CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 10 juillet 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 363 F-D

Pourvois n°

F 23-14.495

D 24-12.335 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUILLET 2025

I- 1°/ La société HPA Holding, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], anciennement dénommée Groupe Garrigae,

2°/ La société JSB, anciennement dénommée Les Jardins de Saint-Benoît, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],

3°/ La société [U] [D], société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], prise en la personne de Mme [W] [U], en sa qualité de liquidateur de la société JSB, anciennement dénommée Les Jardins de Saint-Benoît,

ont formé le pourvoi n° F 23-14.495 contre un arrêt rendu le 9 février 2023 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [S] [S] [T], veuve [K], domiciliée [Adresse 4] (Chine),

2°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],

3°/ à la société [A] [R] et [B] [V], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3], anciennement SCP [F] [R] [P] [E],

défenderesses à la cassation.

II- La société Crédit foncier de France, société anonyme, a formé le pourvoi n° D 24-12.335 contre l’arrêt rectificatif rendu le 14 décembre 2023 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [S] [S] [T], veuve [K],

2°/ à la société [A] [R] et [B] [V], société civile professionnelle,

3°/ à la société JSB, anciennement dénommée Les Jardins de Saint-Benoît, société à responsabilité limitée,

4°/ à la société HPA Holding,

5°/ à la société [U] [D], société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], prise en la personne de Mme [W] [U], en sa qualité de liquidateur de la société JSB, anciennement dénommée Les Jardins de Saint-Benoît,

défenderesses à la cassation.

Les demanderesses au pourvoi n° F 23-14.495 invoquent à l’appui de leur recours, quatre moyens de cassation.

La société Crédit foncier de France a formé un pourvoi incident contre le même arrêt, pourvoi n° F 23-14.495, et invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

La demanderesse au pourvoi n° D 24.12-335 invoque à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société HPA Holding, de la société JSB et de la société [U] [D], ès qualités, de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de la société Crédit foncier de France, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [A] [R] et [B] [V], de M^e Haas, avocat de Mme [T], après débats en l’audience publique du 27 mai 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° F 23-14.495 et D 24-12.335 sont joints.

Reprise d’instance

2. Il est donné acte à la société [U] [D], prise en la personne de Mme [W] [U], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société JSB, anciennement dénommée Les Jardins de Saint-Benoît, de sa reprise d’instance.

Désistement partiel

3. Il est donné acte à la société HPA Holding, anciennement dénommée Groupe Garrigae, et à la société [U] [D], ès qualités, du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société civile professionnelle [A] [R] et [B] [V], anciennement dénommée [F] [R] [P] [E].

Faits et procédure

4. Selon les arrêts attaqués (Montpellier, 9 février 2023 et 14 décembre 2023) et les productions, Mme [T] veuve [K] (l’acquéreur) a conclu avec la société Les Jardins de Saint-Benoît (le vendeur) un contrat de réservation d’une maison meublée dans une résidence de tourisme, acte comportant une promesse de bail commercial au profit de la société Garrigae Hotels And Resorts (le preneur).

5. Par acte authentique du 12 février 2009, les parties ont signé la vente en l’état futur d’achèvement de ce bien réservé au prix de 713 414 euros toutes taxes comprises, somme partiellement financée par un prêt souscrit auprès du Crédit foncier de France (la banque).

6. Dénonçant une rentabilité décevante de cette opération immobilière, l’acquéreur a notamment assigné la société HPA Holding, auteur de la plaquette commerciale, le vendeur et la banque en nullité de la vente pour dol ainsi que du prêt accessoire et en paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur les premier, deuxième et quatrième moyens du pourvoi principal

n° F 23-14.495 et sur le moyen du pourvoi incident

7. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation, et sur le quatrième moyen du pourvoi principal et le moyen du pourvoi incident qui sont irrecevables.

Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal n° F 23-14.495, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

8. Le vendeur et la société HPA Holding font grief à l’arrêt du 9 février 2023 de les condamner in solidum à payer à la banque la somme de 531 000 euros avec intérêts légaux, alors « que l’interdépendance entre deux ou plusieurs contrats n’a pas pour effet de rendre indivisibles les obligations de restitution consécutives à leur anéantissement ; qu’en condamnant, après avoir prononcé la nullité du contrat de vente pour dol et la résolution consécutive du contrat de prêt souscrit pour financer l’acquisition, le vendeur et son prétendu mandataire à restituer le capital emprunté au prêteur, la cour d’appel a violé les articles 1116 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

9. En application de ce texte, l’obligation de restitution du capital au prêteur, ensuite de l’anéantissement d’un contrat de crédit affecté, lui-même consécutif à la nullité ou à la résolution du contrat principal, pèse sur l’emprunteur, partie au contrat de prêt, et non sur le vendeur, même si les fonds ont été directement versés à celui-ci à la demande de l’emprunteur et nonobstant la sûreté dont dispose le prêteur pour le paiement de l’obligation, qui, reportée de plein droit sur l’obligation de restituer, subsiste jusqu’à l’extinction de celle-ci.

10. Pour condamner le vendeur et son représentant à payer à la banque la somme de 531 000 euros avec intérêts légaux, l’arrêt énonce qu’ensuite de l’annulation de plein droit du prêt, elle-même conséquence de l’anéantissement du contrat principal de vente, le vendeur doit restituer à la banque les fonds demandés par l’acquéreur et qu’il a perçus au titre de la vente.

11. En statuant ainsi, alors que l’obligation de restitution du capital emprunté incombait, après annulation du prêt affecté, à l’emprunteur, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal n° F 23-14.495, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

12. Le vendeur et la société HPA Holding font grief à l’arrêt du 9 février 2023 de les condamner in solidum à payer à l’acquéreur la somme de 260 088 euros au titre de la restitution de son apport personnel, avec intérêts au taux légal, alors « que seul le vendeur peut être condamné à restituer le prix de vente consécutivement à l’annulation du contrat de vente ; qu’en condamnant la société HPA Holding, anciennement dénommée Groupe Garrigae, in solidum avec la société Les Jardins de Saint-Benoît, devenue JSB, qui avait seule conclu le contrat de vente annulé, à restituer une certaine somme correspondant au montant du prix de vente, la cour d’appel a violé les articles 1116 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

13. Il résulte de ce texte que la nullité emporte anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties dans l’état antérieur à la conclusion de celui-ci, ce qui donne lieu à des restitutions réciproques entre elles.

14. Pour condamner la société HPA Holding, in solidum avec le vendeur, à payer à l’acquéreur la somme de 260 088 euros avec intérêts au taux légal, l’arrêt énonce qu’ensuite de l’annulation de la vente, la restitution de son apport personnel doit être ordonnée en faveur de l’acquéreur.

15. En statuant ainsi, alors que la société HPA Holding n’avait pas la qualité de vendeur, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Et sur le moyen du pourvoi n° D 24-12.335

Enoncé du moyen

16. La banque fait grief à l’arrêt du 14 décembre 2023 de rejeter ses demandes de rectification d’omissions de statuer au titre de la condamnation de l’acquéreur à lui payer la somme de 531 000 euros et du maintien de la garantie hypothécaire, alors « que pour considérer que les demandes du Crédit foncier de France tendant à la condamnation de Mme [T] à payer la somme de 531 000 euros au titre des restitutions consécutives à l’anéantissement du prêt et tendant au maintien de l’hypothèque conventionnelle jusqu’à complet paiement des sommes qui lui étaient dues, les juges du fond ont relevé que l’arrêt du 14 avril 2023 [lire 9 février 2023] a jugé que l’annulation de la vente entraînait celle du prêt, a ordonné la restitution du prix par la société Les jardins de Saint-Benoit au Crédit foncier de France prêteur soit la somme de 531 000 euros correspondant à la restitution des fonds, a ordonné la restitution de l’immeuble par Mme [T] à la société Les Jardins de Saint-Benoit outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques à la suite de l’annulation de la vente, et a débouté le Crédit Foncier de France de ses autres demandes ; qu’en statuant ainsi, quand aucun des motifs de l’arrêt du 14 avril 2023 [lire 9 février 2023] ne justifiait le rejet des deux demandes ci-dessus rappelées du Crédit foncier de France de sorte que ces demandes n’étaient pas tranchées par la disposition de l’arrêt du 14 avril 2023 [lire 9 février 2023] déboutant les parties de leurs autres demandes, la cour d’appel a violé l’article 463 du code de procédure civile. »

Réponse de la cour

Vu l’article 463, alinéa 1er, du code de procédure civile :

17. Aux termes de ce texte, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

18. Il est jugé, en application de ce texte, que le juge qui déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires omet de statuer sur un chef de demande, dès lors qu’il ne résulte pas des motifs de la décision qu’il l’a examiné (Ass. plén., 2 novembre 1999, pourvoi n° 97-17.107, publié).

19. Pour rejeter les demandes de la banque en rectification d’omissions de statuer au titre de la condamnation de l’acquéreur à lui restituer la somme de 531 000 euros de capital emprunté et du maintien de la garantie hypothécaire jusqu’à complet paiement des sommes dues, l’arrêt retient qu’aucune omission n’est démontrée dans la mesure où la cour d’appel, par arrêt du 9 février 2023, a retenu que, dans les rapports entre la banque et l’acquéreur, l’annulation de la vente entraînait celle du prêt accessoire, et partant, la restitution par le vendeur au prêteur, disposant d’un privilège, du prix, soit la somme de 531 000 euros, disposition à mettre en lien avec la restitution par l’acquéreur de l’immeuble, outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques, soit autant de mesures reprises au dispositif de l’arrêt initial, au même titre que le rejet des autres demandes de la banque.

20. En statuant ainsi, alors qu’il ne résulte pas des motifs de l’arrêt du 9 février 2023 qu’elle ait examiné les demandes de la banque tendant, d’une part, à la condamnation de l’acquéreur à lui restituer la somme de 531 000 euros de capital emprunté, d’autre part, au maintien de la garantie hypothécaire jusqu’à complet paiement des sommes dues, la cour d’appel a violé le texte sus-visé.

Mise hors de cause

21. En application de l’article 625 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la banque dont la présence est nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

22. En application du même texte, il y a lieu de mettre hors de cause la société civile professionnelle [A] [R] et [B] [V] dont la présence devant la cour d’appel de renvoi n’est pas nécessaire.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne in solidum les sociétés JSB et HPA Holding à payer au Crédit foncier de France la somme de 531 000 euros avec intérêts, condamne la société HPA Holding, in solidum avec la société JSB, à payer à Mme [T] veuve [K] la somme de 260 088 euros avec intérêts et rejette les demandes en réparation d’omission de statuer du Crédit foncier de France portant sur ses demandes tendant, d’une part, à la condamnation de Mme [T] au paiement de la somme de 531 000 euros, outre intérêts, au titre de la restitution du capital, d’autre part, au maintien de la garantie hypothécaire, l’arrêt rendu le 9 février 2023, rectifié le 14 décembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier;

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause le Crédit foncier de France ;

Met hors de cause la société civile professionnelle [A] [R] et [B] [V] ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M. Boyer, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de M^me Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.