CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 10 juillet 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 361 F-D

Pourvoi n° F 23-13.161

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUILLET 2025

La société Pelléas et Mélisande, société civile immobilière, dont le siège est chez société civile immobilière [Adresse 3], a formé le pourvoi n° F 23-13.161 contre l’arrêt rendu le 13 septembre 2022 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l’opposant à Mme [T] [C], veuve [X], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Spinosi, avocat de la société civile immobilière Pelléas et Mélisande, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [X], après débats en l’audience publique du 27 mai 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 septembre 2022) et les productions, par acte authentique du 25 septembre 2012, [E] [X] et Mme [X] ont vendu à la société civile immobilière Pelléas et Mélisande divers biens immobiliers situés à [Localité 2], moyennant le versement d’une rente viagère mensuelle.

2. [E] [X] est décédé le 20 juillet 2016, laissant son épouse (la crédirentière) bénéficier de la réversion intégrale de la rente.

3. Le 18 octobre 2016, cette dernière a fait délivrer à la société Pelléas et Mélisande (la débirentière) un commandement de payer plusieurs arriérés de rente viagère, l’acte visant la clause résolutoire du contrat initial.

4. Elle a, ensuite, assigné la débirentière notamment en constatation de la résolution de la vente.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches

Enoncé du moyen

6. La débirentière fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de remboursement des taxes foncières pour la somme totale de 26 395,06 euros et d’ordonner, avant dire droit sur ses demandes au titre des charges de copropriété, une mesure d’expertise judiciaire pour établir le compte entre les parties depuis le 18 décembre 2016 seulement, alors :

« 2°/ que la résolution de la vente, par le jeu des restitutions réciproques, doit remettre les parties dans la même situation que si celle-ci n’avait pas existé ; qu’en l’espèce, affirmant qu’en raison de la constatation de la clause résolutoire, il n’y avait pas lieu de condamner la crédirentière à verser à la société Pelléas et Mélisande les sommes réglées au titre des taxes foncières depuis la signature de l’acte de vente notarié du 25 septembre 2012 jusqu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, la cour d’appel a violé l’article 1183 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que la résolution de la vente, par le jeu des restitutions réciproques, doit remettre les parties dans la même situation que si celle-ci n’avait pas existé ;

qu’en l’espèce, affirmant qu’en raison de la constatation de la clause résolutoire, il n’y avait pas lieu de condamner la crédirentière à verser à la société Pelléas et Mélisande les sommes réglées au titre des charges de copropriété depuis la signature de l’acte de vente notarié du 25 septembre 2012 jusqu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, la cour d’appel a violé l’article 1183 du code civil ;

4°/ qu’il n’est pas permis aux juges, lorsque les termes des conventions sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent, et de modifier les stipulations qu’elles renferment ; qu’en affirmant qu’en l’état du contrat conclu et de la constatation de la clause résolutoire, il n’y avait pas lieu de condamner la crédirentière à verser à la société Pelléas et Mélisande les sommes réglées au titre des taxes foncières comme des charges de copropriété depuis la signature de l’acte de vente notarié du 25 septembre 2012 jusqu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, quand le contrat de vente litigieux n’excluait pas ces sommes des restitutions consécutives à la résolution de la vente, la cour d’appel a dénaturé le contrat de vente du 25 septembre 2012, en violation du principe selon lequel le juge a l’interdiction de dénaturer les documents de la cause. »

Réponse de la Cour

7. Le remboursement par le crédirentier des charges de copropriété et des taxes foncières acquittées par le débirentier ne relevant pas des restitutions consécutives à la résolution du contrat de vente viagère, le moyen est inopérant.

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

8. La débirentière fait grief à l’arrêt d’ordonner, avant dire droit sur ses demandes au titre des charges de copropriété, une expertise judiciaire pour faire le compte entre les parties depuis le 18 décembre 2016 seulement, alors « que le contrat forme la loi des parties et s’impose aux juges ; qu’en l’espèce, retenant que les remboursements des charges de copropriété dues par Mme [X] à la SCI Pelléas et Mélisande devaient être limités à la période postérieure à la résolution de la vente, cependant que le contrat notarié du 25 septembre 2012 prévoit que Mme [X] était redevable des charges de copropriété à compter du jour de la vente, la cour d’appel a violé l’article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

9. La crédirentière conteste la recevabilité du moyen, aux motifs qu’il est dirigé contre le prononcé d’une mesure d’expertise et que la cour d’appel ne s’est pas prononcée au fond sur les demandes de la débirentière relatives aux charges de copropriété.

10. Cependant, la décision, en ce qu’elle confie à l’expert mission de faire le compte entre les parties quant à la répartition des charges de copropriété depuis le 18 décembre 2016, date d’acquisition de la clause résolutoire, tranche une partie du principal.

11. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

12. Aux termes de ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

13. Pour rejeter la demande de remboursement des charges de copropriété depuis la signature de la vente, l’arrêt retient que, compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire au 18 décembre 2016, il ne peut être fait droit à la demande qu’à compter de cette date.

14. En statuant ainsi, après avoir constaté qu’il résultait du contrat que le vendeur continuerait à régler auprès du syndic l’intégralité des charges et qu’il serait procédé à une régularisation en fin d’exercice suivant la répartition suivante : pour l’occupant les charges assimilées à celles d’un locataire, pour le débirentier les charges assimilées à celles d’un propriétaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il limite à la période courant à compter du 18 décembre 2016 la mission confiée à l’expert tendant à faire le compte entre les parties sur la répartition des charges de copropriété, l’arrêt rendu le 13 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne Mme [X] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 50 du code de procédure civile et signé par M. Boyer, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de M^me Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.