TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ALBERT (D1592)

M^e BOUSCATEL (R0146)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/03803

N° Portalis 352J-W-B7G-CWNNS

N° MINUTE : 2

Assignation du :

16 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE (RCS de [Localité 17] 672 025 152)

[Adresse 13]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-Marc ALBERT de l’ASSOCIATION ALBERT ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1592

DÉFENDEURS

Madame [A] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Madame [W] [B] épouse [Z]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Décision du 18 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03803 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWNNS

Madame [U] [H] veuve [B]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [X] [B] épouse [E], prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Madame [C] [B] divorcée [O]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [T] [B]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [S] [O] épouse [J]

[Adresse 13]

[Localité 8]

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 12]

tous représentés par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0146

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 16 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

Décision du 18 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03803 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWNNS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 avril 2011, Madame [W] [B] épouse [Z], ses trois enfants Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z] et Madame [A] [Z], Monsieur [I] [B] et sa conjointe Madame [U] [H] épouse [B], leurs deux filles Madame [C] [B] divorcée [O] et Madame [T] [B] ainsi que leur petite-fille Madame [S] [O] épouse [J], Madame [N] [M] veuve [B] et ses deux filles Madame [X] [B] épouse [E] et Madame [R] [B], en leur qualité de propriétaire indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée, d’un local au premier étage et d’une cave en sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2009 afin qu’y soit exercée une activité de restauration, de snack-bar et d’alimentation, à l’exception de la pâtisserie, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 14.847,24 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 7 mai 2013, la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE a donné le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail en location-gérance à Monsieur [K] [P] et à Madame [G] [V] agissant au nom et pour le compte de la S.A.R.L. MR-DJ 1 en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, devenue depuis la S.A.R.L. D.J.M. S. 1.

Lui reprochant de ne plus exploiter les locaux donnés à bail, Madame [W] [B] épouse [Z], Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [A] [Z], Monsieur [I] [B], Madame [U] [H] épouse [B], Madame [C] [B] divorcée [O], Madame [T] [B], Madame [S] [O] épouse [J], Madame [N] [M] veuve [B], Madame [X] [B] épouse [E] et Madame [R] [B] ont fait dresser deux procès-verbaux de constat par huissier de justice en date des 24 juin et 3 septembre 2015, puis ont, par acte d’huissier en date du 22 septembre 2015, fait signifier à la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE une sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial de mettre fin à cette infraction.

Par exploit d’huissier en date du 21 octobre 2015, la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE a fait assigner les bailleurs indivis devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement en date du 8 octobre 2015 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°209 A du 30 octobre 2015, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.R.L. D.J.M. S. 1.

Par ordonnance contradictoire en date du 30 mars 2016, le juge des référés a notamment : accordé à la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE un délai de huit mois pour se mettre en conformité avec les stipulations du bail en maintenant les locaux loués ouverts et achalandés ; suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai accordé ; dit que faute par la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE de satisfaire à son obligation dans le délai imparti, la clause résolutoire serait acquise et qu’il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’à la séquestration des meubles ; et condamné la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE, en cas de maintien dans les lieux postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer contractuel, outre les charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux.

Par acte sous signature privée en date du 2 septembre 2016 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°196 A du 6 octobre 2016, la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE a donné le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail en location-gérance à la S.A.R.L. ELDA.

Faisant grief à la S.A.R.L. ELDA de ne pas s’acquitter régulièrement de ses redevances, la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE lui a, par acte d’huissier en date du 26 avril 2017, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de location-gérance portant sur la somme principale de 12.374,42 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 196,47 euros, et en l’absence de règlement intégral l’a, par exploit d’huissier en date du 6 juillet 2017, fait assigner devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion sous astreinte, et en paiement de l’arriéré de redevances ainsi que d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Monsieur [I] [B] est décédé le 9 septembre 2017.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 septembre 2017, le juge des référés a notamment : donné acte à la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE de la réduction de sa demande principale à la somme de 12.291,26 euros ; condamné la S.A.R.L. ELDA à payer à la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE la somme provisionnelle de 12.291,26 euros T.T.C., assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 février 2017 ; accordé à la S.A.R.L. ELDA un délai de douze mois pour se libérer de sa dette en douze mensualités ; dit que faute par la S.A.R.L. ELDA de satisfaire au règlement de l’une des mensualités, la totalité de la dette deviendrait de plein droit immédiatement exigible ; et condamné la S.A.R.L. ELDA aux dépens ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Estimant que les contrats de location-gérance consentis par la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE constituaient en réalité des contrats de sous-location contrevenant aux stipulations du contrat de bail commercial, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement contradictoire en date du 21 mars 2019, notamment : prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre les bailleurs indivis et la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE ; ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE des locaux donnés à bail passé un délai de quatre mois à compter de la date de signification de la décision ; condamné la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE aux dépens ; et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Ayant interjeté appel de ce dernier jugement, et reprochant toujours à la S.A.R.L. ELDA de ne pas s’acquitter régulièrement de ses redevances, la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE lui a, par acte d’huissier en date du 1er juillet 2020, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de location-gérance portant sur la somme principale de 24.594,26 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 237,83 euros et l’émolument proportionnel d’un montant de 19,61 euros.

Par arrêt contradictoire en date du 1er septembre 2021, la cour d’appel de Paris a infirmé partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 21 mars 2019 et, statuant à nouveau, a notamment : débouté les bailleurs indivis de leurs demandes de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 19 avril 2011 et d’expulsion.

Faisant grief à la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE de ne pas s’être acquittée de ses loyers, charges et taxes locatives des troisième et quatrième trimestres de l’année 2020 et des quatre trimestres de l’année 2021, Madame [W] [B] épouse [Z], Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [A] [Z], Madame [U] [H] veuve [B], Madame [C] [B] divorcée [O], Madame [T] [B], Madame [S] [O] épouse [J], Madame [N] [M] veuve [B], Madame [X] [B] épouse [E] et Madame [R] [B] lui ont, par acte d’huissier en date du 18 février 2022, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 27.650,42 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 232 euros.

Par exploits d’huissier en date des 16, 17 et 18 mars 2022, la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE a fait assigner Madame [W] [B] épouse [Z], Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [A] [Z], Madame [U] [H] veuve [B], Madame [C] [B] divorcée [O], Madame [T] [B], Madame [S] [O] épouse [J], Madame [N] [M] veuve [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], et Madame [X] [B] épouse [E], devant le tribunal judiciaire de Paris en octroi de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [M] veuve [B] est décédée le 12 mai 2022, laissant pour lui succéder ses deux filles Madame [X] [B] épouse [E] et Madame [R] [B].

Par ordonnance en date du 16 mai 2022, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Paris a désigné Madame [X] [B] épouse [E] en qualité de tutrice de sa sœur Madame [R] [B].

Par ordonnance contradictoire en date du 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a notamment : condamné la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE à payer à Madame [W] [B] épouse [Z], à Monsieur [Y] [Z], à Monsieur [F] [Z], à Madame [A] [Z], à Madame [U] [H] veuve [B], à Madame [C] [B] divorcée [O], à Madame [T] [B], à Madame [S] [O] épouse [J], et à Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives ; et débouté ces derniers de leur demande de paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Aux termes de son assignation, la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil, de :

– lui octroyer un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de la somme de 27.888,42 euros à compter de la date du jugement à intervenir ;

– ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 18 février 2022 ;

– en tout état de cause, condamner Madame [W] [B] épouse [Z], Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [A] [Z], Madame [U] [H] veuve [B], Madame [C] [B] divorcée [O], Madame [T] [B], Madame [S] [O] épouse [J], et Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Madame [W] [B] épouse [Z], Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [A] [Z], Madame [U] [H] veuve [B], Madame [C] [B] divorcée [O], Madame [T] [B], Madame [S] [O] épouse [J], et Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Marc ALBERT ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE fait valoir que les difficultés financières qu’elle rencontre sont indépendantes de sa volonté et ne sont dues qu’au défaut de versement par la S.A.R.L. ELDA de ses redevances au titre du contrat de location-gérance, dont est saisi le tribunal de commerce de Paris, ce qui justifie l’octroi des plus larges délais de paiement à son profit ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 avril 2024, Madame [W] [B] épouse [Z], Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [A] [Z], Madame [U] [H] veuve [B], Madame [C] [B] divorcée [O], Madame [T] [B], Madame [S] [O] épouse [J], et Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1728 du code civil, et de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

– débouter la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE de l’ensemble de ses prétentions ;

– constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et visée dans le commandement de payer en date du 18 février 2022 est acquise ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE des locaux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

– dire que l’expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est ;

– les autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles qu’il leur plaira, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE ;

– condamner la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE à leur payer la somme de 74.011,99 euros arrêtée au 15 avril 2024 incluant les loyers, charges et taxes locatives du premier trimestre de l’année 2024 ;

– condamner la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’a parfaite libération des lieux, d’un montant de 2.500 euros, augmentée des charges et taxes locatives avec indexation telle que prévue au bail ;

– déclarer acquis à leur profit le montant du dépôt de garantie ;

– condamner la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE à leur payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, Madame [W] [B] épouse [Z], Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [A] [Z], Madame [U] [H] veuve [B], Madame [C] [B] divorcée [O], Madame [T] [B], Madame [S] [O] épouse [J], et Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], avancent que la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE a manqué à ses obligations contractuelles au titre du contrat de bail commercial en s’abstenant de régler ses loyers, charges et taxes locatives, ce qui justifie leurs demandes reconventionnelles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de paiement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et de conservation du dépôt de garantie.

Ils s’opposent à tout délai de paiement, faisant observer que la dette n’a cessé de s’accroître pendant la durée de la présente instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 mai 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, le troisième alinéa de la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 19 avril 2011 liant les parties stipule qu’ « il est expressément convenu : Qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, d’indemnité d’occupation ou de prestations comme aussi en cas d’inexécution de l’une des conditions ci-dessus stipulées, le présent bail sera résilié si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter la clause en souffrance restée infructueuse, et ce, de plein droit par la seule expiration dudit délai, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune formalité judiciaire, et si le preneur refusait de quitter les lieux immédiatement, il pourrait être expulsé en vertu d’une simple ordonnance de référé, le tout nonobstant toutes offres, consignations ou exécutions ultérieures » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 7).

De plus, les bailleurs justifient avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer par acte d’huissier en date du 18 février 2022, lequel vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d’un mois dont dispose la locataire pour s’acquitter des sommes dues (pièce n°10 en défense).

Dès lors que la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE reconnaît ne pas avoir payé la somme mentionnée audit commandement dans le délai d’un mois à compter de la date de délivrance de ce dernier, force est de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 mars 2022.

Décision du 18 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 22/03803 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWNNS

Sur la demande principale de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu des dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si la preneuse allègue qu’ « une assignation a été délivrée à cette fin à la Société ELDA par exploit d’huissier en date du 2 septembre 2020. […] Elle est toujours pendante devant le Tribunal de commerce de PARIS », si bien que « les effets de la clause résolutoire devront être suspendus et des délais de paiement, qui tiennent compte de la procédure introduite devant le Tribunal de commerce de PARIS, devront être accordés » (pages 7 et 10 de l’assignation), force est toutefois de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément, l’assignation invoquée n’étant pas versée aux débats, de sorte que l’existence de l’instance opposant la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE à la S.A.R.L. ELDA prétendument pendante devant le tribunal de commerce de Paris n’est pas avérée.

De plus, il est établi que la dette de la locataire n’a cessé de s’accroître pendant la durée de la présente instance, passant de la somme de 27.650,42 euros à la date du commandement de payer querellé du 18 février 2022 à la somme de 74.011,99 euros selon décompte en date du 15 avril 2024 (pièces n°10 et n°16 en défense), ce qui n’est pas contesté.

Or, il y a lieu de relever que d’une part, la demanderesse a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette le cas échéant, et que d’autre part elle ne produit aux débats aucun élément comptable relatif à sa situation financière, de sorte qu’elle ne justifie pas que l’octroi de délais de paiement lui permettrait d’apurer sa dette en plusieurs échéances.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la résiliation de plein droit

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par les bailleurs indivis.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives, et d’indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 15 avril 2024 produit aux débats que la dette de la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE au titre des loyers, charges et taxes locatives, et indemnités d’occupation, s’élevait au 31 mars 2024 inclus à la somme de 74.011,99 euros (pièce n°16 en défense), ce qui n’est pas contesté.

De plus, il résulte de ce même décompte que le montant de l’indemnité d’occupation s’élevait, au 31 mars 2024, à la somme trimestrielle de 5.112,32 euros hors taxes et hors charges (pièce n°17 en défense).

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE à payer aux bailleurs indivis la somme de 74.011,99 euros en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives, et d’indemnités d’occupation, arrêté au 31 mars 2024, en ce incluse la provision d’un montant de 10.000 euros allouée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 janvier 2024, ainsi qu’à leur payer une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant de 5.112,32 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives, à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la restitution des locaux donnés à bail.

Sur l’indexation de l’indemnité d’occupation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation peut faire l’objet d’une indexation annuelle (Civ. 3, 18 février 1987 : pourvoi n°85-16591 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942).

En l’espèce, la clause intitulée « INDEXATION DU LOYER – CLAUSE D’ÉCHELLE MOBILE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux prévoit que « le prix du loyer ci-dessus stipulé sera révisable de plein droit le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’Institut [16] et des Études Économiques, base 100 au 4ème trimestre 1953, publié au Journal Officiel de la République Française. L’indice retenu pour le loyer de départ étant celui publié au titre du 1er trimestre de l’année 2009, soit 1.503, et celui à prendre en considération étant celui du même trimestre de la nouvelle année » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 8).

Eu égard à la durée de la présente instance, il y a lieu de faire application de la clause d’échelle mobile à l’indemnité d’occupation fixée aux termes de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE fixée à la somme trimestrielle de 5.112,32 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2024 fera l’objet d’une indexation annuelle à compter du 1er janvier 2025 et de chaque 1er janvier des années postérieures, jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs.

Sur la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale

Aux termes des dispositions de l’article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

En outre, en application des dispositions de l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu des dispositions de l’article 1150 ancien dudit code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

Selon les dispositions de l’article 1152 ancien de ce code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

D’après les dispositions de l’article 1226 ancien du code susvisé, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1229 ancien du code susmentionné, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard.

En l’espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule que « le bailleur reconnaît que le preneur lui a versé, dès avant ce jour, la somme de SEPT MILLE QUATRE CENT VINGT TROIS €uros SOIXANTE ET UN Cents (7.423,61 €) qui demeurera entre les mains du bailleur qui pourra en disposer librement, à titre de dépôt de garantie et qui sera restituée au preneur en fin de bail, après justification de l’exécution de toutes les réparations et du paiement de tous les loyers, charges et impôts lui incombant ; le règlement de cette somme aura lieu après le déménagement suivant les usages à [Localité 17] » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 8).

De plus, le dernier alinéa de la clause intitulée « LOYER » énonce « qu’en cas de résiliation, tous les loyers qui auraient pu être déposés en garantie ou payés d’avance seront acquis au bailleur, à titre d’indemnité, sans préjudice de tous dommages-intérêts que celui-ci croirait devoir réclamer » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 7).

Dès lors qu’il est démontré que la locataire s’est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers, charges et taxes locatives, force est de constater que les conditions d’application de la clause pénale susvisée sont réunies, sans que les bailleurs indivis soient tenus de justifier de la nature et de l’étendue de leur préjudice, étant observé que la preneuse n’allègue pas que l’application de cette clause serait manifestement excessive, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la modérer.

En conséquence, il convient d’autoriser les bailleurs indivis à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE lors de la conclusion et en cours d’exécution du bail.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier en date du 18 février 2022, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer aux bailleurs indivis une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre tant de l’incident soulevé devant le juge de la mise en état que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 3.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [W] [B] épouse [Z], Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [A] [Z], Madame [U] [H] veuve [B], Madame [C] [B] divorcée [O], Madame [T] [B], Madame [S] [O] épouse [J], et Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], d’une part, à la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE d’autre part, et portant sur les locaux situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 18], à compter du 19 mars 2022,

ORDONNE à la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE de restituer à Madame [W] [B] épouse [Z], à Monsieur [Y] [Z], à Monsieur [F] [Z], à Madame [A] [Z], à Madame [U] [H] veuve [B], à Madame [C] [B] divorcée [O], à Madame [T] [B], à Madame [S] [O] épouse [J], et à Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], les clefs des locaux donnés à bail situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18], et ce dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l’expulsion de la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 18] sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE à payer à Madame [W] [B] épouse [Z], à Monsieur [Y] [Z], à Monsieur [F] [Z], à Madame [A] [Z], à Madame [U] [H] veuve [B], à Madame [C] [B] divorcée [O], à Madame [T] [B], à Madame [S] [O] épouse [J], et à Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], la somme globale de 74.011,99 euros (SOIXANTE-QUATORZE MILLE ONZE euros et QUATRE-VINGT-DIX-NEUF centimes), en ce incluse la provision d’un montant de 10.000 (DIX MILLE) euros allouée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 janvier 2024, en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives, et d’indemnités d’occupation, arrêté au 31 mars 2024,

CONDAMNE la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE à payer à Madame [W] [B] épouse [Z], à Monsieur [Y] [Z], à Monsieur [F] [Z], à Madame [A] [Z], à Madame [U] [H] veuve [B], à Madame [C] [B] divorcée [O], à Madame [T] [B], à Madame [S] [O] épouse [J], et à Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], la somme trimestrielle globale de 5.112,32 euros (CINQ MILLE CENT DOUZE euros et TRENTE-DEUX centimes) hors charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2024, indexée annuellement à compter du 1er janvier 2025 puis du 1er janvier de chaque année postérieure dans les conditions prévues par les stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion,

AUTORISE Madame [W] [B] épouse [Z], Monsieur [Y] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [A] [Z], Madame [U] [H] veuve [B], Madame [C] [B] divorcée [O], Madame [T] [B], Madame [S] [O] épouse [J], et Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail commercial renouvelé en date du 19 avril 2011,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 19 avril 2011 et visée au commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 18 février 2022,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE à payer à Madame [W] [B] épouse [Z], à Monsieur [Y] [Z], à Monsieur [F] [Z], à Madame [A] [Z], à Madame [U] [H] veuve [B], à Madame [C] [B] divorcée [O], à Madame [T] [B], à Madame [S] [O] épouse [J], et à Madame [X] [B] épouse [E] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [R] [B], la somme globale de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. LA GROTTE DE CHYPRE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier de justice en date du 18 février 2022,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 17] le 18 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM