*RIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE NOGENT SUR MARNE
Minute N° 358/2020
RG N° 11-18-000187
Société Civile Immobilière
FONCIERE DI 01/2009
C/
Madame X Y née Z
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 5 Juin 2020
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
EXTRAIT DES MINUTES du TRIBUNAL de PROXIMITE de NOGENT-SUR-MARNE DEMANDEUR :
Société Civile Immobilière FONCIERE DI 01/2009 dont le siège social est situé 3 rue de l’Arrivée, […], représentée par M^e PRAT-TERRAY Marie-Odile, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame X Y née Z demeurant 35 chemin des Bassinets, 94500 […], comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président Corinne GAY-DENOIX
Greffier Myriam SGHAIER
DÉBATS :
Audience publique du : 11 février 2020 mis en délibéré au 10 Avril 2020 date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 5 Juin 2020 en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par la loi n°2020 du 23 Mars 2020 pour faire face à l’épidémie de covid-19
JUGEMENT:
contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Copie exécutoire délivrée le : 15-06-20 à: M^e PRAT TERRAY et M^me X Copies délivrées aux parties le: 15-06-20

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2011, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a consenti à M^me Y X et M. AA AB un bail sur un logement, un box et un emplacement de stationnement situés […] […]
(94500). Par avenant en date du 28 août 2014, il a été convenu entre les parties que le bail se poursuivait en faveur de M^me Y X seule à partir du 1er janvier 2013 et ce compte tenu de son divorce d’avec M. AA AB.
Le 20 janvier 2017, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier à M^me Y X un commandement de payer la somme de 6.552,32 euros au titre de loyers impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.
Par acte d’huissier en date du 19 octobre 2017, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 24 octobre 2017, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a assigné M^me Y X en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater l’acquisition de la clause résolutoire, condamner M^me Y X à libérer les lieux qu’elle occupe indûment, dès le
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prononcé de la décision,
-dans l’hypothèse où elle ne libérerait pas volontairement les lieux dans le délai indiqué, la condamner à être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation et des réparations locatives qui pourront être dues,
- condamner M^me Y X à lui payer par provision :
* la somme de 2.477,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2017, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement,
*une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel charges et accessoires compris, à compter du 30 octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’au parfait paiement,
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût des commandements de payer des 25 janvier 2016 et 20 janvier 2017.
A l’audience du 16 février 2018, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, représentée par son conseil, a réitéré leurs demandes, tout en portant celle à valoir sur les loyers et charges impayés à la somme de 3.216,16 euros au titre des loyers et charges impayés. M^me Y X, comparant en personne, a sollicité la désignation d’un expert, arguant de l’indécence du logement.
Le Juge des référés, constatant le caractère sérieux de la contestation a renvoyé l’affaire au fond par simple mention au dossier.
A l’audience du 22 mai 2018, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, représentée par son conseil,
a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a porté celle à valoir sur les loyers et charges impayés à la somme de 2.895,97 euros selon décompte arrêté au 18 mai 2018 et celle à valoir au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 1.500 euros. Elle a également sollicité le débouté de toutes les demandes reconventionnelles de M^me Y X.
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M^me Y X, comparant en personne, a demandé au tribunal :
à titre principal, de désigner un expert compte tenu de l’indécence du logement, à titre subsidiaire, de condamner la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à lui payer la somme
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de 150 euros par mois à titre de dommages et intérêts, celle de 480,37 euros en remboursement des charges d’eau indues et celle de 320 euros en remboursement des frais d’huissier, outre le rejet des frais de procédure de la requérante.
Il a été donné connaissance du rapport établi le 26 janvier 2018 par l’ADIL.
Par jugement en date du 7 septembre 2018, le tribunal d’instance a : déclaré irrecevable l’action en résiliation et expulsion formée par la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, ordonné un expertise technique et désigné à cet effet M. AC AD afin qu’il
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décrive les lieux dans leur état actuel et de dire s’ils répondent aux caractéristiques du logement décent tels que décrits par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, réservé l’ensemble des demandes, renvoyé l’affaire à l’audience du 26 février 2019.
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A l’audience du 11 février 2020, après plusieurs renvois et dépôt du rapport d’expertise, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, représentée par son conseil, a demandé au tribunal : constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 mars 2017, condamner M^me Y X à libérer les lieux qu’elle occupe indûment, dès le prononcé de la décision, dans l’hypothèse où elle ne libérerait pas volontairement les lieux dans le délai indiqué, la condamner à être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
1 condamner M^me Y X à lui payer :
* la somme de 1.917,41 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 février 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement et jusqu’à parfait paiement,
*une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel charges et accessoires compris, à compter du 30 septembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’au parfait paiement, débouter M^me Y X de toutes ses demandes reconventionnelles,
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à titre subsidiaire, cantonner dans son montant et sa durée la demande de remboursement
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présentée par M^me Y X au titre de la prétendue surconsommation d’électricité, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner M^me AE X à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 janvier 2017.
La S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 soutient tout d’abord que le jugement avant dire droit du 7 septembre 2018 a considéré à tort que l’action en résiliation de bail et expulsion diligentée par ses soins était irrecevable; que ce jugement n’ayant pas été signifiée, il n’est pas définitif et peut être critiqué ; que par ailleurs, le commandement de payer du 20 janvier 2017 a été dénoncé à la
CCAPEX du Val de Marne le 8 septembre 2017 en retardant la date de l’audience de référé initialement fixée au 8 décembre 2017 au 16 février 2018 afin de respecter les délais légaux. Elle argue ensuite de la persistance d’une dette locative d’un montant actualisé à 1.917,41 euros et de l’acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement de payer du 20 janvier 2017 n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois imparti.
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Elle précise, concernant la dette locative, que les régularisations de charges de 2014 à 2018 sont dûment justifiées et ont donné lieu à des crédits et des débits portés au compte locatif de M^me AF X; ; que si M^me Y X lui reproche d’être responsable de la constitution de la dette locative au motif qu’elle aurait refusé de remplir l’attestation CAF qui aurait ainsi bloqué ses versements, elle n’en rapporte pas la preuve ; que l’interruption du versement de l’allocation logement par la CAF de septembre 2015 à juillet 2017 n’est pas due à sa propre carence mais à la défaillance de la locataire dans le règlement des loyers.
Sur les demandes reconventionnelles de M^me Y X, la S.C.I. FONCIERE DI
01/2009 fait valoir qu’elle a toujours tout mis en oeuvre, dans un délai normal, pour réparer les désordres qui lui ont été déclarés par M^me Y X et qu’il en est de même pour les désordres décrits dans le rapport d’expertise, seules les réparations liées à l’isolation thermique de la chambre, le balcon et le chauffe-eau restant à réaliser.
Elle expose en premier lieu, sur la déperdition de chaleur et la consommation électrique, que les expertises < dommage-ouvrage » diligentées les 10 juin et 18 novembre 2015 par ses soins ont conclu que la matérialité des dommages déclarés (inflitrations d’eau et d’air au niveau des baies coulissantes et déperdition thermique en raison d’un défaut d’isolation des panneaux de façade) n’avait pas été constaté.
Elle ajoute que la résidence dont dépend le logement litigieux a été construite en 2009-2010, selon les normes en vigueu à cette date; que l’expert désigné par la présente juridiction vise des normes techniques (label BBC) de 2012, donc non applicables à l’époque de la construction ; que les conclusions de la défenderesse relatives à la surconsommation électrique et fondées sur la prise en compte du label BBC ne sont donc pas pertinentes ; que si la réalité de certaines anomalies a effectivement été reconnue par ses représentants lors de l’expertise, l’expert n’a effectué aucune mesure.
Elle précise qu’en outre, elle a fait toutes les diligences pour remédier aux désordres décrits et notamment à l’existence de ponts thermiques ; que le volet électrique du salon a été réparé dans un délai normal; puis que les travaux d’isolation thermique des volets et des fenêtres et de remplacement du grand volet roulant ont été réalisés en avril 2019 et octobre 2019.
Elle indique par ailleurs que si la consommation électrique du logement litigieux est différente de l’estimation initiale, il est irréalisable, pour un grand appartement chauffé en l’électrique, d’avoir une consommation mensuelle de 50 à 60 euros qui correspond à celle d’un studio et non d’un logement de 4 pièces.
Elle fait valoir en second lieu, sur les moisissures et problèmes de VMC, que ces problèmes relevaient d’un défaut d’entretien et d’aération ; qu’elle a souscrit un contrat de maintenance avec l’entreprise CAVANNA pour les ballons d’eau chaude, les VMC et les panneaux solaires ; que le rapport d’expertise judiciaire du 31 juillet 2019 relève que la VMC fonctionnait correctement entre
2011 et début 2018; qu’enfin, l’entreprise DMI a procédé, le 8 avril 2019, à la réparation de l’interrupteur de la VMC, à la pose de grilles aux fenêtres et au détalonnage des portes.
En troisième lieu, sur le fonctionnement du chauffe-eau, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 soutient que des travaux de réparation ont été effectués début 2016 puis en août 2017 par l’entreprise CAVANNA ; que suite à l’expertise, de nouveaux travaux devaient être réalisés, mais qu’elle s’est heurtée au refus de différentes entreprises; que seule l’entreprise CAVANNA a accepté de réaliser ces travaux et qu’elle l’a missionné à cette fin malgré les réticences de la locataire ; que les travaux devaient être effectués le 7 novembre 2019 mais que M^me Y X n’a pu accueillir l’entreprise ce jour-là. Elle précise qu’elle a informé l’expert judiciaire de ses difficultés à trouver une entreprise acceptant de réaliser ces travaux ; que celui-ci a manqué à sa mission en ne
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recherchant et en ne proposant aucune autre entreprise en capacité d’intervenir pour solutionner les difficultés rencontrées et permettre in fine de réparer les désordres.
En quatrième lieu, concernant l’isolation des murs des chambres, la S.C.I. FONCIERE DI
01/2009 indique qu’elle s’est engagée à reprendre l’isolation thermique et les embellissement de la chambre du 1er étage, à l’identique des deux autres chambres donnant satisfaction; que les travaux
n’ont pas encore pu être réalisés dans la mesure où elle a dû changer d’entreprise suite aux plaintes de la locataire vis-à-vis de la société DMI ; qu’elle a accepté un nouveau devis du cabinet EXCELLENCE TRAVAUX et que les travaux pourront être réalisés à la date convenue avec la défenderesse. Elle ajoute qu’il en est de même concernant le remplacement et la fixation de la latte de bois du balcon actuellement cassée.
Enfin, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 déclare que la porte d’entrée du logement a été réparée dès le 8 avril 2019; qu’elle a pris en charge les multiples réparations des lames et installations électriques extérieures, alors que ces dégradations étaient le plus souvent imputables aux locataires eux-même ; que la réalité de ces désordres n’a pas pu être vérifiée, l’expert judiciaire ayant estimé qu’il ne lui appartenait pas de répondre à des désordres de corpropriété tels que l’éclairage extérieur.
M^me Y X, comparant en personne, a demandé au tribunal de :
- condamner la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à lui payer la somme de 150 euros par mois depuis le mois de juillet 2011 au titre de la surconsommation d’électricité (EDF), condamner la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à lui rembourser la facture de régularisation d’eau d’un montant de 480,37 euros, condamner la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à lui payer la somme de 150 euros par mois depuis 2011 à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance lié aux autres problèmes d’indécence,
- ordonner la réalisation des travaux nécessaires et réduire son loyer actuel de 950 euros à 750 euros par mois jusqu’à ce que tous les travaux soient correctement terminés, condamner la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à lui payer la somme de 5.000 euros des dommages et intérêts pour préjudice moral compte tenu des problèmes de santé subis par sa fille et elle-même, condamner la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à lui rembourser sa part des charges d’entretien des VMC et panneaux solaires depuis 2015 et jusqu’à ce jour,
- ne pas la condamner au paiement des frais engendrés par cette procédure (assignation, les deux commandements de payer),
- condamner la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à lui rembouser les frais d’huissier d’un montant de 320 euros,
- débouter la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 de sa demande en paiement au titre de la dette locative,
- ordonner la suspension de la clause résolutoire, la non résiliation du bail et son maintien dans les lieux,
- dire qu’à son départ du logement, tous les désordres ne lui seront pas facturés et pris en compte sur l’état des lieux,
- débouter la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
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M^me Y X soutient en premier lieu, concernant les demandes d’expulsion et de paiement de la dette locative, que l’action en résiliation et expulsion a déjà été jugée irrecevable ; qu’elle n’a plus aucune dette locative, puisqu’elle paie régulièrement ses loyers et a respecté le plan d’apurement signé avec le bailleur ; que l’agence FONCIA, qui gère le bien, n’encaisse jamais immédiatement les chèques qu’elle envoie, ce qui crée des décalages ; qu’elle refuse en l’état de payer les frais quittancés par le bailleur, ainsi que la facture de régularisation d’eau de 480,37 euros.
Elle ajoute que la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 est responsable de sa dette d’APL, comme en atteste les échanges de mails produits ; que par ailleurs, elle n’a jamais reçu les relevés de charges des années 2016 à 2018, malgré ses demandezs répétées ; que la bailleresse facture à elle- même et aux autres locataires des charges pour des travaux et entretiens notamment de la VMC et des espaces verts qui ne sont pas effectués.
M^me Y X fait valoir en second lieu qu’elle subit d’importants troubles de jouissance depuis son arrivée dans le logement en juillet 2011; qu’en attestent les rapports du service hygiène de la ville de […] du 9 octobre 2013 puis, 3 janvier 2017, du constat d’huissier du 7 février 2018, ainsi que du rapport de l’expertise judiciaire ; que la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, contrairement à ses allégations, n’a pas tout mis en oeuvre pour réparer les désordres dan un délais normal ; qu’au surplus, elle est réticente vis-à-vis de certaines des entreprises missionnées par la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 car d’une part elles ne réalisent pas tous les travaux nécessircs ct d’autre part elles ne l’informent pas suffisamment tôt de leur date de venue.
Elle soutient que le logement présente une importante déperdition de chaleur, engendrant une consommation électrique plus de trois fois supérieure au montant estimé dans son bail lors de l’entrée dans les lieux en 2011 (250 euros par mois au lieu des 80 euros estimés initialement) ; que l’expert judiciaire a confirmé cette surconsommation d’électricité ; que ce niveau de consommation n’est pas conforme à celle d’un bâtiment sous label BBC ; que par ailleurs, l’expertise de 2015 invoquée par la bailleresse ne concerne pas son logement dans la mesure où il existe une erreur sur le numéro de lot de son logement. Lors de la dernière audience, elle a confirmé que le grand volet roulant de la baie vitrée a été remplacé par trois volets distincts et que des grilles d’aération ont été installées sur les fenêtres, conformément aux préconisations de l’expert. Elle a indiqué qu’en revanche, les travaux d’isolation au niveau du coffrage des volets roulants n’ont pas été réalisés et que le détalonnage des portes n’a pas été entièrement réalisé. Sur les problèmes de moisissures et de VMC, M^me Y X indique que toutes les pièces du logement présentent des traces de moisissures ; qu’il ne s’agit en aucun cas d’un défaut d’entretien et d’aération du locataire ; que l’entreprise CAVANNA mandatée par la bailleresse pour réaliser l’entretien des VMC et panneaux solaire n’est jamais intervenue dans les logements pour le faire ; que l’expert judiciaire a relevé que les entreprises sollicitées par l’entretien du réseau VMC auraient refusées d’intervenir au motif que l’accès aux combles n’est possible que par une trappe trop exigue; que les travaux relatifs à la VMC, préconisés notamment pas l’expert, ne sont toujours pas terminés. Elle ajoute que du fait de la présence de moisissures, sa fille souffre d’asthme et de bronchiolites à répétition depuis sa naissance.
Sur le fonctionnement du chauffe-eau, M^me Y X argue du fait que la fuite du ballon d’eau chaude est très ancienne et qu’elle en a avisé la bailleresse dès 2015; que cette fuite a causé des désordres importants et existe toujours ; que cela a été confirmé dans le cadre de l’expertise judiciaire qui note que la fuite du chauffe-eau a occasionné un dégât des eaux ; qu’au surplus, l’expert constate que la situation est dangereuse et porte atteinte à la sécurité des personnes, dans la mesure où du glycol, produit toxique provenant du chauffe-eau, est évacué en cas de surpression dans un simple seau.
Sur l’isolation des murs des chambres, M^me Y X explique que deux murs de deux chambres sont tombés et qu’ils sont restés tout l’hiver sans mur avec juste un bardage en bois ;
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qu’il a fallu attendre 6 mois pour que les travaux nécessaires soient réalisés ; que si les murs de deux des chambres ont déjà été refait, cela n’a pas donné satisfaction; que par ailleurs, elle n’était pas informé de ce que la bailleresse avait accepté le devis du cabinet Excellence Travaux pour l’isolation d’une chambre ; qu’à ce jour, aucune date de réalisation des travaux ne lui a été proposée ; qu’il en est de même pour les travaux à réaliser au niveau du balcon lequel présente toujours des éléments de dangerosité.
Elle ajoute que la serrure de la porte d’entrée a certes été réparée, mais au bout de plus d’un an, et alors qu’elle avait averti la bailleresse de cette difficulté ; que concernant les extérieures, des lampes sont cassées et le système électrique n’est pas sécurisé ; que si les lampes ont été réparées, ces réparations sont dangereuses avec des fils apparents, une chape de béton mal rebouchée et l’électricité qui saute dès qu’il pleut ; qu’enfin, les parties extérieures ne sont pas entretenues malgré les charges locatives payées à ce titre.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions déposées à l’audience du 11 février 2020, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
1 – Sur les demandes en acquisition de clause résolutoire et en expulsion
Par jugement en date du 7 septembre 2018, le tribunal d’instance de NOGENT SUR
MARNE a déclaré irrecevable l’action en résiliation et expulsion formée par la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009. Cette dernière, à l’appui du maintien de ses demandes à ces titres, soutient que ce jugement n’est pas définitif et qu’elle justifie de la recevabilité de son action.
Or aux termes de l’article 480 du Code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Il s’en suit que le jugement rendu le 7 septembre 2018 par le Tribunal d’instance de NOGENT SUR MARNE a l’autorité de la chose jugée en ce qu’il statue, dans son dispositif, sur la recevabilité de l’action en acquisition de clause résolutoire et en expulsion formée par la requérante au regard des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Si le dispositif de ce même jugement mentionne ensuite réserver l’ensemble des demandes, cette réserve ne concerne que les demandes ayant un lien avec l’expertise judiciaire ordonnée dans le cadre de la même décision. En outre, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose que le jugement soit signifié pour revêtir l’autorité de la chose jugée.
Au surplus, il sera rappelé que le principe de l’autorité de la chose jugée est général et absolu et s’attache même aux décisions erronées. Dès lors, l’argument de la S.C.I. FONCIERE DI
01/2009 selon lequel son action est recevable et respecte les délais de l’article 24II de la loi du 6 juillet 1989 ne saurait prospérer. Enfin, il convient de relever que la cause d’irrecevabilité n’a pas disparu depuis le jugement précité. En effet, l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales de ne délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des
Expulsions locatives (CCAPEX) ou l’avis à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), et ce sous peine d’irrecevabilité. En l’espèce, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir saisi la CCAPEX du Val de Marne le 12 septembre 2017, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation
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qui date du 19 octobre suivant. Contrairement aux développements de la requérante, peu importe la date de l’audience.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 sera déclarée irrecevable en ses demandes en acquisition de clause résolutoire, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation, compte tenu de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 7 spetembre 2018 par le tribunal d’instance de NOGENT SUR MARNE, dans le cadre de la même affaire.
2 Sur la demande en paiement au titre de la dette locative
L’article 1315 devenu 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il incombe donc au bailleur qui se prévaut d’une créance de loyers et charges de rapporter la preuve de leur exigibilité et au locataire de rapporter la preuve des paiements qu’il invoque.
M^me Y X soutient qu’elle n’a plus de dette locative dans la mesure où, notamment, elle paie ses loyers courants et a fini de rembourser son plan d’apurement signé avec la baillcrcssc.
Tout d’abord, il ressort de l’analyse comparée du décompte locatif fourni par la bailleresse (pièce n°54 de la requérante) et des talons de chèques et relevés bancaires de la défenderesse
(pièces n°4 et 22 en défense) que tous les paiements justifiés par la locataire ont été pris en compte par la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 et figurent dans le décompte locatif.
M^me Y X produit (pièce n°22) le talon d’un chèque n°1885666 d’un montant de 950 euros en date du 1er février 2020. Néanmoins, elle ne justifie pas du bon encaissement de ce chèque, ne produisant notamment pas de relevé bancaire en attestant. De plus, ce chèque n’apparaît pas au crédit du décompte locatif, qui est arrêté au 10 février 2020. Cette somme ne peut donc, en l’état, être déduite du solde locatif.
Concernant les frais évoqués, il résulte effectivement de l’analyse du décompte locatif produit par la bailleresse que divers frais de procédure et d’huissier ont été quittancés à la locataire, alors qu’ils relèvent des dépens et non de la dette locative au sens strict. Dès, seront déduits du montant de 1.917,41 euros réclamé par la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 les sommes suivantes :
155,84 euros quittancée le 29 février 2016 au titre du commandement de payer,-
176,53 euros quittancée le 28 février 2017 au titre du commandement de payer,
12 euros quittancée le 31 octobre 2017 au titre de la dénonciation à la CCAPEX,
203,42 euros quittancée le 30 novembre 2017 au titre de l’assignation,
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soit un montant total de 547,79 euros.
Concernant le versement d’APL, M^me Y X soutient que sa dette locative s’est constituée en juin 2015, suite à un litige avec la bailleresse qui refusait de remplir l’attestation CAF, engendrant un blocage du versement des APL. En effet, il ressort du décompte locatif produit par la requérante qu’aucun virement n’a été effectué par la CAF entre le 18 septembre 2015 et le 19 septembre 2017.
Néanmoins, elle ne rapporte pas suffisamment la preuve d’un manque de diligences ou d’une faute de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à ce titre. En effet, à la lecture des courriels échangés entre les parties à ce sujet (pièces n°2 et 5 défense), il apparaît que la locataire a sollicité la
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bailleresse sur ce point le 20 juillet 2015 et que l’attestation qu’elle réclamait lui a été remise par le bailleur le 24 juillet suivant ; que de même, le courriel de Mmc Y X du 21 juin 2016 sur la nécessité d’un plan d’apurement a conduit à la signature de celui-ci le 2 août suivant. Par ailleurs, il ressort du décompte locatif que le 19 septembre 2017, la CAF a effectué un virement d’un montant de 1.946,99 euros, ce qui correspondrait à un rattrapage d’APL.
Ainsi, M^me Y X ne démontre pas suffisamment que des carences de la bailleresse ont conduit à la priver de prestations d’APL, d’autant qu’elle indique elle-même que par la suite, sa situation personnelle et financière a évolué et qu’elle n’a donc plus eu droit à l’allocation logement.
Concernant ensuite les charges locatives et leurs régularisations, le bail signé entre les parties le 23 juillet 2011 prévoit une provision sur charges mensuelle de 150 euros, avec révision chaque année en fonction des dépenses réelles.
Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification et peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Il ressort de ces dispositions que le bailleur est tenu de justifier des charges locatives, mais également d’effectuer une régularisation au moins annuelle.
En l’espèce, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 produit, contrairement aux allégations de M^me Y X, une copie des courriers adressés à cette dernière chaque année, courriers l’informant de la régularisation annuelle des charges et comprenant le décompte annuel des charges locatives, et ce pour les exercies 2014 à 2018 (pièces n°10, 11, 12, 34 et 35 de la requérante). Par ailleurs, il ressort du décompte locatif produit (pièce n°54 de la requérante) que ces différentes régularisations de charges ont été portées au crédit ou au débit du compte locatif de M^me Y X:
- 238,25 euros portés au crédit le 31 mai 2015 pour la régularisation de l’année 2014, 163,24 euros portés au débit le 30 juin 2016 pour la régularisation de l’année 2015,
480,37 euros portés au débit le 31 mai 2017 pour la régularisation de l’année 2016, 573,15 euros portés au crédit le 31 août 2018 pour la régularisation de l’année 2017,
49,40 euros portés au débit le 30 juin 2019 pour la régularisation de l’année 2018.
Par ailleurs, M^me Y X estime que certaines charges lui sont facturées alors que les prestations, notamment l’entretien des espaces verts, ainsi ques des VMC et panneaux solaires, ne sont pas réalisées par les entreprises missionnées par la bailleresse. Néanmoins, elle ne rapporte pas suffisamment la preuve de ses allégations. Les échanges de courriels entre d’autres locataires et le gestionnaire immobilier, ainsi que des attestations ne respectant pas les formalités légales, fournis par la défenderesse (pièces n°6 et 23), ne constituent pas des justificatifs suffisants pour faire droit à sa contestation relative aux charges locatives quittancées. Enfin, si M^me Y X justifie avoir demandé des explications au gestionnaire du bien concernant certaines charges locatives, il ne ressort nullement des pièces produites et des débats qu’elle a demandé à pouvoir consulter les pièces justificatives.
Ainsi, il ne sera pas fait droit aux contestations soulevées par M^me Y X au titre
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des charges locatives et de leur régularisation.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que M^me Y X reste redevable envers la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 de la somme de 1.369,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 février 2020 (terme de janvier 2020 inclus).
En conséquence, M^me Y X sera condamnée à payer à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 la somme de 1.369,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 février 2020 (terme de janvier 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des versements intervenus depuis la délivance du commandement de payer et de l’assignation. Par ailleurs, M^me Y X sera déboutée de sa demande en remboursement des charges d’entretien des VMC et panneaux solaires facturés depuis 2015.
3 Sur les demandes de M^me Y X au titre de l’indécence du logement
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conformes à l’usage d’habitation. Le bailleur est en outre tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Par ailleurs, l’article 1719 du Code civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent liées à la sécurité physique et la santé. Il précise que le logement décent doit notamment satisfaire aux conditions suivantes : il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état
d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation; il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante; la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des personnes ; les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité, et sont en bon état
d’usage et de fonctionnement ; le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation
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des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Il sera rappelé que l’obligation de délivrer un logement décent est d’ordre public et que le fait que le locataire ait accepté les locaux en l’état ne décharge pas le propriétaire de son obligation de délivrance d’un logement décent, seul un cas de force majeure pouvant décharger le bailleur de son obligation.
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Sur la matérialité des désordres
En l’espèce, M^me Y X se plaint de divers désordres affectant le logement litigieux et lui ayant causé des troubles de jouissance pour lesquels elle réclame le paiement de dommages et intérêts.
Elle produit, à l’appui de ses demande, divers éléments, à savoir: le rapport établi le 18 septembre 2013 par l’inspectrice d’hygiène et de salubrité de la ville de […] ; ce rapport conclut à la présence de nombreux dysfonctionnements et constate la présence de jour entre le caisson du volet roulant et le plafond dans quasiment toutes les pièces, l’absence d’isolation sur la partie extérieure du volet roulant, la présence d’un jour au niveau de la porte d’entrée laissant passer l’air, l’absence d’isolation thermique et phonétique de la baie vitrée du salon, la présence de moisissures sur le mur de façade avant de la chambre et une trace d’infiltration au plafond de la salle de bain (pièce n°16 en défense); le courrier du 3 janvier 2017 de la ville de […], évoquant un
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nouveau rapport établi par l’inspectrice de salubrité, la persistance de dysfonctionnements dans le logement et l’intervention des services de la ville auprès de la bailleresse afin qu’il prenne les dispositions qui lui incombent, nécessaires à l’amélioration de la situation (pièce n°17 en défense); le procès-verbal de constat établi le 7 février 2018 par M^e MARTINEZ, huissier de
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justice (pièce n°21 en défense) ; ce dernier a relevé un certain nombre de désordres dont les suivants
: un défaut d’isolation de la baie vitrée du salon, la présence de courants d’air étant perceptible en haut et sur les côtés, des traces de moisissures au niveau de l’encadrement de la porte palière, des traces d’infiltrations et de moisissures autour des grilles d’aération de la salle de douche et de la salle de bain, des traces de moisissures dans les trois chambres et notamment celle située à côté de
l’entrée, un défaut d’isolation en périphérie du coffrage de store de la chambre de droite, ainsi que le fait qu’une partie du mur de la chambre de gauche a été refaite mais semble se desceller et gonfler.
Par ailleurs, suite au jugement du 7 septembre 2018, une expertise technique a été réalisée afin notamment de déterminer si les lieux répondent aux caractéristiques du logement décent tels que décrits par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Dans son rapport du 31 juillet 2019, l’expert conclut que d’une part les désordres allégués par M^me Y X sont bien réels et proches de l’insalubrité et que d’autre part, il est indéniable que la responsabilité des désordres ayant entraîné des surconsommations électriques et des troubles de sécurité des personnes incombe à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009.
Lors de sa visite des lieux le 14 février 2019, l’expert a relevé les difficultés suivantes : sur la VMC et l’aération du logement :-
* la VMC n’est pas fonctionnelle et l’interrupteur de commande du moteur d’extraction des pièces situées au rez-de-chaussée n’est plus mécaniquement fonctionnel, étant précisé que la VMC a fonctionné correctement entre 2011 et début 2018;
* il n’existe pas de grilles d’entrée d’air frais dans les châssis de fenêtres ou portes-fenêtres en PVC et faute de détalonnement de 2cm des pieds de porte des pièces, il ne peut y avoir de circulation d’air conforme à la réglementation, expliquent partiellement la formation de moisissures dans certaines pièces notamment dans les chambres du 1er étage;
* le non-fonctionnement de la VMC, l’absence d’apport d’air neuf par les façades ou les pieds de porte peut avoir des conséquences médicales sur les êtres vivants ; sur l’isolation thermique :
* le coffrage intérieur des volets roulants du logement présente une faiblesse d’isolation, constituant des ponts thermiques et voies d’air ;
* dans une chambredu 1er étage où la moisissure est la plus développée, l’isolation thermique n’est pas correcte et constitue un pont thermique important;
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* les ouvrants, particulièrement les châssis coulissants, constituent un affaiblissement à l’air et aux bruits extérieurs conribuant à l’affaiblissement énergétique du logement ;
* le surdimensionnement de la baie vitrée du séjour et ses mauvaises qualités d’étanchéité à l’air et aux bruits extérieurs contribuent à la médiocre qualité énergétique du logement ; sur le chauffe-eau :
* le panneau solaire relié au chauffe-eau est défectueux et n’assure plus la production d’eau chaude depuis quelques temps, ce qui augmente la facture d’électricité ;
* le chauffe-eau est fuyard, occasionnant un dégât des eaux sous la volée montante de l’escalier d’accès à l’étage et s’étendant dans la cuisine ;
* du glycol, produit toxique provenant du chauffe-eau, est évacué en cas de surpression dans un simple seau et une évacuation de fortune en gaine électrique souple PVC a été effectuée en traversée de mur de façade afin de compenser les débordements éventuels du seau ;
* cette configuration est dangereuse et porte atteinte à la sécurité des personnes, M^me X étant père de deux enfants; sur divers autres points :
* la bavette de renvoi d’eau du châssis vitré de la cuisine n’est pas fixée ;
* une latte de bois du balcon du 1er étage a été cassée et a été recalée par une cale aléatoire ;
* la poignée de la porte d’entrée est défaillante.
Il est à noter que l’expert précise qu’il ne lui appartient pas de répondre à des désordres de copropriété tels que l’éclairage extérieur non listé dans sa mission.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement litigieux loué par la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à M^me Y X a présenté un certain nombre de désordres et de caractéristiques d’indécence, causant des troubles de jouissance à la locataire. Il sera d’ailleurs relevé que la bailleresse, sur une grande majorité des désordres relevés par l’expert, ne conteste pas le fait qu’ils existent, ou du moins qu’ils ont existé.
Afin d’évaluer les montants d’indemnisation réclamée par la défenderesse, il convient de déterminer la nature, l’ampleur et la durée de ces troubles, les diligences de la bailleresse pour y mettre fin, et par là son degré de responsabilité, et l’éventuelle persistance de désordres lors de la dernière audience.
Concernant la surconsommation d’électricité
M^me Y X justifie avoir avisé la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, au plus au début de l’année 2015, d’importants problèmes d’isolation affectant son logement et d’une surconsommation d’électricité par rapport au diagnostic présenté lors de la signature du bail. Elle produit notamment un courriel et un courrier qu’elle a adressés à la bailleresse le 20 avril 2015. Elle y évoque expressément de «< gros problèmes d’isolation » affectant le logement, et la nécessité de remplacer notamment la grande baie vitrée du salon et de remédier aux infiltrations d’air constatées en différents endroits dont la baie vitrée, la porte d’entrée, les caissons des volets roulants de toutes les pièces (pièce n°8 en défense). Ces désordres et troubles sont repris dans un courrier envoyé le 20 novembre 2015 par plusieurs locataires de la même résidence (pièce n°18 en défense).
La S.C.I FONCIERE DI 01/2009 se prévaut de deux expertises « dommages-ouvrage >> réalisées par le cabinet Saretec les 25 juin et 18 novembre 2015 (pièces n°14, 16 et 18 en demande).
Il en résulte que la matérialité des dommages invoqués n’a pas été constatée par l’expert et que la garantie dommages-ouvrage ne peut être mobilisée.
Néanmoins, il convient de noter que ces deux expertises, qui concernent l’ensemble des logements de la résidence, et non le seul logement de M^me Y X, n’ont trait qu’à deux
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points particuliers d’une part l’infiltration d’air et d’eau par les baies coulissantes et d’autre part le défaut d’isolation des panneaux de façade des différents logements. L’expert n’a vérifié ni l’isolation des coffrages intérieurs des volets roulants, ni le fonctionnement du panneau solaire, éléments source de surconsommation d’électricité aux termes de l’expertise judiciaire ci-dessus mentionnée. Par ailleurs, dans un courriel adressé le 20 avril 2015 à M^me Y X, le directeur de gestion locative du bien, mandaté par la bailleresse, a «< confirmé que [sa] précédente visite sur place [lui] a permis de constater les disfonctionnements du logement », et que des devis ont été réalisés.
Si les baies coulissantes ont fait l’objet d’une révision en février 2016 par une entreprise compétente, mandatée par la bailleresse (pièce n°17 en demande) et si le volet électrique du salon a été réparé en avril 2016 (pièce n°24 en demande), l’expert judiciaire a relevé en février 2019 l’existence de malfaçons, de ponts thermiques et un dysfonctionnement du panneau solaire censé alimenté en électricité le chauffe-eau, et entraînant une surconsommation d’électricité. En outre, il ressort de ce rapport d’expertise que les représentants de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 ont reconnu la réalité de certaines anomalies.
Enfin, il résulte des débats et pièces produites que certains travaux préconisés par l’expert judiciaire ont été réalisés par la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 entre avril et octobre 2019 ; qu’en particulier, le remplacement du volant roulant unique de la baie vitrée du salon par trois volets roulants a été effectué par la société Artistore, selon facture du 1er octobre 2019 (pièce n°45 en demande), ce qui n’est pas contestée par la locataire à l’audience; que la société DMI (facture n°1800008626 du 22 avril 2019 annexée au rapport d’expertise) a ajouté des joints sur les fenêtres des chambres et la baie vitrée du salon. Concernant l’isolation thermique de tous les coffres de volets roulants pour éradication des voies d’air et des ponts thermiques, préconisée par l’expert, la bailleresse justifie de l’intervention le 8 avril 2019 de la société DMI (facture n°1800008625).
Néanmoins, il apparaît à la lecture de cette facture que cette isolation thermique ne concerne que deux caissons, et non l’ensemble des coffres de volets roulants comme recommandé par l’expert. Au jour de l’audience, la bailleresse n’avait donc pas remédié complètement à ce désordre, comme indiqué par M^me Y X à l’audience.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer le préjudice subi par M^me Y X au titre de la surconsommation d’électricité due aux problèmes d’isolation et dysfonctionnement du panneau solaire à la somme de 3.000 euros. Pour la fixation de cette somme, il a été tenu compte du fait que la locataire justifie avoir aviser sa bailleresse de ces problèmes d’isolation et surconsommation d’électricité des le début de l’année 2015; que ces problèmes ont perduré, a minima jusqu’à la fin de l’année 2019, les travaux d’isolation des coffrages, de certains murs n’étant intervenus que récemment, soit pendant 5 années. Par ailleurs, pour justifier le différentiel de consommation électrique, M^me Y X produit le diagnostic de performanence énergétique réalisé le 14 février 2011 et qui lui a été remis par la bailleresse lors de la conclusion du bail (pièce n°10 en défense). Il prévoit 543 euros TTC de consommation d’énergie par an pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Elle verse également aux débats plusieurs factures et calendriers de paiement d’EDF entre février 2012 et février 2018 (pièce n°11 en défense) desquels il résulte qu’elle paie environ 2.300 euros par an d’électricité. Il sera noté que peu importe que le logement litigieux soit réputé ou non de haute performance énergétique comme évoqué par M^me Y X et l’expert judiciaire, mais étayé par aucun justificatif ou document.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, ainsi que des caractéristiques du logement (surface, configuration, nombre de pièces), la surconsommation d’électricité pour le logement litigieux peut être évalué à environ 50 euros par mois.
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En conséquence, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 sera condamnée à payer à M^me Y X la somme de 3.000 euros au titre de la surconsommation d’électricité.
Concernant la présence de moisissures et le problème de VMC
Il ressort des pièces produites en défense que M^me Y X a informé à plusieurs reprises et dès le 20 avril 2015 la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 de la présence de moisissures dans le logement, ainsi que de dysfonctionnements affectant la VMC (pièce n°8 en défense).
Or malgré ces plaintes réitérées, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 ne justifie d’aucune réparation ou intervention sur le système d’aération et ventilation et plus particulièrement la VMC entre début 2015 et avril 2019, soit pendant 4 ans. En effet, elle ne produit que les contrats de maintenance des chauffe-eau, VMC et panneaux solaires souscrits avec l’entreprise CAVANNA en octobre 2015.
Par ailleurs, contrairement aux allégations de la bailleresse, l’expertise judiciaire indique clairement que non seulement le non fonctionnement du moteur d’extraction de VMC, l’absence
d’apport d’air neuf par les façades ou les pieds de porte expliquent la formation de moisissures dans diverses pièces du logement, mais qu’également ces désordres sont de la responsabilité du bailleur. Il n’évoque aucunement un défaut d’entretien de la part de la locataire. Et si la requérante s’en prévaut, elle n’en rapporte nullement la preuve. En effet, les justificatifs sur lesquels elle s’appuie (pièces n°15 et 16 en demande) rappellent en termes généraux l’obligation d’entretien des systèmes d’aération par les locataires, mais ne concernent pas directement M^me Y X. De plus, il sera noté que l’absence de grilles d’aération insérées dans le châssis des fenêtres ou de détalonnage des portes sont des problèmes structurels et ne relèvent nullement d’un défaut d’entretien de la locataire.
Il ressort des pièces versées aux débats que suite aux préconisations de l’expert judiciaire pour remédier à ces désordres, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a fait réaliser les travaux nécessaires; qu’en effet, selon facture n°1800008627 de la société DMI, cette dernière est intervenue dès le 8 avril 2019 chez M^me Y X pour installer des grilles d’aération sur les fenêtres et procéder au détalonnage des portes du logement. Si la locataire conteste ce dernier point, elle n’apporte aucune justificatif à l’appui de sa contestation, en dehors de courriels adressés par ses soins à l’expert et à la bailleresse.
De même, malgré les contestations de la locataire, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir fait réparer l’interrupteur général de VMC et contrôler celle-ci par la société DMI, selon facture n°1800008626.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a remédié aux désordres affectant le logement et liés au dysfonctionnement de la VMC et à la présence de moisissures; que les troubles de jouissance subis par M^me Y X à ces titres, et dont la bailleresse a été informée en avril 2015, ont cessé en avril 2019 ; qu’ils ont donc perduré pendant 4 ans malgré les réclamations réitérées de la locataire.
Concernant le chauffe-eau
M^me Y X justifie avoir avisé dès le 20 avril 2015 par courriel (pièce n°8 en défense) la SC.I. FONCIERE DI 01/2009 de l’existence d’une fuite au niveau de son chauffe-eau depuis deux ans. Elle produit également des courriels des 27 mai 2015, 26 avril 2016, 19, 26 et 27 juillet 2016, 18 juillet et 1er août 2018 (pièces n°5, 6, 7 et 8 en défense) aux termes desquels elle
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informe la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 de la persistance de ce problème, occasionnant une surconsommation d’eau et le développement de moisissures. La bailleresse justifie d’interventions afin de réparer le chauffe-eau et mettre fin à la fuite, et ce le 10 février 2016 (facture n°16020638 de l’entreprise CAVANNA – pièce n°21 en demande). En revanche, contrairement à ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, elle ne rapporte pas la preuve d’une nouvelle réparation au niveau du chauffe-eau après la nouvelle fuite et la déclaration de sinsitre de juillet 2016 (pièce n°22 en demande). Seul l’acceptation du devis relatif aux travaux de remise en état des murs, carrelages, et portes endommagés dans le cadre de ce sinsitre est versée aux débats (pièce n°23 en demande).
Ainsi, il ressort des débats et pièces produites que malgré les nombreuses réclamations écrites de la locataire sur ce problème de chauffe-eau depuis 2015, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009
n’a fait intervenir d’entreprise pour remédier à ce problème qu’en 2016. La seule production des contrats de maintenance des chauffe-eau, VMC et panneaux solaires souscrits avec l’entreprise CAVANNA en octobre 2015 ne sauraient suffire à démontrer que la bailleresse a été suffisamment diligente vis-à-vis de sa locataire face à ce désordre.
Enfin, il résulte des pièces versées aux débats qu’à l’issue de la réunion d’expertise judiciaire du 14 février 2019, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 s’est engagée à mettre en oeuvre dans les meilleurs délais les préconisations de l’expert et notamment à faire procéder au remplacement du chauffe-eau défectueux avec mise en conformité du circuit d’alimentation et d’évacuation du liquide glycol et à la réparation de la connexion du panneau solaire alimentant le chauffe-eau ; que si les travaux n’étaient pas encore effectués au jour de l’audience, elle justific d’un certain nombre de démarches et diligences; que dès le 15 février puis le 3 avril suivant, elle a contacté des entreprises pour avoir des devis ; que deux des entreprises sollicitées (courriel du 24 mai 2019 de la société Troisgros et courriel du 21 mars 2019 de la société Cuvelec pièces annexées à l’expertise
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judiciaire) ; qu’elle a donc eu des difficultés pour trouver une entreprise susceptible de réaliser ces travaux ; que seule l’entreprise CAVANNA l’a accepté ; que l’intervention de cette société, prévue le 7 novembre 2019 n’a pu avoir lieu, la locataire ne pouvant être présente ce jour.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que M^me Y X a subi, a minima pendant 5 ans, entre début 2015 et début 2020 un trouble de jouissance lié en particulier à la dangerosité du chauffe-eau et de son système d’évacuation du glycol, produit toxique ; que la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 n’a pas été suffisamment diligente, n’intervenant qu’une fois en 2016 puis suite à l’expertise judiciaire alors qu’elle avait connaissance de ces désordres depuis longtemps.
Concernant l’isolation du mur des chambres
Comme pour les désordres relatifs à la VMC et au chauffe-eau, M^me Y X a avisé par écrit la SC.I. FONCIERE DI 01/2009 les 20 Avril et 19 novembre 2015 (pièce n°8 en défense) d’un problème d’isolation du mur des chambres.
Or force est de contaster qu’aucune action n’a été menée par le bailleur sur ce point entre 2015 et 2019, puisque l’expert judiciaire, lors de sa visite des lieux le 15 février 2019 a constaté
l’absence de doublage épais et l’existence d’un pont thermique important dans la chambre du 1er étage où la moisissure est la plus développée. En revanche, il apparaît que, même si les travaux ne sont pas encore réalisés au jour de l’audience, la bailleresse a effectué des diligences suite à l’expertise judiciaire ; que le 4 novembre 2019, elle a accepté le devis n°DE00001135 du cabinet Excellence Travaux (pièces n°40 et 42 en demande); que l’entreprise l’a informé par courriel le 10 février 2020 que les travaux commençaient dans la semaine.
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Ainsi, l’examen des pièces produites débats permet de déterminer que M^me Y X subit, depuis a minima 2015, un trouble de jouissance lié à une mauvaise isolation de l’une des chambres, engendrant le développement de moisissures.
Concernant les malfaçons affectant le balcon de l’étage
M^me Y X produit un courrier daté du 20 avril 2015, avec photographies annexées, aux terme duquel elle indique à la bailleresse que le balcon de l’étage est inexploitable car très dangereux, le parquet s’enfonçant, avec un risque de traverser le balcon. Or la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 justifie de la réparation de désordre dès le 28 avril suivant. Elle produit en effet une facture de la société OFG Construction (pièce n°27 en demande). Par ailleurs, la locataire ne verse aux débats aucune pièce démontrant qu’entre avril 2015 et février 2019, date de la vistie de l’expert judiciare, le balcon a présenté des désordres et qu’elle en a avisé sa bailleresse afin qu’elle y remédie. Il est à noter par ailleurs que l’expert ne relève aucune malfaçon affectant le balcon du 1er étage, mais constate simplement qu’une latte de bois a été cassée et recalée par une cale aléatoire. Il ne préconise aucune réparation sur ce point. Enfin, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 rapporte la preuve qu’elle a accepté le devis n°DE00001136 du cabinet EXCELLENCE TRAVAUX (pièces n°41 et 43 en demande); que ce dernier doit intervenir début février afin de fixer et repositionner les lames détériorées au sol du balcon (plèce n°44 en demande).
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 s’est montrée diligente pour remédier à ces désordres affectant le balcon et que sa responsabilité ne saurait être engagée à ce titre.
Concernant la porte d’entrée
Il ressort des débats et pièces produites que par courriels en date des 26 mars et 10 juillet 2018, M^me Y X a demandé à sa bailleresse à ce que la serrure de la porte d’entrée soit réparée (pièce n°28 en défense) ; que cette réparation n’est intervenue que plus d’un an plus tard, le 8 avril 2019 et après que l’expert a constaté cette défaillance.
Ainsi, il s’avère que le désordre affectant la porte d’entrée du logement n’a pas été pris en charge de manière diligente par la bailleresse et a persisté pendant un an.
Concernant les désordres extérieurs affectant les lampes et installations électriques
M^me Y X produit des courriers dès 2016, dont celui du 13 octobre 2016 (pièce n°8 en défense), aux termes desquels elle avise la bailleresse du fait que les lampes extérieures sont cassées, que des fils électriques sont visibles.
Néanmoins, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 justifie de son côté avoir fait réaliser plusieurs séries de travaux à ce titre, notamment entre 2015 et 2017. De plus, ni l’huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 7 février 2018 (pièce n°21 en défense) ni l’expert judiciaire n’évoque les parties communes de la résidence des problèmes d’éclairage extérieur et d’installation électrique. Ainsi, il apparaît que M^me Y X ne justifie pas suffisamment de la réalité et de la persistance de ce type de désordre et donc d’une trouble de jouissance subi à ce titre.
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Sur l’évaluation du préjudice
Au regard de la nature et de l’ampleur des désordres précédemment décrits et de l’absence de diligences de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 pour y remédier, il convient d’évaluer le préjudice de M^me Y X à la somme de 5.000 euros au titre des troubles de jouissance subis. En premier lieu, il convient de préciser que contrairement aux demandes de M^me Y X le point de départ de l’indemnisation de ces troubles de jouissance sera fixée non pas en 2011, date du bail, mais en 2015-2016, date à laquelle, compte tenu des justificatifs fournis, la locataire a informé sa bailleresse de l’existence de ces désordres et lui a demandé d’y remédier.
En second lieu, il sera noté que, de manière générale, si la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 justifie de diligences suite aux plaintes et réclamations de M^me Y X, de nombreux désordres ont persisté a minima jusqu’en février 2019, date de la visite des lieux par l’expert judiciaire, et jusqu’à la réalisation, pour partie, des travaux de réparation préconisés par ce même expert ; que ces désordres ont causé des troubles de jouissance indéniables à M^me Y
X; qu’en particulier, comme relevé par l’expert judiciaire, les dysfonctionnements de la VMC et l’absence de ventilation par les façades ou pieds de porte ont conduit à la formation et à la persistance de moisissures, notamment dans les chambres du 1er étage ; que l’installation du chauffe-eau telle que constatée par l’expert présente un caractère dangereux pour la locataire et ses enfants; que les dysfonctionnements de ce même chauffe-eau ont engendré des dégâts des eaux affectant notamment la cuisine.
Par ailleurs, M^me Y X réclame le paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et lié aux problèmes de santé rencontrés par elle-même et sa fille du fait de ces désordre.
Elle justifie du fait que sa fille rencontre d’importants problèmes de santé, souffrant de bronchilites à répétition et d’asthme (pièces n°14 et 25 en défense). Néanmoins, elle ne corrobore ses allégations par aucun autre justificatif permettant de faire un lien entre les problèmes de santé de sa fille et les désordres affectant le logement, et pour lesquels une indemnisation de son trouble de jouissance a précédemment été accordée.
De même, si l’expert judiciaire indique que l’absence de système de ventilation et aération du logement, favorisant le développement de moisissures dans les différentes pièces dont la chambre occupée par la fille de M^me Y X, est de nature à avoir des conséquences médicales pour les personnes, aucun lien direct n’est établi avec les bronchiolites à répétition et l’asthme dont souffre celle-ci.
Ainsi, M^me Y X ne rapportant pas suffisamment la preuve du préjudice moral qu’elle invoque, distinct du trouble de jouissance déjà indemnité, il ne sera pas fait droit à sa demande à ce titre.
En conséquence, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 sera condamnée à payer à M^me Y
X la somme de 5.000 euros au titre des troubles de jouissance subis. En revanche, la défenderesse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.
Sur la demande de réalisation de travaux et de réduction du lover
Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des 1er et 2ème alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Le juge saisi par le locataire ou le bailleur détermine la nature des travaux à réaliser. Il peut réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution de ces travaux.
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Il ressort des développements précédents concernant les divers désordres retenus et conférant au logement de M^me Y X un caractère indécent que certains travaux, préconisés par l’expert judiciaire, ont d’ores et déjà été réalisés par la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 pour y remédier. Il s’agit de : la réparation de la porte d’entrée du logement, dont la bonne réalisation et la fin du désordre ne sont contestées par aucune des parties; le remplacement du volet roulant unique de la baie vitrée du salon par trois volets roulants, dont la bonne réalisation et la fin du désordre ne sont contestées par aucune des parties ; la révision du réglage des ouvrants et le remplacement des joints d’étanchéité à l’air et aux bruits extérieurs ;
- l’installation de grilles d’aération sur les fenêtres, dont la bonne réalisation et la fin du désordre ne sont contestées par aucune des parties ; le détalonnage des portes du logement, dont la réalisation complète et parfaite est contestée par M^me Y X sans justificatif à l’appui de sa contestation et alors que l’expert n’a pas précisé que cette intervention était indispensable dès lors que des grilles d’aération étaient installées sur les fenêtres ; la réparation ou le remplacement de l’interrupteur général de VMC, dont M^me Y X conteste la bonne réalisation mais sans en justifier.
Néanmoins, aux termes des débats et des pièces produites, il apparaît que les travaux suivants n’avaient, au jour de l’audience, toujours pas été effectués, même si la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a entrepris des démarches et accepté des devis d’entreprises qui ont indiqué intervenir rapidement : isolation thermique et embellissement de l’une des chambres à l’étage; remplacement du chauffe-eau défectueux avec mise en conformité du circuit d’alimentation et
d’évacuation du liquide glycol suivant les normes en vigueur en 2011; réparation de la connexion du panneau solaire alimentant le chauffe-eau ou remplacement de ce dernier en cas d’insuccès.
En outre, comme évoqué précédemment, l’isolation thermique des coffres de volets roulants préconisée par l’expert n’a été réalisée que pour deux caissons, tel que cela apparaît à la lecture de la facture n°1800008625 établie par la société DMI en charge de ce poste de travaux. De plus, M^me Y X a indiqué à l’audience que l’isolation de ces coffrages n’avait pas été complètement faite. Les travaux de ce chef n’apparaissent donc pas parfaitement terminés au regard des préconisations de l’expert judiciaire et il appartiendra à la bailleresse d’y remédier.
Il convient donc d’ordonner à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 de faire réaliser ces 4 postes de travaux dans le logement de M^me Y X. Par ailleurs, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de réduire le montant du loyer à hauteur de 150 euros par mois jusqu’à la réalisation de ces travaux. En effet, la persistance de ces désordres cause un préjudice dont la locataire a obtenu réparation pour le passé par l’octroi de dommages et intérêts, mais dont il convient également de tenir compte pour l’avenir. De plus, il sera noté que les travaux restant à réaliser concernent des manquements à l’indécence du logement particulièrement importants, en ce qu’ils ont trait notamment à la réparation du chauffe- eau dont le système est actuellement dangereux pour la sécurité de la locataire et de ses enfants et à l’isolation d’une chambre dans laquelle une importante moisissure s’est développée.
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4- Sur la demande de M^me Y X en remboursement de la somme de 480,37 euros pour la surconsommation d’eau
M^me Y X se prévaut de l’existence d’une fuite d’eau au niveau du chauffe-eau du logement pour contester sa consommation d’eau de l’année 2016 et demander un remboursement à
ce titre.
Il ressort de l’analyse comparée de la consommation d’eau entre les différentes années de 2014
à 2018, après analyse des régularisations de charges (pièces n°10, 11, 12, 34 et 35 en demande), que la consommation d’eau de la locataire a été beaucoup plus importante en 2016 (244 m3 consommés en 2014, 250 m3 consommés en 2015, 208 m3 consommés en 2017 et 291 m3 consommés en 2018, contre 370 m3 consommés en 2016).
Or l’année 2016 correspond à l’époque durant laquelle il est établi, au regard des précédents développements, que le chauffe-eau de M^me Y X présentait une fuite ; que cette fuite a persisté a minima plusieurs mois, malgré les relances de la locataire auprès de sa bailleresse pour effectuer les réparations nécessaires pour remédier à ce désordre. Il convient de relever que les 480,37 euros dont M^me Y X réclame le remboursement correspond à l’intégralité du solde des charges au titre de l’année 2016. Le relevé de régularisation de charges précise que 872,27 euros sont dus au titre des charges générales et 1.676,10 euros au titre de la consommation d’eau, pour 370 m3 utilisés, soit 4,53 euros par m3. Si l’on se base sur une consommation moyenne de 250 m3 au regard des relevés des années 2014,
2015, 2017 et 2018, M^me Y X aurait dû payer environ 1.132 euros pour sa consommation d’eau en 2016 au lieu des 1.676,10 euros réclamés, soit un différentiel de 544 euros.
En conséquence, il sera fait droit à la demande de M^me Y X à ce titre et la S.C.I.
FONCIERE DI 01/2009 sera condamnée à lui rembourser la somme de 480,37 euros au titre de surconsommation d’eau au cours de l’année 2016.
5 Sur la demande de M^me Y X en remboursement des frais d’huissier
-
Il résulte des débats et pièces produites que devant le manque de diligence de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 malgré leurs nombreus échanges écrits et les deux rapports de l’inspectrice de salubrité de la ville en 2013 et 2017, M^me Y X a été contrainte de recourir à un procès-verbal de constat d’huissier afin de faire constater les désordres allégués puis de faire valoir ses droits en justice.
Il convient donc de condamner la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à payer à M^me Y X la somme de 320 euros à titre de remboursement des frais de procès-verbal du constat d’huissier du 7 février 2018.
6 Sur les demandes accessoires
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser la charge de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 les frais qu’elle a exposé pour faire valoir ses droits. En conséquence, sa demande sur le fondement de
l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.
Compte tenu de la solution apportée au litige, les dépens seront laissés à la charge de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, en ce compris les frais de commandements de payer, de saisine de la CCAPEX et d’assignation.
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Au regard de l’ancienneté et de la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Déclare la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 irrecevable en ses demandes en acquisition de clause résolutoire, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation, en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement minute n°1347/2018 rendu le 7 spetembre 2018 par le Tribunal d’instance de NOGENT SUR MARNE,
Condamne M^me Y X à payer à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 la somme de 1.369,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 février 2020 (terme de janvier 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Rejette la demande de M^me Y X en remboursement des charges d’entretien des VMC ot panneaux solairos facturés depuis 2015,
Condamne la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à payer à M^me Y X la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la surconsommation d’électricité,
Condamne la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à payer à M^me Y X la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,
Rejette la demande de M^me Y X en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Condamne la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à faire réaliser les travaux suivants dans le logement situé […] […] (94500) et loué à M^me Y X: isolation thermique et embellissement de l’une des chambres à l’étage, remplacement du chauffe-eau défectueux avec mise en conformité du circuit
d’alimentation et d’évacuation du liquide glycol suivant les normes en vigueur en 2011, réparation de la connexion du panneau solaire alimentant le chauffe-eau ou remplacement de ce dernier en cas d’insuccès, isolation thermique de l’intégralité des coffres de volets roulants,
Ordonne la réduction de 150 euros par mois du montant du loyer payé par M^me Y X à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 pour le logement susvisé, et ce jusqu’à l’exécution des travaux sus-mentionnés,
Ordonne la transmission du présent jugement au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dernier alinéa,
Condamne la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à payer à M^me Y X la somme de 480,37 euros à titre de remboursement de la surconsommation d’eau au cours de l’année 2016,
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Condamne la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à payer à M^me Y X la somme de 320 euros à titre de remboursement des frais de procès-verbal du constat d’huissier du 7 février
2018,
Rejette la demande de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples ou contraires de chacune des parties,
Laisse les dépens à la charge de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009,
Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
La Greffière La ge
Pour copie certifiée conforme Le greffier
^EDEUDICIAIRE
REPLIQUE FRANÇAISE
Val-de-Marne)
RGn°1I 18-187 21