TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

Extraits des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Paris 18° chambre

1ère section

N° RG 17/05904

N° Portalis

352J-W-B7B-CKKLA

N° MINUTE : 4

Assignation du : JUGEMENT 12 Avril 2017 rendu le 23 Novembre 2021 contradictoire

DEMANDERESSE

S.A.R.L. A B

[…] C D 75116 PARIS

représentée par Maître Philippe-Hubert BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082

DÉFENDEURS
Monsieur J H DE Y […]

[…]
Monsieur N H DE Y

[…]

[…]
Madame M H DE Y

[…]

Tous représentés par M^e Pierre-Louis DE LA FOREST DIVONNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0365

Expéditions exécutoires délivrées le :

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18° chambre 1ère section

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COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame O BELKAID, Vice-présidente Madame Marie GIROUSSE, Vice-Présidente
Madame Samantha MILLAR, Vice-présidente

assistées de Monsieur Q R, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 14 Septembre 2021, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2021.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 1994, Monsieur H DE Y a donné à bail commercial à la SARL A B des locaux situés […]

C D à Paris 16ème, pour 9 ans à compter du 1er janvier 1994, moyennant un loyer annuel en principal de 430.000 Frs (65.553,08 euros) net de toutes charges pour une activité « d’hôtel de tourisme, de bar avec licence de IVème catégorie et de débit de boissons attachés à l’hôtel ».

Ces locaux comprennent la totalité de l’immeuble sur différents niveaux à l’exception de deux boutiques situées de part et d’autre de la porte d’entrée et de leur sous-sol respectif.

A la suite d’un exploit portant congé avec offre de renouvellement délivré le 26 juin 2002 par Monsieur J H DE Y, Monsieur. N H DE Y et Mademoiselle M H DE Y

(ci-après dénommés consorts H DE Y), bailleurs, le bail commercial a été renouvelé par acte du 4 juillet 2003 pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2003 moyennant un loyer annuel en principal de 129.581,68 euros net de toutes charges plus le remboursement de la TVA.

Par acte extrajudiciaire du 23 juin 2011, un nouveau congé avec offre de renouvellement à effet du 31 décembre 2011 a été délivré par les bailleurs à la société preneuse, avec demande de fixation du loyer à la somme de 225.000 euros par an.

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Faute pour les parties de s’être accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé, une procédure en fixation de loyers a été introduite par la société A B.

Par jugement rendu le 29 octobre 2013, le juge des loyers commerciaux à constaté que le bail s’est renouvelé le 1 janvier 2012 et désigné Monsieur E F en qualité d’expert avec notamment pour mission de rechercher la valeur locative des locaux loués.

Aux termes de son rapport déposé le 11 février 2015, l’expert a évalué la valeur locative de renouvellement à la somme de 160.600 euros par an.

Par acte extrajudiciaire du 21 octobre 2014, les consorts H DE Y ont notifié à la société A B leur volonté d’exercer leur droit d’option, refusant ainsi le renouvellement du bail contre paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance rendue le 10 juin 2015 sur saisine des consorts H DE Y, le juge des référés a désigné Monsieur G X en qualité d’expert afin notamment de procéder à l’évaluation de l’indemnité d’éviction due à la société preneuse.

Parallèlement, par assignation au fond en date du 28 avril 2015, la société A B a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’occupation.

Par décision rendue le 5 juillet 2016, le juge de la mise en état a provisionnellement fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 160.000 euros par an hors taxe et hors charges due par la société A B aux consorts H DE Y à compter du 1er janvier 2012. Cette indemnité d’occupation sera finalement fixée à la somme de 144.540 euros pour la période du 1er janvier 2012 jusqu’à l’issue de la procédure d’éviction, par jugement du 17 juillet 2018, les consorts H DE Y étant condamnés à restituer le trop-perçu au titre cette indemnité avec intérêts au taux légal.

Par ailleurs, aux termes de son rapport déposé le 1er février 2017, Monsieur X a évalué le montant de l’indemnité d’éviction due par les consorts H DE Y à la somme de 5.632.000 euros (dont 5.230.000 euros au titre de

l’indemnité principale) concluant à l’absence de possibilité de transférer le fonds s’agissant d’un hôtel.

C’est dans ce contexte que par assignation en date du 12 avril 2017, la société A

B a attrait les consorts H DE Y en fixation de

l’indemnité d’éviction devant la présente juridiction.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mars 2021, la société A B demande au tribunal de :

"dire et juger que le refus de renouvellement opposé par le bailleur dans le cadre de l’exercice de son droit d’option a pour conséquence la disparition du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, rendant nécessaire la fixation d’un indemnité dite de remplacement en conformité avec les différents postes d’indemnisation énoncés par l’article L.145-14 du Code de Commerce et notamment la prise en charge des frais inhérents à la rupture des contrats de travail;

- déclarer à cet égard, les bailleurs infondés en leur argumentation et les en débouter;

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Décision du 23 Novembre 2021

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Statuant sur l’appréciation de l’indemnité principale:

dire et juger qu’en raison de l’excellent emplacement occupé par les lieux loués à

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usage hôtelier, dont la maintenance et l’entretien sont assurés par l’exploitant qui a obtenu, à nouveau en 2018 et pour plusieurs années, l’homologation en catégorie tourisme 4 étoiles, dont le bénéfice est demeuré acquis même pendant la période de maintien dans les lieux au profit du preneur, il n’y a pas lieu de retenir à partir du chiffre d’affaires moven justifié au titre des derniers exercices sociaux, ni le coefficient 4,8 proposé par l’expert, ni davantage le coefficient multiplicateur 3,36 proposé par les bailleurs, et diminué ultérieurement, appliqué au chiffre d’affaires hors taxes, alors même que tous les éléments de comparaison produits ou cités tant dans le cadre des opérations d’expertise qu’au regard des prix de cession intervenus, notamment en 2017 et 2018, postérieurement au dépôt du rapport, justifient une estimation à la chambre comprise dans la fourchette allant de 220.000€ à 270.000€, de même qu’une évaluation selon un coefficient multiplicateur appliqué au chiffre d’affaires très sensiblement supérieur à l’estimation de l’expert et, à fortiori à celle des bailleurs, ce qui justifie amplement que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 8.000.000€ (HUIT

MILLIONS D’EUROS) sans, qu’en toute hypothèse, l’appréciation de la valeur marchande ne puisse être inférieure à 7.200.000€ (SEPT MILLIONS DEUX CENT MILLE EUROS) dire et juger que les propriétaires ne peuvent, de bonne foi, tirer argument des effets T

de la pandémie de la Covid-19 sur les modalités d’exploitation du fonds de commerce depuis le mois de mars 2020, pour faire valoir que les conclusions ou les éléments

d’appréciation avancés tant par l’expert, que la société locataire, seraient désormais inopérants et de nature à justifier une évolution négative du coefficient multiplicateur avancé par les consorts H DE Y, dès lors qu’une baisse de 20% de la valeur marchande des fonds se trouve alléguée, sans être en aucun cas justifiée au titre de la fixation de l’indemnité d’éviction due au preneur évincé selon les textes susvisés ;

-dire et juger que la société A B, qui bénéficie de plein droit du maintien dans les lieux, jusqu’à fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, en exploitant un fonds dont la consistance n’a pu évoluer tant du fait du congé que de l’exercice du droit d’option par le bailleur, en l’état de la clause d’accession applicable en fin de jouissance, ne peut valablement se voir opposer de bonne foi par les bailleurs l’évolution en baisse alléguée et les déclarer totalement infondés en leurs prétentions de ce chef, les en débouter, de même que de leur demande de fixation de l’indemnité principale, selon les modalités découlant de leurs dernières écritures;

Statuant sur les indemnités dites accessoires sur les bases suivantes :

1°) Au titre de l’indemnité de remploi : N

- déclarer les bailleurs infondés en urs prétentions, tendant au rejet de la demande, alors même qu’ils ne peuvent établir, s’agissant d’une indemnité dite de remplacement, que le preneur évincé n’entend pas se réinstaller ultérieurement en procédant à l’acquisition d’un autre fonds de commerce hôtelier, étant précisé que la société ROYALE B entend disposer, de ce chef, d’une indemnisation suffisante pour faire face aux frais inhérents à l’acquisition d’un autre fonds; Ivoir évaluer le montant de cette indemnité à 10% du montant de l’indemnité principale, soit 800.000€ (HUIT CENT MILLE EUROS) (ou en toute hypothèse, à une somme qui ne saurait être inférieure à 720.000€), 2°) Au titre du trouble commercial: déclarer les bailleurs infondés et écarter de même l’appréciation de ce poste de préjudice par l’expert en fixant le montant de l’indemnité due à 100.000€ (CENT

MILLE EUROS)

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3°) Au titre des frais de déménagement:

- fixer une indemnité forfaitaire de 2.000€ (DEUX MILLE EUROS) tout en indiquant que le propriétaire fera son affaire du déménagement du mobilier ou matériel laissé sur place par le preneur évincé après restitution des clés des locaux, ce dont il y a lieu de leur donner acte, dès lors que les bailleurs renoncent explicitement à formuler une quelconque réclamation au titre du mobilier, matériel ou agencement restitué en l’état d’usage par le preneur évincé ; 4°) Au titre des frais et démarches inhérents à la cessation de l’exploitation du fonds:

-fixer l’indemnité de ce poste à une somme forfaire de 3.000€ (TROIS MILLE EUROS); 5°) Au titre des frais de réinstallation:

-fixer l’indemnité de ce poste à une somme égale à 840.000€ (HUIT CENT QUARANTE MILLE EUROS) et ce, conformément à la jurisprudence dont la portée a été réaffirmée à plusieurs reprises par la Cour de Cassation; 6°) Au titre des frais de licenciement : dire que le bailleur sera tenu au remboursement intégral des frais consécutifs à la cessation d’exploitation découlant de la procédure instituée par les articles L.145-29 et L.145-30 du Code de Commerce, et ce sur justificatif des frais de rupture des contrats de travail des salariés et, d’ores et déjà condamner in solidum les consorts H DE Y, défendeurs, au paiement à titre provisionnel d’une somme de 200.000€ (DEUX CENT MILLE EUROS), compte tenu des pièces justificatives produites aux débats et ce, à valoir sur le montant définitif de l’indemnisation de ce chef du préjudice, selon les justificatifs ultérieurement produits à cet effet, en déclarant les consorts H DE Y infondés en leurs prétentions, les en débouter; voir fixer en conséquence, sous réserve de l’indemnisation des frais de licenciement le montant global de l’indemnité d’éviction due par les consorts H DE Y ou en tout état de cause, par Monsieur J K H de Y, en sa qualité d’usufruitier à la somme de 9.745.000€ (NEUF MILLIONS SEPT CENT QUARANTE-CIÑO MILLE EUROS), outre le versement à titre provisionnel de la somme de 200.000€ (DEUX CENT MILLE EUROS) à valoir sur la prise en charge par le bailleur des frais de rupture de contrats de travail découlant du refus de renouvellement opposé par le bailleur

À titre subsidiaire et pour le cas où la juridiction saisie retiendrait l’autre alternative découlant de la fixation de l’indemnité principale à la somme de 7.200.000€:

- voir fixer le montant global de l’indemnité d’éviction due par les consorts H DE Y ou, en tout état de cause, par Monsieur K H DE Y en sa qualité d’usufruitier, à la somme de 8.965.000€ (HUIT MILLIONS NEUF CENT SOIXANTE-CINQ MILLE EUROS), outre le versement à titre provisionnel de la somme de 200.000€ (DEUX CENT MILLE EUROS) ;

- dès lors que du fait de l’exercice du droit d’option, la fixation de l’indemnité présente un caractère irréversible, dire que celle-ci produira intérêts au taux légal à compter du jour de la fixation de son montant par la juridiction saisie, en condamnant in solidum les bailleurs au paiement du montant de ladite indemnité qui devra être versée au preneur évincé selon les modalités prévues par les articles L. 145-29 et L.145-30 du Code de Commerce, sauf à être complétée et réajustée en fonction des documents justificatifs découlant de la rupture des contrats de travail après cessation des activités de la société A B dans les lieux loués. dire et juger que le preneur évincé, en l’occurrence la société A B, bénéficiera de plein droit du maintien dans les lieux découlant de l’article L. 145-28 du Code de commerce jusqu’au paiement intégral de la totalité des sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction fixée dans les termes de l’article L.145-14 du Code de commerce, majorée de l’indemnisation provisionnelle versée au titre du préjudice découlant de la rupture des contrats de travail conclus avec les différents salariés de l’entreprise et ce, en conformité avec la jurisprudence de la Cour de Cassation;

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Très subsidiairement:

- dans l’hypothèse où les bailleurs entendraient maintenir leurs réserves concernant l’opposabilité des contrats de travail régulièrement produits aux débats et, par voie de conséquence, des décomptes présentés à l’appui des prétentions du preneur au titre de l’estimation des indemnités à prévoir après restitution des locaux, en refusant de préciser dans leurs écritures qu’ils entendent procéder à tout remboursement requis sur justificatif en conformité avec la jurisprudence de la Cour de Cassation, surseoir à la fixation en l’état du montant définitif de l’indemnité d’éviction, en désignant avant dire droit un consultant ayant pour mission de se faire communiquer tous documents (contrats de travail, fiches de paie, éléments d’appréciation des indemnités à verser au personnel salarié du fait de la rupture ultérieure des contrats de travail à l’occasion de la cessation des activités de l’HÔTEL A B dans les lieux loués, comme du paiement du montant de l’indemnité due au regard des prescriptions légales, comme de toute convention collective applicable en la matière) en recueillant tous éléments de nature à éclairer le tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications, de façon à ce qu’il puisse être ultérieurement statué tant sur la demande de versement d’indemnité provisionnelle que sur l’obligation du bailleur de faire face sur justificatif au paiement de toutes sommes dues à la suite de la rupture des contrats de travail entraînée par la cessation d’exploitation du fonds par le preneur ^évincé ;

- fixer dans ce cas le montant de la provision qui devra être consignée selon les modalités et le délai prévu à cet effet par les demandeurs et dire que l’expert consultant désigné devra remettre son rapport dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine ; déclarer les consorts H DE Y infondés en leurs différentes demandes tant en ce qui concerne la condamnation aux dépens de la société A B, qu’au titre de leurs prétentions sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dès lors qu’ils doivent supporter les conséquences de l’exercice du droit d’option impliquant le refus définitif de renouvellement dont ils ont pris l’initiative à charge de payer l’indemnisation prévue par les dispositions d’ordre public et ce, dans les termes des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, les en débouter;

- les condamner in solidum en tous les dépens de la présente instance en ce y inclus les frais et honoraires de l’expert tels que taxés par le Tribunal, outre le paiement à la Société A B d’une indemnité dans les termes de l’article 700 du Code de procédure civile d’un montant de 10.000€ (DIX MILLE EUROS) en contrepartie des frais irrépétibles exposés tant dans le cadre des opérations d’expertise successives, que de la présente instance."

A l’appui de ses prétentions, elle remet en cause l’estimation de l’expert en s’appuyant sur des transactions ayant eu lieu entre 2016 et 2018 pour des hôtels 3 et 4 étoiles de 35 chambres et plus établissant un prix par chambre compris dans une fourchette allant de 220.000 à 270.000 euros compte tenu de son emplacement et de la potentialité de cet hôtel. Elle soutient que les coefficients avancés par les bailleurs ne se rapportent pas à la réalité du marché hôtelier des années 2010-2020 qui tend à retenir des coefficients supérieurs pour déterminer la valeur locative des hôtels de tourisme notamment à Paris. Elle fait valoir l’existence d’un vrai potentiel d’augmentation du chiffre d’affaires pour son établissement ayant conservé le bénéfice de son homologation en catégorie tourisme 4. Elle réfute tout impact déterminant des locations de logements via la plateforme Airbnb sur son activité. Elle impute l’état actuel de l’hôtel à la disparité existante entre la valeur locative des lieux loués et le montant bien supérieurs des loyers payés mais également à la durée des procédures opposant les parties depuis 2013. Elle s’oppose à l’abattement de 20 % proposé par les bailleurs du fait des conséquences de la crise sanitaire et des mesures prises durant l’état d’urgence sanitaire sur le marché hôtelier. Elle estime ainsi que les effets de la crise sanitaire n’entraînent pas de modification de la consistance de la chose louée telle qu’exploitée par elle, arguant de la mauvaise foi des bailleurs de tenter d’user de cet argument pour diminuer le montant de l’indemnité d’éviction due. Toutefois, elle considère qu’il importe de tirer les conséquences du fait qu’elle n’a pu en raison de la pandémie user de la chose louée raisonnablement dans les termes de l’article 1728 du code civil de sorte qu’il en sera tenu compte quant aux échéances des indemnités d’occupation.:

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Elle maintient sa demande d’indemnité de remploi, rappelant que les consorts H DE Y ne rapportent pas la preuve de ce qu’elle aurait renoncé à toute acquisition d’un fonds de commerce hôtelier en remploi de l’indemnité qui lui sera allouée. Elle estime par ailleurs que l’indemnité portant sur le trouble commercial a été trop faiblement évaluée par l’expert et entend voir fixer cette indemnité à un minimum de 100.000 euros, somme supérieure à 15 jours de chiffre d’affaires réalisé dans le dernier exercice mais inférieur à un mois de masse salariale. Elle ne s’oppose pas à l’indemnité forfaitaire proposée par l’expert pour les frais de déménagement à hauteur de 2.000 euros pour procéder à l’enlèvement des mobiliers et effets lui appartenant tout en sollicitant que les bailleurs renoncent à formuler une quelconque réclamation au titre du mobilier restitué en l’état d’usage. Elle prétend également solliciter une indemnité portant sur les frais de réinstallation à hauteur de 40.000 euros par chambre sur laquelle un abattement pour vétusté de 40 % sera appliqué. Elle propose, sans opposition des bailleurs, de retenir la somme de 3.000 euros telle qu’évaluée par l’expert au titre des frais inhérents aux démarches du preneur consécutives à la cessation d’exploitation. S’agissant de l’indemnisation des frais consécutifs à la rupture des contrats de travail, S elle fait valoir que la qualité de salariée de Madame Z est attestée par les pièces produites aux débats et que le cabinet de conseils en droit social sollicité par elle, évalue à la somme de 327.000 euros le coût total des licenciements, sollicitant à ce titre une provision à hauteur de 200.000 euros. Elle ajoute enfin que le licenciement des salariés est inhérent à la cessation d’activité du fait de son éviction indépendamment de l’acquisition d’un autre fonds de commerce, proposant à titre subsidiaire une mesure d’instruction sur cette question si les bailleurs entendent contester ce préjudice en déniant par avance toute portée aux contrats de travail produits.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 novembre 2020, les consorts H DE Y demandent au tribunal de:

-"fixer le montant de l’indemnité principale due à la société Hôtel A B à la somme de 2 823 390 euros :

- fixer les indemnités dites accessoires sur les bases suivantes : au titre du trouble commercial: 17 000 euros,

* au titre des frais de déménagement: 2000 euros, au titre des frais et démarches inhérents de la cessation d’exploitation du fond, une somme forfaitaire de : 3 000 euros, débouter la société A B de sa demande de provision sur les frais de licenciement (remboursement des frais consécutifs à la cessation de l’exploitation).

- la débouter de sa demande très subsidiaire de désignation avant dire droit d’un consultant.

- débouter la société Hôtel A B pour le surplus.

- la condamner aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile."

A l’appui de leurs prétentions, les consorts H DE Y. font valoir que l’état général des chambres et des espaces communs est insuffisant au regard de la classification de l’hôtel, n’offrant pas un niveau de confort conforme aux attentes de la clientèle. Ils contestent les éléments complémentaires d’évaluation produits par sa locataire, estimant qu’aucune information relative au chiffre d’affaires moyen ni plus précisément sur les éléments de chacune des transactions. Ils soutiennent en outre que les coefficients retenus pour ces transactions sont en réalité inférieurs aux éléments de comparaison et exemples de ventes de fonds d’hôtels retenus par l’expert, précisant que. les données transmises par la société A B ne modifient pas les éléments défavorables relatifs à l’établissement relevés par l’expert. Ils indiquent qu’il convient également de relever la faible rentabilité du fonds dont la situation s’est dégradée (baisse du chiffre d’affaires et perte d’exploitation pour l’année 2016 en dépit d’une légère amélioration en 2017 et 2018), pointant par ailleurs l’absence de travaux de rénovation et de modernisation qui auraient été nécessaires pour augmenter la profitabilité du fonds.

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D’une manière générale, ils rapportent l’absence de progression notable du chiffre d’affaires au cours des 19 années d’exercice et précise que les fonds d’hôtels se vendent habituellement entre trois et quatre fois le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices en fonction de la qualité de l’emplacement et de l’état. Ils arguent par ailleurs d’une dégradation de la conjoncture pour le secteur hôtelier tant du fait d’événements particuliers tels que les attentats ou la crise des « gilets jaunes », que du développement des grandes centrales de réservations réduisant les taux de marge et du détournement de la clientèle au profit de solutions alternatives de type Airbnb particulièrement développées à Paris.

S’ils proposaient initialement une indemnité à hauteur de 3.513.552 euros pour une valeur vénale par chambre de 100.387 euros, ils estiment que la crise sanitaire a eu un impact considérable sur le secteur hôtelier du fait notamment des mesures prises par le gouvernement, devant conduire à envisager à un abattement de 20 %, soit une indemnité ramenée à 2.823.390 euros (coefficient de 2,70). Ils contestent les conclusions établies par la société de conseils sollicitée par la société A B le qualifiant d’obsolète tout comme le rapport de Monsieur X. Ils s’opposent au versement d’une indemnité de remploi soutenant qu’il semble établi que la preneuse n’a pas l’intention de se réinstaller, proposant que l’éventuel paiement des frais de remploi et ceux liés à la réinstallation ne le soit que sur justificatifs. Ils admettent que le trouble commercial puisse faire l’objet d’une réparation à hauteur de 17.000 euros tel qu’arrêté par l’expert. Ils proposent également de faire leur affaire du déménagement du mobilier et matériel laissés sur place, ramenant les frais de déménagement à une indemnité forfaitaire de 2.000 euros. S’agissant des frais de licenciements, ils relèvent que la société A B ne produit que des contrats « mis à jour » postérieurement à la signification par les bailleurs de leur intention de ne plus proposer le renouvellement du bail. Ils estiment ne pas être en mesure de s’assurer avec certitude de la situation des salariés de l’établissement. Ils considèrent que la mission d’un éventuel expert sur ce point ne consisterait qu’à se faire produire des documents que la demanderesse est déjà en mesure de produire et proposent la production, en l’absence de contrats écrits, des fiches de paie couvrant les 6 mois qui ont précédé la notification du droit d’option. Ils relèvent plus particulièrement la situation incertaine de Madame Z dont ils contestent notamment le statut de gérante salariée ainsi qu’une clause de son contrat « mis à jour » lui octroyant une indemnité égale à deux mois de salaire par année d’ancienneté alléguant de la volonté de la demanderesse de les tromper. Enfin, ils s’en rapportent à la position de l’expert s’agissant des frais de réinstallation sollicités pour les estimer infondés.

Par ordonnance du 16 mars 2021, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal de céans à l’audience collégiale du 14 septembre 2021. L’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour, les parties ayant été autorisées à présenter une note en délibéré sur l’éventuelle mise en place d’une mesure de médiation judiciaire.

Par message RPVA en date du 28 septembre 2021, la demanderesse a exprimé son refus d’une telle mesure, de sorte qu’aucune mesure de médiation n’a été ordonnée.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire à une indemnité d’éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, si dans un premier temps les bailleurs avaient délivré à la société preneuse un congé avec offre de renouvellement à effet du 1 janvier 2012, par acte extrajudiciaire du 21 octobre 2014, les consorts H DE Y ont finalement fait valoir leur droit d’option, refusant ainsi le renouvellement du bail contre paiement d’une indemnité d’éviction.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, cet acte a mis fin au bail liant les parties portant sur les locaux à usage d’hôtel situé […] C D à Paris 16ème à compter du 1er janvier 2012 ouvrant droit à une indemnité d’éviction dont sont redevables les consorts H DE Y.

sur l’indemnité principale

*

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte du défaut de renouvellement pour le locataire. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, celle-ci pouvant être déterminée par application au chiffre d’affaires annuel d’un coefficient multiplicateur.

En l’espèce, la société A B exploite dans les locaux loués une activité d’hôtel pour laquelle il n’est pas contesté que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce. Il n’est pas non plus contesté que l’indemnité d’éviction doit donc correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce à la date la plus proche de l’éviction à savoir celle à laquelle les juges statuent lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée et si le locataire n’est plus dans les lieux, à la date de son départ.

Compte tenu de la procédure, il n’est pas rare qu’un délai plus ou moins important se soit écoulé entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonnée et la date à laquelle le tribunal doit se placer pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction sans que cela n’entraîne pour autant la caducité de l’expertise.

Il ressort ainsi du rapport d’expertise que l’hôtel, classé quatre étoiles, est situé au […] C D à Paris 16ème arrondissement à cinq minutes à pied de l’avenue des Champs B, dans un quartier d’affaires très bien desservi par les transports en commun également très fréquenté pour le shopping et les restaurants.

L’établissement occupe la totalité d’un bel immeuble bourgeois de la fin du XIXème début du XXème siècle avec façade en pierres de taille ouvragées, à l’exception de deux boutiques situées de part et d’autre de la porte d’entrée de l’immeuble et de leur sous-sol respectif, minorant ainsi l’effet d’enseigne. Cet immeuble s’élève sur cinq étages desservis par un ascenseur comportant sept chambres d’une superficie allant de 13,68 m² à 20,14 m² et disposant chacune de leur salle de bain et toilettes propres. Parmi ces chambres, huit offrent un petit balcon avec vue sur l’Arc de Triomphe.

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Au rez-de-chaussée se trouve le hall de réception comprenant un comptoir d’accueil, un salon avec bar et un bureau tandis que la salle des petits-déjeuners est au sous-sol où se trouve également un cabinet de toilette comportant deux lavabos et deux water-closet, une cuisine, une chaufferie, un cabinet de débarras, une grande pièce et un local avec machinerie d’ascenseur.

L’hôtel et les chambres sont maintenus dans un bon état de propreté mais dans un style désuet nécessitant une rénovation, les prestations ainsi offertes relevant plutôt d’un hôtel trois étoiles que quatre étoiles selon l’expert.

L’expert judiciaire retient dans son rapport que la valeur des fonds d’hôtels trois ou quatre étoiles de qualité supérieure à Paris se vendent majoritairement dans une fourchette comprise entre cinq et six fois la moyenne du chiffre d’affaires hors taxes des trois derniers exercices.

Il sera également relevé que le développement des plateformes de réservations et l’implantation d’AirBnB en France (depuis 2010) évoqués par les bailleurs ne sont pas des éléments nouveaux et n’impactent pas de manière uniforme tous les établissements parisiens à la faveur notamment de leur emplacement. En l’espèce, il n’est pas démontré que ces éléments ont affecté la valeur de ce fonds dont il ressort de l’expertise que l’établissement a connu un chiffre d’affaires et un taux d’occupation (de plus de 80%) assez stables depuis 2008.

Au regard des transactions intervenues entre 2011 et 2014 concernant des hôtels trois et quatre étoiles relevées par l’expert montrant un prix de vente représentant entre quatre chiffre d’affaires, données largement corroborées par les références et six fois produites par la société preneuse, de l’emplacement très favorable, de l’état du fonds dont les performances sont estimées inférieures à son potentiel, et de la rénovation et modernisation à entreprendre des locaux, il y a lieu de retenir un coefficient de 4,8.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les mesures administratives prises dans le cadre de la gestion de la pandémie de la Covid-19 ont eu pour conséquences une baisse de la fréquentation des hôtels à Paris. Cependant, l’impact de ces mesures sur l’activité de la locataire recevant tant une clientèle de tourisme que d’affaires, ne peut s’envisager que de manière temporaire ce qui doit conduire à apprécier l’indemnité d’éviction en fonction des caractéristiques propres du fonds dans le cadre de la poursuite d’une activité normale. L’indemnité principale d’éviction, égale à la valeur du fonds de commerce, est usuellement calculée sur la base de la moyenne des chiffres d’affaires des trois derniers exercices précédant l’éviction. Toutefois, il peut en être décidé autrement compte tenu des éléments de la cause. En l’espèce, il apparaît pertinent d’apprécier le chiffre d’affaires sur les 6 dernières années, aucune donnée chiffrée pour les années 2019 à 2021 n’étant par ailleurs versée aux débats.

La société A B produit ses chiffres d’affaires pour les années 2013 à 2018 dont il résulte un chiffre d’affaires moyen annuel de 1.067.174,33 euros. La valeur. du fonds peut donc être fixée à la somme de 5.122.436,80 euros, arrondi à 5.122.436 euros.

En conséquence, l’indemnité d’éviction principale due par les consorts H DE Y à la société A B sera fixée à la somme de 5.122.436 euros.

sur les indemnités accessoires

a. Sur les frais de remploi

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Les frais de remploi sont destinés à permettre à la société locataire évincée de faire face aux frais qu’elle devrà débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont elle est éyincée, comprenant les coûts fiscaux, les commissions

d’intermédiaires et les honoraires juridiques.

Bien que s’opposant au versement d’une telle indemnité, il convient de relever que les bailleurs ne rapportent pas la preuve dont ils ont la charge, que la société preneuse entend cesser son activité et ne fera pas l’acquisition d’un nouveau fonds.

L’expert propose de retenir une indemnisation proportionnelle à l’indemnité principale qu’il y a lieu d’adopter, soit d’une part, pour les frais de fiscaux, 3 % de l’indemnité principale sur la tranche comprise entre 23.000 euros et 200.000 euros, et 5 % sur le surplus, et 5 % de l’indemnité principale au titre des frais d’agence et d’acte pour l’acquisition d’un fonds équivalent.

Soit [(200.000 – 23.000) x 3%] + [(5.122.436 – 200.000) x 5%] + (5.122.436 x 5%) = 507.553,60 euros

En conséquence, le montant de l’indemnité de remploi sera fixée à la somme arrondie de 507.553 euros.

b. Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce. Elle correspond généralement à trois mois de résultat d’exploitation, ou à un mois de salaires ou à quinze jours de chiffre d’affaires.

L’expert retient à ce titre une indemnisation à hauteur de 17.000 euros, calculée sur la base de trois mois d’excédent brut d’exploitation du dernier exercice transmis (clos au 30 septembre 2015)..

En relevant que la société preneuse ne produit pas ses bilans pour les années 2019 et 2020 et que seule une attestation comptable relatif au chiffre d’affaires pour l’exercice 2018 est versée aux débats, il y a lieu dire que le trouble commercial sera évalué à hauteur de 15 jours du chiffre d’affaires de l’exercice 2018, donnée financière dont la date est la plus proche de l’éviction.

L’indemnisation au titre du trouble commercial sera donc fixée à la somme de 45.159,49 euros, soit 1.098.881 x 15/365, arrondi à 45.159 euros.

c. Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont les frais nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux. Si le bailleur doit en application de l’article L. 145-14 du code de commerce indemniser le preneur de ses frais de réinstallation suite à son éviction, il n’y est tenu que si le preneur qui rachète un fonds doit mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu’il perd, sans qu’il y ait lieu de tenir compte des amortissements réalisés, les aménagements et améliorations de pure convenance n’étant cependant pas à la charge du bailleur.

En relevant que l’établissement en cause est un hôtel indépendant pour lequel la société preneuse ne rapporte pas la preuve d’installations spécifiques et que l’expert ne relève aucune particularité, en matière d’aménagements, d’agencements, d’équipements et de décoration outre leur caractère désuet, la société A B sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des frais de réinstallation.

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d. Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement consécutifs à la rupture des contrats de travail entraînée par l’éviction seront remboursables sur justificatifs et font partie de l’indemnisation globale de l’éviction.

Au-delà de la contestation relative au statut et au contrat de Madame Z qu’il n’appartient pas à ce tribunal de trancher et sans qu’il y ait lieu de désigner un consultant en la matière, il convient de relever que la société preneuse ne produit pas à ce stade suffisamment d’éléments pour permettre la fixation d’une provision.

En conséquence, la société A B sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur les frais de licenciement.

e. Sur les frais de déménagement et les frais divers

Les parties s’accordent pour reconnaître que, comme l’a relevé l’expert judiciaire, la société preneuse sera amenée à exposer divers frais administratifs comme ceux relatifs à la modification au registre du commerce et des sociétés ou de résiliation des contrats, qu’il y a lieu d’évaluer à la somme forfaitaire de 3.000 euros.

Il en est de même pour les frais de déménagement que les parties s’accordent à voir fixer à la somme forfaitaire de 2.000 euros.

Indépendamment de la volonté des bailleurs de faire leur affaire du déménagement des mobiliers et matériels laissés sur place, il sera par ailleurs rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de donner acte de ce que « le propriétaire fera son affaire du déménagement du mobilier ou matériel laissé sur place par le preneur évincé après restitution des clés des locaux », une telle formulation ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code civil.

Il résulte de tout ce qui précède que le montant total des indemnités accessoires s’élève donc à la somme de 557.712 euros de sorte que l’indemnité d’éviction sera fixée à la somme globale de 5.680.148 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

En conséquence, les consorts H DE Y seront condamnés in solidum à payer à la société A B la somme de 5.680.148 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Les consorts H DE Y étant à l’origine de l’éviction de la société A B, seront à ce titre condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise. Ils seront également condamnés in solidum à payer à la société A B la somme 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur J H DE Y, Monsieur N H DE Y et Mademoiselle M H DE

Y à payer à la SARL A B la somme globale de 5.680.148 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs, au titre de l’indemnité d’éviction due, qui se décompose ainsi :

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- indemnité principale: 5.122.436 euros

- indemnités accessoires :

- pour frais de remploi 507.553 euros

- pour trouble commercial: 45.159 euros

- pour frais de déménagement: 3.000 euros

- pour frais divers : 2.000 euros

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la SARL A B de sa demande au titre des frais de réinstallation;

Déboute la SARL A B de sa demande de désignation avant dire droit d’un consultant;

Déboute la SARL A B de sa demande de provision au titre des frais de licenciement ;

Dit n’y avoir lieu de donner acte de ce que « le propriétaire fera son affaire du déménagement du mobilier ou matériel laissé sur place par le preneur évincé après restitution des clés des locaux »;

Condamne in solidum Monsieur J H DE Y, Monsieur N H DE Y et. Mademoiselle M H DE

Y aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise ;

Condamne in solidum Monsieur J H DE Y, Monsieur N H DE Y et Mademoiselle M H DE

Y à payer à la SARL A B la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait et jugé à Paris le 23 Novembre 2021.

Le Président Le Greffier

O P Q R

En conséquence, la République française mande et ordonne

à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée par

^directeur ^de ^greffepe

n E

2020-0431

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