Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 29 mars 2024, 12 avril 2024 et 27 février 2025, sous le n° 2401029, la société civile immobilière (SCI) Gaël 21, représentée par la SCP Thémis avocats et associés, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 15 février 2024 par laquelle le maire de Quincey a exercé le droit de préemption urbain pour l’acquisition d’un ensemble immobilier comportant deux maisons d’habitation avec terrains attenants, situé au 20 et 22 Grande Rue, mis en vente par les époux A… et dont elle s’était portée acquéreuse ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Quincey la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ;

la décision en litige est entachée d’un vice d’incompétence, sauf à justifier d’une délégation conférée au maire par le conseil municipal, en application de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales ;

cette décision a été prise au terme d’une procédure irrégulière, faute pour le maire de Quincey d’avoir recueilli l’avis du service des domaines, comme l’impose l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme ;

elle est illégale, faute d’avoir été notifiée aux vendeurs dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme et d’avoir été transmise aux services de la préfecture suivant les prévisions des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales ;

elle méconnaît les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, dès lors que :

• il n’est pas justifié de la réalité d’un projet communal ;

• ce projet ne constitue pas une action ou une opération d’aménagement conforme aux prévisions de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

• ce projet ne répond pas à un intérêt général suffisant.

Par des mémoires en défense enregistrés les 27 août 2024 et 17 mars 2025, la commune de Quincey, représentée par M^e Barberousse, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la SCI Gaël 21 en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

à titre principal, la requête est irrecevable ;

à titre subsidiaire, les moyens invoqués ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée aux consorts A…, qui n’ont pas produit d’observations.

Par une ordonnance du 18 mars 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 4 avril 2025.

Un mémoire en défense a été enregistré le 26 septembre 2025 pour la SCI Gaël 21et n’a pas été communiqué, l’instruction étant close.

Par une requête et des mémoires enregistrés les 15 avril 2024 et 27 février 2025, sous le n° 2401218, la société civile immobilière (SCI) Gaël 21, représentée par la SCP Thémis avocats et associés, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 11 mars 2024 par laquelle le maire de Quincey a exercé le droit de préemption urbain pour l’acquisition d’un ensemble immobilier comportant deux maisons d’habitation avec terrains attenants, situé au 20 et 22 Grande Rue, mis en vente par les époux A… et dont elle s’était portée acquéreuse ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Quincey la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

elle est illégale, faute d’avoir été notifiée aux vendeurs dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme et d’avoir été transmise aux services de la préfecture suivant les prévisions des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales ;

elle méconnaît les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, dès lors que :

• il n’est pas justifié de la réalité d’un projet communal ;

• ce projet ne constitue pas une action ou une opération d’aménagement conforme aux prévisions de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

• ce projet ne répond pas à un intérêt général suffisant.

Par des mémoires en défense enregistrés les 27 août 2024 et 17 mars 2025, la commune de Quincey, représentée par M^e Barberousse, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la SCI Gaël 21 en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée aux consorts A…, qui n’ont pas produit d’observations.

Par une ordonnance du 18 mars 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 4 avril 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me B…,

- les conclusions de M^me Ach, rapporteure publique,

- les observations de M^e Ciaudo, représentant la SCI Gaël 21 et de M^e Caille, substituant M^e Barberousse, représentant la commune de Quincey.

Considérant ce qui suit :

Les requêtes nos 2401029 et 2401218 opposent les mêmes parties, présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

La SCI Gaël 21 a conclu avec les consorts A… un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier composé de deux maisons d’habitation avec terrains attenants, sur des parcelles cadastrées A 1347 et A 1348 sises 20 et 22 Grande Rue à Quincey. M^e Royet, le notaire chargé de l’opération, a déclaré à la commune de Quincey, qui en a accusé réception le 18 janvier 2024, l’intention des vendeurs d’aliéner cet ensemble immobilier, au prix de vente amiable de 230 000 euros, au profit de la SCI Gaël 21. Par deux décisions n°2024-004 du 15 février 2024 et n°2024-007 du 11 mars 2024, le maire de Quincey a exercé le droit de préemption urbain de la commune sur ce bien. La SCI Gaël 21 en demande l’annulation.

Sur la recevabilité de la requête n° 2401029 :

Un recours pour excès de pouvoir dirigé contre un acte administratif n’a d’autre objet que d’en faire prononcer l’annulation avec effet rétroactif. Si, avant que le juge n’ait statué, l’acte attaqué est rapporté par l’autorité compétente et si le retrait ainsi opéré acquiert un caractère définitif faute d’être critiqué dans le délai du recours contentieux, il emporte alors disparition rétroactive de l’ordonnancement juridique de l’acte contesté, ce qui conduit à ce qu’il n’y ait lieu pour le juge de la légalité de statuer sur le mérite du pourvoi dont il était saisi. Il en va ainsi, quand bien même l’acte rapporté aurait reçu exécution. Dans le cas où l’administration se borne à abroger l’acte attaqué, cette circonstance prive d’objet le pourvoi formé à son encontre, à la double condition que cet acte n’ait reçu aucune exécution pendant la période où il était en vigueur et que la décision procédant à son abrogation soit devenue définitive.

Il ressort des pièces du dossier que la décision n° 2024-007 du 11 mars 2024, par laquelle le maire de Quincey a décidé d’exercer le droit de préemption de la commune sur le bien situé au 20 et 22 Grande Rue, s’est substituée à la décision n°2024-004 du 15 février 2024 qui a le même objet et qu’elle a implicitement abrogée. Si les conclusions tendant à l’annulation de la décision n°2024-004 sont dirigées contre un acte qui n’a reçu aucune exécution pendant la période où il était en vigueur, la décision n°2024-007 procédant à son abrogation n’est toutefois pas définitive. Le litige conserve ainsi son objet. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de ce que les conclusions à fin d’annulation de la décision n°2024-004 étaient dépourvues d’objet à la date de l’introduction de la requête doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité de la décision n°2024-007 du 11 mars 2024 :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. (…) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner. (…) ».

Il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois, éventuellement prorogé dans les conditions mentionnées ci-dessus, imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

Il ressort des pièces du dossier que la commune de Quincey a accusé réception de la déclaration d’intention d’aliéner le 18 janvier 2024 et que le notaire, mandataire dont les coordonnées sont renseignées à la rubrique H du formulaire Cerfa de déclaration, a reçu notification de la décision de préemption n°2024-007 le 12 mars 2024. Cette décision de préemption a été transmise au préfet le 15 avril 2024, ainsi qu’il ressort du cachet porté sur cette décision, faisant foi jusqu’à preuve du contraire. Or, le délai de deux mois dont disposait la commune, pour transmettre au préfet sa décision, qui courrait à compter du 18 janvier 2024, avait expiré le 18 mars 2024. Par suite, le moyen tiré de ce que sa transmission tardive au représentant de l’Etat entache d’illégalité la décision en litige doit être accueilli.

En second lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 (…). / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. (…) ». Aux termes de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti (…) ».

Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

Il ressort des termes mêmes de la décision litigieuse que le droit de préemption urbain est mis en œuvre par la commune de Quincey pour l’acquisition des parcelles cadastrées A 1347 et A 1348 situées sur un terrain d’une superficie totale de 1055 mètres carrés, en vue de créer deux logements afin de compléter l’offre résidentielle et accueillir une population nouvelle. Dans ses écritures en défense, la commune précise, d’une part, que le logement existant devra être remis en état et que le second logement sera construit sur la parcelle du terrain à détacher, et d’autre part, qu’une partie du terrain sera mise en vente. Elle soutient que ce projet, situé au centre du village en zone UA du plan local d’urbanisme, s’inscrit dans la politique de revitalisation de son centre bourg et a pour objet de mettre en œuvre la politique locale d’habitat dans un contexte de forte pression foncière. Il ressort des pièces du dossier que la commune, préalablement à la décision de préemption, a effectué deux visites du bien immobilier en cause, sollicité un cabinet d’architectes en vue d’étudier la possibilité de créer des logements locatifs sur ce terrain et obtenu un devis pour la réalisation d’un audit énergétique. Toutefois, par les éléments qu’elle produit, la commune n’établit pas la réalité de sa politique de la revitalisation du centre bourg, ni la forte pression foncière, ni l’augmentation de douze habitants supplémentaires. En outre, contrairement à ce que soutient la commune, les données librement accessibles en ligne sur le site de l’INSEE attestent que la population communale stagne depuis 2016, de 507 habitants à 499 en 2022. Dans ces conditions, la seule réalisation de deux logements et la mise en vente projetée d’une partie du terrain constituent des travaux ponctuels et limités ne caractérisent pas une opération ou action d’aménagement dans le domaine de la politique locale de l’habitat, ni ne répondent à un intérêt général suffisant, au sens des dispositions de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Par suite, la SCI Gaël 21 est fondée à soutenir qu’à la date à laquelle elle a exercé le droit de préemption, la commune ne justifiait pas de la réalité d’un projet communal répondant à la notion d’action ou d’opération d’aménagement, ni d’intérêt général suffisant, entrant dans les prévisions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme. Ce moyen doit être accueilli et la décision doit être annulée.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens soulevés par la société requérante ne sont pas, en l’état du dossier, susceptibles d’entraîner l’annulation de la décision attaquée.

En ce qui concerne la légalité de la décision n°2024-004 du 15 février 2024 :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme : « Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition dès lors que le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l’arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques ». Aux termes des dispositions de l’article 2 de l’arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes : « Les montants prévus (…) à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques (…) sont fixés à 180 000 euros ».

Il ressort des termes mêmes de l’article 2 de l’arrêté en litige que la commune a décidé d’acquérir le bien immobilier en cause « au prix principal de 230 000 euros indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner ». Il est constant que l’avis du service des domaines n’a pas été recueilli par le maire de Quincey avant que soit prise la décision de préemption attaquée, alors que le prix d’acquisition excède le seuil de 180 000 euros fixé par l’arrêté du 5 décembre 2016 précité. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que la décision litigieuse est entachée d’un vice de procédure pour n’avoir pas été précédée de la consultation du service des domaines, alors que cette consultation constitue une garantie tant pour la commune que pour les propriétaires. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que la commune de Quincey a accusé réception de la déclaration d’intention d’aliéner le 18 janvier 2024. Il ne ressort toutefois d’aucune pièce du dossier que la décision de préemption n°2024-004 du 15 février 2024 aurait été transmise au préfet dans le délai de deux mois dont disposait la commune pour rendre exécutoire cette décision. Par suite, le moyen tiré de ce que sa transmission tardive au représentant de l’Etat entache d’illégalité la décision en litige doit être accueilli.

En troisième lieu, le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, en ce qu’il n’est pas justifié de la réalité du projet communal et que ce projet ne constitue pas une action ou une opération d’aménagement, ni ne répond à un intérêt général suffisant, doit être accueilli pour les mêmes raisons que celles énoncées au point 10 du présent jugement.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens soulevés par la société requérante ne sont pas, en l’état du dossier, susceptibles d’entraîner l’annulation de la décision attaquée.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Gaël 21 est fondée à demander l’annulation des décisions n°2024-004 du 15 février 2024 et n°2024-007 du 11 mars 2024 par lesquelles le maire de Quincey a exercé, au nom de cette commune, le droit de préemption urbain sur la vente du bien immobilier situé sur les parcelles cadastrées A 1347 et A 1348 sises 20 et 22 Grande Rue.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la SCI Gaël 21, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à la commune de Quincey d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Quincey une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Gaël 21 au titre de l’article L. 761-1 du code justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : Les arrêtés des 15 février 2024 et 11 mars 2024 du maire de Quincey sont annulés.

Article 2 : La commune de Quincey versera à la SCI Gaël 21 une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Quincey au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Gaël 21 et à la commune de Quincey.

Délibéré après l’audience du 16 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Olivier Rousset, président,

M^me Céline Frey, première conseillère,

M^me Valérie Zancanaro, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2025.

La rapporteure,

V. B… Le président,

O. Rousset

La greffière,

C. Chapiron

La République mande et ordonne au préfet de la Côte-d’Or, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,