Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 9 décembre 2022 et 2 juillet 2024, M^me C… B…, représentée par M^e Laplante, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Montmorency s’est opposé à sa déclaration préalable n°DP 095428 22 O0162 de division en deux lots de l’unité foncière constituée de la parcelle AS 58 située 10 rue Delacoux à Montmorency ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Montmorency de lui délivrer un certificat de non opposition à déclaration préalable ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Montmorency une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté de non opposition à déclaration préalable a été pris par une autorité incompétente ;

- il ne pouvait se fonder sur la méconnaissance des dispositions de l’article UC 2.3.2 du plan local d’urbanisme dès lors qu’il n’a pas pour objet d’autoriser la construction d’un immeuble individuel ou collectif mais seulement de vérifier qu’il n’est pas impossible d’implanter une construction à venir sur les lots créés ;

- les dispositions de l’article UC 2.3.2 n’imposent pas de planter un arbre supplémentaire dès lors que le lot créé a une surface de 342 m² et comprend déjà plusieurs arbres de petit et moyen développement ; l’arrêté en litige est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur de fait ;

- en tout état de cause, il est possible de planter deux nouveaux arbres de petit développement sur la parcelle en respectant les distances exigées par les dispositions de l’article UC 2.3.2. ;

- la demande de substitution de motifs ne peut être accueillie au regard de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ; le lot A n’étant pas intégré au lotissement, le maire ne pouvait contrôler sa conformité au plan local d’urbanisme ; au surplus le lot A relève de l’exception prévue à l’article UC2.1.5 ; enfin une servitude de cour commune permet de déroger à la règle de la distance minimale de 6 mètres.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 octobre 2023 et 24 juillet 2024, la commune de Montmorency, représentée par M^e Auchet, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M^me B… sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le projet méconnaît les dispositions de l’article UC2-2.1.5 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la distance de retrait des limites séparatives fixées à 6 mètres dès lors que le mur pignon de la construction existante sur le lot A comporte trois fenêtres et demande une substitution de motifs en conséquence ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Cuisinier-Heissler, rapporteure,

- les conclusions de M^me Chaufaux, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Pinguet substituant M^e Auchet représentant la commune de Montmorency.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 26 juillet 2022, le maire de la commune de Montmorency s’est opposé à la déclaration préalable de division en deux lots de la parcelle AS58 situé 10 rue Delacoux à Montmorency, déposée par M^me C… B…. Le 8 septembre 2022, réceptionné le 13 septembre 2022, M^me B… a déposé un recours gracieux contre cette décision, qui a été rejeté par une décision du 7 octobre 2022. Par la présente requête, M^me B… demande l’annulation de l’arrêté d’opposition à sa déclaration préalable du 26 juillet 2022 ainsi que de la décision du 7 octobre 2022 de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 26 juillet 2022 :

En ce qui concerne le motif d’opposition à la déclaration préalable :

Les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

Aux termes de l’article UC 2.3.2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Montmorency : « 2.3.2. Obligations en matière d’espaces libres, de plantations, d’aires de jeux et de loisirs : / 1 – En application du dispositif dérogatoire prévu à l’article R.151-21 du Code de l’urbanisme, dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le présent règlement sont appréciées au regard de chaque lot issu d’un lotissement ou de chaque terrain d’assiette issu de la division en propriété ou en jouissance. Ces règles s’appliquent également en cas de division primaire prévue par l’article R.442-1 a du code de l’Urbanisme (…). / 4 – Les parties du terrain non construites et non occupées par des parcs de stationnement et accès doivent être plantées en fonction de leur superficie. Ainsi, pour la partie d’un terrain non construite et non occupée par des parcs de stationnement et accès : (…) d’une superficie comprise entre 100m² et 400m² : 2 arbres de petit développement ou 1 arbre de moyen développement doivent être plantés ; (…) ». Le paragraphe 5 prévoient les règles à respecter « pour toute nouvelle plantation d’un arbre » aux termes desquelles les arbres de petit développement doivent être plantés à une distance minimale de 4 mètres des limites séparatives et des constructions déjà existantes ou projetées sur l’unité foncière, et les arbres de moyen développement à une distance de 6 mètres des limites séparatives et des constructions déjà existantes ou projetées sur l’unité foncière.

Pour s’opposer à la déclaration préalable, la commune de Montmorency s’est fondée sur la méconnaissance par le projet de construction du lot B, des distances minimales requises entre les nouveaux arbres à planter et les limites séparatives. Le lot B d’une superficie de 342 m² doit comporter deux arbres de petit développement ou un arbre de moyen développement. Toutefois, d’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain du lot B comporte déjà des arbres de petit et moyen développement qui ne relèvent pas des dispositions précitées relatives aux distances à respecter par les nouvelles plantations dès lors qu’ils ne constituent pas de nouvelles plantations. Et d’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’en cas de plantations d’arbres de petit développement, il ne soit pas possible de respecter les distances minimales aux limites séparatives imposées par le plan local d’urbanisme, contrairement à ce qui est soutenu en défense. Il s’ensuit que la commune de Montmorency ne pouvait pas se fonder sur le motif tiré de la méconnaissance des distances minimales requises entre les nouveaux arbres à planter et les limites séparatives pour s’opposer à la déclaration préalable.

En ce qui concerne la demande de substitution de motifs :

L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

Aux termes de l’article UC 2 2.1.5 du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) en cas d’implantation d’une construction en retrait des limites séparatives : / – La construction doit respecter une distance minimum selon le principe L = H où : /o L représente la distance comptée horizontalement entre tout point de la construction avec la limite séparative : la distance minimum L ne peut être inférieure à 6 mètres. /H représente la hauteur de la façade, sauf en cas de présence de fenêtre en toiture offrant une vue directe : dans ce cas, la hauteur H sera mesurée au point le plus haut de la fenêtre en toiture. / – En cas de mur aveugle, la construction doit respecter une distance minimum selon le principe L = H/2 où : / o L représente la distance comptée horizontalement entre tout point de la construction avec la limite séparative : la distance minimum L ne peut être inférieure à 2,5 mètres. / o H représente la hauteur de la façade, sauf en cas de présence de fenêtre en toiture offrant une vue directe : dans ce cas, la hauteur H sera mesurée au point le plus haut de la fenêtre en toiture. (…) En application du dispositif dérogatoire prévu à l’article R.151-21 du Code de l’urbanisme, dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le présent règlement sont appréciées au regard de chaque lot issu d’un lotissement ou de chaque terrain d’assiette issu de la division en propriété ou en jouissance. Ces règles s’appliquent également en cas de division primaire prévue par l’article R.442-1 a du code de l’Urbanisme. /De même pour assurer l’effet utile du présent règlement, l’autorité administrative compétente pourra s’opposer aux divisions foncières qui ont pour effet ou pour objet de rendre une parcelle ou construction existante non-conforme aux règles prescrites par le PLU en vigueur au jour de la division ».

La commune de Montmorency fait valoir en défense que l’arrêté en litige aurait légalement pu être fondé sur la méconnaissance de ces dispositions dès lors que le projet a pour effet de rendre la construction existante sur le lot A bâti non conforme à cet article qui impose un retrait de 6 mètres par rapport aux limites séparatives. Elle sollicite une substitution de motifs.

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Aux termes de l’article L. 442-1-2 du même code : « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées. ».

Par ailleurs, aux termes du plan local d’urbanisme de la commune de Montmorency : « pour assurer l’effet utile du présent règlement, l’autorité administrative compétente pourra s’opposer aux divisions foncières qui ont pour effet ou pour objet de rendre une parcelle ou construction existante non-conforme aux règles prescrites par le PLU en vigueur au jour de la division ».

Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. La conformité aux règles d’urbanisme d’une construction existante située sur un terrain déjà bâti, issu de la même division que le lotissement en cause et inclus dans son périmètre, sur laquelle aucun travaux n’est prévu, n’a pas à être vérifiée pour délivrer un permis d’aménager ou une déclaration préalable à cette fin, l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme d’une construction existante ne pouvant être portée qu’en cas de nouvelle demande d’autorisation de travaux sur ladite construction.

Il ressort des pièces du dossier que même si la requérante fait valoir que le lotissement se compose du seul lot B à bâtir, eu égard aux pièces de sa demande de déclaration préalable, elle doit être considérée comme ayant entendu intégrer dans le lotissement le lot A, dès lors qu’elle a analysé les règles du plan local d’urbanisme notamment concernant l’emprise au sol et la surface d’espaces végétalisés au regard des deux lots.

Par ailleurs, ainsi qu’il vient d’être exposé, et nonobstant les dispositions précitées du plan local d’urbanisme de la commune de Montmorency opposable, l’appréciation de la conformité du projet à ce document ne peut porter dans le cadre du présent litige, sur la construction existante du lot A issue de la division dès lors que l’autorité compétente n’a pas à vérifier la conformité aux règles d’urbanisme de la construction existante qui ne fait pas l’objet de travaux. En tout état de cause, la requérante se prévaut d’une servitude de cour commune qui apparait sur le dossier de déclaration préalable sur une partie du lot B d’une superficie de 20 m². Ainsi, le maire ne pouvait s’opposer à la déclaration préalable dès lors que le projet de lotissement permet l’implantation d’une construction dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme requise. Dans ces conditions, le motif tiré de la non-conformité de la construction existante sur le lot A bâti à l’article UC2 2.1.5 qui impose un retrait de 6 mètres par rapport aux limites séparatives ne pouvait fonder la décision en litige. Par suite, la substitution de motif ne saurait être accueillie.

Il résulte de tout ce qui précède que M^me B… est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 26 juillet 2022. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction ou s’il décide de la prononcer d’office, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

Il résulte de ce qui précède que le motif de la décision d’opposition à déclaration préalable est entaché d’illégalité. Il ne résulte pas de l’instruction que les dispositions applicables à la date de la décision annulée s’opposeraient à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme sollicitée ou qu’un changement de la situation de fait existant à la date du jugement y fasse obstacle. Le présent jugement implique nécessairement que le maire de la commune de Montmorency prenne un arrêté de non opposition à la déclaration préalable dans le présent litige, dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de M^me B…, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d’une somme au titre des frais exposés par la commune de Montmorency et non compris dans les dépens.

Dans les circonstances particulières de l’espèce, il y a lieu de faire droit aux conclusions de M^me B… présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Montmorency la somme de 1 500 euros.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté des 26 juillet 2022 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Montmorency de délivrer à M^me B… un arrêté de non opposition à la déclaration préalable déposée le 4 juillet 2022, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Montmorency versera à M^me B… la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Montmorency sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M^me C… B… et à la commune de Montmorency.

Délibéré après l’audience du 7 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

La rapporteure,

Signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

Signé

T. Bertoncini

La greffière,

Signé

M. A…

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.