Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 14 septembre 2023, M. A B, représenté par M^e Delay, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 mars 2023 par lequel la préfète du Rhône a déclaré cessibles, au profit de la métropole de Lyon, les propriétés nécessaires à l’opération de restauration immobilière multi-sites « Lyon 3e et Lyon 7e – Quartiers Moncey-Voltaire-Guillotière » sur le territoire de la commune de Lyon, en tant que cet arrêté concerne les lots dont il est propriétaire au sein de l’immeuble sis 59, rue Salomon Reinach ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

M. B soutient que :

— l’arrêté de cessibilité méconnaît les dispositions des articles L. 313-4-2 et R. 313-27 du code de l’urbanisme dès lors qu’il ne s’est pas vu notifier individuellement l’arrêté fixant le programme des travaux, et que cet arrêté n’a pas davantage été notifié au syndicat des copropriétaires ;

— il était nécessaire de procéder à l’actualisation de la liste des travaux à réaliser ainsi que cela a été relevé par le rapport d’expertise judiciaire du 30 juin 2022 ;

— les copropriétaires n’étaient pas tenus d’adresser à la métropole de Lyon une note précisant un échéancier prévisionnel ainsi que le délai d’exécution des travaux dès lors qu’elle était parfaitement informée des travaux qui avaient été réalisés dans l’immeuble depuis le 30 juin 2022 ;

— le requérant a fait réaliser des travaux importants de réhabilitation des deux studios dont il est propriétaire au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 octobre 2023, la préfète du Rhône conclut au rejet de la requête.

La préfète du Rhône fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 février 2024, la métropole de Lyon, représentée par M^e Jacques, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 1 500 euros soit mise à la charge du requérant en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La métropole de Lyon fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été fixée au 12 mars 2025 par une ordonnance du 26 février 2025.

Vu la décision attaquée et les autres pièces du dossier.

Vu le jugement n° 2108184 du tribunal administratif de Lyon du 17 mars 2023.

Vu :

— le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— le code de l’urbanisme ;

— la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

— le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

—  le rapport de M^me Pouyet ;

— les conclusions de M^me Fullana Thevenet, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Perrier, représentant la métropole de Lyon.

Considérant ce qui suit :

1. M. B est copropriétaire des lots nos 6, 7, et 8 correspondant à des caves, ainsi que des lots nos 26 et 27 correspondant à deux locaux d’habitation, au sein d’un immeuble en copropriété situé au 59, rue Salomon Reinach, dans le 7e arrondissement de Lyon. Par une délibération du 10 mai 2012, la communauté urbaine de Lyon (COURLY) a décidé de mettre en œuvre une opération de restauration immobilière dans le « secteur de la Guillotière » regroupant les quartiers Moncey, Voltaire et Guillotière, dans les 3e et 7e arrondissements de Lyon, en vue de la réhabilitation de treize immeubles, dont l’immeuble précité.

2. Par un arrêté du 24 mai 2013 pris sur le fondement des articles L. 313-4 et suivants du code de l’urbanisme, le préfet du Rhône a déclaré d’utilité publique l’opération de restauration immobilière multi-sites « Lyon 3e et Lyon 7e – Quartiers Moncey-Voltaire-Guillotière » réalisée par la COURLY sur le territoire de la commune de Lyon, ainsi que les travaux à réaliser conformément à un programme de travaux, joint à cet arrêté. Ce même arrêté prévoyait que la COURLY arrêterait, pour chaque immeuble à restaurer, les travaux à réaliser qui seraient notifiés aux propriétaires des immeubles concernés dans le cadre de l’enquête parcellaire et devraient être réalisés dans un délai fixé par cet établissement public de coopération intercommunale. À défaut de réalisation de ces travaux dans les délais prescrits, ledit arrêté prévoyait que la COURLY pourrait procéder à l’acquisition de ces immeubles de manière amiable ou par la voie de l’expropriation dans un délai de cinq ans à compter de son affichage et de sa publication. Par un arrêté du 19 avril 2018, modifié par un arrêté du 27 avril suivant, le préfet du Rhône a prorogé pour une durée de cinq ans, à compter du 5 juin 2018, les effets de l’arrêté précité du 24 mai 2013 déclarant d’utilité publique l’opération de restauration immobilière multi-sites réalisée par la COURLY devenue, à compter du 1er janvier 2015, la métropole de Lyon.

3. Par un premier arrêté du 19 avril 2021 pris à l’issue de l’enquête parcellaire complémentaire qui s’est déroulée du 26 mars au 27 avril 2018 inclus, la préfète du Rhône a déclaré cessibles, au profit de la métropole de Lyon, les propriétés nécessaires à l’opération de restauration immobilière multi-sites, au nombre desquelles figurent l’immeuble sis 59, rue Salomon Reinach. Par un jugement n° 2108184 du 17 mars 2023, le tribunal administratif de Lyon a rejeté la demande de M. B tendant à l’annulation de cet arrêté.

4. Cet arrêté du 19 avril 2021 a été abrogé par un arrêté n° E-2023-49 du 21 mars 2023. Par un second arrêté n° E-2023-91 du 21 mars 2023, pris à l’issue d’une nouvelle enquête parcellaire réalisée du 7 novembre au 7 décembre 2022, le préfet du Rhône a déclaré cessibles, au profit de la métropole de Lyon, les propriétés nécessaires à l’opération de restauration immobilière multi-sites, au nombre desquelles figurent l’immeuble sis 59, rue Salomon Reinach. Le requérant demande au tribunal de prononcer l’annulation de cet arrêté n° E-2023-91 en tant qu’il concerne les biens dont il est propriétaire au sein de cet immeuble du 59, rue Salomon Reinach.

Sur le cadre juridique général applicable au litige :

5. Selon les termes de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme : « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d’amélioration de l’habitat, comprenant l’aménagement, y compris par démolition, d’accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. / () Lorsqu’elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d’utilité publique. ». L’article L. 313-4-1 du même code prévoit que : « Lorsque l’opération nécessite une déclaration d’utilité publique, celle-ci est prise, dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à l’initiative de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent pour réaliser les opérations de restauration immobilière () ». Et aux termes de l’article L. 313-4-2 de ce même code : « Après le prononcé de la déclaration d’utilité publique, la personne qui en a pris l’initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe. / Cet arrêté est notifié à chaque propriétaire. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’arrêté est notifié à chaque copropriétaire et au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. / Lors de l’enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire ou copropriétaire le programme des travaux qui lui incombent. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le programme portant sur les parties communes est également notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié pour information, ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, son immeuble n’est pas compris dans l’arrêté de cessibilité. ».

6. Il résulte de ces dispositions que lorsqu’une opération de restauration immobilière, engagée par une collectivité publique en vue de la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles, nécessite une déclaration d’utilité publique, cette déclaration, prise dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, vise notamment à permettre à la collectivité, si la réalisation effective de l’opération le nécessite, d’acquérir, par la voie de l’expropriation, les immeubles concernés par ladite opération. Après le prononcé de cette déclaration d’utilité publique, la collectivité qui en a pris l’initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, un programme détaillé de travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe, lequel programme est notifié à chaque propriétaire ou copropriétaire au cours de l’enquête parcellaire préalable à l’édiction d’un arrêté de cessibilité. Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a ainsi été notifié, ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, son immeuble n’est pas compris dans l’arrêté de cessibilité.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

7. En premier lieu, aux termes de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme : « Après le prononcé de la déclaration d’utilité publique, la personne qui en a pris l’initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe. / Cet arrêté est notifié à chaque propriétaire. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’arrêté est notifié à chaque copropriétaire et au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. / Lors de l’enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire ou copropriétaire le programme des travaux qui lui incombent. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le programme portant sur les parties communes est également notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié pour information, ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, son immeuble n’est pas compris dans l’arrêté de cessibilité. » Selon les termes de l’article R. 313-27 du même code : « L’autorité expropriante qui a pris l’initiative de la déclaration d’utilité publique de l’opération notifie à chaque propriétaire, ou copropriétaire, le programme détaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et son terrain d’assiette. / La notification prévue à l’alinéa précédent est effectuée à l’occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier de l’enquête parcellaire prévue par l’article R. 131-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle comporte l’indication du délai dans lequel doivent être réalisés les travaux. »

8. Il ressort des pièces du dossier que les services de la préfecture du Rhône ont adressé aux copropriétaires un courrier le 28 octobre 2022 relatif à l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire et leur transmettant notamment l’arrêté fixant le programme des travaux. Ce courrier a été réceptionné par M. B le 3 novembre 2022 ainsi que cela ressort des mentions de l’accusé réception produit en défense par la préfète du Rhône. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées manque en fait et doit être écarté.

9. En deuxième lieu, il ne résulte d’aucune disposition ni d’aucun principe que l’arrêté fixant le programme des travaux, dont l’objet est de fixer des prescriptions de nature à assurer la réhabilitation d’un immeuble concerné par une opération de restauration immobilière, devrait être modifié au fur et à mesure des travaux réalisés par les propriétaires des biens concernés. Par suite, contrairement à ce que soutient M. B, l’arrêté de cessibilité n’est pas entaché d’illégalité du fait de l’absence d’actualisation de l’arrêté fixant le programme des travaux.

10. En troisième lieu, il appartient aussi au juge administratif, juge de la légalité de l’arrêté de cessibilité pris dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, s’il est saisi d’une contestation en ce sens, de s’assurer que l’inclusion d’un immeuble déterminé dans le périmètre d’expropriation est en rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique.

11. Le requérant soutient que les biens visés n’étaient pas nécessaires à la réalisation de l’opération d’utilité publique dès lors qu’il avait réalisé des travaux importants.

12. En l’espèce, l’arrêté de cessibilité du 19 juillet 2022 fixe un programme de travaux portant, d’une part sur les parties communes de l’immeuble en prévoyant la révision et reprise/réfection si nécessaire des toitures (y compris souches et charpentes), la réfection, y compris le remplacement des fenêtres vétustes s’agissant des façades, la mise aux normes des réseaux avec effacement des anciens réseaux, la réfection des voies de circulation (hall, cage d’escalier, couloirs) avec élimination du risque de plomb le cas échéant, des mesures de sécurité impliquant le remplacement de l’escalier, la reprise des ouvrages de maçonnerie, la mise en conformité et la consolidation des paliers si nécessaire, la reprise des coursives et des garde-corps et de leur scellement, et enfin la création d’un lien de stockage des ordures ménagères, et le débarrassage des caves ainsi que le renforcement de leur ventilation. D’autre part, s’agissant des parties privatives, ce programme prescrit les mises aux normes de confort, d’habitabilité et de sécurité.

13. Il ressort du rapport d’enquête parcellaire du 28 mai 2016 que si les travaux considérés d’utilité publique avaient été réalisés « à 80% », il estimait néanmoins que des travaux seraient interrompus s’il était mis fin à l’opération de restauration immobilière, alors qu’ils étaient encore nécessaires afin de ne pas faire persister des « situations dangereuses », ce qui justifiait, selon les conclusions du commissaire enquêteur, de maintenir l’immeuble dans le champ de l’opération. En outre, il ressort du procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 8 janvier 2018, que, s’agissant des travaux de rénovation de la copropriété, ces derniers ont pris la décision de « reporter les travaux en partie commune et la demande d’un permis de construire tels que demandés dans le cadre de l’ORI » et ont rejeté une résolution portant sur le mandatement d’un architecte afin d’analyser et valider les travaux en parties communes et en parties privatives.

14. Le deuxième rapport d’enquête parcellaire, en date du 23 mai 2018 émet des réserves s’agissant des progrès constatés, notant que les parties communes demeurent « vétustes et peu fonctionnelles », indiquant que les prescriptions relatives à la façade ne sont pas prises en compte, et que les logements privatifs du rez-de-chaussée demeurent indignes. Il relève également que l’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2018 a rejeté le programme de travaux de l’ORI, que les copropriétaires n’avaient pas non plus déposé de permis de construire global ni validé le recours à un architecte, qu’ils n’envisageaient pas le rafraîchissement des parties communes et n’avaient pas procédé au sondage des peintures au plomb ainsi qu’à la création d’un local poubelle. Le commissaire enquêteur soulignait ainsi que « la copropriété opte clairement pour l’avancée au coup par coup ». Enfin, à l’issue d’une étude réalisée en juin 2022, le cabinet Urbanis concluait qu’une réfection complète demeurait nécessaire s’agissant de la façade, du hall/montée d’escalier, du réseau d’eaux pluviales/eaux usées, et qu’une réfection partielle était requise s’agissant de l’isolation thermique, des menuiseries et de la toiture, indiquant que l’état global de l’immeuble était « dégradé » et précisant que « la très grande majorité des logements sont vétustes et ne répondent pas aux normes d’habitabilité (installations électriques, ventilation, isolation, surface, sécurité face aux risques de chute etc.) ». De même, le requérant produit un procès-verbal d’huissier du 26 avril 2021 comportant de nombreuses photographies de l’immeuble dont certains font apparaître des réseaux de câbles dénudés, des murs en très mauvais état dont certains comportent des trous, attestant ainsi de la persistance de l’état d’insalubrité des parties communes.

15. Dans ces conditions, il ne ressort pas de ces pièces que les travaux prescrits dans le cadre de l’ORI auraient été entièrement réalisés à la date de l’arrêté attaqué.

16. En outre, si un permis de construire a été délivré aux copropriétaires en juillet 2022, le commissaire enquêteur a relevé aux termes de l’enquête parcellaire réalisée entre le 7 novembre et le 7 décembre 2022, que les copropriétaires conservaient « une méfiance vis-à-vis de la métropole et de son opérateur, ainsi que de l’incompréhension vis-à-vis des exigences de la procédure », ce qui se traduisait par « un manque de volonté dans le travail partenarial et dans une dynamique de travail global », soulignant la nécessité de « traduire dans les faits » la volonté d’effectuer les travaux prescrits. Les conclusions de son enquête indiquent : « je ne préconise pas, en l’état, l’expropriation, mais les copropriétaires devront impérativement voter lors de l’assemblée générale prévue le 16/01/2023 le programme des travaux de réhabilitation globale de l’immeuble inscrits dans le permis de construire (de juillet 2022) en conformité avec la DUP, leur financement et le suivi de leur mise en œuvre par l’architecte de la copropriété (les travaux étant réalisés sous trois mois) faute de quoi la métropole sera fondée à poursuivre la procédure ORI ». Or, et en dépit de ces conclusions, les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 16 janvier 2023, s’ils ont émis des votes favorables concernant des travaux de ravalement, des travaux de maçonnerie, des travaux portant sur la charpente et la couverture ainsi que des travaux de menuiserie et d’occultation, n’ont pas désigné d’entreprise en charge de leur réalisation et n’ont pas fixé de calendrier permettant de s’assurer qu’ils seraient effectués dans un délai de trois mois. En particulier, l’assemblée générale a seulement donné mandat au conseil syndical afin d’étudier d’autres propositions et décider du choix de l’entreprise concernant les travaux de ravalement, de maçonnerie et ceux portant sur la charpente et la couverture, précisant que leur démarrage serait prévu à partir du deuxième semestre 2023. De plus, s’agissant des travaux de menuiserie, aucun budget n’a été voté par l’assemblée générale.

17. Enfin, si en l’espèce, le requérant se prévaut des travaux de réhabilitation effectués au niveau des studios dont il est propriétaire, le rapport d’enquête parcellaire complémentaire que les travaux des appartements du rez-de-chaussée n’ont démarré que fin nombre 2022. De plus, M. B produit à des photographies non datées, faisant apparaître la nécessité de réaliser encore d’importants travaux, et qui ne sont pas étayées par la production de factures ou avis d’experts permettant d’apprécier la nature et la durabilité des modifications ainsi réalisées.

18. Ainsi, et alors que la réalisation de travaux était prescrite depuis presque dix ans à la date de la décision attaquée, il est établi que l’inclusion de l’immeuble du 59 rue Salomon Reinach dans le périmètre de l’expropriation était en rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique et qu’elle était ainsi nécessaire à la réalisation de l’opération de restauration immobilière.

19. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par M. B doivent être rejetées.

Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’État qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à M. B d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la métropole de Lyon sur le fondement des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la métropole de Lyon sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, au ministre d’Etat, ministre de l’intérieur et des outre-mer et à la métropole de Lyon.

Copie en sera adressée, pour information, à la préfète du Rhône.

Délibéré après l’audience du 18 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Dèche, présidente,

M^me Allais, première conseillère,

M^me Pouyet, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

Le rapporteur,

C. Pouyet

La présidente,

P. Dèche

La greffière,

S. Hosni

La République mande et ordonnance au ministre d’Etat, ministre de l’intérieur et des outre-mer, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière.