TRIBUNAL DE PROXIMITE DE VILLEJUIF
Tribunal judiciaire de Créteil
127/129, rue Jean Jaurès
94808 VILLEJUIF VILLEJUIF, le 20 avril 2022
T: 01 49 58 12 35 fax 01 49 58 12 43
Madame X Y Z AA
21, rue des Bateliers
92210 CLICHY
RÉFÉRENCE A RAPPELER RG N° 11-21-001984
DEMANDEUR (S) :
Madame X Y Z AA
DÉFENDEUR (S) :
La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE des 65-67, RUE DU GENERAL LECLERC au KREMLIN-BICÊTRE
Madame AB AC, gérante
Madame,
Veuillez trouver ci-joint la copie exécutoire du jugement rendu le 19 avril 2022.
Vous devez vous adresser à un HUISSIER DE JUSTICE afin de le faire SIGNIFIER à la partie adverse.
S’il s’agit d’un jugement :
réputé-contradictoire ou par défaut, vous disposez d’un ^délai maximal de SIX MOIS.
contradictoire, vous disposez d’un délai de 2 ANS
à compter de la date à laquelle il a été rendu pour effectuer cette démarche.
La notification constitue le point de départ des délais de recours (art 528 du Code de procédure civile) ^et permet l’exécution ultérieure de la décision (art 503 du Code de procédure civile).
L’huissier pourra, lorsque le jugement sera DEFINITIF, utiliser toutes voies de droit pour mettre à exécution ce jugement.
Le greffter
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE VILLEJUIF
Minute N° 402/2022
RG N° 11-21-001984
Madame X
Y Z AA
C/
La SOCIETE CIVILE
IMMOBILIERE DES 65-67,
RUE DU GENERAL
LECLERC au KREMLIN
BICÊTRE
Minute en 5 pages
Copie exécutoire délivrée le : 20/04/22 à M^me Y X
Expédition délivrée le : 20/04/22 à M^e TERRYN Pierre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU19 avril 2022
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
DEMANDEUR :
Madame X Y Z AA
21, rue des Bateliers
92210 CLICHY
comparante en personne
DÉFENDEUR :
La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES 65-67, RUE DU GENERAL LECLERC KREMLIN-BICÊTRE Madame AB AC, gérante 116, avenue Félix Faure
75015 PARIS
représentée par M^e TERRYN Pierre, avocat au Barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Jean-Paul LARUELLE
Greffier Charlise LUMOT
DÉBATS:
Audience publique du 1er mars 2022 mis en délibéré au 19 avril 2022 date indiquée à l’issue des débats
JUGEMENT :
contradictoire, en dernier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
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11-21-1984
OBJET DU LITIGE
Par contrat du 16 février 2015, la SCI des 65-67, rue du Général Leclerc au KREMLIN-BICÊTRE, représentée par sa gérante Madame AC AB a donné en location à Madame X un studio […] 65, 67, rue du Général Leclerc au KREMLIN-BICÊTRE.
La requérante a donné congé de ce logement par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 janvier 2021 indiquant que sa décision de quitter le logement est motivée par un rapprochement professionnel et que conformément aux dispositions de la loi ALUR, elle bénéficie d’un délai de préavis d’un mois.
Dès lors, les parties ont échangés des lettres recommandées avec accusés de réceptions : le 26 janvier 2021, la gérante de la SCI défenderesse indique à la requérante qu’à défaut de justifier du motif lui permettant de bénéficier d’un préavis réduit d’un mois, le délai de préavis applicable est de trois mois; le 1er février 2021, la requérante communique une attestation de son employeur et le 9 février 2021 1
après avoir pris conseil auprès de l’Agence d’Information pour le Logement (ADIL), elle indique que le délai de préavis est réduit à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue; le 13 février 2021, la requérante envoyait l’ensemble des clés du logement; le 15 mars 2021, la gérante de la SCI défenderesse soutient que les dernières lettres de la requérante ne peuvent se substituer au premier courrier donnant congé du logement et maintient
l’application d’un délai de préavis de trois mois; le 7 avril 2021, la requérante confirme sa présence à l’état des lieux du 16 avril 2021.
Madame X a saisi la Commission de Conciliation de la Direction Régionale et
Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL) du Val de Marne qui en son avis du 21 mai
2021, considère que le bailleur doit rembourser deux mois de loyer, le logement étant situé en zone tenue, le préavis d’un mois est d’office applicable. Par requête enregistrée au greffe du Tribunal le 15 décembre 2021, Madame Y, Z, AA X demande que la Société Civile Immobilière des 65-67, rue du Général Leclerc au KREMLIN
BICÊTRE soit condamnée à lui verser les sommes de :
1 404,26 € en remboursement de deux mois de loyers;
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30 € en remboursement de frais postaux ;
1 000 € à titre de dommages et intérêts.
-
A l’audience de ce jour, Madame X indique qu’elle a évoqué lors du congé un rapprochement professionnel mais que le logement est situé en zone tendue. Elle s’en remet aux demandes de sa requête.
La SCI des 65-67, rue du Général Leclerc au KREMLIN-BICÊTRE était représentée par son conseil qui s’en remet à son dossier de plaidoirie et à ses conclusions par lesquelles il demande de : déclarer Madame X irrecevable, et subsidiairement mal fondée en ses demandes ;
-
condamner Madame X à verser à la SCI défenderesse la somme de 500 € au fondement de l’article 700 du code de procédure civile..
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2022 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le préavis
L’article 9 du code de procédure civile stipule qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »>.
La requérante présente aux débats : la lettre du 14 janvier 2021 donnant congé du logement et son courriel du 26 janvier 2021 à l’agence gestionnaire ; les deux courriers du 26 janvier 2021 de la gérante de la SCI défenderesse accusant réception du congé du logement et présentant l’augmentation du loyer; les lettres des 1er et 9 février 2021 présentant une attestation de l’employeur de la requérante et le rappel du préavis applicable aux logements situés en zone tendue ; la copie de la liste et les photographies des clés rendues le 13 février 2021;
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11-21-1984 le courrier du 16 mars 2021 de la gérante de la SCI défenderesse rappelant l’application d’un
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préavis de trois mois; 1
le courrier du 7 avril 2021 par laquelle la requérante confirme sa présence au rendez vous pour l’état des lieux ;
- l’avis du 21 mai 2021 de la Commission Départementale de Conciliation du Val de Marne ;
Pour sa part, outre les lettres recommandées échangées entre les parties, le conseil de la SCI défenderesse
produit: le contrat de location signé le 16 février 2015 entre la SCI bailleresse et Madame X ; la surface des appartements de l’immeuble […] 65, 67, rue du Général Leclerc au KREMLIN
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BICÊTRE et le budget prévisionnel des charges locatives de l’année 2015;
l’état des lieux de sortie du 16 avril 2021; la lettre du 3 février 2022 présentant un devis de remplacement de pommeau de douche et dé
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lavabo mis à la charge de la locataire et indiquant que son compte de charges est apuré ; les courriers adressés à la requérante présentant les décomptes des charges locatives pour ses années d’occupation.
En son article 15 la loi n° 89-462 précitée énonce que :
< Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d’un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17;
2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à
une perte d’emploi; 3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de
domicile; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou
d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et
de l’habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce
congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte
d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. »>
Madame X a donné congé du logement par lettre recommandée du 14 janvier 2021. En ce courrier, elle indique bénéficier d’un préavis réduit d’un mois conformément aux dispositions de la loi ALUR et motive sa décision de quitter le logement par un rapprochement professionnel. En son courrier du 26 janvier 2021, la gérante de la SCI motive le refus du préavis d’un mois et l’application
d’un préavis de trois mois par la non justification du rapprochement professionnel.
Sur la motivation de rejet d’un préavis réduit
La gérante de la SCI défenderesse soutient en son courrier du 26 janvier 2021 « votre lettre de congé ne justifie en rien d’un préavis réduit de un mois. Vous écrivez en effet un motif de rapprochement professionnel sans joindre de document officiel en justifiant », et elle cite, en le soulignant, ce passage de l’article 15 de la loi précitée « le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé »>. Elle répliquera aux lettres du 1er et du 9 février 2021 de la requérante en soutenant qu’elles « n’ont pas de valeur juridique ». En ces courriers, Madame X a cru devoir fournir une attestation de son employeur, mais la gérante de la SCI défenderesse considérera que cette communication comme tardive.
Il est donc constant que la gérante de la SCI défenderesse motive le rejet de l’application d’un préavis réduit par la non justification du motif invoqué et non par le motif lui-même qu’elle ne remet pas en cause.
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11-21-1984
Or le rapprochement professionnel n’est pas une des situations énoncées à l’article 15 de la loi n° 89-462 précitée ouvrant droit au bénéfice d’un préavis réduit. En ses courriers, la gérante de la SCI défenderesse ne soulève à aucun moment que ce motif ne permet pas de bénéficier d’un préavis réduit, et n’évoque que sa
non justification. Le refus de la SCI défenderesse d’appliquer un préavis réduit en raison de l’absence de justification d’un motif qui n’est pas prévu par la loi loi n° 89-462 précitée est donc mal fondé.
sur l’application d’un préavis réduit
Il est souligné que l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs énonce que « les dispositions du présent titre sont d’ordre public. », et que l’article 6 du code civil stipule que l'« on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes
mœurs. >>
A l’alinéa 1° de l’article 15 de la loi n° 89-462 précitée, il est fait référence à l’article 17 de la même loi qui vise « les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, », dites zone tendue. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR encadre le délai de préavis du bail de location en zone tendue. Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 fixe la liste des communes situées en zone tenue sur laquelle figure la commune du KREMLIN-BICÊTRE. Il est donc établi que le logement qui était loué à la requérante est localisé dans une commune située en zone tendue.
Au surplus, il est relevé que la SCI défenderesse qui fournit la liste de ses appartements […] 65, 67, rue du
Général Leclerc au KREMLIN-BICÊTRE, dispose de plusieurs logements en cette commune et ne peut ignorer qu’elle se situe en zone tendue et que le préavis réduit d’un mois y est applicable.
Des situations autres que celle résultant de la loi ALUR visées aux alinéas 2 à 5 de l’article 15 de la loi n° 89
462 précitée peuvent bénéficier d’un délai de préavis réduit d’un mois. Mais ce sont des situations particulières tenant à la situation du locataire qui doit en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé.
Il en est ainsi de celles visées par la jurisprudence de la Cour de Cassation citées par le conseil de la la SCI défenderesse, notamment l’arrêt du 11 avril 2019 où le justificatif a été remis tardivement ou l’arrêt du 19 septembre 2012 concernant un bénéficiaire du revenu minimum d’insertion.
En l’espèce, le préavis réduit à un mois au visa des dispositions de la loi ALUR tient à la situation du logement et non à la personne de la locataire. Il est donc applicable dès lors que le logement est situé en zone tendue et il se justifie par la référence à ces dispositions, surabondamment par la présentation du décret n° 2013-392 précité. La requérante en sa lettre de congé du 14 janvier 2021 indique bénéficier d’un préavis réduit d’un mois conformément aux dispositions de la loi ALUR. A nouveau en son courrier du 1er février 2021, elle indique avoir pris renseignement auprès de l’ADIL pour obtenir la confirmation de l’application d’un préavis réduit compte tenu de la situation du logement en zone tendue. Contrairement à ce qui est soutenu par la gérante de la SCI défenderesse, les courriers postérieurs à la lettre de congé ne viennent pas se substituer à celle ci, mais sont des rappels de l’application des dispositions de la loi ALUR.
La gérante de la SCI défenderesse s’est abstenue de répondre à cette référence aux dispositions de la loi
ALUR concernant les communes situées en zone tendue. Elle n’a pas reproché ou opposé à la requérante de ne pas avoir produit le décret présentant la liste des communes situées en zone tendue. 1
En ces conditions, un préavis de trois mois ne pouvait être imposé à la locataire et le règlement des loyers au delà du préavis réduit ne lui pouvait être demandé. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de remboursement de Madame X et la SCI défenderesse qui ne conteste pas le montant réclamé, sera condamnée à lui verser la somme de 1 404,26 € au titre du remboursement des loyers indûment réglés.
Sur les frais, les dommages et intérêts et les dépens
La SCI défenderesse étant mal fondée en ses prétentions, il ne sera pas fait droit à sa demande au fondement de l’article 700 du code procédure civile.
Madame X demande le remboursement d’une somme de 30 € représentant les frais de courriers envoyés en recommandés au cours de ce litige. Il sera fait droit à cette demande justifiée par les lettres recommandées et les accusés de réception produits aux débats

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11-21-1984
Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »>. Madame X soutient en sa requête que les décomptes de charges annuelles ne lui auraient pas été produits au cours de la durée de la location. En ses conclusions, le conseil de la SCI défenderesse produit les courriers adressés à la requérante présentant les décomptes de charges des années 2015, 2016,
2017, 2018 et 2019. Cependant l’article 1104 du code civil énonce que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. », et il n’apparaît pas que lors du congé, le contrat de location ait été exécuté de bonne foi. Madame X a été contrainte à régler un double loyer pendant la période du préavis qui lui a été appliqué et il en résulte un préjudice financier qu’il y a lieu de réparer, en le ramenant à juste proportion dudit préjudice. La SCI défenderesse sera donc condamnée à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 500 €.
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile qui dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, […]. », les entiers dépens seront mis à la charge de la SCI défenderesse qui succombe en la présente instance.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection par jugement contradictoire mis à la disposition des parties au greffe, et prononcé en dernier ressort :
DÉCLARE la Société Civile Immobilière des 65-67, rue du Général Leclerc au KREMLIN-BICÊTRE mal fondée en son rejet du bénéfice d’un préavis réduit ;
CONDAMNE la Société Civile Immobilière des 65-67, rue du Général Leclerc au KREMLIN-BICÊTRE, représentée par sa gérante Madame AC AB, à verser à Madame Y, Z,
AA X les sommes de :
1 404,26 € au titre du remboursement de loyers perçus postérieurement au préavis réduit ;
30 € en remboursement de frais postaux ;
500 € à titre de dommages et intérêts.
MET les entiers dépens de cette instance à la charge de à la Société Civile Immobilière des 65-67, rue du
Général Leclerc au KREMLIN-BICÊTRE ;
DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes, fins ou conclusions.
LE GREFFIER ^LE ^JUGE
EN CONSÉQUENCE, LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et Ordonne
A tous Huissiers de justice, sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main..
IAIRE A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis IC DE D
. Extrait des minutes, certifié conforme, U J P/Le directeur des services de greffe judiciaires
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