Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 5 juin 2023, 21 décembre 2023, 28 mars et 6 septembre 2024, la SARL TR Leader Group, représentée par M^e Cohen, avocat, demande au Tribunal de prononcer la restitution des cotisations d’impôt sur les sociétés qu’elle a acquittées au titre des exercices clos en 2016, 2017 et 2018, à hauteur de 188 565 euros en droits et 7 128 euros en intérêts de retard.

La société TR Leader Group soutient que :

- la procédure est irrégulière, dès lors que l’administration a manqué à son devoir de loyauté en mentionnant dans un courrier de compte rendu d’interlocution et un rapport à la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires une proposition de transaction faite par la société ;

- la lettre modèle n° 3926 du 12 juin 2020 est irrégulière, dès lors qu’elle ne mentionne pas la possibilité pour la société de se faire assister par un conseil, ;

- la lettre d’information du 29 avril 2022 est irrégulière du fait du caractère erroné des mentions qui y sont portées ;

- l’avis de mise en recouvrement 16 mai 2022 est irrégulier, dès lors qu’il ne mentionne pas la proposition de rectification du 20 décembre 2019 ;

- la méthodologie employée par l’administration fiscale pour remettre en cause la valorisation des biens immobiliers détenus est erronée ;

- c’est à tort que l’administration a considéré qu’elle ne pouvait pas appliquer un taux d’amortissement de 5 % aux biens immobiliers détenus ;

- c’est à tort que l’administration a considéré qu’elle ne pouvait pas appliquer un taux d’amortissement de 5% aux frais d’acquisition des actifs immobilisés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 4 décembre 2023 et 28 août 2024, l’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Île-de-France, conclut au rejet de la requête.

L’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Île-de-France, fait valoir que les moyens invoqués par la société TR Leader Group ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Gillier, premier conseiller ;

- et les conclusions de M^me A…, rapporteuse publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Eden Estate, qui a pour activité l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre de la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018. À l’issue de cette vérification, le service lui a notifié, par une proposition de rectification du 20 décembre 2019, selon la procédure de rectification contradictoire pour l’année 2016 et selon la procédure de taxation d’office pour les années 2017 et 2018, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre de ces années. Suite aux observations de la société Eden Estate, cette proposition de rectification a été partiellement maintenue par réponse aux observations du 12 juin 2020. Par courrier du 29 avril 2022, le service a notifié à la SARL TR Leader Group, représentante et redevable de l’impôt sur les sociétés dû par la société Eden Estate en tant que tête de groupe fiscal au sens des articles 223 A et suivants du code général des impôts, les rappels en droits et pénalités résultant des rectifications opérées. Ces rappels ont été mis en recouvrement par un avis de mise en recouvrement du 16 mai 2022. Par une réclamation du 8 novembre 2022, rejetées par l’administration fiscale le 3 mai 2023, la société requérante a demandé le dégrèvement de ces impositions. La société TR Leader Group demande au Tribunal de prononcer la décharge de ces impositions supplémentaires.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

En ce qui concerne la régularité de la procédure :

2. Si la société TR Leader Group fait valoir que l’administration aurait manqué à son devoir de loyauté en faisant mention dans un courrier de compte rendu d’interlocution et dans son rapport à la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires une proposition de transaction que la société a faite le 11 février 2021 sous le sceau de la confidentialité, il ne résulte pas de l’instruction que l’administration aurait, par ces mentions, induit en erreur la société TR Leader Group au cours de la procédure ou aurait entendu se prévaloir ensuite de cette proposition dans le cadre de l’instance. Par suite, le moyen tiré de ce que la procédure serait irrégulière du fait d’un manquement de l’administration à son devoir de loyauté doit être écarté.

3. Aux termes de l’article R. 256-1 du livre des procédures fiscales : « L’avis de mise en recouvrement prévu à l’article L. 256 indique pour chaque impôt ou taxe le montant global des droits, des pénalités et des intérêts de retard qui font l’objet de cet avis (…) Lorsque l’avis de mise en recouvrement est consécutif à une procédure de rectification, il fait référence à la proposition prévue à l’article L. 57 ou à la notification prévue à l’article L. 76 et, le cas échéant, au document adressé au contribuable l’informant d’une modification des droits, taxes et pénalités résultant des rectifications. / Lorsqu’en application des dispositions de l’article 223 A du code général des impôts ou de l’article 223 A bis du même code la société mère d’un groupe ou l’établissement public industriel et commercial qui s’est constitué seul redevable de l’impôt sur les sociétés dû sur l’ensemble des résultats d’un groupe est amené à supporter les droits et pénalités résultant d’une procédure de rectification suivie à l’égard d’un ou de plusieurs membres du groupe, l’administration adresse à cette société mère ou à cet établissement public, préalablement à la notification de l’avis de mise en recouvrement correspondant, un document l’informant du montant global par impôt des droits, des pénalités et des intérêts de retard dont elle ou il est redevable. L’avis de mise en recouvrement, qui peut être alors émis sans délai, fait référence à ce document (…) ». Les dispositions précitées de l’article R. 256-1 du livre des procédures fiscales, qui n’ont pas pour objet de permettre l’engagement d’un débat contradictoire entre l’administration fiscale et la société mère, imposent seulement que cette dernière soit informée des conséquences financières du contrôle de l’une de ses filiales avant l’avis de mise en recouvrement des impositions correspondantes.

4. Il résulte de l’instruction que l’avis de mise en recouvrement du 16 mai 2022 adressé à la société TR Leader Group porte sur un montant d’impôt sur les sociétés de 188 565 euros auquel s’ajoutent 7 128 euros d’intérêts de retard soit un total de 195 693 euros. Cet avis de mise en recouvrement fait référence à la lettre d’information du 29 avril 2022 par laquelle l’administration a porté à la connaissance de la société TR Leader Group le montant global des droits, pénalités et intérêts de retard dont elle était redevable en tant que société mère, résultant de la procédure de rectification suivie à l’égard de la société Eden Estate, prise en qualité de société membre du groupe. Dès lors, la société TR Leader Group a été informée des conséquences financières du contrôle de sa filiale Eden Estate avant la réception de l’avis de mise en recouvrement et la circonstance que la proposition de rectification du 20 décembre 2019 et la réponse aux observations du 12 juin 2020 citées au point 1 ne sont pas mentionnées dans cet avis de mise en recouvrement est sans incidence sur la régularité de la procédure.

5. Aux termes de l’article L. 54 B du livre des procédures fiscales : « La notification d’une proposition de rectification doit mentionner, sous peine de nullité, que le contribuable a la faculté de se faire assister d’un conseil de son choix pour discuter la proposition de rectification ou pour y répondre. ». Ces dispositions instituent ainsi une garantie au profit de l’intéressé. Toutefois, la méconnaissance de ces dispositions par l’administration demeure sans conséquence sur le bien-fondé de l’imposition s’il est établi que, n’ayant privé le contribuable d’aucune garantie, elle n’a pas pu avoir d’influence sur la décision d’imposition.

6. Si la lettre du 12 juin 2020, adressée à la société Eden Estate, ne comportait pas mention de la possibilité pour celle-ci de se faire assister par un conseil, l’administration, en envoyant cette lettre, n’a pas entendu retirer sa proposition de rectification du 20 décembre 2019 mais répondre aux observations du contribuable en notifiant un rehaussement substitutif. Or il résulte de l’instruction que cette proposition de rectification comportait la mention selon laquelle : « Pour discuter cette proposition de rectification ou y répondre, vous pouvez vous faire assister d’un conseil de votre choix ». Par suite, et alors que l’administration fiscale n’était pas tenue de procéder à une nouvelle notification d’une proposition de rectification et qu’en tout état de cause la société a pu présenter ses observations par le biais d’un avocat dès le 29 juillet 2020 par un courrier de réponse à la proposition de rectification du 29 décembre 2019, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 54 B du livre des procédures fiscales doit être écarté.

7. Il résulte de l’instruction que le courrier du 29 avril 2022 par lequel le service a notifié à la SARL TR Leader Group les rappels en droits et pénalités résultant des rectifications opérées suite à la vérification de comptabilité de la société Eden Estate fait référence à la procédure de rehaussement qui a été menée avec cette dernière société et comprend un tableau chiffré qui en récapitule les conséquences sur le résultat. Par suite, alors que la circonstance que le service a commis une erreur de plume dans la partie « intérêts de retard » du tableau n’est pas susceptible, à elle-seule, d’entacher ce courrier d’irrégularité, le moyen tiré de ce que la procédure serait irrégulière du fait du caractère erronée des mentions portées sur ce courrier doit être écarté.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

8. Aux termes de l’article 39 du code général des impôts : « 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant (…) notamment : (…) 2º (…) les amortissements réellement effectués par l’entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d’après les usages de chaque nature d’industrie, de commerce ou d’exploitation (…) ». Aux termes de l’article 38 quinquies de l’annexe III au même code : « 1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine. / Cette valeur d’origine s’entend : / a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majorés des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies (…) ». Aux termes de l’article 38 sexies de l’annexe III mentionné ci-dessus : « La dépréciation des immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, notamment les terrains (…) donne lieu à la constitution de provisions dans les conditions prévues au 5º du 1 de l’article 39 du code général des impôts. ». Il résulte de ces dispositions, d’une part, que la valeur d’origine servant de référence à l’inscription en immobilisation d’un bien acquis à titre onéreux est constituée du prix d’achat, le cas échéant majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et, d’autre part, que les immobilisations qui ne se déprécient pas avec le temps, comme les terrains, ne donnent pas lieu à amortissement. Il en est ainsi des terrains d’assiette des immeubles bâtis, même si ces derniers occupent toute la superficie de ces terrains.

9. D’une part, lorsque l’administration remet en cause la répartition, au sein du bilan d’un contribuable, entre les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, en invoquant l’insuffisance de la valeur retenue pour le terrain, il lui appartient d’établir l’insuffisance de cette valeur. Elle doit, pour déterminer la valeur du terrain, se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable. Ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires. À défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien.

10. Lorsqu’elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan. Elle doit, en ce dernier cas, se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement. Seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige.

11. Il est loisible au contribuable de démontrer soit que le choix de la méthode retenue par l’administration ou sa mise en œuvre sont erronés au regard des principes ainsi définis, soit de justifier l’évaluation qu’il a retenue en se référant à d’autres données que celles qui lui sont opposées par l’administration.

12. D’autre part, quelle que soit la méthode retenue pour fixer la valeur de la construction et celle du terrain, cette dernière doit être déterminée à la date d’entrée du bien au bilan du contribuable, y compris en cas d’acquisition d’un immeuble existant à des fins de démolition-reconstruction ou de transformation.

S’agissant de l’évaluation du terrain d’assiette du bien situé à Levallois-Perret :

13. Il résulte de l’instruction, notamment de la proposition de rectification du 20 décembre 2019 et des écritures en défense, que pour établir l’insuffisance de la valeur d’inscription du terrain d’assiette du bien acquis le 29 septembre 2015 à Levallois-Perret, 90 rue de Villiers, l’administration fiscale s’est fondée sur une comparaison des transactions réalisées sur des terrains nus en se référant à une étude des prix au m² résultant de cinq transactions pour établir une moyenne de prix au m² du terrain à bâtir. Ces cinq transactions ont été conclues moins de deux ans avant l’achat du bien en litige et portent sur des terrains à bâtir dont les surfaces sont proches de celle du terrain d’assiette en litige, dont les droits à construire y étant attachés sont équivalents à ceux attachés à ce même terrain d’assiette et qui sont situés dans des zones dont l’attractivité est égale ou inférieure à celle de la commune de Levallois-Perret en matière d’immobilier d’entreprise. Dans ces conditions, compte tenu des termes de comparaison pertinents utilisés par l’administration fiscale, cette dernière rapporte la preuve de l’insuffisance de la valeur du terrain retenue par la société Eden Estate pour le bien qu’elle détenait à Levallois-Perret.

S’agissant de l’évaluation du terrain d’assiette du bien situé à Boulogne-Billancourt :

14. Il résulte de l’instruction, notamment de la proposition de rectification du 20 décembre 2019 et des écritures en défense, que pour établir l’insuffisance de la valeur d’inscription du terrain d’assiette du bien acquis le 18 avril 2016 à Boulogne-Billancourt, 24 rue Gallieni, l’administration fiscale s’est fondée sur une comparaison des transactions réalisées sur des terrains nus en se référant à une étude des prix au m² résultant de cinq transactions pour établir une moyenne de prix au m² du terrain à bâtir. Ces cinq transactions ont été conclues moins de deux ans avant l’achat du bien en litige et portent sur des terrains à bâtir dont la localisation et les surfaces sont proches de celle du terrain d’assiette, et dont les droits à construire y étant attachés sont équivalents à ceux attachés à ce même terrain d’assiette. Dans ces conditions, compte tenu des termes de comparaison pertinents utilisés par l’administration fiscale, cette dernière rapporte la preuve de l’insuffisance de la valeur du terrain retenue par la société Eden Estate pour le bien qu’elle détenait à Boulogne-Billancourt.

S’agissant de l’évaluation du terrain d’assiette du bien situé à Paris :

15. Il résulte de l’instruction, notamment de la proposition de rectification du 20 décembre 2019 et des écritures en défense, que pour établir l’insuffisance de la valeur d’inscription du terrain d’assiette du bien acquis le 26 septembre 2018 à Paris, 19 rue Rochefort (75017), l’administration fiscale s’est fondée sur une comparaison des transactions réalisées sur des terrains nus en se référant à une étude des prix au m² résultant de trois transactions pour établir une moyenne de prix au m² du terrain à bâtir. Ces trois transactions ont été conclues moins de deux ans avant l’achat du bien en litige et portent sur des terrains à bâtir dont la localisation et les surfaces sont proches de celle du terrain d’assiette et dont les droits à construire y étant attachés sont équivalents. Dans ces conditions, compte tenu des termes de comparaison pertinents utilisés par l’administration fiscale, cette dernière rapporte la preuve de l’insuffisance de la valeur du terrain retenue par la société Eden Estate pour le bien qu’elle détenait à Paris.

S’agissant du taux d’amortissement des constructions :

16. Pour l’application du 2° de l’article 39 du code général des impôts précité, par usages, il y a lieu d’entendre, sous le contrôle du juge de l’impôt, les pratiques qui, en raison notamment de leur ancienneté, de leur fréquence ou de leur généralité, sont regardées comme normales, dans chaque nature d’industrie, de commerce ou d’exploitation, pour le bien à amortir, à la date d’acquisition de celui-ci par l’entreprise. Il appartient à l’administration de s’assurer que les caractéristiques particulières du bien à amortir n’appellent pas une dérogation au taux d’amortissement résultant des usages.

17. Pour démontrer que la nature des biens immobiliers qu’elle détient respectivement à Boulogne-Billancourt, à Corbeil-Essonnes et à Paris justifie un taux d’amortissement de 5 %, supérieur aux taux de de 2,5% pour les deux premiers immeubles et de 1% pour l’immeuble situé à Paris, qui ont été retenus par l’administration par référence aux usages en matière de locaux d’habitation, la société se prévaut du fait que ces immeubles sont construits en pierre. Par cette seule caractéristique, la société n’apporte pas d’élément probant permettant de démontrer que les caractéristiques ou conditions particulières d’utilisation des locaux justifieraient qu’il soit dérogé aux taux retenus par l’administration conforme aux usages. Par suite, c’est à bon droit que l’administration fiscale a opéré la rectification litigieuse.

18. Pour les mêmes motifs que ceux qui ont été précisés au point précédent, la société n’apporte pas d’élément probant permettant de démontrer que les caractéristiques ou conditions particulières d’utilisation des locaux en litige à Boulogne-Billancourt, à Corbeil-Essonnes et à Paris justifieraient qu’il soit dérogé aux taux retenus par l’administration conforme aux usages en ce qui concerne l’amortissement des frais d’acquisition de ces locaux.

19. Il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge de la requête de la société TR Leader Group doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de l’État, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante. Les conclusions présentées à ce titre par la société TR Leader Group doivent, par suite, être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société TR Leader Group est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL TR Leader Group et à l’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Île-de-France.

Délibéré après l’audience du 23 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Kelfani, président, M. Gillier, premier conseiller et M. Chichportiche-Fossier, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Le rapporteur,

signé

S. GILLIER

Le président,

signé

K. KELFANI La greffière,

signé

L. CHOUITEH

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.