COPIE EXECUTOIRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE N° 25/00049 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-MALO JUGEMENT du
18 MARS 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Madame BURON AFbelle, Juge des Contentieux de la protection de N RG 24/00185 – N Portalis Saint-Malo, assistée de LE DUFF Maryline, greffier, lors des débats et DBYD-W-B7I-DSGB de BENARD Sandra, greffier, lors de la mise à disposition;
DÉBATS à l’audience publique du 04 Février 2025;
X Y Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le Z AA épouse 18 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats ; Y
Cl DEMANDEURS :
AB AC Monsieur X, AD Y né le […] à BONNEMAIN (35270)
Madame Z, AE, AF, AG AA épouse Y née le […] à COMBOURG (35270)
demeurant ensemble 18 lieudit « Les Rousselais »
Saint-Pierre de Plesguen – 35720 MESNIL-ROC’H Représentés par M^e Guillaume FRICKER, avocat au barreau de Copie exécutoire délivrée SAINT-MALO e
DÉFENDEUR: opie certifiée conforme délivrée
Monsieur AB, AH, AI AC né le […] à SAINT-MALO (35400)
19 lieudit « Les Rousselais »
Saint-Pierre de Plesguen – 35720 MESNIL-ROC’H Représenté par M^e Martin DELATOUCHE, avocat au barreau de SAINT-MALO
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Par acte sous seing privé prenant effet au 1er août 2016, M. X AJ et M^me Z AK épouse AJ ont donné à bail à M. AB AL une maison usage […]habitation situé Les
Rousselais 35720 Saint-Pierre-de-Plesguen pour un loyer mensuel de 550 euros.
Par ordonnance du 9 juillet 2024 du juge des contentieux de la protection statuant en référé, les bailleurs étaient déboutés de leur action en constat de la résiliation du bail.
Se prévalant toujours de loyers impayés, M. X AJ et M^me Z AK épouse AJ ont par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024 fait assigner M. AB AL en prononcé de la résiliation du bail les liant et expulsion des lieux précités dans un délai de 24 heures à compter […]un commandement […]avoir à quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard et avec au besoin assistance de la force publique. Les consorts AJ sollicitent également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- la somme de 7320 euros au titre de la dette locative, à la date du 16 octobre 2024, déduction faite du dépôt de garantie,
- une indemnité […]occupation fixée à 550 euros à compter du 1er novembre 2024, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
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- les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Ils sollicitent également qu’il leur soit décerné acte qu’ils se réservent le droit de réclamer ultérieurement tous les impôts, taxes locatives et tout frais de remise en état des lieux, en raison des dégradations éventuelles qui pourraient être constatées.
A l’audience du 4 février 2025, les parties représentées par leur conseil respectif se sont référées
à leurs dernières écritures déposées à l’audience.
M. X AJ et M^me Z AK épouse AJ ont ainsi maintenu leurs demandes initiales.
M. AB AL a quant à lui demandé au juge des contentieux de la protection de :
- à titre principal, constater la nullité du commandement de payer du 21 novembre 2023 et en conséquence déclarer la procédure irrecevable et débouter les consorts AJ de leurs prétentions, fins et demandes,
- à titre subsidiaire, constater l’inopposabilité des conditions générales invoquées par les consorts AJ et en conséquence, déclarer la procédure irrecevable et débouter les consorts AJ de leurs prétentions, fins et demandes.
- en tout état de cause, déclarer l’action des époux AJ irrecevable et les débouter purement et simplement, condamner les mêmes à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.
La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.puis prorogée à la date du 18 mars 2025 en raison […]une surcharge de travail du greffe.
MOTIFS
À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir «< décerner acte >> ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
I. SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL
Conformément aux dispositions des articles 1728, 1224 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu […]une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
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Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il appartient au juge […]apprécier souverainement si les manquements imputés sont […]une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l’espèce, les consorts AJ font valoir l’absence de paiement intégral du loyer depuis plusieurs années (depuis l’échéance de novembre 2020). Ils versent ainsi aux débats un commandement de payer du 14 novembre 2023, une mise en demeure en date du 7 octobre 2024 et un décompte arrêté à l’échéance […]octobre 2024. M. AB AL n’apporte aucun élément de nature à questionner le montant réclamé et notamment la preuve de paiement, et ce alors qu’il ne conteste pas que le contrat de bail prévoit un loyer mensuel à hauteur de 550 euros.
En revanche, M. AB AL soulève la nullité du commandement de payer au regard des mentions qui y figurent (mentions obligatoires dans leur version en vigueur pour ledit contrat) et l’inopposabilité des clauses générales pour conclure à l’irrecevabilité de la procédure et ce, alors que la recevabilité […]une demande en prononcé de la résiliation (et non […]un constat par acquisition de la clause résolutoire) ne saurait être remise en cause par ces moyens, étant rappelé que si des règles particulières s’appliquent lorsque la demande de prononcé de la résiliation du bail repose sur l’existence […]une dette locative (le IV. de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposant en effet que les II Impossibilité pour le bailleur personne morale- autre qu’une SCI familiale – de délivrer une assignation en résiliation du bail avant l’expiration […]un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX – et III-obligation pour tous les bailleurs de notifier l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience – du même article sont applicables), ces règles ont été respectées par les bailleurs puisque :
-une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […]Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 2 décembre 2024,
- les bailleurs justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 14 novembre 2023.
À titre surabondant, il convient de préciser que c’est à tort que M. AB AL dans ses écritures soutient que les pièces des demandeurs étant identiques à la procédure des référés, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes puisque, comme évoqué ci-avant, les actions sont de nature différente: la procédure de référés reposait sur une demande de constat de la résiliation alors que celle au fond repose sur le prononcé de la résiliation.
M. AB AL s’étant abstenu à de très nombreuses reprises et de manière persistante de l’exécution de son obligation au paiement des loyers aux termes convenus entre les parties, ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement, étant précisé que s’ajoute à ces manquements la non- production de l’attestation […]assurance.
La résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. AL sera ainsi prononcée à compter de l’assignation en justice en application des dispositions de l’article 1229 du code civil, tout comme son expulsion des lieux et sa condamnation à une indemnité […]occupation mensuelle équivalant au dernier loyer soit 550 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.
Au vu des éléments ci-avant (preuve des paiements non rapportés), M. AB AL sera condamné au paiement de la somme de 7320 euros au titre de la dette locative arrêtée à l’échéance […]octobre 2024.
En revanche, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. AL à quitter les lieux, il n’y a pas lieu […]ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité […]occupation comme énoncé ci-avant.
Il ne sera pas davantage fait droit à la demande […]un délai réduit, les demandeurs se contentant […]estimer cette demande fondée sans étayer leur demande.
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Enfin, M. AB AL, partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sera condamné à verser à M. X AJ et M^me Z AK épouse AJ une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que les bailleurs ont dû entreprendre.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail liant M. X AJ et M^me Z AK épouse AJ […]une part, et M. AB AL […]autre part, selon acte du 1er août 2016 concernant le logement à usage […]habitation situé […], aux torts exclusifs du défendeur et ce, à compter du 8 novembre 2024, jour de l’assignation ;
ORDONNE en conséquence à M. AB AL de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai […]un mois à compter de la signification du présent jugement;
DIT qu’à défaut pour M. AB AL […]avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. X AJ et M^me Z AK épouse AJ pourront, deux mois après la signification […]un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours […]un serrurier et de la force
publique ;
RAPPELLE que dans le cadre des opérations […]expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles […]exécution dispose que: "les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée […]avoir à les retirer" dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal […]expulsion ;
CONDAMNE M. AB AL à verser à M. X AJ et M^me Z AK épouse AJ la somme de 7320 euros au titre de la dette locative arrêtée à l’échéance […]octobre 2024;
CONDAMNE M. AB AL à verser à M. X AJ et M^me Z AK épouse AJ une indemnité mensuelle […]occupation fixée à 550 euros, à compter de la résiliation soit le 8 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
CONDAMNE M. AB AL à verser à M. X AJ et M^me Z AK épouse AJ une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
CONDAMNE M. AB AL aux dépens;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision;
DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de Saint-Malo en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental […]action pour le logement des personnes défavorisées.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de
l’article 450 du code de procédure civile,
En conséquence, la République française, mande et ordonne à tous huissiers de justice sur de leuis de mettreige des contentieux de la protection, La greffière, les présents à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires
$1 […]y tenir la main, à tous les commandants audifiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la minute dont la teneur précédé a été signée par le président et le Greffier Pour copie certifiée conforme à l’originaNevetue de la formule exécutoire par le greffier soussigne
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