Vu la procédure suivante :

Par un déféré et des mémoires, enregistrés les 12 mai, 17 mai , 22 juillet 2022, 30 juin et 25 septembre 2023 (ce dernier non communiqué), la préfète de la Haute-Savoie demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 13 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Manigod a délivré un permis de construire à la société ORRI pour la rénovation d’une ferme et d’un mazot et la construction d’un garage semi-enterré sur les parcelles cadastrées section 160 A nos 1494, 1675, 1676, 1716, 1718, 1722, 1747, 1748, 1751, 1753, 1757, 1760, 243 et 244.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

le dossier de demande de permis de construire est incomplet dès lors que l’attestation qu’il comprend n’est pas conforme aux dispositions de l’article R. 431-16 f) du code de l’urbanisme ; le permis de construire attaqué méconnaît le règlement D du plan de prévention des risques naturels (PPRN) ;

l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme dès lors que le projet n’a pas été soumis à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS) ; le changement de destination du bâtiment agricole en hébergement touristique et hôtelier est interdit par l’article I-2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) en zone naturelle (N) ;

il méconnaît les dispositions des articles I-1 et I-2 du règlement de la zone N du PLU de la commune relatives aux annexes et les dispositions de l’article L. 151-12 du code de l’urbanisme ;

il méconnaît les dispositions de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme ;

il méconnaît les dispositions de l’article I-2 du règlement de la zone N du PLU relatives aux extensions.

Par un mémoire en défense enregistré le 13 septembre 2023, la commune de Manigod, représentée par M^e Philippe, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.

Par des mémoires en défense enregistrés les 1er juin et 1er octobre 2023 (ce dernier non communiqué), la société ORRI, représentée par M^e Raoul, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal fasse application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, et demande qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

la loi n°85-30 du 9 janvier 1985 ;

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M^me Naillon,

les conclusions de M^me A…,

et les observations de M^e Philippe représentant la commune de Manigod, et de M^e Hy, représentant la société ORRI.

Une note en délibéré enregistrée le 20 janvier 2026 a été produite pour la société ORRI.

Une note en délibéré enregistrée le 22 janvier 2026 a été produite pour la commune de Manigod.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 13 mars 2022, le maire de la commune de Manigod a délivré un permis de construire à la société ORRI pour la rénovation d’une ferme et d’un mazot et la construction d’un garage semi-enterré sur les parcelles cadastrées section 160 A nos 1494, 1675, 1676, 1716, 1718, 1722, 1747, 1748, 1751, 1753, 1757, 1760, 243 et 244. Le préfet de la Haute-Savoie a formé, le 26 avril 2022, un recours gracieux contre le permis de construire délivré. Par un arrêté du 24 mars 2023, le maire de la commune de Manigod a délivré à la société ORRI un permis de construire modificatif. La préfète de la Haute-Savoie demande l’annulation de l’arrêté du 13 mars 2022.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En premier lieu, aux termes de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme : « I. Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement peut : (…) 2o Désigner, en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, et, en zone naturelle, à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (…) ». Aux termes de l’article R. 151-27 du même code : « Les destinations de constructions sont : (…) 2° Habitation (…) ». Aux termes de l’article R. 151-28 de ce code : « Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : (…) 2° Pour la destination « habitation » : logement, hébergement (…) ».

L’article I-1 du règlement de la zone N du PLU autorise sous conditions les constructions à usage de logement, et interdit les constructions à usage d’hébergement. L’article I-2 du même règlement précise les interdictions et limitations de certains usages, affectations des sols et constructions en zone N.

D’une part, lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce.

En l’espèce, les bâtiments, objets du permis en litige, présentent les caractéristiques d’une ferme d’alpage et d’un mazot en bois situés dans une zone classée N et ne disposent pas d’isolation malgré leur situation en zone de montagne. Une partie du tènement en litige est par ailleurs classée en zone agricole (A). Il ressort de l’attestation notariale du 31 mai 2022 que, lors de leur acquisition par la société pétitionnaire, les bâtiments étaient décrits comme « un chalet inhabitable et un petit grenier ». De plus, si la commune soutient que la ferme a été construite en 1805 et a perdu sa destination agricole, elle ne l’établit pas. Aucune autorisation d’urbanisme antérieure ni aucune autre pièce produite au dossier ne sont de nature à établir que la ferme est à usage d’habitation ou qu’elle a fait l’objet d’un changement de destination autorisé par l’administration. Par suite, au regard des caractéristiques propres du bâtiment et de l’ensemble des circonstances de fait, ils doivent être considérés comme ayant une destination agricole.

D’autre part, si le dossier de demande de permis de construire initial indique que les travaux de la ferme à rénover comportent l’aménagement d’un logement principal en rez-de-chaussée et la création de cinq chambres d’hôtes, la notice descriptive du dossier de demande de permis de construire modificatif précise que ces cinq chambres seront en fait destinées à la location saisonnière sans service commercial. Le seul objet social d’activité para-hôtelière de la société pétitionnaire n’est pas de nature à établir qu’une activité commerciale, hôtelière ou touristique y sera menée. Dès lors, la nouvelle destination de la construction, qui comprend un logement utilisé à titre de résidence secondaire ainsi que des chambres destinées à la location saisonnière, doit être qualifiée de logement, seule sous-destination autorisée sous conditions en zone N. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire attaqué a pour effet d’autoriser un changement de destination interdit par le règlement de la zone N du PLU doit être écarté.

Enfin, compte tenu de ce qui précède, les travaux ont pour objet de changer la destination du bâtiment agricole en habitation. Dès lors, conformément aux dispositions de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, ce changement de destination du bâtiment situé en zone N est soumis à l’avis conforme de la CDNPS. Si la CDNPS n’avait pas été saisie à l’occasion de la délivrance du permis de construire initial, il ressort des pièces du dossier que le maire de la commune de Manigod a saisi cette commission le 17 novembre 2022 d’une demande d’avis afin de régulariser le vice. En l’absence de réponse de la CDNPS dans le délai légal de deux mois, celle-ci est réputée avoir rendu un avis favorable. Ainsi, par l’arrêté du 24 mars 2023, le maire de la commune de Manigod a délivré à la société pétitionnaire un permis de construire modificatif au visa de l’avis favorable de la CDNPS. Dans ces conditions, et compte tenu de ce qui a été dit au point 2, le moyen tiré de l’absence d’avis conforme émis par la CDNPS ne peut plus utilement être invoqué à l’encontre du permis de construire initial attaqué.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 f) du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (…) approuvés, (…), à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception (…) ». Aux termes de l’article 1.1 du règlement D du PPRN approuvé le 11 mars 2019 : « On adaptera la construction à la nature du terrain par une étude géotechnique obligatoire. Cette étude devra spécifier les modalités de terrassement, de soutènement de talus, de construction du bâti et de drainage des parcelles concernées par le projet ».

Le terrain d’assiette du projet est classé par le PPRN dans une zone à risques de glissement de terrain soumise aux dispositions précitées du règlement D de ce plan. L’attestation établie le 18 novembre 2021 par un ingénieur géotechnicien, comprise dans le dossier de demande du permis de construire initial, ne constate pas « que le projet prend en compte [les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation de la construction] au stade de la conception », en méconnaissance des dispositions précitées. Cependant, il ressort du formulaire CERFA du dossier de demande de permis de construire modificatif qu’une attestation a été établie le 11 mai 2022 par le même ingénieur afin de confirmer que l’opération projetée est adaptée au contexte géologique, n’aggrave pas les risques et n’en provoque pas de nouveaux. Dans ces conditions et compte tenu de ce qui a été dit au point 2, le permis de construire modificatif ayant régularisé le vice affectant le permis de construire initial, les moyens tirés de l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire et de la méconnaissance des dispositions du PPRN doivent être écartés.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 151-12 du code de l’urbanisme : « Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières et en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments d’habitation existants peuvent faire l’objet d’extensions ou d’annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. / Le règlement précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. / Les dispositions du règlement prévues au présent article sont soumises à l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime ». L’article I-2 du règlement de la zone N du PLU limite l’extension des habitations existantes : « Elle est possible, de 25% de la [surface de plancher] existante, si elle ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site, et s’il est possible de compter en tout 2 places de stationnement par logement (entre celles déjà existantes et celles projetées sur le tènement) (…) ». Le même article limite également les constructions à : « un grenier et un garage en tout par construction d’habitation existante et par tènement, sous réserve qu’ils soient implantés à proximité immédiate de la construction d’habitation principale et permettent d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère agricole, soit : (…) un garage, seulement si nécessaire, et si le terrain naturel le permet, en réalisant un garage enterré ou semi-enterré avec une toiture terrasse végétalisée de pleine terre, permettant ainsi son intégration dans le paysage. En outre, le garage est situé au plus près de la voirie, et en accès direct, tout en préservant la sécurité des personnes et la circulation publique (…) ».

D’une part, il y a lieu, pour l’application des dispositions précitées relatives aux extensions, d’appliquer le pourcentage d’extension autorisé à la surface de 135,21 m², correspondant à la surface de plancher de la construction après autorisation de changement de la destination agricole en habitation. Dès lors que l’extension de 31,87 m² autorisée par le permis de construire attaqué est inférieure à 25% de la surface de plancher de la construction existante, le moyen présenté en ce sens doit être écarté.

D’autre part, le projet attaqué comprend la création d’un garage semi-enterré d’une surface de 141,5 m², pouvant accueillir sept véhicules et plusieurs vélos, et présentant un lien fonctionnel avec le bâtiment principal à usage d’habitation, duquel il est proche. Toutefois, les dimensions de ce garage ne sont pas limitées par rapport aux dimensions du bâtiment principal, qui présente une surface de plancher de 167,08 m² après autorisation de changement de la destination agricole en habitation et après extension, de sorte que le garage ne peut être qualifié d’annexe. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article I-2 doit, par suite, être accueilli.

Enfin, l’article I-2 du règlement du PLU conditionne la réalisation d’un unique garage en zone N à sa nécessité, à son implantation à proximité immédiate de la construction d’habitation principale et au plus près de la voirie, à son adaptation au terrain naturel, à son insertion dans l’environnement et sa compatibilité avec le maintien du caractère agricole, à son caractère enterré ou semi-enterré et à la végétalisation de sa toiture terrasse. Le règlement de la zone N contient par ailleurs d’autres dispositions règlementant, notamment, l’implantation des constructions par rapport aux emprises et voies publiques et par rapport aux limites séparatives, ainsi que la qualité architecturale, environnementale et paysagère des constructions, qui s’appliquent aux annexes. Le règlement du PLU de la commune, sur le projet duquel la CDPENAF a émis un avis favorable, encadre ainsi l’implantation, la hauteur, l’emprise et la densité des annexes en zone N. Le moyen tiré de l’exception d’illégalité du PLU doit, par suite, être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme : « L’urbanisation est réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants, sous réserve de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension limitée des constructions existantes, ainsi que de la construction d’annexes, de taille limitée, à ces constructions, et de la réalisation d’installations ou d’équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées ».

Depuis la modification apportée à l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme par la loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016, la construction d’annexes, de taille limitée, aux constructions existantes constitue l’une des exceptions à la règle selon laquelle l’urbanisation en zone de montagne doit en principe être réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants, par laquelle le législateur a entendu interdire, dans ces zones, toute construction isolée, sous réserve des dérogations qu’il a limitativement énumérées. Au titre de cette exception, peuvent être autorisées des constructions secondaires de taille limitée, détachées des constructions existantes, qui, eu égard à leur implantation par rapport aux constructions principales existantes et à leur ampleur limitée en proportion de ces dernières, peuvent être regardées comme constituant des annexes de taille limitée au sens de cet article. Pour vérifier si des constructions peuvent être regardées comme telles, il convient de rechercher si l’ensemble des constructions secondaires, existantes et envisagées, peuvent, eu égard, d’une part, à leur implantation par rapport aux constructions principales existantes et d’autre part à leur ampleur limitée en proportion de ces dernières et, à leur taille elle-même limitée, être regardées comme constituant des annexes de taille limitée.

Le garage en litige procède à l’artificialisation d’une zone protégée par la loi montagne. Il ressort des pièces du dossier, non contestées sur ce point en défense, que ce garage ne se situe pas en continuité des bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants. De plus, et compte tenu de ce qui a été dit au point 13, d’une superficie de 141,5 m², le garage ne présente pas la taille limitée ni l’ampleur limitée en proportion de la construction principale, qui auraient permis à cette annexe de déroger aux dispositions de la loi montagne. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

Sur les conséquences des illégalités relevées :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

Les illégalités relevées aux points 13 et 17, qui n’affectent qu’une partie identifiée du projet, sont susceptibles d’être régularisées. Il y a lieu, en conséquence, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler le permis de construire en litige en tant qu’il crée un garage ni de taille limitée ni d’ampleur limitée en proportion de la construction principale et de fixer à 3 mois le délai imparti à la bénéficiaire pour solliciter la régularisation du projet.

Sur les conclusions à fin d’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la société ORRI soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er  :

L’arrêté du 13 mars 2022 est annulé en tant qu’il méconnaît les dispositions des articles I-2 du règlement de la zone N du PLU et L. 122-5 du code de l’urbanisme.

Article 2  :

Le délai accordé à la société ORRI pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à 3 mois.

Article 3  :

Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4  :

Le présent jugement sera notifié au ministre de la ville et du logement, à la commune de Manigod et à la société ORRI.

Copie en sera adressée au Procureur de la République du Tribunal judiciaire d’Annecy et à la préfète de la Haute-Savoie.

Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Selles, présidente,

M. Hamdouch, premier conseiller,

M^me Naillon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 février 2026.

La rapporteure,

L. Naillon

La présidente,

M. Selles

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.