Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 24 avril 2024, M^me D F et M. E A demandent au tribunal l’annulation de l’arrêté du 15 février 2024 de la préfète de la Creuse portant traitement de l’insalubrité de leur logement sis 1, Villatte à Saint-George-la-Pouge et donné en location à M^me C et M. B.

Ils soutiennent que :

— l’état des lieux d’entrée validé et accepté par les locataires, ne recelait aucun vice caché ni aucune information lacunaire ; aucune mention d’une quelconque insalubrité n’a été relevée dans l’état des lieux de sortie, signé par ces mêmes locataires ;

— les différentes malfaçons constatées par l’inspecteur de l’agence régionale de santé au sujet de l’assainissement, de l’électricité, de la présence de rongeurs, des infiltrations d’eau, d’humidité sont pour certaines résolues et pour d’autres, en voie de l’être ;

— leur manque de disponibilité ne leur permet pas d’effectuer les travaux et de répondre aux nombreux rendez-vous des artisans.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 septembre 2024, la préfète de la Creuse conclut au rejet de la requête comme non fondée.

Par ordonnance du 23 mai 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 13 juin 2025.

Un mémoire présenté par M^me F et M. A a été enregistré le 24 juin 2025 et non communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de la santé publique ;

— le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Franck Christophe en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Par une décision du 16 juin 2025, le président du tribunal a désigné M. Ahmed Slimani en qualité de rapporteur public sur le fondement des dispositions de l’article R. 222-24 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique à laquelle aucune des parties n’était présente ou représentée :

— le rapport de M. G,

— les conclusions de M. Slimani, rapporteur public,

Considérant ce qui suit :

1. M^me F et M. A sont propriétaires d’un bien immobilier sis, 1 rue Vilatte sur la commune de Saint-Georges-la-Pouge, donné à bail à M^me C et M. B, du 1er mai 2022 au 31décembre 2023. Après leur avoir signalé de nombreux désordres, les locataires ont saisi le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, lequel a confié à la délégation départementale de l’agence régionale de santé (ARS) Nouvelle-Aquitaine, le traitement du dossier. Lors de sa visite sur place le 27 mars 2023, la technicienne sanitaire et de sécurité sanitaire de l’ARS a relevé plusieurs désordres, consignés dans un rapport du 26 juin 2023, transmis aux propriétaires dans le cadre de la procédure contradictoire. Ces derniers s’étant engagés à réaliser les travaux dans les meilleurs délais, un expert mandaté par la préfète de la Creuse a procédé le 14 décembre 2023, à une évaluation technico-économique permettant de chiffrer lesdits travaux et statuer au vu de leur montant sur le caractère remédiable ou pas des désordres. Suite à la persistance des désordres relevés dans le précédent rapport de la technicienne de l’ARS du 26 juin 2023 et de nouveau constaté par l’expert, un arrêté portant traitement de l’insalubrité du bien immobilier a été pris par la préfète de la Creuse le 15 février 2024 qui d’une part, a ordonné la réalisation de travaux et d’autre part, en a interdit la location ou toute utilisation jusqu’à sa mainlevée. Les requérants demandent au tribunal d’annuler cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 511-4 du code de la construction et de l’habitation : " L’autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : () 2°) Le représentant de l’État dans le département dans le cas mentionné au 4°) du même article [l’article L. 511-2.] « . L’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation précise : » La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : () 4°) L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ".

3. Les requérants se prévalent de ce que l’état des lieux d’entrée du logement donné à bail a été accepté et validé par les locataires et qu’en outre ces derniers n’ont fait mention d’aucune insalubrité à l’occasion de l’état des lieux de sortie. Toutefois, la seule signature de ces deux états des lieux ne saurait attester du caractère décent du logement dont il appartient aux seules autorités publiques prévues par les dispositions citées au point précédent d’en apprécier la réalité. Le moyen sera par conséquent écarté.

4. En second lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre () ». Aux termes de l’article L. 1331-23 de ce même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22 () ». Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains : " Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. () ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (). « Aux termes de l’article 6 de ce même décret : » Les travaux d’amélioration prévus à l’article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies. (). ".

5. D’autre part, le recours dont dispose le propriétaire d’un logement contre la décision par laquelle l’autorité préfectorale déclare un logement insalubre et prescrit les mesures nécessitées par les circonstances est un recours de plein contentieux. Il appartient au juge administratif de se prononcer d’après l’ensemble des circonstances de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue.

6. En l’espèce, il ressort des constatations du procès-verbal du 26 juin 2023 établi par la technicienne sanitaire et de sécurité sanitaire de l’ARS lors de sa visite des lieux le 27 mars 2023, l’existence d’une ventilation insuffisante du domicile, un mauvais état d’usage et d’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries, un état dégradé de la collecte des eaux pluviales, la présence d’humidité tellurique dans les murs intérieurs du logement, la présence de nuisibles, un risque de chute en l’absence de garde-corps dans les escaliers et sur la mezzanine, une installation électrique en travaux, une source potentielle d’intoxication au monoxyde de carbone et un système d’assainissement non conforme. Les risques relevés pour la santé et la sécurité des personnes sont notamment le développement de pathologies respiratoires, de maladies dermatologiques, de stress psychosocial, de chute, d’intoxication au monoxyde de carbone, d’électrocution, d’incendie et de survenue ou d’aggravation de pathologie infectieuses ou parasitaires. Les requérants soutiennent que plusieurs des travaux préconisés ont été entrepris tels que l’assainissement avec un avis favorable émis par le service public d’assainissement non collectif du 24 avril 2024, la mise en conformité du poêle à bois/granulés et les problématiques d’humidité et que d’autres sont prévus. Toutefois, il résulte de l’instruction et n’est pas sérieusement contesté que le certificat de conformité de leur poêle à bois du 5 octobre 2023 précisant que les systèmes des gaz de combustion et de raccordement des fumées sont conformes aux normes en vigueur, ne répond pas au constat de l’expert lors de sa visite du 14 décembre 2023 qui a relevé d’une part, que les conduits sont rapiécés et raboutés et accrochés au solivage en sapin au moyen de fil de fer et d’autre part, que le conduit d’évacuation ne respecte pas la garde au feu imposé par le document technique unifié 24.1 « réglementation des conduits de fumée ». S’agissant des infiltrations d’eau et la présence importante d’humidité, leur origine contrairement à ce que soutiennent les requérants ne saurait se limiter à la seule fuite de la canalisation principale dont au demeurant l’artisan en charge de la réparation a attesté qu’une autre fuite est également présente sur le tube cuivre cheminant sous le dallage qu’il n’a pu réparer en raison de l’importance des travaux requis. De son côté, l’expert impute la présence d’humidité à d’autres causes que sont l’absence de drain du côté des murs enterrés, de fenêtres n’assurant aucune étanchéité, de portes d’entrée dépourvues de rejingot, de gouttières non reliées à un exutoire d’eaux pluviales et l’absence de toute ventilation mécanique contrôlée. Si les requérants précisent que la mise en sécurité totale de l’installation électrique sera prochainement effective, la seule production d’un devis, même revêtu de la mention manuscrite « bon pour accord » relatif à la réfection de l’électricité ne suffit pas à établir que les travaux ont été effectivement réalisés, au jour du jugement. Enfin, les requérants par la seule production d’un diagnostic de performance énergétique du 19 décembre 2024 n’apportent aucun élément à même d’attester que les autres désordres relevés dans les constats de l’ARS et de l’expert mandaté par la direction départemental des territoires (DDT) ont fait l’objet d’une reprise ou d’une mise à niveau à même de mettre fin à l’insalubrité de leur bien immobilier. La circonstance que leur manque de disponibilité ne leur permet pas d’effectuer l’ensemble des travaux et de répondre aux nombreux rendez-vous des artisans est sans incidence sur la légalité de l’arrêté contesté. Dans ces conditions, c’est sans erreur d’appréciation que la préfète de la Creuse a pu considérer que ce local était insalubre et imposer des mesures à fin d’y mettre fin. Par suite, le moyen doit être écarté.

7. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 15 février 2024 doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er: La requête de M^me F et M. A est rejetée.

Article 2:Le présent jugement sera notifié à M^me D F et M. E A et à la ministre du logement et de la rénovation urbaine. Une copie en sera adressée à la préfète de la Creuse.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025.

Le magistrat désigné,

F. G La greffière en chef,

A. BLANCHON

La République mande et ordonne

à la ministre du logement et de la rénovation urbaine en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision

Pour expédition conforme

La Greffière en Chef,

A. BLANCHON

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