Extrait des minutes du Greffe de Martigues

Minute n° 1604123 RG n° 11-23-000899

ABL DE PROXIMITÉ DE AC

JUGEMENT DU 15 DÉCEMBRE 2023

Madame X Y

d

La Société 13 HABITAT

Expédition délivrée le 1-8 DEC. 2023

à M^e AURAND Lucie (CARSAM) SCP ROBERT & ASSOCIES (Martigues)

Copie exécutoire délivrée le 1.8 DEC. 2023

à M^e AURAND Lucie (CARSAM)

DEMANDEUR: Madame X Mačva

[…] […] Sis 1 Av des Combattants, 13220 CHATEAUNEUF LES AC, représentée par M^e AURAND Lucie, avocat au barreau de MARSEILLE Aide juridictionnelle n° 2023000947 du 30/03/2023

DÉFENDEUR: La Société 13 HABITAT

80 rue Albe BP 31, 13234 MARSEILLE CEDEX 4, représentée par la SCP ROBERT & ASSOCIES, en la personne de M^e HAGE Philippe, avocat au barreau de AIX EN PROVENCE

COMPOSITION DU ABL: Président : LALLEMAND Eline Greffier: Sandra DUIELLA

PROCÉDURE:

Date de la première audience: 8 Juin 2023 Date des débats: 10 octobre 2023 Date du délibéré: 15 Décembre 2023

DÉCISION:

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition

ABL DE PRO

Bouches-du

E DE AC

Rhone)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2020, 13 HABITAT a consenti à bail à Madame Mačva X un appartement à usage d’habitation de type F3 situé […], Båt 10, Route de Gignac 13220 CHATEAUNEUF-LES-AC pour un loyer mensuel hors charge de 347,35 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2023, Madame Mačva X a fait assigner 13 HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues aux fins d’obtenir réparation de ses troubles de jouissance et une condamnation sous astreinte de 13 HABITAT à mettre fin aux différents troubles.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de l’une au moins des parties et a finalement été retenue à l’audience du 10 octobre 2023.

Dans ses dernières conclusions, oralement soutenues à l’audience de plaidoiries, Madame Mačva X, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1717 et 1240 du code civil, des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, de: – la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; dire et juger que 13 Habitat a violé son obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer une jouissance paisible de ce logement envers elle; condamner 13 HABITAT à lui verser la somme de 2319 euros en réparation du préjudice de jouissance subi relatif aux dysfonctionnements de l’eau et du chauffage : condamner 13 HABITAT à lui verser la somme de 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi relatif à l’absence d’entretien des parties communes; condamner 13 HABITAT à mettre en œuvre tous les moyens pour réparer les pièces défaillantes de la chaudière à l’origine des désordres et dysfonctionnements dans les deux mois à compter de la décision à intervenir puis sous astreinte de 150 euros par jour de retard; condamner 13 HABITAT à lui rembourser la somme de 502,86 euros au titre des frais de chauffage pour l’année 2020; condamner 13 HABITAT à lui rembourser la somme de 517,87 euros au titre des frais de chauffage pour l’année 2021; condamner 13 HABITAT à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; rejeter toute demande contraire de 13 HABITAT; – condamner 13 HABITAT aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame Maěva X expose que depuis la période hivernale 2021-2022, la résidence des FOURQUES rencontre d’importants problèmes de chauffage et d’eau chaude. Elle ajoute que, faute pour le bailleur d’avoir remédié aux difficultés, les habitants ont été confrontés aux mêmes difficultés durant l’hiver 2022-2023. Au total, elle soutient ne pas avoir eu accès à une utilisation normale du chauffage et du chauffe-eau pendant 13 mois : durant les mois de mars 2021 et mai 2021 puis de décembre 2021 à mars 2022 soit durant six mois : pannes intempestives de la chaudière avec dysfonctionnements d’eau MX chaude et de chauffage; De juillet 2022 à septembre 2022, soit pendant trois mois : pannes réguliermas moins gênantes en période estivale ;

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de décembre 2022 au 27 avril 2023: pannes à nouveau quotidienne en période hivernale. Elle en déduit que 13 HABITAT a manqué à son obligation légale de délivrer un logement décent. Elle précise avoir formé de multiples réclamations. Elle ajoute que les dysfonctionnements d’eau chaude pouvaient aboutir à des situations extrêmement dangereuses puisque l’eau pouvait devenir brûlante par moments entraînant des risques de brûlures importants. Elle sollicite en réparation de son préjudice des dommages-intérêts qu’elle évalue à 40 % des loyers et charges comprises versés au bailleur durant les périodes de dysfonctionnements soit la somme de 2319 €. Elle fait également état d’une absence d’entretien des parties communes et précise que depuis de nombreux mois la feuille de signature des passages d’entretien pour ces parties communes n’a pas été remplie, ce qui démontre, selon elle, le défaut d’entretien. Elle reproche également au bailleur d’avoir établi un relevé de charges sur la base de répartiteurs défectueux depuis 2020, de sorte que, selon elle, la répartition des frais de chauffage a été réalisée aléatoirement par le bailleur. Elle souligne que les sommes mises à sa charge sont exorbitantes. En défense, 13 HABITAT reconnaît que la résidence les Fourques rencontre depuis l’hiver 2021 quelques problèmes de chauffage et d’eau chaude. Le bailleur précise toutefois que ces problèmes ont toujours été ponctuels et qu’ils ont tous étés réglés avec réactivité. Le bailleur reconnaît que Madame X a subi des désagréments entre le 7 février et le 17 février 2022 avec un arrêt du chauffage et de l’eau chaude. Le bailleur reconnaît également que des coupures quotidiennes sont intervenues entre le 7 mars et le 21 mars 2022. Un dysfonctionnement ponctuel du 10 août 2022 est également reconnu, le bailleur indiquant avoir procédé aux réparations dès le lendemain. Enfin, le bailleur reconnaît des désagréments à raison d’un jour au mois de janvier 2023, de treize jours en février 2023 et de six jours au mois de mars 2023. Tous les autres désagréments évoqués sont contestés par le bailleur. 13 HABITAT estime qu’il convient donc d’appliquer une réduction de 20 % du montant du loyer durant une période de 45 jours, correspondant à la période des désagréments subis, ce qui représente une somme de 104,19 euros. S’agissant de l’absence d’entretien des parties communes, le bailleur fait valoir qu’aucun élément apporté au soutien de cette demande ne permet de prouver la moindre carence de sa part. S’agissant de la demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux sur la chaudière, 13 HABITAT relève que la demande est particulièrement imprécise et ajoute qu’il a toujours réagi avec diligence. Enfin, s’agissant de la régularisation des charges, le bailleur soutient que la régularisation effectuée par ses soins est régulière et individualisée. S’agissant de l’année 2020, 13 HABITAT indique que les répartiteurs ont permis une individualisation des frais de chauffage. En 2021, les départiteurs ont dû être enlevés et la régularisation s’est faite sur la base de la surface du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2023.

MOTIVATION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des élément dant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient forse que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien de soliditet

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AC

protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87- 712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, Madame Y X dénonce deux griefs qu’il conviendra d’examiner successivement. Les dysfonctionnements du chauffage et de l’eau chaude En l’espèce, 13 HABITAT ne conteste pas que la résidence les Fourques rencontre depuis l’hiver 2021 des problèmes de chauffage et d’eau chaude. Les parties s’opposent en revanche sur la fréquence et la durée de ces dysfonctionnements. Il ressort des pièces versées au débat que le premier écrit de réclamation de Madame Y X date du 30 mars 2021. A compter de cette date, elle a adressé 15 réclamations par la plateforme de 13 HABITAT pour des dysfonctionnements liés à l’eau chaude, aux radiateurs collectifs, au cumulus ou au chauffage collectif: une en mai 2021, une en décembre 2022, 3 en février 2022, 4 en mars 2022, une en août 2022, une en novembre 2022, une en janvier 2023, 2 en février 2023 et une en mars 2023. Elle a également adressé une lettre avec accusé de réception à son bailleur en avril 2022. Pour prouver la réalité des dysfonctionnements évoqués, Madame Mačva X verse également un article de presse du 22 mars 2022 faisant état des grandes difficultés rencontrées au sein de la résidence pour le chauffage et l’accès à l’eau chaude, aux termes duquel un représentant de 13 HABITAT reconnaît des coupures intempestives. Madame Y X produit également des attestations d’autres locataires de son immeuble et des échanges entre habitants sur les réseaux sociaux qui accréditent ses déclarations. Des lettres d’une association d’habitants sont également produites relatant les difficultés évoquées. Ces éléments constituent un faisceau d’indice suffisant pour rapporter la preuve du préjudice de jouissance subi par Madame Maěva X sur la période qu’elle dénonce, soit sur une période de 13 mois en raison de coupures régulières et fréquentes du chauffage et de l’eau chaude. La circonstance que 13 HABITAT ait fait preuve de diligence dans les réparations, à la supposer établie (ce qui est contesté en l’espèce par la demanderesse) est insuffisante a tal

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échapper le bailleur à sa responsabilité et à son obligation de réparation pour le préjudice subi. En ces conditions, le manquement objectif du bailleur à son obligation de délivrance conforme est avéré et Madame Y X est légitime à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour ces désordres sur la période qu’elle sollicite. S’agissant du quantum d’indemnisation, il conviendra de prendre en considération la durée et la fréquence des interruptions, le cumul de pannes de chauffage et d’eau chaude au cours de période hivernale, mais également le montant du loyer (sans qu’il n’y ait lieu à déduire les aides au logement versées car il ne s’agit pas d’apprécier un préjudice économique fondé sur les dépenses réelles du locataire) et la surface du logement. Les pièces médicales ne permettront toutefois pas de caractériser un préjudice particulier sur le plan de la santé, aucun lien n’étant démontré entre les ordonnances produites (dont l’une d’entre elle concerne le traitement d’une varicelle) et l’absence de chauffage ou d’eau chaude. Le préjudice sera fixé en conséquence à 20 % hors charges du loyer (pourcentage retenu par 13 HABITAT lui-même) sur une période de 13 mois. En conséquence, la somme en réparation de ce préjudice sera fixée à la somme de 893 euros

L’absence d’entretien des parties communes

En l’espèce, Madame Y X, en se bornant à se prévaloir d’une fiche d’entretien non signée et d’attestations de locataires qui sont peu circonstanciées sur ce point, ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’un défaut d’entretien des parties communes par le bailleur. Sa demande indemnitaire à ce titre sera donc rejetée. Sur la demande de réparation de la chaudière sous astreinte : Dans la mesure où Madame Mačva X n’indique pas, au jour de l’audience, si les dysfonctionnements sont toujours d’actualité, sa demande d’exécution sous astreinte des travaux sera rejetée, d’autant que cette demande apparaît en l’espèce trop imprécise pour être exécutable.

Sur la demande de remboursement des frais de chauffage pour l’année 2020 et pour l’année 2021 :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. PROXIM En l’espèce, Madame Maěva X soutient que les sommes mises à sa charge AA régularisation des charges de chauffage «apparaissent nettement excves

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«<exorbitantes ». Elle indique, sans toutefois en rapporter la preuve, que les répartiteurs initialement utilisés par 13 HABITAT étaient défaillants et que la répartition a été réalisée de manière aléatoire.

En défense, 13 HABITAT justifie d’un décompte par nature de charges, avec un mode de calcul de la répartition de ces charges et une note d’information sur les modalités de calcul. S’agissant de l’année 2020, la répartition a été réalisée sur la base de répartiteurs dont il n’est pas démontré qu’ils auraient conduit à appliquer une répartition aléatoire. A partir de 2021, la répartition s’est faite sur la base de la surface du logement, tel que cela ressort des relevés de charges. Aucun élément ne justifie donc que les frais de chauffage soient remboursés à Madame Mačva X. Cette dernière sera donc déboutée sa demande de remboursement des frais de chauffage pour les années 2020 et 2021.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

13 HABITAT, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la locataire les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 850 euros lui sera donc allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe: CONDAMNE 13 HABITAT à payer à Madame Y X la somme de 893 euros en réparation de son préjudice de jouissance lié au défaut de fonctionnement du chauffage et de l’eau chaude sur une période de 13 mois entre mars 2021 et avril 2023;

DÉBOUTE Madame Mačva X de sa demande indemnitaire au titre de l’absence d’entretien des parties communes;

REJETTE la demande de réparation sous astreinte des pièces défaillantes à l’origine des dysfonctionnements de chauffage et d’eau chaude;

DÉBOUTE Madame Mačva X de sa demande de remboursement des frais de chauffage pour les années 2020 et 2021 ;

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CONDAMNE 13 HABITAT à verser à Madame Mačva X la somme de 850 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire;

CONDAMNE 13 HABITAT aux entiers dépens de la procédure;

Le Greffier

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De Juge

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront également requis En foi de quoi, le présent jugement a été signé par nous président et gre

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