de leur préjudice de jouissance et du coût de leur relogement temporaire, alors :

« 1°/ que le syndicat de copropriétaires n’est en principe habilité à agir qu’en réparation des dommages affectant les parties communes ; qu’il n’est recevable à agir en réparation de dommages affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots que si ceux-ci sont généralisés et subis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires ou ont leur origine dans les parties communes ; qu’en retenant, pour juger recevable l’action du syndicat des copropriétaires, que ce dernier avait qualité à agir s’agissant d’une part des désordres de la chape, au motif que celle-ci serait une partie commune spéciale, et d’autre part de ceux affectant le carrelage des logements, qui trouve leur origine dans les désordres de la chape, tandis que la chape n’était pas explicitement désignée comme partie commune spéciale par le règlement de copropriété et qu’il s’évinçait au contraire de celui-ci qu’elle constituait une partie privative, la cour d’appel a dénaturé ledit règlement, violant le principe qui interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ;

2°/ que le syndicat de copropriétaires n’est en principe habilité à agir qu’en réparation des dommages affectant les parties communes ; qu’il n’est recevable à agir en réparation de dommages affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots que s’ils sont généralisés et subis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires ou ont leur origine dans les parties communes ; qu’en retenant, pour juger recevable l’action du syndicat de copropriétaires, que ce dernier avait qualité à agir s’agissant d’une part des désordres de la chape et d’autre part de ceux affectant le carrelage des logements, qui trouve leur origine dans les désordres de la chape, au motif que ceux-ci affecteraient l’ensemble des logements de la copropriété, sans vérifier si ce désordre était subi de manière identique par chacun des copropriétaires dans ses parties privatives, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à justifier légalement sa décision, la privant de base légale au regard de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°/ que l’effet interruptif de prescription de la demande en justice est non avenu si celle-ci est déclarée irrecevable ; que pour déclarer recevable l’action des copropriétaires, la cour d’appel a retenu que l’exercice par le syndicat des copropriétaires de l’action collective interrompt l’action individuelle des copropriétaires relative aux mêmes désordres et que, dès lors que cette action était recevable, l’action des copropriétaires agissant à titre individuel l’était également, le délai de prescription ayant été interrompu par l’action collective ; que la cassation à intervenir sur l’une ou l’autre des deux premières branches du moyen s’agissant des chefs de dispositif ayant déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires entraînera par voie de conséquence la cassation des chefs de dispositif ayant déclaré recevables les actions des copropriétaires. »

13. Par son moyen, la société Axa fait grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires, de la condamner in solidum avec certains constructeurs et assureurs à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes en réparation du coût des travaux de reprise des désordres, du coût des déménagements et mises en garde-meuble, du coût de dépose et de repose du mobilier, et à payer à des copropriétaires certaines sommes en réparation de leur préjudice de jouissance et du coût de leur relogement temporaire, alors :

« 1°/ que la cour d’appel a constaté que le règlement de copropriété stipulait, en son article 5 relatif aux « parties communes spéciales », que : « les parties communes spéciales sont des parties communes qui sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires. Il s’agit ici des charges communes propres à chaque bâtiment. Elles comprennent notamment (…) le gros-œuvre et les planchers (mais non les parquets, carrelages et plafonds) (…) et d’une façon générale, tout ce qui n’est pas affecté à l’usage exclusif et particulier d’un lot mais d’usage commun à plusieurs lots déterminés » ; qu’en retenant qu’ « il résulte de ces dispositions et stipulations que si le carrelage de chaque logement est privatif, la chape le supportant est une partie commune spéciale », quand le règlement de copropriété n’évoquait nullement la notion de chape dans les parties communes spéciales limitativement énumérées, la cour d’appel a dénaturé l’article 5 du règlement de copropriété, violant ainsi l’article 1134 du code civil en sa version applicable au litige ;

2°/ que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir en réparation de dommages affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots que s’ils sont généralisés et subis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires ou ont leur origine dans les parties communes ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a rappelé que le règlement de copropriété énonçait, en son article 3, définissant les parties privatives et communes de l’immeuble, que « l’ensemble immobilier est divisé : en parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou d’un groupe de copropriétaires (…) en parties privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire », en son article 5 relatif aux « parties communes spéciales », que : « les parties communes spéciales sont des parties communes qui sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires. Il s’agit ici des charges communes propres à chaque bâtiment. Elles comprennent notamment (…) le gros-œuvre et les planchers (mais non les parquets, carrelages et plafonds) (…) et d’une façon générale, tout ce qui n’est pas affecté à l’usage exclusif et particulier d’un lot mais d’usage commun à plusieurs lots déterminés », et en son article 6, que « chaque copropriétaire de locaux bénéficiera d’une propriété exclusive et particulière sur le lot lui revenant, tel que mentionné dans l’état descriptif de division ci-dessous. Cette propriété comprendra notamment : les revêtements de sols avec, éventuellement, les lambourdes mais non les solivages qui sont choses communes » ; qu’en se contentant d’affirmer, pour déclarer l’action du syndicat des copropriétaires en indemnisation des désordres affectant le carrelage de certains des lots, qu’ « il résulte de ces dispositions et stipulations que si le carrelage de chaque logement est privatif, la chape le supportant est une partie commune spéciale », la cour d’appel a statué par des motifs impropres à caractériser l’appartenance de la chape flottante aux parties communes spéciales telles que définies par le règlement de copropriété comme le gros-œuvre et le plancher à l’exclusion des carrelages et parquet, privant sa décision de base légale au regard de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°/ que la chape flottante supportant le carrelage, décrite comme un revêtement de sol par l’expert judiciaire, était comprise dans le lot n° 11 du CCPT « sols durs » dont la réalisation avait été confiée à la société Lestreau, dans la catégorie, « revêtements durs intérieurs », comprenant également le carrelage grès émaillé revêtant les appartements ; qu’en refusant de qualifier de partie privative la chape litigieuse, la cour d’appel a méconnu les articles 5 et 6 du règlement de copropriété, violant ainsi l’article 1134 du code civil en sa rédaction applicable au litige, ensemble l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4°/ que la qualification de préjudice collectif qui conditionne la légitimité de l’intérêt à agir d’un syndicat de copropriétaires en réparation d’un trouble de jouissance exige que ce trouble soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires ; qu’en affirmant que le syndicat des copropriétaires était recevable à agir « dès lors que le trouble est collectif et est supporté de manière identique par chacun des copropriétaires dans ses parties privatives », sans répondre au moyen par lequel il était démontré que les désordres n’affectaient pas de la même manière tous les copropriétaires, certains appartements ne présentant qu’un seul carreau cassé, ce dont il se déduisait que les désordres étaient dépourvus de caractère collectif, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

14. Par leur moyen, la société Erac et la MAF font grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires, de les condamner in solidum avec certains constructeurs et assureurs à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes en réparation du coût des travaux de reprise des désordres, du coût des déménagements et mises en garde-meuble, du coût de dépose et de repose du mobilier, et à payer à des copropriétaires certaines sommes en réparation de leur préjudice de jouissance et du coût de leur relogement temporaire, alors :

« 1°/ que l’article 5 du règlement de copropriété relatif aux « parties communes spéciales » prévoit que « les parties communes spéciales sont des parties communes qui sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires. Il s’agit ici des charges communes propres à chaque bâtiment. Elles comprennent notamment (…) le gros-oeuvre et les planchers (mais non les parquets, carrelages et plafonds) (…) et d’une façon générale, tout ce qui n’est pas affecté à l’usage exclusif et particulier d’un lot mais d’usage commun à plusieurs lots déterminés » ; qu’en retenant qu’ « il résulte de ces dispositions et stipulations que si le carrelage de chaque logement est privatif, la chape le supportant est une partie commune spéciale », quand la notion de chape n’était pas évoquée par cet article 5 qui énumère limitativement les parties communes spéciales, la cour d’appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en méconnaissance du principe selon lequel le juge ne peut pas dénaturer les éléments de la cause qui lui sont soumis ;

2°/ qu’en énonçant que les désordres trouvent leur origine dans la chape qui est une partie commune spéciale, tandis que l’article 5 du règlement de copropriété dispose que « les parties communes spéciales sont des parties communes qui sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires. Il s’agit ici des charges communes propres à chaque bâtiment. Elles comprennent notamment ; – le gros œuvre et les planchers (mais non les parquets carrelage et plafonds) ; et d’une façon générale tout ce qui n’est pas affecté à l’usage exclusif et particulier d’un lit, mais d’usage commun à plusieurs lots déterminés » et que son article 6 prévoit que « chaque copropriétaire de locaux bénéficiera d’une propriété exclusive particulière sur le lot lui revenant, tel que mentionné dans l’état descriptif de division ci-dessous. Cette propriété comprendra notamment – les revêtements de sols, avec, éventuellement, les lambourdes mais non les solivages qui sont choses communes », ce dont il résultait que la chape, qui constitue un revêtement de sol, était une partie privative, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces articles 5 et 6 du règlement de copropriété en méconnaissance du principe selon lequel le juge ne peut pas dénaturer les éléments de la cause qui lui sont soumis ;

3°/ que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir en réparation de dommages affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots que s’ils trouvent leur origine dans les parties communes ; que la cour d’appel a relevé, en premier lieu, que l’article 3 du règlement de copropriété prévoit que « l’ensemble immobilier est divisé : en parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou d’un groupe de copropriétaires (…) en parties privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire », en deuxième lieu, que son article 5 définit les parties communes spéciales comme : « des parties communes qui sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires. Il s’agit ici des charges communes propres à chaque bâtiment. Elles comprennent notamment (…) le gros-oeuvre et les planchers (mais non les parquets, carrelages et plafonds) (…) et d’une façon générale, tout ce qui n’est pas affecté à l’usage exclusif et particulier d’un lot mais d’usage commun à plusieurs lots déterminés », en dernier lieu, que son article 6 prévoit que « chaque copropriétaire de locaux bénéficiera d’une propriété exclusive et particulière sur le lot lui revenant, tel que mentionné dans l’état descriptif de division ci-dessous. Cette propriété comprendra notamment : les revêtements de sols avec, éventuellement, les lambourdes mais non les solivages qui sont choses communes » ; qu’en se bornant à affirmer, pour considérer que l’action du syndicat des copropriétaires était recevable, qu'« il résulte de ces dispositions et stipulations que si le carrelage de chaque logement est privatif, la chape le supportant est une partie commune spéciale », la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser l’appartenance de la chape en cause au gros-œuvre et planchers qualifiés par le règlement de copropriété de parties communes spéciales et à exclure sa qualification de revêtements de sols qualifiés de propriété exclusive des copropriétaires en application de l’article 6 de ce règlement, a méconnu l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, devenu 1103 du même code, ensemble les articles 5, 6 du règlement de copropriété et 15 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 ;

4°/ que la chape flottante supportant le carrelage, décrite comme un revêtement de sol par l’expert judiciaire, était comprise dans le lot n° 11 du CCPT « sols durs » dont la réalisation avait été confiée à la société Lestreau, dans la catégorie « revêtements durs intérieurs » comprenant également le carrelage grès émaillé revêtant les appartements ; qu’en refusant de qualifier de partie privative la chape litigieuse, la cour d’appel a méconnu l’article 1134 du code civil en sa rédaction applicable au litige, ensemble l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 5 et 6 du règlement de copropriété ;

5°/ que le préjudice collectif qui donne au syndicat des copropriétaires intérêt et qualité à agir en réparation du trouble de jouissance subi pas les copropriétaires implique que ce trouble soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires ; qu’en affirmant que le syndicat des copropriétaires était recevable à agir " dès lors que le trouble est collectif et est supporté de manière identique par chacun des copropriétaires dans ses parties privatives », après avoir relevé que l’expert avait conclu qu'« en synthèse on peut donc dire : Au total 21 appartements sur 22 auront été visités. Les carreaux fissurés concernent l’ensemble des logements visités à des degrés divers : entre un et vingt-cinq par logement », ce dont il résultait que les désordres n’étaient pas subis par l’ensemble des copropriétaires et de la même manière par les copropriétaires concernés, ce qui excluait la qualification de désordre collectif, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en méconnaissance de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

15. En premier lieu, le fait que la réalisation de la chape et du carrelage était confiée à un même locateur d’ouvrage était sans incidence quant à la qualification de ces ouvrages au regard des stipulations du règlement de copropriété.

16. En second lieu, c’est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du règlement de copropriété, que son ambiguïté rendait nécessaire, que la cour d’appel, après avoir constaté que les chapes n’étaient pas mentionnées dans la clause désignant les parties privatives, a retenu qu’elles relevaient des parties communes spéciales comprenant le gros oeuvre et les planchers.

17. La cour d’appel, qui a constaté que les dommages affectant les carrelages privatifs provenaient en partie de malfaçons affectant les chapes, et donc des parties communes, en a exactement déduit, abstraction faite des motifs surabondants tenant à l’identité des troubles supportés par les copropriétaires, que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir tant en réparation des parties communes que des parties privatives.

18. Les moyens ne sont donc pas fondés.

Sur le deuxième moyen du pourvoi provoqué n° S 23-20.968 de la société Erac et de la MAF

Enoncé du moyen

19. La société Erac et la MAF font grief à l’arrêt de les condamner in solidum avec certains constructeurs et assureurs à payer à des copropriétaires certaines sommes en réparation de leur préjudice de jouissance, alors « qu’en condamnant la MAF et la société Erac à verser à divers copropriétaires une indemnité au titre d’un préjudice de jouissance, sans justifier que ces copropriétaires habitaient l’immeuble, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

20. Sous le couvert d’un grief de manque de base légale, le moyen ne tend qu’à remettre en cause l’appréciation souveraine, par la cour d’appel, du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires occupants et du préjudice moral subi par les non-occupants, du fait des désordres, des opérations d’expertise et des travaux réparatoires.

21. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen du pourvoi provoqué n° S 23-20.968 de la société Erac et de la MAF

Enoncé du moyen

22. La société Erac et la MAF font grief à l’arrêt de les condamner in solidum avec certains constructeurs et assureurs à payer à des copropriétaires certaines sommes en réparation du coût de leur relogement temporaire, alors « que la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne sans la faute imputée au défendeur, qu’en condamnant la société Erac et la MAF à verser à divers copropriétaires une indemnité au titre du coût d’un relogement temporaire, sans justifier que les propriétaires auxquels elle entendait allouer une indemnité habitaient l’immeuble, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

23. La cour d’appel a retenu que les demandes d’indemnisation formées par les copropriétaires occupants, pour leurs frais de relogement pendant la durée des travaux réparatoires, et par les copropriétaires non-occupants, pour leurs pertes de loyer, étaient fondées, dans la limite des montants qu’elle a souverainement fixés.

24. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

Mais sur le moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal n° B 23-20.379 de la société Bureau Veritas construction, sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident n° B 23-20.379 de la société Gan assurances, et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal n° S 23-20.968 de la société Axa, réunis

Enoncé des moyens

25. Par son moyen, la société Bureau Veritas construction fait grief à l’arrêt de dire que les désordres affectant la chape et le carrelage des logements étaient de nature décennale, de la condamner in solidum avec certains constructeurs et assureurs à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes en réparation du coût des travaux de reprise des désordres, du coût des déménagements et mises en garde-meuble, du coût de dépose et de repose du mobilier, et à payer à des copropriétaires certaines sommes en réparation de leur préjudice de jouissance et du coût de leur relogement temporaire et de dire que, dans les rapports entre responsables, elle serait tenue pour 10 % du montant des condamnations ainsi prononcées, alors « que la responsabilité décennale des constructeurs est subordonnée à la survenance de désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination dans un délai de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage ; qu’en se fondant, pour retenir que les fissures affectant la chape et le carrelage des logements de la copropriété rendaient l’ouvrage impropre à sa destination, sur les conclusions du rapport d’expertise selon lesquelles « ces désordres ne nuisent pas à la solidité de l’immeuble mais sont de nature à le rendre impropre à sa destination puisque la fissuration du carrelage risque de s’accentuer et rendre impraticable l’ensemble des sols des appartements », sans rechercher ainsi qu’elle y était invitée par la société Bureau Veritas, si ces désordres, dont l’expert judiciaire avait seulement relevé qu’ils pourraient dans le futur rendre impraticable les sols des appartements, sans préciser à quel moment cet effet pourrait se produire, atteindraient le degré de gravité requis par l’article 1792 du code civil dans le délai de dix ans à compter de la réception des travaux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code civil. »

26. Par son second moyen, la société Gan assurances fait grief à l’arrêt de dire que les désordres affectant la chape et le carrelage des logements étaient de nature décennale, de la condamner in solidum avec certains constructeurs et assureurs à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes en réparation du coût des travaux de reprise des désordres, du coût des déménagements et mises en garde-meuble, du coût de dépose et de repose du mobilier, et à payer à des copropriétaires certaines sommes en réparation de leur préjudice de jouissance et du coût de leur relogement temporaire et de dire que, dans les rapports entre responsables, elle serait tenue pour 70 % du montant des condamnations ainsi prononcées, alors « que seuls relèvent de la garantie décennale les dommages qui, de manière actuelle et certaine, viennent dans le délai décennal soit compromettre la solidité de l’ouvrage, soit le rendre impropre à sa destination ; qu’en s’appuyant, pour juger que les désordres affectant l’immeuble relevaient de la garantie décennale, sur un rapport aux termes duquel les désordres affectant l’immeuble présentaient un risque d’aggravation de nature rendre à l’immeuble, dans le délai décennal, impropre à sa destination « puisque la fissuration du carrelage risque de s’accentuer et rendre impraticable l’ensemble des sols des appartements », sans constater que l’atteinte à la destination de l’ouvrage s’était réalisée ou interviendrait avec certitude dans le délai décennal, la cour d’appel, qui a pourtant statué seize années après la réception de l’ouvrage, a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, la privant de base légale au regard de l’article 1792 du code civil. »

27. Par son deuxième moyen, la société Axa, en tant qu’assureur de la société Lersteau père et fils, fait grief à l’arrêt de la condamner in solidum avec certains constructeurs et assureurs à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes en réparation du coût des travaux de reprise des désordres, du coût des déménagements et mises en garde-meuble, du coût de dépose et de repose du mobilier, et à payer à des copropriétaires certaines sommes en réparation de leur préjudice de jouissance et du coût de leur relogement temporaire, alors « que seuls les désordres qui, actuellement, compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou qui, avec certitude, dans le délai décennal compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, relèvent de la garantie décennale ; que des défauts d’exécution et des malfaçons dans la pose d’un carrelage et de la chape y afférent ne peuvent être considérés comme des désordres au sens de l’article 1792 du code civil, relevant de la garantie décennale, en l’absence de dommages d’une gravité suffisante avérés ou certains dans le délai de la garantie décennale ; que la cour d’appel a relevé que l’expert judiciaire avait retenu que « les fissures sont fines, plutôt des microfissures, et ne créent pas de désaffleurement significatif », qu’elles s’étaient aggravées entre la date de l’expertise dommages-ouvrage et les opérations d’expertise judiciaire, et que ces désordres, qui risquaient de s’aggraver « ne nuisent pas à la solidité de l’immeuble mais sont de nature à le rendre impropre à sa destination puisque la fissuration du carrelage risque de s’accentuer et rendre impraticable l’ensemble des sols des appartements » ; qu’en retenant que « ces désordres qui affectent l’ensemble des logements de la copropriété rendent l’ouvrage impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil », dès lors que « le carrelage est affecté de fissures, pour certaines désaffleurantes, qui s’aggraveront », sans constater que les désordres devaient atteindre de manière certaine, dans les dix ans après la réception de l’ouvrage, la gravité requise pour la mise en œuvre de la garantie décennale, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1792 et 2270, devenu 1792-4-1, du code civil :

28. Selon le premier de ces textes, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

29. Le délai décennal prévu par le second étant un délai d’épreuve, la responsabilité pesant de plein droit sur les constructeurs n’a lieu que pour les dommages dont il est établi qu’ils ont atteint, avant son expiration, le degré de gravité exigé par le premier texte (3e Civ., 29 janvier 2003, pourvoi n° 00-21.091, Bull. 2003, III, n° 18). Il ne peut être dérogé à ce principe au motif que la cause des désordres a été identifiée à l’intérieur du délai décennal (3e Civ., 28 février 2018, pourvoi n° 17-12.460, Bull. 2018, III, n° 23).

30. Pour condamner les constructeurs et les assureurs sur le fondement de la responsabilité décennale, l’arrêt relève que, selon les conclusions de l’expert, les désordres, qui se manifestent par des microfissures du carrelage, ne créent pas de désaffleurement significatif et ne nuisent pas à la solidité de l’immeuble mais sont de nature à le rendre impropre à sa destination car la fissuration du carrelage risque de s’accentuer et rendre impraticable l’ensemble des sols des appartements.

31. Il en déduit que, le carrelage étant affecté de fissures, pour certaines désaffleurantes, qui s’aggraveront, les désordres, qui affectent l’ensemble des logements de la copropriété, rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

32. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les désordres affectant le carrelage avaient rendu l’ouvrage impropre à sa destination avant l’expiration du délai d’épreuve, intervenue six ans avant qu’elle ne statue, alors que le rapport de l’expert, sur lequel elle se fondait exclusivement, n’avait pas constaté cette gravité à la date de son dépôt, un an avant l’expiration du délai, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

33. La cassation ne s’étend pas aux condamnations prononcées contre la société Erac et la MAF, faute de lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire, mais elle s’étend, en revanche, aux chefs de dispositif ayant fixé la part de chaque co-obligé, y compris celle de la société Erac et de la MAF, qui se rattachent aux chefs de dispositif cassés par un lien de dépendance nécessaire.

34. La cassation n’emporte pas celle des chefs de dispositif de l’arrêt condamnant la SMABTP, la société Erac, la MAF et la société Betom ingénierie aux dépens ainsi qu’au paiement d’une certaine somme en application de l’article 700 du code de procédure civile, justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause.

Mise hors de cause

35. En application de l’article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société Axa, en qualité d’assureur de la société Edycem béton, dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il :

— Dit que les dommages sont de nature décennale à l’égard des sociétés Gan assurances, Axa France IARD et Bureau Veritas construction ;

— Condamne in solidum la société Axa France IARD, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société Lersteau père et fils, la société Erac, la société Gan assurances et la société Bureau Veritas construction, venant aux droits de la société Bureau Veritas, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 35] les sommes de 218 000 euros, montant hors taxes correspondant au coût des travaux de reprise des désordres, avec indexation à compter du mois de janvier 2016 sur l’index du bâtiment BT01 publié par l’Insee (103,3 au mois de janvier 2016), 27 114,76 euros, montant hors taxes correspondant au coût des déménagements et mises en garde-meuble, avec indexation à compter du mois de novembre 2016 sur l’index du bâtiment BT01 publié par l’Insee (104,9 au mois de novembre 2016) et 47 048 euros, montant hors taxes correspondant au coût de dépose et de repose du mobilier, avec indexation à compter du mois de novembre 2016 sur l’index du bâtiment BT01 publié par l’Insee (104,9 au mois de novembre 2016) ;

— Condamne in solidum la société Axa France IARD, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société Lersteau père et fils, la société Gan assurances et la société Bureau Veritas construction, venant aux droits de la société Bureau Veritas, à payer différentes sommes aux copropriétaires à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et du coût de leur relogement temporaire ;

— Dit dans leurs rapports entre elles, la société Lersteau père et fils tenue à proportion de 70 %, les sociétés Betom ingénierie, venant aux droits de la société Concept ingénierie, et Erac à proportion de 20 %, la société Bureau Veritas construction, venant aux droits de la société Bureau Veritas, à proportion de 10 %, du montant des condamnations prononcées in solidum à leur encontre ;

— Dit dans leurs rapports entre elles la société Erac tenue à proportion de 4 % et la société Betom ingénierie, venant aux droits de la société Concept ingénierie, tenue à proportion de 96 % du montant des condamnations prononcées in solidum à leur encontre ;

— Condamne in solidum la société Axa France IARD, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société Lersteau père et fils, la société Gan assurances et la société Bureau Veritas construction, venant aux droits de la société Bureau Veritas, aux dépens de première instance incluant ceux des procédures de référé initiées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 35] et notamment le coût de l’expertise ordonnée par ordonnance du 25 juin 2012, étendue par ordonnances des 6 mai, 9 septembre et 4 novembre 2013 ;

— Condamne in solidum la société Axa France IARD, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société Lersteau père et fils, la société Gan assurances et la société Bureau Veritas construction, venant aux droits de la société Bureau Veritas, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 35] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— Condamne in solidum la société Axa France IARD, prise en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société Lersteau père et fils, et la société Bureau Veritas construction, venant aux droits de la société Bureau Veritas, aux dépens d’appel ;

— Condamne in solidum la société Bureau Veritas construction et la société Axa France IARD à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 35] et aux copropriétaires pris en une seule personne la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

l’arrêt rendu le 27 juin 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;

Met hors de cause la société Axa France IARD, en sa qualité d’assureur de la société Edycem béton ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 35] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.