Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 4 août 2023 et le 28 février 2025, M^me D… C…, M. A… E…, M. F… E… et M^me B… E…, représentés par M^e Finalteri, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 20 février 2023 par lequel le maire de la commune de l’Ile-Rousse a délivré à la SAS Aporia un permis de construire en vue de l’édification d’un hôtel sur une parcelle cadastrée section B n° 1843 située route de Monticello quartier Gineparo dans la commune de l’Ile-Rousse, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de l’Ile-Rousse la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence de son signataire ;

- il est insuffisamment motivé ;

- le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas les éléments prévus par l’ensemble des dispositions du code de l’urbanisme relatifs à la complétude du dossier de demande et notamment ne comporte pas de document graphique tel que prévu par le c) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- le dossier de demande de permis de construire comporte des mentions insuffisantes et inexactes s’agissant de la hauteur de la construction projetée et de sa proximité avec les autres habitations ;

- le projet tel que présenté dans le dossier de demande de permis de construire résulte d’une description matériellement inexacte ;

- l’arrêté attaqué méconnait les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme tel que précisé par le PADDUC ;

- il méconnait le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du plan local d’urbanisme ;

- le projet envisagé entraine de nombreux impacts sur leur cadre de vie actuel et sur la valeur de leur bien immobilier.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 septembre et 9 octobre 2024, la commune de l’Ile-Rousse, représentée par M^e Franceschini, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable ; les requérants ne justifient pas de l’accomplissement des formalités de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

- en tout état de cause, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Zerdoud,

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public,

- et les observations de M^e Albertini, substituant M^e Finalteri, avocat des requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 20 février 2023 le maire de la commune de l’Ile-Rousse a délivré à la SAS Aporia un permis de construire en vue de l’édification d’un hôtel sur une parcelle cadastrée section B n° 1843 située route de Monticello quartier Gineparo dans la commune de l’Ile-Rousse. Le 20 avril 2023, M^me C… et autres ont saisi la commune d’un recours gracieux contre l’arrêté du 20 février 2023 qui sera rejeté par une décision du 13 juin 2023. Les requérants demandent au tribunal de prononcer l’annulation de l’arrêté du 20 février 2023, ensemble celle de la décision du 13 juin suivant rejetant leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, par un arrêté du 7 décembre 2022, le maire de la commune de l’Ile-Rousse a donné délégation à M. Benjamin Genuini, conseiller municipal, à l’effet de signer les documents relatifs à l’urbanisme et à l’application des droits des sols notamment les permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’arrêté attaqué manque en fait et doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, (…) Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, (…) ». Aux termes de l’article R. 424-5 du même code : « Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s’il s’agit d’un sursis à statuer, elle doit être motivée. (…) ».

4. Il résulte de ces dispositions qu’un arrêté accordant une autorisation de construire assorti de prescriptions doit comporter les considérations qui fondent ces prescriptions en vue de permettre au pétitionnaire d’en comprendre le principe et la portée, et le cas échéant, d’en contester le bien-fondé. La motivation exigée par ces dispositions peut résulter directement du contenu même des prescriptions.

5. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire en litige a été délivré sous réserve du respect de prescriptions relatives notamment à la puissance de raccordement au réseau public d’électricité, à l’accessibilité de la construction, aux risques d’incendie et de panique, à l’exploitation routière et au respect des règles de construction prévues par le plan de prévention des risques naturels d’incendies de forêt sur le territoire de la commune de l’Ile-Rousse. Si pour ce faire, le préfet a renvoyé au respect des prescriptions émises par la sous-commission départementale d’accessibilité des personnes handicapées, la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d’incendies et de panique dans les ERP-IGH, la Collectivité de Corse direction de l’exploitation routière de Haute-Corse et les dispositions du titre 3 « règles de construction » du plan de prévention des risques naturels d’incendies de forêt sur le territoire de la commune de l’Ile-Rousse, la motivation exigée par les dispositions précitées de l’article R. 424-5 du code de l’urbanisme résulte directement du contenu même de ces prescriptions, qui ne sont pas imprécises. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté

6. En troisième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. D’une part, si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire ne comporte aucun document graphique représentant la proximité de la construction projetée avec leur propre habitation ainsi que l’exigent les dispositions du c) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, il ressort toutefois des pièces du dossier que le document graphique produit par la pétitionnaire à l’appui de sa demande de permis de construire permet, en tout état de cause d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement bâti et paysager, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et de l’aménagement du terrain, quand bien même la propriété des requérants n’y serait pas représentée. En outre, si M^me C… et autres soutiennent qu’il appartient au tribunal, en application des articles R. 431-7 et suivants du code de l’urbanisme, de vérifier la complétude du dossier de demande, ils ne précisent pas en quoi les omissions, inexactitudes ou insuffisances qu’ils invoquent auraient été de nature à fausser l’appréciation de l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Par suite le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire peut-être écarté.

8. D’autre part, si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire comporte des insuffisances et des inexactitudes concernant la hauteur de la construction projetée ainsi que sa proximité avec les habitations voisines, et que le projet reposerait ainsi sur une description matériellement erronée, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte l’ensemble des éléments nécessaires à l’appréciation de la hauteur et de l’implantation de la construction projetée, notamment au regard des limites séparatives. Par ailleurs, alors que les requérants n’invoquent aucune règle d’urbanisme qui aurait été méconnue, ils ne précisent pas davantage et en tout état de cause, en quoi les omissions, inexactitudes ou insuffisances qu’ils invoquent auraient été de nature à fausser l’appréciation de l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Par suite, les moyens tirés de l’inexactitude et de l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire s’agissant de la hauteur de la construction projetée et de sa proximité avec les autres habitations doivent être écartés.

9. En quatrième lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. (…) ». Il résulte de ces dispositions que l’urbanisation peut être autorisée en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais qu’aucune construction nouvelle ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.

10. Le plan d’aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC) qui précise, en application du I de l’article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales, les modalités d’application des dispositions citées ci-dessus, prévoit dans le contexte géographique, urbain et socioéconomique de la Corse, qu’une agglomération est identifiée comme un espace densément urbanisé, compact, de taille supérieure au village, présentant le caractère d’un lieu de vie permanent et disposant d’une population conséquente, et qui revêt, de plus, une fonction structurante à l’échelle d’un micro-territoire ou bien de la région. Il ajoute qu’en conséquence, « pour être reconnue en tant qu’agglomération au sens de la loi « Littoral », la forme étudiée devra impérativement répondre cumulativement à l’ensemble des critères et indicateurs de la grille de lecture ». Par ailleurs, le PADDUC définit le village comme un regroupement organisé de bâtis, selon une trame, disposant d’une centralité présentant, ou du moins ayant présenté, des fonctions diversifiées, et en particulier, des espaces publics et ayant un caractère stratégique dans l’organisation communale. Il impose notamment la présence d’habitants au nombre des indicateurs dont l’absence fait obstacle à ce qu’une forme urbaine puisse être qualifiée de village. Ces dispositions apportent des précisions à la Loi littorale et ne sont pas contraires à cette loi.

11. Il ressort des pièces du dossier que le projet en cause, implanté sur un terrain situé dans le prolongement de l’agglomération de L’Ile-Rousse, s’insère dans un secteur principalement composé d’un habitat pavillonnaire dense, entouré de nombreuses maisons individuelles. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.

12. En cinquième lieu, à supposer même que le terrain d’assiette du projet se situe, ainsi que le soutiennent les requérants, dans un espace naturel à préserver et à valoriser identifié par le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) de la commune, ce document, n’est pas directement opposable aux demandes d’autorisation d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du projet d’aménagement et de développement durable doit être écarté.

13. En dernier lieu, aux terme de l’article A. 424-8 code de l’urbanisme : « (…) / Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».

14. Les requérants ne peuvent utilement se borner à invoquer les impacts supposés du projet sur leur cadre de vie ou sur la valeur de leur bien immobilier, sans remettre en cause sa conformité aux règles et servitudes d’urbanisme qui lui sont applicables. Par suite, le moyen ainsi articulé doit être écarté.

15. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée en défense, que la requête de M^me C… et autres doit être rejetée en toutes ses conclusions.

16. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me C… et autres une somme totale de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de l’Ile-Rousse et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me C… et autres est rejetée.

Article 2 : M^me C… et autres verseront à la commune de L’Ile-Rousse une somme totale de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me D… C…, M. A… E…, M. F… E…, M^me B… E… et à la commune de l’Ile-Rousse.

Copie sera adressée au préfet de la Haute-Corse.

Délibéré après l’audience du 19 septembre 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Baux, présidente,

M^me Zerdoud, conseillère,

M. Samson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.

La présidente,

Signé

A. Baux

La rapporteure,

Signé

I. Zerdoud

La greffière,

Signé

R. Alfonsi

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Corse, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,