Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 28 avril 2023, M^me D… E…, représentée par M^e Muscatelli, demande au tribunal :

1°) d’annuler la délibération du 28 février 2023 par laquelle la commune de Belgodère a exercé le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section A nos 1192, 1193 et 1301, situées 8 lotissement Vicunu, ensemble la lettre du 3 mars 2023 par laquelle le maire de la commune lui a notifié cette délibération ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Belgodère la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la délibération attaquée est entachée d’un vice de procédure dès lors que le conseil municipal n’a pas été régulièrement convoqué en application des dispositions des articles L. 2121-10 et L. 2121-11 du code général des collectivités territoriales ;

- l’avis du service des domaines sur le prix des biens immobiliers objet de la préemption n’a pas été recueilli en méconnaissance des dispositions de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme ;

- la délibération attaquée méconnait les dispositions des articles L. 211-1 et L. 213-2-1 du code de l’urbanisme dès lors qu’une partie de l’unité foncière préemptée se situe en dehors d’une zone urbaine délimitée par le plan local d’urbanisme de la commune ;

- elle méconnait les dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

- elle est illégale en raison de l’illégalité des délibérations instituant le droit de préemption urbain sur le territoire communal ;

- elle est illégale en raison de l’illégalité du plan local d’urbanisme de la commune.

La requête a été communiquée à la commune de Belgodère et à M. et M^me C… qui n’ont pas produit d’observation.

Par une ordonnance du 28 août 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 30 septembre suivant.

En application des dispositions de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, une mesure supplémentaire d’instruction a été adressée à la commune de Belgodère tendant à ce qu’elle produise l’avis du service des domaines sur le prix des biens immobiliers objet de la préemption et tout élément de nature à justifier de ce que les parcelles cadastrées section A nos 1192, 1193 et 1301 sont situées dans leur intégralité dans une zone urbaine de préemption délimitée par le plan local d’urbanisme de la commune de Belgodère.

La commune de Belgodère a produit des pièces, enregistrées le 10 février 2026, qui ont été communiqués le lendemain.

En application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, les parties ont été informées de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur l’irrecevabilité des conclusions tendant à l’annulation de la lettre du 3 mars 2023 par laquelle le maire de la commune de Belgodère a notifié la délibération du 28 février 2023 dès lors que cet acte qui ne fait pas grief est insusceptible de faire l’objet d’un recours contentieux.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Zerdoud ;

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public ;

- et les observations de M^e Silvestri représentant la requérante.

Considérant ce qui suit :

1. Le 5 janvier 2023, M. et M^me C… ont adressé à la commune de Belgodère une déclaration d’intention d’aliéner portant sur les parcelles cadastrées section A nos 1192, 1193 et 1301, situées 8 lotissement Vicunu, pour un prix de 400 000 euros. Par une délibération du 28 février 2023, dont M^me E… demande au tribunal de prononcer l’annulation, la commune de Belgodère a exercé son droit de préemption urbain sur ces parcelles.

Sur la recevabilité des conclusions tendant à l’annulation de la lettre du 3 mars 2023 :

2. Si la requérante demande l’annulation de la lettre du 3 mars 2023 par laquelle le maire de la commune de Belgodère lui a notifié la délibération du 28 février 2023, cette lettre, qui se borne à porter à sa connaissance la décision du conseil municipal d’exercer le droit de préemption et ne procède pas elle-même à l’exercice de ce droit, ne constitue pas un acte faisant grief. Par suite, ainsi qu’en ont été averties les parties en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, les conclusions à fin d’annulation dirigées contre cet acte sont irrecevables et doivent être rejetées.

Sur les conclusions tendant à l’annulation de la délibération du 28 février 2023 :

3. En premier lieu, aux termes de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme : « aux termes de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme : « Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition dès lors que le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l’arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. (…) / L’avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d’un mois à compter de la date de réception de la demande d’avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l’acquisition. Les dispositions du présent article s’appliquent également aux propositions faites en application des articles L. 211-5 et L. 212-3 ». Aux termes de l’article 2 de l’arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes : « Les montants prévus (…) à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques (…) sont fixés à 180 000 euros ».

4. En l’espèce, il résulte de l’instruction que le prix des parcelles, objets de la préemption, tel que mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, est fixé à 400 000 euros, tandis que la commune a proposé de les acquérir pour un montant de 280 000 euros, supérieur à la somme de 180 000 euros fixée par l’arrêté du ministre chargé du domaine du 5 décembre 2016. Si le service des domaines a bien été saisi pour avis par la commune de Belgodère le 21 mars 2023, cette saisine, postérieure à la délibération du 28 février 2023 par laquelle la commune a décidé d’exercer son droit de préemption, a privé M^me E… d’une garantie. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme : « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan (…) ». Selon les dispositions de l’article L. 213-2-1 du même code : « Lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. / Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière. ».

6. Il résulte de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme que le droit de préemption d’une commune dotée d’un plan d’occupation des sols ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) ne peut s’exercer que dans les zones urbaines et dans les zones d’urbanisation future délimitées par ce plan dans lesquelles elle a institué un droit de préemption urbain. Si l’article L. 213-2-1 du même code permet à la commune, lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, d’exercer son droit de préemption urbain sur la fraction de l’unité foncière mise en vente qui est comprise dans une zone soumise à ce droit, et précise qu’en ce cas le propriétaire peut exiger de la commune qu’elle se porte acquéreur de l’ensemble de cette unité foncière, il n’autorise pas la commune à préempter ceux des éléments d’un ensemble immobilier faisant l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner unique qui sont situés dans une zone où le droit de préemption ne peut pas s’exercer.

7. En l’espèce, s’il ressort des termes de la délibération attaquée que la commune de Belgodère a classé lesdites partielles essentiellement en zone UC, la commune ne justifie toutefois pas, en dépit d’une mesure d’instruction en ce sens, de ce que les parcelles préemptées sont situées dans leur intégralité dans une zone urbaine délimitée par son plan local d’urbanisme dans lequel le droit de préemption peut s’exercer. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que la délibération attaquée méconnait les dispositions des articles L. 211-1 et L. 213-2-1 du code de l’urbanisme.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. (…)». Selon les dispositions de l’article L. 300-1 de ce code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. (…) ».

9. Il résulte des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

10. Il ressort de la délibération attaquée que, eu égard aux « prix croissants de l’immobilier empêchant nombre de résidents permanents de s’installer en Balagne et sur la commune » à « la forte demande de logement de la part de personnes souhaitant s’installer en résidence principale, notamment les citoyens les plus fragiles », et à « la volonté de la commune, depuis de très nombreuses années d’acquérir du foncier afin de permettre à de jeunes ménages ou personnes seules de résider de manière permanente sur la commune, notamment en se dotant de logements communaux à loyer modéré, afin de permettre aux citoyens les plus fragiles de pouvoir disposer d’un logement décent à un prix raisonnable », « l’achat de cette propriété entre dans le cadre de ce projet de création de logements communaux à des prix modérés ». Toutefois, alors que la délibération ne fait pas apparaître la nature du projet d’aménagement poursuivi, la commune de Belgodère, ne justifie pas, par ailleurs, de l’existence d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement qu’elle aurait engagé dans cet objectif. Par suite, le moyen tiré de l’inexacte application des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la délibération du 28 février 2023 par laquelle la commune de Belgodère a exercé le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section A nos 1192, 1193 et 1301 doit être annulée. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur les frais liés au litige :

12. Il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Belgodère une somme de 1 500 euros à verser à M^me E… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La délibération du 28 février 2023 par laquelle la commune de Belgodère a exercé le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section A nos 1192, 1193 et 1301 situées 8 lotissement Vicunu est annulée.

Article 2 : La commune de Belgodère versera à M^me E… une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me D… E…, à M. A… et M^me B… C… et à la commune de Belgodère.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2026 à laquelle siégeaient :

M^me Baux, présidente,

M^me Zerdoud, conseillère,

M. Samson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026.

La présidente,

Signé

A. Baux

La rapporteure,

Signé

I. Zerdoud

La greffière,

Signé

R. Alfonsi

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Corse en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Un greffier,

A. Sapet