Vu la procédure suivante :

Par un déféré, enregistré le 14 décembre 2023, le préfet de la Corse-du-Sud demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 2 août 2023 par lequel le maire de Propriano a délivré à M. A… B… un permis de construire pour la régularisation de la rénovation et l’extension d’un bâti de type « caseddu » sur un terrain cadastré section A n° 2449 situé lieudit Scuncacato.

Il soutient que :

- l’existence du « caseddu » n’étant pas établie, la demande de permis déposée pour sa rénovation présente un caractère frauduleux, de sorte que la demande de permis a ainsi pour objet une nouvelle construction ;

- le permis méconnaît les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, telles que précisées par le plan d’aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC) ;

- il méconnaît les dispositions de l’article L. 121-13 du même code ;

- le permis méconnaît les dispositions du 2) de l’article N-1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Propriano ;

- le terrain d’implantation du projet se situe dans un espace ressource pour le pastoralisme et l’arboriculture traditionnelle répertorié par le PADDUC.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 janvier 2024, la commune de Propriano, représentée par M^e Muscatelli, conclut au rejet du déféré et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par le préfet de la Corse-du-Sud ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 juin 2024, M. B…, représenté par M^e Poletti, conclut au rejet du déféré et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que les moyens soulevés par le préfet de la Corse-du-Sud ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Castany,

- les conclusions de M. Halil, rapporteur public,

- et les observations de M^e Goubet, substituant M^e Muscatelli, représentant la commune de Propriano, ainsi que les observations de M^e Poletti, représentant M. B….

Une note en délibéré présentée par M. B… a été enregistrée le 6 mars 2026.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 décembre 2021, le maire de Propiano ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M. B… le 7 décembre 2021 en vue de la réfection d’une toiture sur un « caseddu » existant, d’une surface de 70 m², sur un terrain cadastré section A n° 2449 situé lieudit Scuncacato. Sur le fondement d’un procès-verbal de constat d’infraction du 4 janvier 2023, faisant état de la démolition du bâtiment initial et de la construction sans autorisation d’une maison d’habitation d’une emprise au sol de 111 m², dont 94 m² de surface taxable, le préfet de la Corse-du-Sud, par un arrêté du 5 janvier 2023, a mis en demeure M. B… de cesser les travaux réalisés sans autorisation sur cette parcelle. Par un arrêté du 17 avril 2023, le maire a délivré à M. B… un permis de construire en vue de la régularisation de la rénovation et de l’extension d’un bâti existant de type « caseddu ». Cet arrêté a été retiré à la demande du pétitionnaire par un arrêté du 17 mai 2023. M. B… a déposé le 5 juillet 2023 un nouveau dossier de demande de permis de construire, portant sur la même parcelle et sur le même projet. Le préfet de la Corse-du-Sud demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 2 août 2023 par lequel le maire de Propriano a, de nouveau, délivré à M. B… un permis de construire pour la régularisation de la rénovation et de l’extension d’un « caseddu » sur la parcelle alors cadastrée section A n° 2449, et désormais cadastrée section A n° 2740.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, en matière d’autorisation d’urbanisme, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.

3. Il ressort du formulaire Cerfa de demande de permis de construire que le projet litigieux consiste en des « travaux sur construction existante », et plus précisément en la « régularisation de la rénovation et l’extension d’un bâti ancien existant de type Caseddu », conduisant à créer un logement de trois pièces à titre de résidence principale, avec démolition des murs Nord-Est et Nord-Ouest pour permettre l’extension de la surface bâtie de 70 m² à 89 m².

4. Il ressort des pièces du dossier qu’à l’appui de sa demande de permis de construire, M. B… a localisé la construction existante au Nord-Ouest de sa parcelle et a fourni des documents photographiques présentant, au titre de l’existant, des vues proches sur lesquelles apparaît un bâti en pierres, recouvert d’un toit en tôle, en partie dissimulé par une végétation dense, et, au titre des travaux réalisés, des vues d’ensemble, présentant une maison en pierres, recouverte d’un toit en tuiles, s’insérant sur un terrain entièrement débroussaillé disposant d’une vue dégagée sur la mer. Outre que ces photographies ne permettent pas de comparer l’état du bâti existant avec les travaux réalisés, aucun élément du dossier ne permet d’établir l’existence d’un bâti ancien de type « caseddu » à l’emplacement même de la construction réalisée. En effet, aucun bâti n’apparaît, à l’emplacement supposé du « caseddu » tel qu’indiqué dans la demande de permis de construire, sur les photographies successives de cette parcelle disponibles sur le site « Remonter le temps » de l’Institut national géographique dont se prévaut le préfet de la Corse-du-Sud, la plus ancienne datant de la période 1950-1965. Si, en défense, la commune de Propriano et M. B… soutiennent que le doute sur l’existence de la bâtisse ancienne n’est pas de nature à caractériser une fraude, les discordances relevées dans la demande de permis de construire, ainsi qu’au regard des photographies de l’existant jointe dans le dossier de déclaration préalable du 15 novembre 2021 produit par la commune, ne pouvaient viser qu’à tromper l’administration sur l’existence d’un bâti existant et caractérisent, ainsi que le soutient le préfet, une fraude.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants (…) ». Il résulte de ces dispositions que l’extension de l’urbanisation doit se réaliser, dans les communes littorales, soit en continuité avec les agglomérations et les villages existants. Constituent des agglomérations ou des villages où l’extension de l’urbanisation est possible, au sens et pour l’application de ces dispositions, les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions.

6. En vertu du I de l’article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales, le plan d’aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC) peut préciser les modalités d’application, adaptées aux particularités géographiques locales, de cet article. Et, en vertu du PADDUC, la forme urbaine existante (village ou agglomération) dans toutes ses dimensions, doit être respectée : trame viaire, parcellaire et bâtie, morphologie urbaine, mais aussi fonctions et usage urbains. Constituent des agglomérations ou des villages où l’extension de l’urbanisation est possible, au sens et pour l’application du premier alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions. Le PADDUC précise qu’est « considéré comme une agglomération un espace densément urbanisé, compact, de taille supérieure au village, présentant le caractère d’un lieu de vie permanent et disposant d’une population conséquente, qui revêt, de plus, une fonction structurante à l’échelle d’un micro-territoire ou bien de la région » et que « par conséquent, pour être reconnue en tant qu’agglomération au sens de la loi « Littoral », la forme urbaine étudiée devra impérativement répondre cumulativement à l’ensemble des critères et indicateurs de la grille de lecture », au nombre desquels figurent notamment les critères selon lesquels elle doit être un « lieu de vie à caractère permanent », revêtir une « fonction structurante pour la microrégion ou pour l’armature urbaine insulaire » et être de « taille et densité importantes ». Ces prescriptions du PADDUC apportant des précisions qui sont compatibles avec les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

7. Il ressort clairement des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet ne se situe pas dans un secteur déjà urbanisé de la commune, mais au sein d’un espace quasiment vierge de toute construction. Ainsi le projet en litige, qui ne constitue pas l’agrandissement d’une construction existante, mais qui se traduit par la réalisation d’une construction nouvelle, s’analyse comme une extension de l’urbanisation au sens de l’article L. 121-18 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit, par suite, être accueilli.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau (…) ».

9. Le PADDUC, qui vaut schéma de mise en valeur de la mer en application du III de l’article L. 4424-10 du code général des collectivités territoriales, prévoit que les espaces proches du rivage sont identifiés en mobilisant des critères liés à la distance par rapport au rivage de la mer, la configuration des lieux, en particulier la covisibilité avec la mer, la géomorphologie des lieux et les caractéristiques des espaces séparant les terrains considérés de la mer, ainsi qu’au lien paysager et environnemental entre ces terrains et l’écosystème littoral. En outre, le PADDUC précise que le caractère limité de l’extension doit être déterminé en mobilisant des critères liés à l’importance du projet par rapport à l’urbanisation environnante, à son implantation par rapport à cette urbanisation et au rivage, et aux caractéristiques et fonctions du bâti ainsi que son intégration dans les sites et paysages. Ces prescriptions du PADDUC apportent des précisions qui sont compatibles avec les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme citées au point 8.

10. D’une part, ainsi qu’il a été dit au point 7, la construction en litige ne se situe pas en continuité d’une agglomération ou d’un village au sens des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme telles que précisées par le PADDUC. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la parcelle litigieuse se trouve dans un espace proche du rivage dès lors qu’elle est située à environ 900 mètres du rivage et est en covisibilité avec celui-ci qu’elle surplombe depuis sa partie Ouest. Dans ces conditions, le préfet de la Corse-du-Sud est fondé à soutenir que la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme.

11. En troisième lieu, aux termes du 2) de l’article N-1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Propriano : « En plus, dans les secteurs N, Na, Nb, Np, sont interdits : – Les constructions à destinations et sous destinations suivantes : Habitation ».

12. En l’espèce, alors que le terrain d’assiette du projet se situe dans le secteur N du plan local d’urbanisme de la commune et que les travaux projetés portent sur une construction nouvelle, le moyen tiré de la méconnaissance du 2) de l’article N-1 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

13. Enfin, en application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, le dernier moyen du préfet de la Corse-du-Sud n’est pas susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation du permis déféré.

14. Il résulte de ce qui précède que le préfet de la Corse-du-Sud est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 2 août 2023.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Propriano et M. B… demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 2 août 2023 du maire de Propriano est annulé.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Propriano et M. B… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, à la commune de Propriano et à M. A… B….

Copie en sera adressée à la ministre de la transition écologique, de la biodiversité et des négociations internationales sur le climat et la nature et au procureur de la République près le tribunal judiciaire d’Ajaccio.

Délibéré après l’audience du 6 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Castany, présidente,

M. Carnel, conseiller,

M^me Doucet, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026.

La présidente-rapporteure,

Signé

C. Castany

L’assesseur le plus ancien

dans l’ordre du tableau,

signé

T. Carnel

La greffière,

Signé

H. Celik

La République mande et ordonne au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition

Une greffière,