Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 8 mai 2026, le 26 mai 2026 et le 8 juin 2026, M^me D… C… et M. F… B…, représentés par M^e Poitout, demandent à la juge des référés, statuant sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d’ordonner la suspension de l’exécution de l’arrêté du 30 octobre 2025 par lequel le maire de la commune de Soisy-sous-Montmorency (Val-d’Oise) a accordé à la société civile immobilière (SCI) Constitution de Patrimoine et Capital le permis de construire n° PC 095 598 25 8 0022 aux fins de construction d’une maison d’habitation de 169,46 m2 sise 2, chemin des Carrières sur la parcelle AR 967 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Soisy-sous-Montmorency la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable dès lors qu’ils sont voisins immédiats du projet, qui a pour objet de lever un bâtiment devant leurs fenêtres ; aucune forclusion ne peut leur être opposée, dès lors que le panneau dont se prévaut la commune de Soisy-sous-Montmorency se trouve non pas sur le terrain d’assiette du projet mais sur la maison qui fait partie du lot conservé après division et s’avère invisible depuis la voie publique car sciemment dissimulé dans le renforcement d’une fenêtre de la maison située en amont de la parcelle objet du projet ;

- la condition d’urgence est présumée en application des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme ; elle est en tout état de cause remplie dès lors que les travaux ont commencé le 29 avril 2026 ;

- il existe des moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué :

il a été pris en méconnaissance de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU), qui, dans sa version approuvée le 23 juin 2022, ne permet pas l’implantation d’une construction en limite séparative de fond de parcelle ; contrairement à ce que soutient la commune de Soisy-sous-Montmorency, la déclaration préalable valant division de parcelle, à laquelle la commune ne s’est pas opposée par arrêté du 9 août 2021, n’a pas cristallisé les règles d’urbanisme en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, dès lors qu’elle n’est pas visée par le permis de construire en litige, que la division en cause est fictive car non prise en compte au cadastre, que le même propriétaire conserve les deux lots issus de la division, dont l’un n’a toujours pas été vendu, et, enfin, qu’elle est en tout état de cause devenue caduque depuis le 9 août 2024 aux termes de l’article R. 424-18 du code de l’urbanisme faute de concrétisation du compromis de vente signé le 14 juin 2023 ;

il a été pris en méconnaissance de l’article UB 11 du même règlement dès lors que le projet contesté va casser le rythme du noyau villageois dans lequel il est destiné à s’insérer.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 26 mai 2026 et le 8 juin 2026, la commune de Soisy-sous-Montmorency, en présence de la SCI Constitution de Patrimoine et Capital, représentée par M^e Gentilhomme, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de M^me C… et M. B… de la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, dès lors que le permis de construire en litige, délivré le 30 octobre 2025, a été affiché de façon continue à partir du 8 janvier 2026 ; en sollicitant l’annulation au fond du permis de construire en litige le 19 mars 2026, soit au-delà du délai de deux mois de rigueur, M^me C… et M. B… sont forclos ;

- en tout état de cause, en l’état de l’instruction, aucun des moyens soulevés n’est propre à faire naître un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire contesté :

en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, les permis de construire délivrés postérieurement à une décision de non-opposition à déclaration préalable créant un lotissement bénéficient des règles applicables à la date de délivrance de cette décision, délivrée en l’espèce le 9 août 2021 et qui n’est pas devenue caduque en raison de la promesse de vente du 14 juin 2023 ;

contrairement à ce que soutiennent les requérants, le projet de construction en litige s’insère parfaitement dans son environnement sans qualité esthétique particulière, plusieurs maisons disposant par ailleurs de volets roulants.

La société Constitution de Patrimoine et Capital, à qui la requête a été communiquée, n’a pas produit de mémoire en défense.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête n° 2608723 enregistrée le 19 mars 2026, par laquelle M. B… et M^me C… demandent l’annulation de l’arrêté attaqué.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Oriol, vice-présidente, en application des dispositions de l’article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les requêtes en référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience du 9 juin 2026 à 9 heures.

Ont été entendus au cours de l’audience publique, tenue en présence de M^me El Moctar, greffière d’audience :

- le rapport de M^me Oriol, juge des référés ;

- les observations orales de M^e Poitout, représentant M^me C… et M. B…, qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ;

- les observations orales de M^e Guranna, représentant la commune de Soisy-sous-Montmorency, qui conclut aux mêmes fins que ses écritures en défense par les mêmes moyens ;

- et les observations orales de M. E…, mandaté par M^me A…, gérante, représentant la SCI Constitution de Patrimoine et Capital, qui conclut aux mêmes fins que la commune de Soisy-sous-Montmorency par les mêmes moyens.

La clôture d’instruction a été fixée au mercredi 10 juin 2026 à 18 heures.

La SCI Constitution de Patrimoine et Capital a versé à l’instance, le 9 juin 2026 à 17 heures 07, une attestation de son notaire, M^e Pessey. Elle a été communiquée.

Un mémoire a été produit pour la commune Soisy-sous-Montmorency par M^e Gentilhomme le 10 juin 2026 à 6 heures 38. Il a été communiqué.

Un mémoire a été produit pour M^me C… et M. B… par M^e Poitout le 10 juin 2026 à 21 heures 02, après la clôture de l’instruction. Il n’a pas été communiqué.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière (SCI) Constitution de Patrimoine et Capital a acquis un ensemble immobilier référencé au cadastre de la commune de Soisy-sous-Montmorency (Val-d’Oise) sous la parcelle AR 911, situé 22 rue Léon Jouhaux. En 2021, elle a déposé une demande de travaux en mairie pour diviser l’ensemble en deux nouvelles parcelles, la parcelle AR 966, bâtie, d’une contenance de 216 m2, et la parcelle AR 967, à bâtir, d’une contenance de 374 m2. Par arrêté du 9 août 2021, le maire de la commune de Soisy-sous-Montmorency ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable valant division. Le 26 mai 2025, la SCI Constitution de Patrimoine et Capital a sollicité de la mairie de Soisy-sous-Montmorency un permis de construire destiné à édifier une maison d’habitation sur le terrain de la parcelle AR 967. Par arrêté du 30 octobre 2025, le maire de la commune de Soisy-sous-Montmorency a fait droit à cette demande en délivrant à la société le permis de construire n° PC 095 598 25 8 0022 aux fins de construction d’une maison d’habitation de 169,46 m2. Par la présente requête, M^me C… et M. B…, propriétaires de leur maison située 20, rue Léon Jouhaud, à proximité immédiate de la parcelle AR 967, demandent à la juge des référés, statuant sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de cet arrêté.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ».

En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». L’article L. 442-3 de ce code dispose que les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager, prévu à l’article L. 442-2, doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, et l’article L. 442-14 prévoit, en son premier alinéa, que : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. ». L’article R. 424-18 du même code précise que le délai de caducité d’une telle déclaration préalable est de trois ans à compter de sa notification.

Il résulte de ces dispositions qu’une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé. Pour l’application de cette règle, la condition tenant au transfert en propriété d’une partie au moins des lots doit être regardée comme satisfaite lorsque ce transfert a été acté à la date de délivrance du permis de construire, cet acte eût-il différé l’effet du transfert à une date ultérieure ou fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.

D’autre part, selon l’article UB 7 du règlement du PLU de la commune de Soisy-sous-Montmorency, dans sa version approuvée le 23 juin 2022 : « (…) Dans une bande de 25 mètres à partir de l’alignement, les constructions s’implanteront en retrait. La marge de recul sera au moins égale : / – à la hauteur de la façade de la construction (L =H), avec un minimum de 6 mètres si la façade de la construction comporte des ouvertures ; / – au tiers de la hauteur de la façade de la construction (L=H/3), avec un minimum de 1 mètre si la façade est aveugle, comporte un jour de souffrance ou une porte d’accès pleine à rez-de-chaussée. / (…) ».

Il résulte de l’instruction, et n’est d’ailleurs pas contesté en défense, que la maison objet du permis de construire en litige sera implantée en limites séparatives de fond de la propriété de M^me C… et M. B…, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 7 du plan local d’urbanisme de la commune de Soisy-sous-Montmorency dans sa version en vigueur depuis le 23 juin 2022, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté en défense. Toutefois, au vu des pièces versées à l’instance, notamment l’arrêté du 9 août 2021 par lequel le maire de la commune de Soisy-sous-Montmorency ne s’est pas opposé à la déclaration préalable valant division de la parcelle AR 911, de l’acte du 14 juin 2023 par lequel les dirigeants et associés de la SCI Constitution de Patrimoine et Capital ont promis de vendre à cette SCI la parcelle AR 967, vente dont M^e Pessey, notaire, a attesté être chargé le 9 juin 2026, et le document modificatif du parcellaire cadastral issu de la plateforme Géofoncier faisant apparaître la division de la parcelle AR 911 en deux parcelles AR 966 et AR 967, la commune de Soisy-sous-Montmorency apparaît fondée à se prévaloir du bénéfice de la cristallisation des règles d’urbanisme prévu par les dispositions précitées de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, acquis pour les lotissements ayant fait l’objet d’une déclaration préalable. Dans ces conditions, au vu des règles du plan local d’urbanisme applicables avant la modification du plan local d’urbanisme le 23 juin 2022, le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 7 du règlement du PLU ne peut, en l’état de l’instruction, être regardé comme de nature à créer un doute sérieux sur sa légalité.

En second lieu, aux termes de l’article UB 11 du règlement du PLU de la commune de Soisy-sous-Montmorency, dans sa version approuvée le 23 juin 2022 : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».

En l’état de l’instruction, au vu du projet de construction en débat, dont il n’apparaît pas qu’il ne s’insèrerait pas dans son environnement, sans qualité esthétique particulière et alors que plusieurs maisons disposent déjà de volets roulants, le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut davantage, en l’état de l’instruction, être regardé comme propre à créer un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté attaqué.

Par suite, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir soulevée en défense et de se prononcer sur la condition d’urgence, les conclusions à fin de suspension de M^me C… et de M. B… doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

La commune de Soisy-sous-Montmorency et la SCI Constitution de Patrimoine et Capital n’étant pas les parties perdantes à l’instance, les conclusions de M. B… et M^me C… présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. Dans les circonstances de l’espèce, il y a également lieu de rejeter les conclusions présentées en défense sur le même fondement.

ORDONNE :

Article 1er r : La requête de M. B… et M^me C… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de commune de Soisy-sous-Montmorency présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M^me D… C…, à M. F… B…, à la commune de Soisy-sous-Montmorency et à la SCI Constitution de Patrimoine et Capital.

Fait à Cergy, le 11 juin 2026.

La juge des référés,

Signé

C. Oriol

La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.