CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 5 mars 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 133 FS-B

Pourvoi n° A 24-21.049

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2026

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [V], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Fdlm, exerçant sous la dénomination Foncière de la Marne, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° A 24-21.049 contre l’arrêt rendu le 11 septembre 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant à la société CDC habitat social, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [V], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société CDC habitat social, et l’avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l’audience publique du 13 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, M^mes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, M^mes Pic, Oppelt, Georget, conseillers, M^me Aldigé, M. Baraké, M^mes Gallet, Davoine, M. Choquet, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 11 septembre 2024), par acte du 22 décembre 1977, l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de [Localité 1] a vendu à la société Cité nouvelle habitat 2000, aux droits de laquelle vient la société CDC habitat social, une parcelle de terrain qui a été divisée en deux sous-ensembles, constituant pour l’un la résidence [V], soumise au statut de la copropriété, pour l’autre les voies de desserte de cette résidence, qui sont restées propriété de la société CDC habitat social.

2. Se plaignant de l’état de ces voies, sur lesquelles il soutenait bénéficier d’une servitude de passage, le syndicat des copropriétaires de ladite résidence a, par acte du 12 mai 2022, assigné la société CDC habitat social en paiement de dommages-intérêts, équivalents au coût des travaux de remise en état nécessaires.

3. La société CDC habitat social a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première, troisième et quatrième branches

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de déclarer sa demande irrecevable, alors « que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; que tel est le cas de l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, charge réelle ; qu’en retenant, pour juger prescrite l’action exercée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [V] contre la société CDC habitat, qu’il s’agissait d’une action en responsabilité soumise à la prescription quinquennale applicable aux actions personnelles et mobilières, indépendamment de la règle selon laquelle les travaux devenus nécessaires à l’exercice de la servitude à la suite d’une faute du propriétaire du fonds servant sont supportés par ce dernier dont la responsabilité est alors engagée, aucun régime de responsabilité spécifique aux servitudes n’étant prévu dans ce cas, la cour d’appel a violé les articles 2224 et 2227 du code civil, ensemble les articles 696, 697, 698 et 701 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

7. Selon l’article 2227 du même code, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

8. Il est jugé, d’une part, que le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage n’est pas tenu d’entretenir, ni d’améliorer l’assiette de la servitude mais seulement d’observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode (3e Civ., 5 décembre 1972, pourvoi n° 71-11.040, Bull. n° 658), d’autre part, que les articles 697 et 698 du code civil, selon lesquels les ouvrages nécessaires pour user et conserver une servitude sont à la charge de celui auquel est due la servitude, ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant (3e Civ., 4 février 2009, pourvoi n° 07-21.451, Bull. n° 32), dont la responsabilité relève du droit commun (3e Civ., 30 janvier 1970, pourvoi n° 67-13.985, Bull. n° 82).

9. Il s’en déduit que l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans.

10. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [V] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [V] et le condamne à payer à la société CDC habitat social la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.