Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 12 février, 13 mai, 23 mai et 15 juillet 2024 et un mémoire non communiqué du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Chambord, représenté par M^e Noetinger-Berlioz, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 16 août 2023 par lequel le maire de la commune de Thonon-les-Bains a accordé un permis de construire à la société par actions simplifiée (SAS) Green City Immobilier pour la réalisation d’un immeuble de trente-deux logements après démolition d’une maison avec annexes sur la parcelle cadastrée section E n° 56 et section U n° 368 située 10 bis avenue d’Evian, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Thonon-les-Bains une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- la consultation de l’architecte des bâtiments de France est irrégulière ;

- le dossier de permis de construire est incomplet ;

- le projet méconnaît l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 août 2024, la commune de Thonon-les-Bains, représentée par M^e Bergeras, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge du requérant.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 18 mars et le 23 décembre 2024, la SAS Green City Immobilier, représentée par M^e Courrech, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, subsidiairement, au sursis à statuer et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge du requérant.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors que le syndicat ne bénéficie pas d’un mandat l’autorisant à introduire le recours et qu’il ne dispose pas d’un intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

- elle est bénéficiaire d’un permis de construire modificatif du 16 octobre 2024.

Vu la décision attaquée et les autres pièces du dossier.

Vu :

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Perez,

- les conclusions de M^me Aubert, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Angot, représentant la commune de Thonon-les-Bains, et de M^e Marti, représentant la SAS Green City Immobilier.

Considérant ce qui suit :

La SAS Green City Immobilier a déposé le 28 février 2023 un dossier de demande de permis de construire un immeuble de trente-deux logements sur un terrain situé 10 bis, avenue d’Evian à Thonon-les-Bains, cadastré sections E n° 56 et U n° 368. Par arrêté du 16 août 2023, le maire de la commune a accordé le permis de construire sollicité. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chambord a formé un recours gracieux le 12 octobre 2023 qui a été implicitement rejeté. La SAS Green City Immobilier a déposé une demande de permis de construire modificatif le 3 juillet 2024 portant sur la modification de l’emprise du projet et du sous-sol, l’aménagement d’une aire de présentation des ordures ménagères avec création d’un local intégré au rez-de-chaussée du bâtiment et la modification des plantations. Par arrêté du 16 octobre 2024, le maire de la commune a accordé le permis de construire modificatif.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier que le syndicat requérant représente les copropriétaires de l’immeuble Le Chambord, qui sont voisins immédiats du projet litigieux. Il fait valoir que la construction, d’une hauteur d’environ 21 mètres, aura notamment pour conséquence de limiter leur vue. Par suite, le projet en litige est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance des biens du requérant, lequel justifie dès lors d’un intérêt suffisant pour contester le permis de construire. En conséquence, la fin de non-recevoir opposée par la commune ne peut qu’être écartée.

En second lieu, il résulte du premier alinéa de l’article 15 et du I de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que du premier alinéa de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé. Le pouvoir ainsi donné au syndic est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l’assemblée générale. Le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité pour agir du syndicat requérant ne peut qu’être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, l’autorité compétente recueille l’accord ou, pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ».

Il est constant que le projet est situé dans les abords de plusieurs monuments historiques. Il ressort des pièces du dossier que l’avis donné par l’architecte des bâtiments de France le 16 mars 2023 a porté sur le projet autorisé par le permis de construire modificatif du 16 octobre 2024. En outre, et d’une part, ce permis de construire modificatif a supprimé les garde-corps en verre prévus dans le permis de construire initial conformément à l’avis de l’architecte des bâtiments de France. D’autre part, l’arrêté du 16 octobre 2024 prévoit que la pétitionnaire devra soumettre au service urbanisme de la mairie le choix définitif des teintes avant le commencement des travaux. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le dosser de permis de construire comprend un plan de masse à l’échelle qui matérialise la servitude de passage dont bénéficie la pétitionnaire et précise ses caractéristiques. D’autre part, il ressort de l’arrêté attaqué que le maire a accordé le permis sous condition de la production, par la bénéficiaire, de l’acte authentique de servitude de passage au plus tard lors de la déclaration d’ouverture de chantier. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de permis doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme : « Desserte des terrains et accès aux voies ouvertes au public / Voirie / La voirie comprend les voies publiques ou privées desservant le terrain et ouvertes à la circulation publique. La voirie est donc extérieure au terrain et ne comprend pas les circulations internes. / Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile et ayant des caractéristiques (dimensions, formes, état de viabilité, sécurité des piétons) proportionnées à l’importance et à la destination des constructions ou aménagements existants et envisagés ainsi qu’aux exigences de la sécurité et de la lutte contre l’incendie. / Circulations internes aux opérations / Les voies créées se terminant en impasse doivent être aménagées de façon à permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour. / (…) Accès / L’accès est l’ouverture aménagée en bordure du terrain pour permettre le débouché sur la voirie. L’accès n’est donc pas une voie. Dans le cas où le terrain n’est pas desservi directement, mais par l’intermédiaire d’une servitude de passage non ouverte à la circulation publique, établie sur un fonds voisin, l’accès est alors le débouché de la servitude de passage sur la voirie. (…) L’accès doit comporter en limite du domaine public une plateforme d’attente d’une longueur minimale de 5 m et d’une pente maximale de 5 % (…) L’accès devra présenter une largeur permettant le croisement simultané des véhicules (…) ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet se situe au fond d’une impasse dont la largeur est d’environ 7 mètres, qui permet le croisement de deux véhicules. En outre, cette impasse est peu passante dès lors qu’elle dessert uniquement le projet et une sortie du garage en sous-sol de l’immeuble Le Chambord. Cette impasse est en ligne droite, et bénéficie d’une bonne visibilité. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

D’autre part, la voie privée d’accès au tènement est préexistante au projet. Ainsi, le requérant ne peut utilement se prévaloir des dispositions précitées de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme qui imposent la création d’une aire de retournement pour les seules voies créées.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme : « Hauteur maximale des constructions / La hauteur des constructions ne doit pas dépasser 21 m (…) Le point bas de référence pour la hauteur est constitué par le terrain naturel existant avant les travaux de terrassement ou d’exhaussement nécessaires à la réalisation du projet, déterminé le cas échéant par les dernières autorisations d’urbanisme délivrées. Le point haut est constitué par tout point de la construction, superstructures comprises, à l’exception de éléments de faible emprise (antennes, cheminées, lignes de vie et garde-corps imposés par le code du travail, etc) ».

Il ressort des plans de coupe joints au dossier de permis que la hauteur de la façade Nord de la construction s’élève à 21 mètres au-dessus du terrain naturel. Par suite, le moyen doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme : « Aspect extérieur / Dans l’ensemble de la zone : / L’autorisation de construire peut être refusée ou n’être accordée que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales (…) / Ouvrages techniques / (…) Dans les constructions neuves, hormis pour les maisons individuelles, les locaux de stockage des ordures ménagères devront préférentiellement être intégrés au bâti principal. Sinon, ils devront être intégrés à une construction traitée comme un bâtiment à part entière et faisant également office d’aire de collecte (…) Clôtures / (…) Les clôtures devront concilier pérennité et discrétion tout en s’adaptant à la destination des lieux (…) La hauteur des clôtures ne dépassera pas 1,80 m (…) Les portails devront être traités en cohérence avec la clôture dans laquelle ils s’insèrent (…) Les portails devront être traités en cohérence avec la clôture dans laquelle ils s’insèrent (…).».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet de construction porte sur un immeuble d’habitation de six étages d’une hauteur maximale de 21 mètres. Il s’insère dans un environnement déjà bâti fait de constructions de taille et de qualité architecturale hétéroclites. La hauteur du projet est au demeurant comparable à la hauteur de l’immeuble Le Chambord. La circonstance que le projet nécessitait l’abattage de nombreux arbres n’est pas de nature, à elle seule, à caractériser une atteinte aux lieux avoisinants qui sont largement urbanisés. Par suite, le projet respecte l’environnement bâti existant et ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ni à la conservation des perspectives monumentales.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire initial ne prévoyait ni des locaux de stockage des ordures ménagères intégrés au bâtiment principal, ni leur intégration à une construction à part entière et faisant office d’aire de collecte. Toutefois, le permis de construire modificatif prévoit la création d’un local pour ordures ménagères intégré dans le bâtiment en rez-de-chaussée ainsi que la création d’une aire de présentation de 16 m2 des ordures ménagères le long de l’avenue d’Evian sur le domaine public. Enfin, le projet prévoit la mise en place de deux clôtures rigides d’une hauteur de 1,50 mètre sur un muret d’une hauteur de 30 centimètres, et le permis litigieux prescrit que le pétitionnaire devra soumettre pour validation au service urbanisme le choix définitif de l’ensemble des teintes et matériaux avant le commencement des travaux. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « Espaces libres et plantations, espaces boisés classés (…) Des arbres devront être plantés sur les aires de stationnement à raison d’un arbre pour 4 places de stationnement. Les aires de stationnement et les voies dédiées aux véhicules situées en limite devront être dissimulées par une haie d’une hauteur minimale d’1,00 m sur une épaisseur minimale de 1,50 m, sauf si cette dissimulation est assurée par un mur de clôture d’une hauteur au moins équivalente (…) Pour les arbres, les alignements d’arbres ou les haies repérés aux documents graphiques ou préservés dans le projet, les constructions (sous-sols compris), hormis les clôtures et les travaux publics, devront respecter un recul minimum de 2 m par rapport au houppier de l’arbre ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit 19 places de stationnement extérieur, que trois arbres existants seront conservés, et que le permis de construire initial prescrit la plantation de deux arbres à proximité des places de stationnement situées en aérien. Toutefois, les arbres existants ne sont pas situés sur les aires de stationnement. Par suite, le projet méconnaît sur ce point les dispositions de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif a été délivré notamment pour la modification du sous-sol pour s’écarter de plus de 2 mètres de la couronne du cèdre présent sur la parcelle. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

L’arrêté du maire de la commune de Thonon-les-Bains du 16 août 2023 accordant un permis de construire à la société Green City Immobilier est entaché du seul vice tiré de la méconnaissance de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme rappelé au point 19. Un tel vice peut être régularisé, dès lors que les modifications à envisager sont limitées à une partie identifiable du projet et ne lui apportent pas un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a lieu dès lors de limiter à cette partie du projet la portée de l’annulation prononcée.

En application de l’article L. 600-5 précité, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder à la titulaire de l’autorisation un délai de 3 mois à compter de la notification de la présente décision pour solliciter la régularisation du permis sur ce point.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du requérant, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, les sommes demandées par la commune de Thonon-les-Bains et par la SAS Green City Immobilier au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge solidaire de la commune de Thonon-les-Bains et de la SAS Green City Immobilier le versement d’une somme de 1 500 euros au syndicat requérant au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er :

L’arrêté du 16 août 2023 est annulé en tant qu’il méconnaît l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme.

Article 2 :

Le délai dans lequel la société Green City Immobilier pourra en demander la régularisation en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme est fixé à 3 mois à compter de la notification de la présente décision.

Article 3 :

La commune de Thonon-les-Bains et la société Green City Immobilier verseront solidairement la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chambord.

Article 4 :

Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 :

Le présent jugement sera notifié au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Chambord, à la commune de Thonon-les-Bains et à la SAS Green City Immobilier.

Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Délibéré après l’audience du 3 mars 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Sauveplane, président,

- M. Hamdouch, premier conseiller,

- M^me Pérez, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.

La rapporteure,

T. Pérez

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.