CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 9 avril 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 222 F-D

Pourvoi n° X 24-12.996

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 AVRIL 2026

La société IFB France, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 24-12.996 contre l’arrêt rendu le 19 décembre 2023 par la cour d’appel de Metz (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [I] [X],

2°/ à Mme [A] [L], épouse [X],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à la société Aedificia participations, dont le siège est [Adresse 3],

4°/ à la société Edelis, dont le siège est [Adresse 4],

5°/ à la société Allianz vie,

6°/ à la société Allianz IARD,

toutes deux ayant leur siège est [Adresse 5],

7°/ à la société BNP Paribas Personal finance, dont le siège est [Adresse 6],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la société IFB France, de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Edelis, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société BNP Paribas Personal finance, de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme [X], après débats en l’audience publique du 17 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société IFB France de ce qu’elle renonce à la quatrième branche du second moyen de son pourvoi.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Metz, 19 décembre 2023), par l’intermédiaire de la société IFB France (la mandataire), M. et Mme [X] (les acquéreurs) ont acquis de la société Akerys promotion, aux droits de laquelle vient désormais la société Edelis (la venderesse), par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 18 avril 2007 et au prix de 118 500 euros, un appartement avec emplacement de parking dans une résidence à titre d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation.

3. Ils ont financé leur acquisition au moyen d’un prêt souscrit auprès de la société BNP Paribas Invest Immo, aux droits de laquelle vient désormais la société BNP Paribas Personal finance (la banque), assurée par la société Serenis, police reconduite auprès des sociétés Allianz vie et Allianz IARD (les assureurs).

4. Ils ont donné ce bien à bail d’habitation et confié sa gestion à une agence immobilière, le bien ayant été loué jusqu’au 23 septembre 2011, avant une période de vacance locative qui a pris fin le 1er juillet 2013.

5. Le 15 novembre 2013, l’administration fiscale leur a notifié un redressement fiscal au titre de la période 2011-2013.

6. Invoquant une tromperie sur la valeur du bien acquis et la rentabilité de l’opération, les acquéreurs ont, par actes des 10 et 13 avril 2017, assigné la venderesse, la banque et les assureurs en nullité de la vente pour dol, résolution du prêt, résiliation d’adhésion aux assurances collectives et paiement de dommages et intérêts et, à titre subsidiaire, en réparation de leurs préjudices.

7. Par acte du 30 janvier 2018, ils ont assigné la mandataire en intervention forcée.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches

8. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

9. La mandataire fait grief à l’arrêt de rejeter les deux fins de non-recevoir qu’elle a soulevées, de dire recevables les actions en nullité pour dol et en responsabilité pré-contractuelle exercées par les acquéreurs, et de la condamner à leur payer diverses sommes indemnitaires, alors « que le délai de l’action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance ; que, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ; qu’ayant relevé qu’il est constant que le bien a été livré aux époux [X] le 30 juin 2008, puis loué dès le 7 juillet 2008 pour un montant de 395 euros hors charge par mois, c’est-à-dire un montant conforme à la projection remise par la société IFB aux époux [X] dans le cadre du démarchage commercial, que cette première locataire est demeurée dans les lieux jusqu’au 23 septembre 2011, que le bien est ensuite demeuré vacant jusqu’au 1er juillet 2013 et a été reloué à cette date avec un loyer minoré à 360 euros, pour considérer que les phénomènes de vacance locative ne sont pas rares et peuvent s’expliquer par de multiples facteurs, qu’il sera observé que les époux [X] ont fait le choix de changer de gestionnaire de location à la même période, qu’il résulte de leur courrier du 28 juin 2013 qu’ils n’étaient pas satisfaits de ses services, que les services des impôts leur ont notifié, à la date du 15 novembre 2013, la mise en œuvre d’un redressement fiscal en raison de l’interruption de la mise en location du bien pendant plus de douze mois, et ce pour un montant total de 7 646 euros, pour en déduire que c’est à cette date du 15 novembre 2013 que les dommages allégués, à savoir le risque fiscal et une rentabilité de leur investissement plus faible que celle espérée et partant une surévaluation de la valeur vénale du bien, se sont matérialisés à l’égard des époux [X], la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il ressortait, ainsi que le faisait valoir l’exposante que, dès le 23 septembre 2012, après un an de vacance locative, les acquéreurs avaient connaissance du risque de redressement fiscal, et elle a violé les articles 2224 et 1144 du code civil, ensemble l’article L.110-4 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

10. Ayant relevé que, si le bien acquis dans la perspective d’un investissement immobilier à visée défiscalisante, initialement donné en location dès sa livraison, était demeuré vacant du 23 septembre 2011 au 1er juillet 2013, la cour d’appel a souverainement retenu qu’une vacance locative n’étant pas en soi une circonstance rare, seule la notification, le 15 novembre 2013, d’un redressement fiscal ensuite de l’inoccupation du bien pendant plus de douze mois avait révélé aux acquéreurs l’existence d’un risque fiscal et d’une rentabilité de l’opération moindre que celle annoncée.

11. Elle en a exactement déduit que, l’action ayant été engagée le 30 janvier 2018 contre la mandataire, la fin de non-recevoir tirée de la prescription devait être rejetée.

12. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

13. La mandataire fait le même grief à l’arrêt, alors :

« 1°/ que la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l’arrêt en ce qu’il décide que, sur la question de la prescription, la cour renvoie à sa motivation du paragraphe précédent et considère que, dans cette hypothèse également, c’est seulement après la notification par les services fiscaux le 15 novembre 2013 d’un redressement fiscal en raison de l’interruption de la mise en location du bien pendant plus de douze mois que les consorts [X] ont pu découvrir le risque fiscal, le défaut de rentabilité de l’investissement et la surévaluation du prix du bien par application des articles 624 et suivants du code de procédure civile ;

2°/ que l’exposante faisait valoir qu’il n’est apporté aucun élément de preuve établissant une recherche de locataire pendant la période de vacance locative ; qu’en décidant de retenir une vacance locative de 21 mois dont 6 couverts par l’assurance et un loyer de relocation moindre que celui envisagé, soit respectivement 5 925 euros et 2 250 euros sans se prononcer sur ce moyen, la cour d’appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;

3°/ qu’en retenant une vacance locative de 21 mois dont 6 couverts par l’assurance et un loyer de relocation moindre que celui envisagé, soit respectivement 5 925 euros et 2 250 euros après avoir énoncé que les phénomènes de vacance locative ne sont pas rares et peuvent s’expliquer par de multiples facteurs, dont elle ne tient pas compte dans son évaluation, la cour d’appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

14. En premier lieu, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief, tiré d’une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée.

15. En second lieu, ayant retenu que le préjudice des acquéreurs s’analysait en une perte de chance, qu’elle a souverainement fixée à 80 % du total des sommes qu’ils avaient exposées, tant au titre des frais de crédit, du coût du redressement fiscal, de la vacance locative durant quinze mois et du moindre loyer lors de la relocation, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a réparé le préjudice résultant des fautes retenues à la charge de la mandataire à une somme dont elle a souverainement apprécié le montant.

16. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société IFB France aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société IFB France à payer à M. et Mme [X] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.