Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 21 février, 7 août et 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Athénée 1 et 2 et M. B… C…, représentés par M^e Auffray, demandent au tribunal :

1°) d’annuler le permis de construire n°PC 92071 23 00008 accordé par le maire de la commune de Sceaux à la société en nom collectif (SNC) Sceaux Roosevelt le 31 août 2023 pour la construction d’un immeuble de 23 logements s’élevant en R+3 ainsi que la réhabilitation d’une maison de maître comportant quatre logements et un local d’activité sur un terrain situé 14 avenue du président Franklin Roosevelt à Sceaux, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sceaux et de la SNC Sceaux Roosevelt la somme de 2 000 euros pour chacun au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le dossier de permis de construire est incomplet dès lors que la notice descriptive prévoit un local à ordures ménagères en rez-de-chaussée de la maison de maître de 17 m² qui n’apparaît pas sur les plans du dossier de permis de construire ;

- le permis de construire méconnait les dispositions de l’article UC4.2 du plan local d’urbanisme de la ville de Sceaux et des articles 38 et suivants du règlement départemental d’assainissement dès lors qu’il prévoit le raccordement au réseau public des eaux pluviales sans justifier d’une impossibilité technique à la gestion de ces eaux sur la parcelle ; la note produite au dossier de demande de permis de construire ne démontre pas l’impossibilité technique de gérer les eaux pluviales sur la parcelle et les contraintes dont fait état le pétitionnaire ne sont pas liées à la situation de la parcelle mais au projet lui-même ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC4.4 du plan local d’urbanisme de la ville de Sceaux relatif aux déchets ménagers dès lors que le projet ne prévoit pas de local de remisage pour les conteneurs en attente de la collecte accessible depuis le domaine public ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC7.2 du plan local d’urbanisme de la ville de Sceaux relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites de fond de terrain dès lors que le projet prévoit une distance de 3 mètres par rapport à la limite de fond de terrain alors qu’elle devrait être de 5 mètres ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC13 du plan local d’urbanisme de la ville de Sceaux dès lors que le projet porte atteinte à un arbre remarquable, la création de la rampe d’accès au parking supposant des travaux de terrassement et d’imperméabilisation du sol de nature à porter atteinte à ses racines.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 mai et 13 septembre 2024, la société en nom collectif (SNC) Sceaux Roosevelt, représentée par M^e Minvielle-Sebastia, conclut :

1°) au rejet de la requête ou à titre subsidiaire à l’annulation partielle du permis de construire ou au sursis à statuer pour lui permettre de régulariser le permis de construire ;

2°) à la mise à la charge des requérants de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est tardive, dès lors qu’elle a été introduite plus de deux mois après la décision de rejet ;

- la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Athenée 1 et 2 est irrecevable à défaut d’autorisation régulière de l’assemblée générale des copropriétaires pour exercer un recours en annulation contre le permis de construire ; le syndic ne justifie pas davantage avoir bénéficié d’une telle autorisation pour exercer le recours gracieux qui n’a donc pas eu pour effet de prolonger le délai de recours contentieux ;

- M. C… ne démontre pas son intérêt à agir ;

- aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 juin 2024, la commune de Sceaux représentée par M^e Drago, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

- les conclusions de M^me Chaufaux, rapporteure publique,

- les observations de M^e Auffray représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Athénée 1 et 2 et M. B… C…,

- les observations de M^e Godemer substituant M^e Drago représentant la commune de Sceaux,

- et les observations de M^e Minvielle-Sebastia représentant la SNC Sceaux Roosevelt.

Considérant ce qui suit :

La société en nom collectif (SNC) Sceaux Roosevelt a déposé une demande de permis de construire le 29 mars 2023 aux fins de construire un immeuble de 23 logements s’élevant en R+3 et réhabiliter une maison de maître comportant quatre logements et un local d’activité sur un terrain situé 14 avenue du Président Franklin Roosevelt à Sceaux. Par un arrêté du 31 août 2023 n°PC 92071 23 00008, le maire de cette commune a délivré le permis sollicité. Par un courrier du 26 octobre 2023 reçu le 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Athénée 1 et 2 et M. B… C… ont demandé au maire de retirer cet arrêté. Le maire a rejeté cette demande le 18 décembre 2023. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Athénée 1 et 2 et M. B… C… demandent l’annulation de cet arrêté du 31 août 2023 et de la décision de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté du 31 août 2023 :

En premier lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Les requérants soutiennent que le dossier de permis de construire serait incomplet dès lors que la notice descriptive prévoit un local à ordures ménagères de 17 m² en rez-de-chaussée de la maison de maître qui n’apparaîtrait pas sur les plans du dossier de permis de construire. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que ce local apparaît sur le plan du rez-de-chaussée de la maison de maître. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier manque en fait et ne peut qu’être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UC 4.2 du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) Tout projet se raccordant directement ou indirectement à un ouvrage départemental ou intercommunal devra se conformer au règlement d’assainissement départemental intracommunautaire en vigueur. (…) 2) Eaux pluviales : / La règle générale est l’absence de rejet des eaux pluviales dans les réseaux collecteurs. / Pour toute construction nouvelle, lorsque le « rejet zéro » n’est pas réalisable, pour des raisons techniques à justifier (zones de risques liés aux anciennes carrières, secteurs d’aléa retrait-gonflement des sols argileux de niveau fort…), le service assainissement du Territoire ou du Département (selon la nature du réseau) peut autoriser le rejet de l’excédent de ruissellement dans le réseau public, après la mise en œuvre de mesures destinées à limiter les débits, telles que la réutilisation de l’eau claire, le stockage, l’infiltration… Le débit maximal autorisé est défini par les règlements d’assainissement en vigueur, du Territoire ou du Département ». Aux termes du règlement départemental d’assainissement : ARTICLE 38. : / Gestion des eaux pluviales à la source / Sur le territoire des Hauts-de-Seine, quels que soient la domanialité et l’état d’imperméabilisation, les eaux de ruissellement générées par toute nouvelle construction, tout nouvel aménagement ou toute extension doivent être gérées autant que possible sur l’emprise du projet, a minima jusqu’à la pluie de retour 10 ans, sans raccordement direct ou indirect au réseau public départemental. Le mode de gestion à la source des eaux pluviales doit être étudié dès la conception, comme une composante à part entière du projet. / ARTICLE 39. Dérogation et conditions de raccordement des eaux pluviales 39.1 Dérogation exceptionnelle pour le raccordement des eaux pluviales / Lorsque la gestion totale des eaux pluviales à la parcelle ou sur le périmètre du projet n’est pas possible, le demandeur peut solliciter une dérogation exceptionnelle pour raccorder l’excédent de ses eaux de ruissellement au réseau pluvial ou unitaire à la condition que ses installations soient conformes aux prescriptions techniques définies par les articles 40 et 41 du présent règlement. Cette dérogation doit faire l’objet d’un accord du département. (…) / 39.2Conditions de raccordement des eaux pluviales / Dans tous les cas, seul l’excès de ruissellement peut être canalisé après qu’aient été mises en œuvre toutes les solutions susceptibles de favoriser la limitation des volumes collectés, telles que l’infiltration, la réutilisation des eaux claires, le stockage, les rejets au milieu naturel (dans ce cas, l’autorisation doit être accordée par l’autorité en charge de la police de l’eau). Le raccordement de ces eaux pluviales sera également subordonné à la capacité d’évacuation du réseau public existant (…) ».

Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice sur la gestion des eaux pluviales que « compte tenu du dénivelé, de la perméabilité du sol, de la proximité des habitations immédiates et des arbres remarquables conservés, il est prévu une infiltration uniquement des pluies courantes et le surplus en rejet à débit limité en tenant compte des prescriptions suivantes : infiltration des eaux pluviales des pluies courantes avec une hauteur de 10 mm, rétention avec stockage pour une pluie de période de retour 10 ans » notamment. Les risques attachés à la nature du sol du terrain d’assiette : risque lié au retrait gonflement des argiles et de l’existence d’une nappe à faible profondeur, sont relevés dans cette notice. L’analyse de la perméabilité du terrain fait apparaître qu’elle est médiocre. Il résulte de ces éléments que l’impossibilité technique à la gestion des eaux pluviales sur la parcelle est expliquée. En outre, le projet prévoit un bassin de stockage enterré de 56 m3 et des noues d’infiltration des pluies courantes notamment qui réduisent le rejet par évaporation et évapotranspiration. Enfin, le 6 avril 2023, la direction de l’eau du département des Hauts-de-Seine a rendu un avis favorable sur le projet. Il s’ensuit que le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article UC 4.2 ni les dispositions du règlement sanitaire départemental. Par suite le moyen ne peut qu’être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article UC 4.4 du règlement du plan local d’urbanisme : « Déchets ménagers : 1) Toute construction d’immeuble d’habitation collective ou de surface commerciale devra comporter des locaux spéciaux pour le remisage des conteneurs à déchets ménagers prenant en compte le tri sélectif, sauf s’il est prévu une collecte des déchets sous forme de points d’apport volontaire. / 2) Ces locaux de remisage doivent être conçus, quant à leurs dimensions, leurs dispositions, et leurs accès à partir de la voie publique, de façon à permettre : /• le stockage de tous les conteneurs nécessaires à l’immeuble, notamment pour le tri sélectif, / • la manipulation sans difficulté de ces conteneurs ; /• Les conteneurs en attente de la collecte devront pouvoir être facilement accessibles depuis le domaine public, sans empiéter sur celui-ci. (…) ».

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Athénée 1 et 2 et M. C… soutiennent que le projet ne prévoit pas de local prévu pour le remisage des conteneurs à déchets ménagers accessible depuis le domaine public. Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice descriptive et du plan du rez-de-jardin de la maison de maître que le projet comporte un local de remisage des conteneurs à déchets ménagers au rez-de-jardin de la maison de Maître, d’une surface de 17,3 m2. Il ressort du plan de masse, du plan de masse paysager, du plan du rez-de-jardin de la maison de Maître et du plan d’élévation Est que les locaux de remise des déchets, à savoir le local dévolu aux déchets des habitations et celui dévolu aux locaux d’activités, comportent un accès donnant directement sur le jardin, permettant ainsi par un cheminement piéton d’accéder rapidement à la voie publique. En ce qui concerne le respect de la disposition spécifique aux conteneurs en attente, il convient de distinguer les dispositions applicables au local de remisage de celles précitées relatives uniquement aux conteneurs en attente qui doivent eux être facilement accessibles depuis le domaine public. L’article UC4.4 n’impose pas d’aménager un local spécifique pour les conteneurs en attente de collecte. Ainsi, ceux-ci doivent uniquement être facilement accessibles depuis le domaine public. En l’espèce, les conteneurs en attente de collecte seront stationnés sur la placette située devant la maison de Maître en limite de l’avenue du Président Franklin Roosevelt en attendant d’être collectés et seront donc facilement accessibles depuis le domaine public. Par suite, le moyen ne peut qu’être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UC 7-2 du règlement du plan local d’urbanisme de Sceaux : « Règle générale pour les limites de fond* de terrain : 1) Les constructions sont implantées en retrait* des limites de fond* de terrain ; elles doivent respecter une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de façade* de la construction : / o sans être inférieure à 3 m (A…/2 = L ≥ 3 m) dans le cas de façade sans baie*, / o sans être inférieure à 8 m (A…/2 = L ≥ 8 m) dans le cas de façade avec baie*. (…) / 6) Les constructions peuvent être implantées à des distances moindres que celles définies ci- dessus, avec un minimum de 3 m, lorsque les propriétaires voisins, par acte authentique, s’obligent réciproquement à créer une servitude de cour commune. En l’absence d’accord amiable, il peut être fait application des dispositions des articles R.471-1 et suivants du code de l’Urbanisme ». Aux termes de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites « de cours communes », peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret./ Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable ». Selon le dernier alinéa de l’article A. 424-8 du même code : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé (…). ».

Par les dispositions de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, le législateur a entendu que l’institution d’une servitude de cour commune puisse, même en l’absence de mention explicite dans le plan local d’urbanisme, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, en permettant de déterminer la distance de prospect par rapport à la limite opposée de l’espace grevé par la servitude, au lieu de la calculer à partir de la limite séparative séparant le terrain d’assiette de la construction projetée du terrain grevé par cette servitude. Il appartient à l’autorité administrative, saisie d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable, d’apprécier la légalité du projet en tenant compte des effets qu’attachent l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme ou, le cas échéant, les prescriptions particulières légalement édictées que comporte un plan local d’urbanisme, à l’existence d’une servitude dite de « cour commune » sur le terrain d’assiette du projet ou un terrain voisin. En revanche, une telle servitude n’est pas, par elle-même, opposable à la demande d’autorisation.

Il résulte de ces dispositions que la servitude de cour commune dont l’existence n’est pas contestée par les requérants, exonère la SNC Sceaux Roosevelt de l’application des règles de prospect par rapport aux limites séparatives figurant à l’article UC 7-2 1) du plan local d’urbanisme. En application de l’article 7.2 6) précitées, une distance minimale de 3 mètres entre la construction projetée et la limite de fond de parcelle doit être respectée. Il ressort des pièces du dossier que cette distance est respectée. Dès lors, le moyen ne peut qu’être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article UC13 du règlement du plan local d’urbanisme de Sceaux : « UC 13.3 Les arbres remarquables / 1) Les arbres remarquables sont identifiés sur le document graphique spécifique « Plan de localisation des arbres remarquables » présentent un intérêt tant d’un point / de vue esthétique et paysager qu’écologique, qui justifie de les identifier comme éléments de paysage au titre de l’article L.151-23 du code de l’Urbanisme. / 2) Tout abattage d’arbre remarquable, ou toute action de taille ou d’élagage même réduite sur la ramure d’un arbre remarquable pour quelque motif que ce soit, devra faire l’objet d’une déclaration préalable. Il est interdit de les abattre, sauf justification étayée sur leur état phytosanitaire. ».

Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice descriptive et de la notice paysagère que la rampe d’accès située à plus de 4,5 mètres du hêtre remarquable et à plus de 7,5 mètres du marronnier remarquable, est prévue en béton perméable permettant l’infiltration des eaux de pluie et sera en partie sur pilotis pour préserver le système racinaire des deux arbres remarquables. La notice paysagère indique également les précautions prises pendant le chantier pour préserver ces arbres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC13 précité ne peut qu’être écarté.

Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées par la défense, que les conclusions à fin d’annulation des requérants doivent être rejetées.

Sur les frais du litige :

Il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions des requérant présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ni de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge des requérants la somme que la commune de Sceaux et la SCN Sceaux Roosevelt demandent au titre des frais qu’elles ont exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Athénée 1 et 2 et de M. C… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Sceaux et la SNC Sceaux Roosevelt sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Athénée 1 et 2 et à M. C…, à la SNC Sceaux Roosevelt et à la commune de Sceaux.

Délibéré après l’audience du 28 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

La rapporteure,

Signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

Signé

T. Bertoncini

La greffière,

Signé

I. Merlinge

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.