RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00282 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2MXO

MINUTE N°:

435126

Extrail des minutes du

COUR D’APPEL DE VERSAILLES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE BOULOGNE-BILLANCOURT

Grelle du Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt

JUGEMENT DU 19 mai 2026

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à:

Copie exécutoire délivrée le :

PARTIES

DEMANDEUR(S):

SDC […] […] Syndic FONCIA MANSART

[…]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :*K49

DEFENDEURS

Monsieur X Y 19/05/26 Madame Z AA

M^e Hervé CASSEL -M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON

[…]

représentés par M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

PRESIDENTE :Madame GOUBIL, Vice-Présidente, As[…]tée de Madame GUIDO, Greffier

DÉBATS:

À l’audience publique du 17 Mars 2026

DÉCISION:

Prononcée par Madame GOUBIL, Vice-Présidente, as[…]tée de Madame GUIDO, Greffier.

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Par acte authentique en date du 23 mars 2018 reçu par M^e Robert, notaire à […] (92), Z AA et X Y ont acquis de la société civile de construction le Avenue un bien immobilier composé d’un appartement de trois pièces, d’une cave et d’un emplacement de parking représentant respectivement les lots n° 53, 127 et 166 d’un ensemble immobilier en état de futur achèvement […] […].

Après une tentative en date du 19 novembre 2021 refusée par les acquéreurs, les biens leur ont été délivrés le 11 décembre 2023 suivant procès verbal de cette date contenant des réserves.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 mars 2024 ainsi qu’il résulte de son procès-verbal de signification, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] av. AB AC à […], représenté par son syndic AD […], a fait assigner Z AA et X Y devant le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, lui demandant de: -les condamner solidairement ou à défaut in solidum à lui payer la somme de 4.750,34 € au titre des charges de copropriété impayées au 12 décembre 2024 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023;

— 

les condamner pareillement à lui payer la somme de 1.003,74 € au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et celle de 1.500 € à titre de dommages- intérêts; les condamner pareillement au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Après plusieurs renvois pour mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026 à laquelle ont comparu toutes les parties par leurs conseils et toutes ont déposé des écritures dont elles ont demandé le bénéfice.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat se prévaut de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation et du contrat de vente susvisé pour soutenir le bien immobilier acquis par Z AA et X Y était achevé à la date du 20 octobre 2021, produisant à cet effet un courrier recommandé leur ayant été adressé à cette date qui contenait une attestation par la société Ecotec Ingenierie de cet achèvement. Il en déduit que les charges de copropriété correspondantes à ce bien étaient dues à compter de cette date.

Il reproche aux défendeurs de confondre la livraison et l’achèvement du bien et conclut au rejet de leur argumentation et au bien-fondé de ses demandes en paiement qu’il porte à : -6.900, 23 € au titre des charges de copropriété impayées au 12 mars 2026 inclus; -1.378,44 € au titre des frais nécessaires; – 1.500 euros à titre de dommages et intérêts; – 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Z AA et X Y soutiennent que le bien qu’ils ont acquis n’était pas achevé antérieurement au 11 décembre 2023, date de leur réception avec réserves. Ils font valoir que l’achèvement de ce bien au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation aménagé par les stipulations du contrat de vente n’a pas été réalisé avant le 11 décembre 2023 et que l’exigibilité des charges de copropriété est subordonnée à la preuve de l’achèvement des lots acquis. Ils concluent au débouté du syndicat et à sa condamnation à les indemniser de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tout en étant eux-mêmes dispensés de

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toute participation à la dépense commune de ces frais et dépens dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Subsidiairement, ils sollicitent un recours intégral contre la société civile de construction le Avenue.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, en ce compris leur bordereau récapitulatif des pièces produites, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Après la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement de charges de copropriété L’article 1353 du code civil dispose en son 1" alinéa que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose: L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. […]. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

Au fond du litige se trouve la contestation par Z AA et X Y de la date initiale d’exigibilité des charges de copropriété qui leur sont réclamées par le syndicat et ainsi de la créance dont celui-ci se prévaut.

Cette date est fixée par l’achèvement du bien immobilier ayant été vendu en état futur au sens de la disposition précitée, la Cour de cassation ayant précisé le 22 janvier 2014 que l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à compter de la date d’achèvement des lots qu’il a acquis. Z AA et X Y fixent cette date à celle de la livraison du bien, le 11 décembre 2023, estimant que la tentative de livraison en date du 19 novembre 2021, qu’ils ont refusée, ne peut établir l’achèvement dont se prévaut le syndicat. De son côté, le syndicat s’appuie sur l’attestation de la société Ecotec Ingenierie en date du 1" octobre 2021 et sur les annexes de la tentative en date du 19 novembre 2021 qui démontrent

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l’habitabilité des lieux pour fixer cet achèvement au 20 octobre 2021, date de l’envoi du courrier en recommandé prévu en pareil cas par le contrat de vente.

Le bien immobilier acquis en état de futur achèvement par Z AA et X Y se compose d’un appartement et d’une cave et d’un emplacement de stationnement, ainsi que l’établit l’acte notarié susvisé.

Il résulte sans ambiguïté du procès-verbal de tentative en date du 19 novembre 2021, versé aux débats, que les acquéreurs ont refusé la réception du bien litigieux ensuite de réserves et de l’inexistence de la cave. Cette inexistence n’est pas contestée par le syndicat. D’autre part, il convient de relever que le procès-verbal de livraison en date du 19 novembre 2021 ne mentionne pas l’emplacement de parking et que l’attestation de la société Ecotec Ingenierie ne porte que sur l’appartement, sous la référence A107.

Il s’ensuit qu’indépendamment de l’état, contesté, d’achèvement de cet appartement, le bien immobilier acquis en état de futur achèvement par Z AA et X Y, en ce qu’également composé d’une cave et d’un parking, n’était pas achevé au 19 novembre 2021. Or le syndicat ne démontre pas quelque date d’achèvement de ce bien antérieure au 11 décembre 2023. Par ailleurs, même à supposer que l’appartement aurait été achevé au 20 octobre 2021, il résulte des appels de charges et relevés produits aux débats que le syndicat réclame à Z AA et X Y des charges antérieures au 11 décembre 2023 portant sur la cave et l’emplacement de parking acquis par eux bien qu’aucun élément à la présente instance n’établisse l’existence ou l’achèvement des lots correspondants et alors même qu’il ne conteste pas l’inexistence de la cave expressément mentionnée au procès-verbal en date du 19 novembre 2021. II en résulte que le montant de la demande en paiement formée par le syndicat s’avère nécessairement inexact et apparaît pour partie incompatible avec la bonne foi.

Enfin, il y a lieu de relever que le syndicat ne démontre pas l’existence et le montant certain d’un arriéré de charges de copropriété dû par Z AA et X Y postérieurement au 11 décembre 2023 et arrêté au 12 mars 2026 inclus, ne formant d’ailleurs pas de prétention subsidiaire à cet effet,

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande en paiement de charges de copropriété à l’encontre de Z AA et X Y et par suite de toutes les autres, qui en découlent.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat, qui succombe, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat sera également condamné à payer à Z AA et X Y une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1 500 euros. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention

déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats tenus en audience publique et par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort;

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] av. AB AC à […], représenté par son syndic AD […]; Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] av. AB AC à […] (92370), représenté par son syndic AD […], aux dépens; Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] av. AB AC à […] (92370), représenté par son syndic AD […], à payer à Z AA et X Y la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que Z AA et X Y sont dispensés de toute participation à la dépense commune des condamnations en frais et dépens ci-dessus énoncées, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

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LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE

En Conséquence

La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre les présentes & exécution Aux procureurs généraux et aux procurours de la République près les tribunaux de proximité d’y ten tamain A fous commandants et officiers do is force publique de prêter man forte lorsqu’ils en seront galement requis

Boulogne, le Le groller

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