CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 6 mai 2026

Cassation partielle

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 291 F-D

Pourvoi n° H 23-22.454

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 MAI 2026

M. [F] [K], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 23-22.454 contre l’arrêt rendu le 19 septembre 2023 par la cour d’appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [U] [M], domicilié [Adresse 2],

2°/ à Mme [P] [G], veuve [M], domiciliée [Adresse 3],

3°/ à la Société d’achat et de vente immobilière (Socavim), société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],

4°/ à la société HT Immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

La société HT Immo a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Peyregne-Wable, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [K], de la SELAS Froger & Zajdela, avocat de la société HT Immo, de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de la société Socavim, après débats en l’audience publique du 10 mars 2026 où étaient présentes M^me Champalaune, présidente, M^me Peyregne-Wable, conseillère rapporteure, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 19 septembre 2023), par acte sous seing-privé du 11 septembre 2012, conclu par l’intermédiaire de la société Socavim, (l’agence immobilière), M. [D] s’est porté acquéreur, avec faculté de substitution, auprès de Mme [G], veuve [M], usufruitière, et de M. [M], nu-propriétaire, (les vendeurs), d’un pavillon en bordure de lac situé à Menthon Saint-Bernard, comprenant port et hangar à bateaux.

2. La vente a été réitérée au profit de la société HT Immo (la société acquéreure) par acte authentique reçu le 13 décembre 2012 par M. [K], notaire à [Localité 1], (le notaire).

3. Considérant que le bâtiment avait été transformé illégalement d’abri à bateaux en maison d’habitation, le préfet a informé la société acquéreure que toute revente était interdite en raison de l’inaliénabilité et de l’imprescriptibilité du domaine public sur lequel il empiétait.

4. Les 25 juillet et 9 août 2016, la société acquéreure a assigné les vendeurs, l’agence immobilière et le notaire en nullité de la vente et en paiement de dommages et intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses première et deuxième branches, et sur le moyen unique du pourvoi incident

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche

Énoncé du moyen

6. Le notaire fait grief à l’arrêt de le condamner, in solidum avec les vendeurs et l’agence immobilière, à payer à la société acquéreure la somme de 1 698 490 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2021, de prononcer la capitalisation des intérêts, lorsqu’ils seront dus pour une année entière, et de dire que l’agence immobilière et lui garantiront à hauteur de 10 % le montant des condamnations prononcées à l’encontre des vendeurs, alors « qu’en toute hypothèse, la restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable et le notaire ne peut être condamné à en garantir le paiement qu’en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs ; qu’en condamnant le notaire, in solidum avec l’agent immobilier et les consorts [M], à restituer le prix de vente de 1 590 000 euros à la société acquéreure, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée si les vendeurs étaient insolvables, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de réparation intégrale et de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

7. Si les restitutions, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable, le notaire ou l’agence immobilière ayant commis des fautes à l’occasion de l’opération de vente résolue à laquelle ils sont intervenus peuvent être condamnés à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs.

8. Pour condamner le notaire et l’agence immobilière, in solidum avec les vendeurs, à payer à la société acquéreure le prix de la vente, la commission de l’agence et les frais d’acte, l’arrêt retient, par motifs adoptés, qu’ils doivent garantie, en raison de leur faute, du risque éventuel d’insolvabilité des vendeurs à restituer le prix de la vente.

9. En se déterminant ainsi, par des motifs qui n’établissaient pas l’impossibilité certaine pour la société acquéreure d’obtenir tout ou partie des restitutions consécutives à l’annulation de la vente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

10. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l’arrêt condamnant l’agence immobilière et le notaire, in solidum avec les consorts [M], à payer à la société acquéreure la somme de 1 698 490 euros, avec intérêts capitalisés, aux dépens et à payer à la société acquéreure la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, entraîne la cassation des chefs de dispositif disant que l’agence immobilière et le notaire garantiront chacun à hauteur de 10 % le montant des condamnations indemnitaires prononcées à l’encontre des consorts [M], que les consorts [M] garantiront l’agence immobilière et le notaire, chacun à hauteur de 80 % des condamnations indemnitaires prononcées contre eux, et disant que l’agence immobilière garantira le notaire à hauteur de 10 % des condamnations indemnitaires prononcées à son encontre, qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le dernier grief, la Cour :

REJETTE le pourvoi incident ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société Socavim et M. [K], in solidum avec les consorts [M], à payer à la société HT lmmo la somme de 1 698 490 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2021 et intérêts capitalisés, aux dépens et à payer à la société HT Immo la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’il dit que la société Socavim et M. [K] garantiront chacun à hauteur de 10 % le montant des condamnations indemnitaires prononcées à l’encontre des consorts [M], que les consorts [M] garantiront la société Socavim et M. [K], chacun à hauteur de 80 % des condamnations indemnitaires prononcées contre eux, et disant que la société Socavim garantira M. [K] à hauteur de 10 % des condamnations indemnitaires prononcées à son encontre, l’arrêt rendu le 19 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble ;

Condamne la société HT Immo aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, prononcé publiquement le six mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me Champalaune, présidente, M^me Peyregne-Wable, conseillère rapporteure et M^me Babut, greffière de chambre, qui a assisté au prononcé de l’arrêt, conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.