TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE DE VILLEJUIF AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute N° 221/24
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS RG N° 11-23-000876 JUGEMENT DU 29 février 2024
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Monsieur X Y
C/
Monsieur Z AA AB DEMANDEUR :
Monsieur X Y
[…], as[…]té(e) de M^e SULTAN Elie, avocat au barreau de PARIS
87 boulevard Malesherbes
75008 Paris
DÉFENDEUR:
Monsieur Z AA AB 7 avenue du Président Wilson
94230 CACHAN,
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président Delphine BOURET Greffier Caroline ECHEGUT
DÉBATS:
Audience, publique du : 7 décembre 2023 mis en délibéré au 29 février 2024 date indiquée à l’issue des débats
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise
à disposition au greffe
Copie exécutoire délivrée le : 01/03/2024
à: M^e SULTAN Elie Copie délivrée Monsieur Z AA AB le : 01/03/2024

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé prenant effet le 1 avril 2017, M. Y^Alain ^GOURMEL a ^consenti à M. AD Z AA et à M. AB Z AA, pour une durée d’un an renouvelable, un bail d’habitation sur un logement meublé situé […], […], à […], contre le paiement d’un loyer mensuel de 980 euros incluant 200 euros à titre de charges générales (chauffage…).
Selon avenant daté du 18 octobre 2019 non signé par M. AB Z AA, faisant suite au départ de M. AD Z AA, le logement précité a été donné en location à M. AE AF en colocation solidaire avec M. AB Z AA à compter du 18 octobre 2019 contre le paiement d’un loyer mensuel de 1005 euros incluant 200 euros à titre de charges générales (chauffage, eau…).
Par exploit du 24 décembre 2020, M. Y X a fait signifier aux locataires un congé pour vendre à effet du 31 mars 2021.
Par exploit du 15 juillet 2022, M. Y X a fait signifier à M. AB Z
AA un congé pour reprise personnelle à effet du 31 mars 2023.
Par exploit du 22 juin 2023, M. Y X a assigné M. AB Z AA devant le juge des contentieux de la protection en lui demandant de :
Le juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, Débouter M. AB Z AA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Prononcer la validité du congé pour reprise personnelle délivré par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2022,
Déclarer M. AB Z AA occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe […] 7 avenue du Président Wilson-94230 […] ([…]) depuis le 1er avril 2023, Ordonner l’expulsion de M. AB Z AA ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement […] 7 avenue du Président Wilson-94230 […] ([…]) avec
l’as[…]tance d’un serrurier du choix du requérant et avec l’as[…]tance du commissaire de police, de la force publique si nécessaire, Ordonner que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles
L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution; Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles à son choix aux frais, risques et périls de M. AB Z AA conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles
d’exécution,
Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle dont est redevable M. AB Z AA depuis le 1er avril 2023 jusqu’à la remise effective des clefs à une somme qui ne saurait être inférieure au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, soit d’un montant minimum de 1005 euros par mois, Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, Condamner M. AB Z AA à lui payer la somme de 1005 euros à titre d’indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2023 jusqu’à la remise effective des clés,
Ordonner que cette somme soit indexée comme le serait le loyer, Condamner M. AB Z AA à payer à M. Y X la somme de 13 567,50 euros au titre des loyers et charges dus en exécution du contrat de colocation solidaire liant les parties depuis le départ de Monsieur AF en janvier 2021 jusqu’à ce jour et impayés, A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le juge des contentieux de la protection
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considère que les charges locatives telles que prévues au bail constituent une provision sur charges, il sera sollicité du juge saisi de condamner M. AB Z AA à lui payer la somme de 1835,31 euros au titre de la régularisation des charges dues au titre des périodes s’écoulant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2022,
En tout état de cause, Condamner M. AB Z AA à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article
700 du code de procédure civile, Condamner M. AB Z AA aux entiers dépens, y compris au cout de la présente assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 28 septembre 2023 et renvoyée à l’audience du 7 décembre 2023 à la demande du défendeur.
Au rappel de l’affaire, M. Y X, as[…]té par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses demandes, le bailleur fait valoir qu’il a donné congé pour reprise personnelle à M. AB Z AA à effet du 31 mars 2023, pour habiter dans le logement à titre de résidence principale, que M. AB Z AA n’a pas libéré le logement et demeure dans les lieux. Il ajoute que M. AB Z AA ne règle que la moitié du loyer et des charges depuis le départ de son dernier colocataire le 22 janvier 2021, de sorte qu’une dette locative s’est constituée. Il précise que les charges étaient prévues de manière forfaitaire dans le contrat de bail.
M. AB Z AA a comparu en personne. Il conclut au débouté des demandes du bailleur. Il conteste le principe du congé délivré par M. Y X pour reprise personnelle en expliquant que son objectif est de ne pas justifier des charges accessoires au loyer. Il précise que son bailleur lui avait précédemment délivré un congé pour vendre qu’il avait déjà contesté. Il ajoute que le contrat de bail en vigueur est celui signé en 2017 et qu’il
n’a jamais signé l’avenant de 2019 en raison d’un différend avec son bailleur sur les charges. Il précise sur ce point que M. Y X n’a jamais justifié des charges depuis son entrée dans les lieux, ni procédé aux régularisations annuelles de charges. Il demande à demeurer dans les lieux en continuant à régler la moitié du loyer et des charges, invoquant un paiement de 516 euros par mois incluant 100 euros au titre des charges au jour de l’audience correspondant à sa part depuis le départ de son dernier colocataire, le reste ne pouvant lui être imputé. Il expose avoir créé son entreprise et bénéficier d’allocations chômage à hauteur de
2000 euros par mois.
MOTIFS
Sur la validation du congé et les demandes subséquentes
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

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(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »
En l’espèce, le bail signé par les parties stipule qu’il a pris effet le 1er avril 2017 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. Il devait donc expirer le 31 mars 2023. M. Y X a, par exploit du 15 juillet 2022, soit plus de six mois avant la date d’échéance du bail, donné congé à M. AB Z AA pour reprise personnelle; lui enjoignant de quitter les lieux au plus tard le 31 mars 2023 à minuit. L’acte a été signifié au titulaire du bail, à étude. Le congé indique le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, à savoir le bailleur lui-même. Enfin, est jointe au congé la notice d’information.
S’agissant du motif du congé, le locataire en conteste le bien-fondé. L’acte de commissaire de justice expose que M. Y X souhaite emménager dans les lieux afin d’y établir sa résidence principale. Toutefois, le bailleur ne produit aucun élément pour justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise comme l’impose l’article 15 précité dans sa version. issue de la loi du 24 mars 2014. Par conséquent, il y a lieu de prononcer la nullité du congé délivré, le bail ayant été renouvelé tacitement pour un an à compter du 1er avril 2023.
La demande tendant à la validation du congé délivré le 15 juillet 2022 étant rejetée, il y
a lieu de débouter M. Y X de ses demandes subséquentes tendant notamment à ce que M. AB Z AA soit déclaré occupant sans droit ni titre, à son expulsion et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »>
L’article 8-1 de la même loi dispose :
I. La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires,
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constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.
[…]
V. – Les charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail d’une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat:
1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges;
2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
―^VI. – La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

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En l’espèce, le contrat de bail à effet au 1er avril 2017 prévoyait, dans le cadre d’une
< colocation solidaire à M. AB Z AA et son colocataire », que le « coût de la location mensuelle est de 980 euros payables le 1er de chaque mois, incluant 200 euros à titre de charges générales (chauffage…). L’électricité, le gaz et le téléphone ne sont pas inclus '>.
S’agissant du montant du loyer, l’avenant du 18 octobre 2019 n’a pas été signé par M. AB Z AA. Pour autant, ce dernier a déclaré à l’audience régler 516 euros par mois incluant la somme de 100 euros au titre des charges, en expliquant qu’il s’agissait de la moitié du loyer et des charges, reconnaissant ainsi la réévaluation du loyer réclamée par le bailleur portant l’échéance mensuelle à un total de 1005 euros par mois, incluant 200 euros de charges, soit 805 euros de loyer principal par mois.
S’agissant des charges, le libellé du contrat fait apparaitre que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant a été fixé à la somme de 200 euros dès la conclusion du contrat. Les charges ne donnent donc pas lieu à régularisation.
Enfin, si M. AB Z AA fait valoir qu’il n’est tenu que de la moitié des loyers et charges, force est de constater que le contrat de bail porte sur «< une colocation solidaire à M.
AB Z AA et son colocataire » et qu’aucune précision n’y est faite quant à la part de loyer et du montant des charges incombant spécifiquement à chaque locataire.
En définitive, eu égard aux observations précitées et les parties s’accordant sur le fait que M. AB Z AA n’a réglé que la moitié du loyer et des charges depuis qu’il occupe seul le logement suite au départ de son dernier colocataire le 22 janvier 2021, il en résulte que M. AB Z AA est redevable de la somme de 13 567,50 euros au titre des loyers et charges
impayés depuis février 2021. Bosh sibul, er e n
Sur les demandes accessoires
M. AB Z AA succombant, il sera condamné aux dépens de la présente instance.
L’équité commande de condamner M. AB Z AA à payer à M. Y X la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, étant relevé qu’elle n’apparaît pas incompatible avec la nature de la décision.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
Prononce la nullité du congé délivré le 15 juillet 2022 à M. AB Z AA par M. Y
X à effet au 31 mars 2023 à minuit ;
Dit en conséquence que le contrat de bail ayant pris effet au 1er avril 2017 a été renouvelé tacitement pour un an à compter du 1er avril 2023;
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Déboute M. Y X de ses demandes subséquentes tendant notamment à ce que M.
AB Z AA soit déclaré occupant sans droit ni titre, à son expulsion et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux ;
Condamne M. AB Z AA à payer à M. Y X la somme de 13 567,50 euros au titre des loyers et charges impayés depuis février 2021 ;
Condamne M. AB Z AA aux dépens ;
Condamne M. AB Z AA à payer à M. Y X la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Débouțe les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
^Le ^Greffier Le Juge des contentieux de la protection
EN CONSÉQUENCE, LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
A tous Huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Extrait des minutes, certifié conforme,
Le directeur des services de greffe I
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