EXTRAIT DES MINUTES
DU GREFFE DU TRIBUNAL AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUDICIAIRE DE GRASSE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE Juge des contentieux de la protection 37 avenue Pierre Sémard
06130 GRASSE
X Y, Olivier Y c\ Z AA
JUGEMENT DU 12 Novembre 2024
DECISION N° 24/00169
N° RG 24/01164 – N°. Portalis DBWQ-W-B71-PUDB
DEMANDEURS
Madame X Y
7300 SW 113th street
33156 MIAMI (ETATS-UNIS) représentée par M^e Baptiste CHORON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Monsieur Olivier Y
7300 SW 113th street
33156 MIAMI (ETATS-UNIS) représenté par M^e Baptiste CHORON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDEUR
Monsieur Z AA […] représenté par M^e Julie BRAU VANOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président: Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection
Greffier : Madame Christel FALCO
À l’audience publique du 01 Octobre 2024, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre
2024.
Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le 13 novembre
2024
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur Olivier Y et Madame X Y ont donné à bail
à Monsieur Z AA une villa individuelle meublée avec piscine située […] par contrat en date du 13 janvier 2022, avec prise d’effet au 10 février 2022, pour une durée d’un an moyennant le versement d’un loyer mensuel de 3200 euros, outre 150 euros de provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2022, Monsieur Olivier
Y et Madame X Y ont délivré à Monsieur Z
AA un congé pour vendre à effet du 9 février 2023.
Le locataire étant resté dans les lieux après l’expiration du congé, Monsieur Olivier
Y et Madame X Y ont assigné Monsieur Z
AA devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de
GRASSE, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, à l’effet de :
- Constater la validité du congé pour vente délivré en date du 3 novembre 2022;
- Constater la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 10 février 2022, en date
du 9 février 2023;
- Constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur Z AA à compter du
10 février 2023;
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur Z AA ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique s’il y a lieu ;
- Condamner Monsieur Z AA à leur payer la somme de 4.426,77 euros au titre des loyers et charges impayés entre le 1er janvier et le 9 février 2023, avec intérêts légaux à compter de chaque terme échu ;
- Condamner Monsieur Z AA à leur payer la somme de 32.423,21 euros (sauf à parfaire) à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 10 février et le 30 novembre 2023, avec intérêts légaux à compter de chaque terme
d’indemnité d’occupation;
- Condamner Monsieur Z AA à leur payer mensuellement la somme de 3.350 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, avec aux intérêts légaux à compter de chaque terme d’indemnité d’occupation (soit la somme de 33.500 € de décembre 2023 à septembre 2024 – sauf à parfaire);
- Condamner Monsieur Z AA à leur payer la somme de 380 euros au titre du procès-verbal de constat ;
- Condamner Monsieur Z AA à leur payer mensuellement la somme de
2.000 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile ;
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condamne in solidum Monsieur Olivier Y et Madame X Y d’avoir à lui régler la somme de 2.500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.
SUR QUOI
Sur la validité du congé pour vendre
L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, prévoit que «lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa motif légitime et sérieux, décision de reprendre ou de vendre le logement, soi t par un notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ».

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septembre 2022 (2ème civ, n°21-12352) qui est venu affirmer que « la seule mention dans l’acte d’huissier de justice que le nom du destinataire de l’acte figure sur la boîte aux lettres n’est pas de nature à établir, en l’absence de mention d’autres diligences, la réalité du domicile du destinataire de l’acte et, partant, ne satisfait pas aux exigences de l’article 656 du code de procédure civile ».Monsieur Olivier
Y et Madame X Y opposent que Monsieur Z AA résidait de façon incontestable […] à la date de la signification du congé, qu’il y réside d’ailleurs toujours et qu’il a retiré l’acte à
l’étude notariale le 15 novembre 2022. Ils soulignent, par ailleurs, que la jurisprudence à laquelle le défendeur se réfère correspond à un cas où, précisément, le destinataire de l’acte ne résidait plus à l’adresse à laquelle le commissaire de justice s’était présenté, malgré le nom qui figurait encore sur la boîte aux lettres.
En l’espèce, le congé pour vendre a été signifié à étude le 3 novembre 2022. Le procès- verbal de signification porte les indications suivantes : « Cet acte a été remis par Clerc assermenté dans les conditions ci-dessous indiquées, et suivant les déclarations qui lui ont été faite.
Au domicile du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants: Le nom du destinataire figure sur la boîte aux lettres.
La signification à la personne même du destinataire de l’acte s’avérant impossible pour les raisons: Le destinataire de 'acte est absent ou ne répond pas.
N’ayant trouvé au domicile du signifié aucune personne susceptible de recevoir la copie de l’acte ou de me renseigner, cet acte a été déposé en notre Etude sous enveloppe fermée, ne comportant d’autres indications que d’un côté le nom et
l’adresse du destinataire de l’acte, et de l’autre côté le cachet de mon Etude apposé sur la fermeture du pli.
Un avis de passage daté de ce jour, mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant a été laissé au domicile du signifié conformément à l’article 656 du Code de
Procédure Civile ».
Il résulte des mentions portées sur l’acte de signification par le commissaire de justice que celui-ci a procédé à la vérification de l’adresse de Monsieur Z AA en regardant si son nom figurait sur la boite aux lettres. L’article 656 du code de procédure civile précise que des « vérifications » doivent être entreprises par le commissaire de justice pour s’assurer que la personne concernée par l’acte réside bien à l’adresse indiquée; la seule vérification du nom d’une personne sur une boîte aux lettres ne semble pas correspondre au pluriel employé par les dispositions susvisées.
S’il n’est pas contesté par Monsieur Z AA que celui-ci réside bien à
l’adresse où l’acte a été signifié, il résulte des pièces versées aux débats que l’acte a été retiré à l’étude du commissaire de justice le 15 novembre 2022, soit moins de trois mois avant le 9 février 2023, date d’effet du congé pour vendre. Or, le délai de préavis du bailleur pour donner congé d’un logement meublé est de trois mois. Il est, de ce seul
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à l’entretien du jardin et de la piscine, il sollicite le remboursement de ces provisions pour charges à hauteur de 1800 euros, soit pour la durée d’une année de charges.
Il résulte des stipulations du bail que les charges récupérables sur le locataire concernent l’entretien du jardin et de la piscine, une provision.mensuelle de 150 euros ayant été fixée d’un commun accord sur ce point.
Si, effectivement, au jour du constat produit par Monsieur Z AA, la piscine ne fonctionnait pas, une réparation étant en cours, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, il résulte des nombreuses factures d’entretien produites pas Monsieur Olivier Y et Madame X Y que celle-ci a toujours été entretenue et réparée lorsque des éléments devaient être remplacés. Aucun manque
d’entretien ne peut donc être imputé aux bailleurs de ce fait.
En revanche, s’agissant du jardin, aucune facture d’entretien n’est produite par
Monsieur Olivier Y et Madame X Y qui procèdent par voie d’allégations sur le fait que le jardin aurait été remis en état pour la somme de
7550 euros avant l’entrée dans les lieux de Monsieur Z AA. S’agissant de
l’entretien, les bailleurs ne contestent pas que le jardinier n’est intervenu que deux fois en 2022, comme l’indique Monsieur Z AA, plus aucun passage de celui-ci
n’étant démontré ultérieurement.
En tout état de cause, si Monsieur Z AA ne peut se prévaloir d’un préjudice résultant du manque d’entretien de sa piscine, il démontre, au jour du constat qu’il produit, avoir subi un préjudice de jouissance qui sera réparé par l’allocation de la somme de 150 euros de dommages et intérêts.
Le dépôt de garantie
Monsieur Z AA sollicite le remboursement du dépôt de garantie en se fondant sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, qui dispose que :
< Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir
l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique
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S’agissant de l’encombrement du garage faisant partie des lieux donnés à bail, il a été constaté, dans le constat précité, que cette pièce était encombrée de nombreux cartons et objets < appartenant à la propriétaire » ainsi que d’une moto. Monsieur Z
AA prétend que ces objets n’ont jamais quitté le garage malgré les engagements des bailleurs, alors que ces derniers indiquent que ces objets ont été laissés dans le garage d’un commun accord avec le locataire. En tout état de cause, Monsieur Olivier
Y et Madame X Y, qui reconnaissent ainsi les griefs du locataire, ne produisent aucun document contractuel dans lequel les parties seraient convenues de laisser ces objets dans le garage de la villa. Monsieur Z
AA est donc légitime à faire valoir un préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux.
S’agissant de la sécurisation de la piscine, la juridiction ne possède aucun élément pour dire que la piscine n’était pas sécurisée, le constat de commissaire de justice présenté par Monsieur Z AA ne faisant aucune mention sur ce point.
Au total, compte tenu de l’encombrement du garage, il sera alloué la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts à Monsieur Z AA.
Sur la compensation des sommes dues
L’article 1347 du code civil dispose que « la compensation est l’extinction simultanée
d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies '>.
En l’espèce, Monsieur Z AB est redevable envers Monsieur Olivier
Y et Madame X Y de la somme de 70.349,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024, alors que ces derniers sont condamnés à lui verser la somme de 150 euros au titre du défaut d’entretien du jardin, 3200 euros au titre du dépôt de garantie devant être restitué et 3000 euros au titre de l’encombrement du garage.
Il sera donc ordonné la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties, laquelle est sollicitée par le défendeur.
Sur les demandes accessoires
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, aucune considération d’équité n’impose de faire droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles. Les frais du constat de commissaire de justice établi dans le seul intérêt de Monsieur Olivier Y et de Madame X
Y resteront à leur charge.
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RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS. LE GREFFIER LE PRESIDENT
C
DE GRASS DICIAIRE Copie Certifiée Conform
Le Greffier
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