Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 23 avril 2024, le 30 décembre 2024 et le 27 mars 2025, la société civile immobilière Les Toits de Bourgogne, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 à raison d’une maison et d’un immeuble situés 2 rue de Longwy au Creusot ;

2°) de mettre la somme de 3 000 euros à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les biens immobiliers sont entretenus de manière à en permettre l’usage conformément à leur destination, et ils n’ont pas trouvé preneur dans des conditions normales malgré les nombreuses démarches effectuées par leur propriétaire afin de pourvoir à leur location ; la vacance ne provient en aucun cas d’exigences injustifiées du propriétaire quant aux conditions imposées aux éventuels preneurs ; le site Leboncoin limitant à cinq annonces simultanées la proposition de locations par les particuliers, elle a mis une annonce pour chaque type d’appartement ; elle a entrepris des démarches pour les six logements ; le site internet Leboncoin a la meilleure visibilité pour les annonces en ligne ; la communauté urbaine Le Creusot-Montceau a 11,70 % de logements vacants selon l’atlas du logement et des territoires édition 2023, plus fort taux de vacance de la région après la ville de Nevers ; les attestations de M^e Mouries ne sont pas régies par l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 dès lors qu’il ne s’agit pas d’un procès-verbal de constat et sont antérieures aux périodes en litige ; ses annonces ne sont pas succinctes ;

— les articles 1389 et 1524 du code général des impôts ne prévoient pas l’obligation pour les propriétaires de s’adapter au marché local et de prendre toutes les mesures pour rendre l’offre plus attrayante mais seulement de justifier que le bien en cause a été entretenu de manière à en permettre l’usage conformément à leur destination et ne pas trouver preneur dans des conditions normales malgré de nombreuses démarches effectuées afin de pourvoir à leur location ;

— la façade de l’immeuble, appartenant aux parties communes de la propriété, a fait l’objet de dégradation par acte de vandalisme ; elle a engagé une procédure judiciaire à l’encontre d’un assureur ; elle a été empêchée par une circonstance indépendante de sa volonté de faire procéder aux travaux nécessaires, étant donné qu’elle n’a pas les moyens financiers et qu’elle est dans l’attente d’une éventuelle expertise judiciaire ; la porte qui apparaît condamnée selon l’administration correspond à la porte qui donne sur le magasin et non à l’accès aux logements ;

— les prix de location sont conformes à ceux pratiqués dans le secteur, y compris ceux des logements de l’office public de l’habitat ; l’office public de l’habitat de Saône-et-Loire est en concurrence directe avec le secteur privé et il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande du fait de la politique du logement social ; le décret d’encadrement des loyers n’est pas applicable au Creusot, ce qui prouve l’excès d’offres de logements ; les loyers ont baissé depuis 2006 du fait de l’absence d’application de la révision de loyer en dépit de la forte augmentation de la taxe foncière ; les loyers pratiqués sont principalement placés en dessous du prix moyen de 6 euros par mètre carré ;

— par un jugement n° 1801129 du 12 février 2019, le tribunal a prononcé une décharge d’imposition et formellement pris position en admettant que la vacance était indépendante de la volonté du contribuable ;

— elle est fondée à se prévaloir, en vertu des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales, de ce que le tribunal a admis dans le jugement du 12 février 2019 que la vacance était indépendante de sa volonté, de ce qu’elle a obtenu un dégrèvement au titre des années 2008 et 2009, de ce qu’elle a obtenu une décharge de taxe foncière au titre de l’année 1998 par un jugement n° 991184 du 5 avril 2001, de ce que la décision prise concernant l’année 2008 est une prise de position formelle de l’administration ;

— le principe d’égalité de traitement devant les charges publiques paraît méconnu dès lors que son gérant a obtenu pour une autre société, avec les mêmes justificatifs, un dégrèvement de taxe foncière d’un autre service pour un logement situé à Strasbourg.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 2 août 2024 et le 27 janvier 2025, la directrice régionale des finances publiques de la région Bourgogne Franche-Comté et du département de la Côte-d’Or conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

— le refus de dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la TEOM ne constitue pas un rehaussement des impositions initialement mises à sa charge de sorte que la requérante n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales ; la circonstance que la société requérante aurait obtenu des dégrèvements de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre d’années antérieures est sans incidence sur l’appréciation du caractère involontaire de la vacance pour les années en litige ; la décision de dégrèvement qui ne comporte l’exposé d’aucun motif ne constitue pas une prise de position formelle dont le requérant peut se prévaloir ; le tribunal ne s’est pas prononcé sur l’indépendance de la volonté du propriétaire dans la vacance des locaux dans le jugement du 20 mars 2001 ; le jugement du 12 février 2019 concerne les époux A ;

— les autres moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Un mémoire produit par la directrice régionale des finances publiques de la région Bourgogne Franche-Comté et du département de la Côte-d’Or a été enregistré le 31 mars 2025 et n’a pas été communiqué.

Les parties ont été informées par une lettre du 24 février 2025 que cette affaire était susceptible, à compter du 28 mars 2025, de faire l’objet d’une clôture d’instruction à effet immédiat en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

La clôture de l’instruction a été fixée au 1er avril 2025 par une ordonnance du même jour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— la Constitution, notamment son préambule ;

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

La présidente du tribunal administratif de Dijon a désigné M^me Hascoët, première conseillère, pour statuer sur les litiges mentionnés à l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Pauline Hascoët,

— et les conclusions de M. Thierry Bataillard rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Les Toits de Bourgogne est propriétaire de locaux à usage d’habitation situés 2 rue de Longwy au Creusot (Saône-et-Loire) à raison desquels elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2022 et 2023. Il s’agit d’une maison de type T4, d’un appartement de type T1 situé en rez-de-cour, d’un appartement de type T2 situé au rez-de-chaussée, de deux appartements de type T4 situés aux 1er et 2ème étages et d’un appartement de type T3 situé au 3ème étage. Par une décision explicite du 1er février 2024, l’administration fiscale a rejeté la réclamation qu’elle avait présentée le 28 décembre 2023 sur le fondement de l’article 1389 du code général des impôts, compte tenu de la vacance des biens. Par sa requête, la SCI Les Toits de Bourgogne demande au tribunal de prononcer la décharge des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 à raison de ces biens.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

2. En premier lieu, aux termes de l’article 1415 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». Aux termes du I de l’article 1389 du même code : « I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. ». L’article 1524 de ce code dispose, s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que : « En cas de vacance d’une durée supérieure à trois mois, il peut être accordé décharge ou réduction de la taxe sur réclamation présentée dans les conditions prévues en pareil cas, en matière de taxe foncière ».

3. Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire, le caractère involontaire de la vacance s’appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

4. La SCI Les Toits de Bourgogne soutient que la vacance des immeubles est indépendante de sa volonté dès lors qu’elle a effectué de nombreuses démarches pour mettre en location ses biens. Il n’est toutefois pas contesté que l’ensemble de ces biens sont restés vacants depuis 2009. Au soutien de son argumentation, la société requérante produit des annonces peu détaillées et illustrées publiées sur le seul site Internet Leboncoin, notamment une seule annonce collective concernant l’ensemble des appartements de type T1, T2, T3 et T4, ce qui empêche de fait les personnes qui feraient une recherche sur le site d’un appartement de type T4 de trouver l’annonce. La société requérante ne saurait sérieusement se prévaloir des restrictions applicables aux particuliers sur le site Leboncoin pour justifier l’absence d’annonces individuelles attractives, détaillées et illustrées pour chaque appartement qu’elle entend donner en location.

5. La société requérante fait en outre valoir qu’il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande en raison du grand nombre de logements du parc social vacants en Saône-et-Loire. A supposer que ce déséquilibre soit établi, la société requérante n’établit pas, par les seules pièces produites, qu’elle serait dans l’impossibilité de prendre des mesures appropriées pour s’adapter à cette situation et louer les biens. S’agissant en particulier des loyers demandés, la société requérante produit une attestation de M^e Mouries, datée du 22 décembre 2021, indiquant que les loyers pratiqués seraient conformes et équivalents aux loyers pratiqués par l’OPAC pour des logements équivalents, en référence notamment à l’immeuble de l’OPAC situé 12 rue de Longwy. Toutefois, cette attestation peu circonstanciée qui n’est assortie d’aucune pièce et d’aucun détail concernant l’immeuble de l’OPAC situé 12 rue de Longwy est insuffisamment probante. Surtout, à supposer que les loyers proposés correspondent aux loyers moyens pratiqués dans la commune, selon les données du site Seloger produites par la société requérante, il est constant qu’ils n’ont pas été réduits en dépit de l’absence de location des biens pendant plus de dix ans et la société requérante se borne sur ce point à faire valoir qu’elle n’a pas révisé le montant des loyers en fonction de l’évolution de l’indice applicable et qu’elle a subi des hausses de la taxe foncière, circonstances qui ne sont pas de nature à établir que le prix pratiqué est un prix adapté au marché, compte tenu des caractéristiques du bien proposé. En outre, la société requérante ne produit aucun élément probant concernant le niveau de confort et l’attractivité des logements compte tenu des attentes des candidats locataires.

6. La société requérante fait enfin valoir qu’elle a été empêchée de louer les biens en raison de dégradations commises sur son bien, correspondant à des actes de vandalisme, tout en soutenant par ailleurs qu’elle a publié des annonces pour mettre les biens en location sur toute la période considérée. Si elle fait référence à une lettre qu’elle a adressée au maire de la commune, il résulte des termes de cette lettre que les dégradations remonteraient à 2017 voire 2016 sans que les pièces du dossier ne permettent de déterminer si les dégradations sont les mêmes ou se sont ensuite répétées, voire aggravées. Ainsi, la société requérante ne justifie ni de la nature exacte des dégradations subies par ses biens, ni de la date de constat de ces dégradations, ni de l’impossibilité qui en résulterait de louer les biens alors qu’elle indique elle-même que les dégradations ne concerneraient que la façade, qui présenterait des carreaux de faïence cassés, ni enfin de l’impossibilité de réaliser des travaux permettant de louer les biens sans attendre l’issue d’une procédure judiciaire qu’elle a intenté à l’encontre d’un assureur à une date non précisée.

7. Ainsi, la société requérante n’établit pas que la vacance des biens était inévitable compte tenu des caractéristiques du marché locatif de la commune et de la concurrence faite par les bailleurs de logements sociaux. Elle n’établit pas davantage qu’elle aurait accompli les diligences nécessaires pour mettre ses locaux en location, notamment en adaptant, pour les années en litige, le niveau des loyers auxquels elle les mettait sur le marché et en réalisant les travaux éventuellement nécessaires, et que, par suite, la situation de vacance serait indépendante de sa volonté, au sens des dispositions précitées du I de l’article 1389 du code général des impôts.

8. En deuxième lieu, la circonstance que le gérant de la société requérante a obtenu la décharge, par un jugement du tribunal administratif de Dijon du 12 février 2019 n° 1801129, d’ailleurs annulé depuis par la cour administrative d’appel de Lyon, des suppléments d’impôt sur le revenu auxquels il avait été assujetti au titre des années 2013, 2014 et 2015, est par elle-même sans incidence sur l’appréciation du caractère involontaire de la vacance de ces locaux au cours des années 2022 et 2023.

9. En troisième lieu, l’administration ne pouvant légalement accorder le dégrèvement de la taxe foncière prévue par le I de l’article 1389 du même code comme il a été dit précédemment, la circonstance que le gérant de la société requérante ait obtenu un dégrèvement de taxe foncière pour un autre contribuable dans une autre région, fût-ce dans la même situation, est par elle-même sans incidence le bien-fondé des impositions contestées. Dès lors, il convient d’écarter comme inopérant le moyen tiré de la méconnaissance du principe d’égalité devant l’impôt et devant les charges publiques. En tout état de cause, la société requérante, qui ne justifie pas des circonstances qui ont conduit au dégrèvement non motivé qu’elle évoque, n’établit pas l’existence d’une rupture d’égalité.

10. En quatrième lieu, le refus de dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en cas de vacance, dont tout contribuable peut demander à bénéficier en application du I de l’article 1389 et de l’article 1524 du code général des impôts, ne constitue pas un rehaussement des impositions initialement mises à sa charge. Par suite, la société requérante ne saurait se prévaloir des dispositions du premier alinéa de l’article L. 80 A et de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales pour demander la décharge de l’imposition en litige. Au surplus, ni la circonstance que le tribunal administratif de Dijon a prononcé, par un jugement du 5 avril 2001, la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre de l’année 1998 pour la maison de type T4, ni la circonstance que le même tribunal a prononcé, par un jugement du 12 février 2019, la décharge de suppléments d’impôt sur le revenu du gérant de la société ne constituent une prise de position formelle de l’administration au sens des dispositions de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales. Enfin la société requérante n’est pas davantage fondée à se prévaloir de ce que l’administration fiscale lui a accordé un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre de l’année 2008 et un dégrèvement partiel de cette taxe en 2009 dès lors que le premier dégrèvement n’était assorti d’aucun motif et que le deuxième ne comportait aucune motivation permettant de le regarder comme une prise de position formelle.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la requête doit être rejetée, y compris les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Les Toits de Bourgogne est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Les Toits de Bourgogne et à directrice régionale des finances publiques de Bourgogne Franche-Comté et du département de la Côte-d’Or.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

La magistrate désignée,

P. Hascoët

La greffière,

L. Curot

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,

lc