Vu la procédure suivante :

I. Sous le n° 2300309, par une requête et un mémoire enregistrés les 11 janvier 2023 et 27 juillet 2023, M. C A, M^me E A et M^me B A, représentés par M^e Loiseau, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013 022 21 00032 du 15 juillet 2022, rectifié par arrêté du 9 août 2022, par lequel le maire de la commune de Cassis a délivré un permis de construire à la SAS Perimmo, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 013 022 21 00032 M01 du 6 février 2023 par lequel le maire de la commune de Cassis a délivré un permis de construire modificatif à la SAS Perimmo, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de cassis et de la SAS Perimmo une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— l’arrêté rectificatif du 9 août 2022 est intervenu à l’issu d’une procédure irrégulière et aurait dû faire l’objet d’un dépôt de dossier de permis de construire modificatif ;

— le dossier de permis de construire est insuffisant;

— l’arrêté attaquée méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les articles UC 4, UC 10, UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ;

— il est en contradiction avec les orientations du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) ;

— il méconnaît le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) de la commune ;

— il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— l’arrêté de permis de construire modificatif méconnaît les articles UC 10 du règlement du PLUi.

Par un mémoire en défense enregistré le 6 mars 2024, la commune de Cassis, représentée par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucede, conclut à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit prononcé un sursis à statuer en application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;

— ils n’ont pas notifié leur recours gracieux et contentieux en méconnaissance de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 10 mars 2023, la SAS Perimmo, représentée par M^e Rosenfeld, conclut à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit prononcé un sursis à statuer en application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les requérants ne justifient pas de leur qualité de propriétaire à la date du permis de construire en litige ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 24 juin 2024, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Par courrier du 30 septembre 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré, sur le fondement de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, de l’irrecevabilité d’un moyen nouveau, présenté à l’encontre du permis de construire initial plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense et tirés de l’incompatibilité du projet avec l’orientation d’aménagement de programmation (OAP) – multisite – Implantations bâties et préservation des composantes paysagères.

M. A a présenté des observations en réponse à ce moyen d’ordre public le 4 octobre 2024.

II. Sous le n° 2300489, par une requête et un mémoire enregistrés les 16 janvier 2023 et 7 avril 2023, M^me F D, représentée par M^e Loiseau, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013 022 21 00032 du 15 juillet 2022, rectifié par arrêté du 9 août 2022, par lequel le maire de la commune de Cassis a délivré un permis de construire à la SAS Perimmo, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 013 022 21 00032 M01 du 6 février 2023 par lequel le maire de la commune de Cassis a délivré un permis de construire modificatif à la SAS Perimmo, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cassis et de la SAS Perimmo une somme de 3 600 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— sa requête est recevable ;

— les arrêtés attaquées sont entachés d’un vice de procédure faute de saisine de l’architecte des bâtiments de France ;

— le dossier de permis de construire est incomplet ;

— il méconnaît les articles UC 4, UC 10, UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi).

Par un mémoire en défense enregistré le 6 mars 2024, la commune de Cassis, représentée par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucede, conclut à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit prononcé un sursis à statuer en application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;

— ils n’ont pas notifié leur recours gracieux et contentieux en méconnaissance de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 10 mars 2023, la SAS Perimmo, représentée M^e Rosenfeld, conclut à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit prononcé un sursis à statuer en application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Fayard, rapporteure,

— les conclusions de M. Cabal, rapporteur public,

— et les observations de M^me A, de M^e Loiseau, représentant M^me D, de M^e Reboul, représentant la commune de Cassis et de M^e Cagnol représentant la SAS Perimmo.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté n° PC 013 022 21 00032 du 15 juillet 2022, rectifié par arrêté du 9 août 2022, le maire de la commune de Cassis a délivré un permis de construire 2 bâtiments de 16 logements à la SAS Perimmo sur les parcelles CC25 et CC26 sis 18 rue de la Ciotat. L’ensemble des requérants ont formé des recours gracieux à l’encontre de ces deux décisions qui ont été implicitement rejetés respectivement les 14 et 20 novembre 2023. Par un arrêté n° PC 013 022 21 00032 M01 du 6 février 2023, le maire de la commune de Cassis a délivré un permis de construire modificatif à la SAS Perimmo. M. et M^me A ont formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté qui a été implicitement rejeté le 30 mai 2023. M. et M^me A ainsi que M^me D demandent au tribunal d’annuler l’ensemble de ces décisions.

Sur le désistement de M^me B A :

2. Par un mémoire, enregistré le 27 juillet 2023, M^me B A déclare se désister de sa requête. Ce désistement étant pur et simple, rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.

Sur la jonction :

3. Les requêtes n° 2300309 et 2300489 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a donc lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les fins de non-recevoir opposées par la défense :

4. En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / () ».

5. Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me A et M^me D ont notifié, par lettre avec accusé de réception ou par signification d’huissier, d’une part, leur recours gracieux à la pétitionnaire et à la commune respectivement les 14 et 20 septembre 2022 et, d’autre part, leur recours contentieux respectivement les 17 et 18 janvier 2023. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification ne peut qu’être écartée.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. ».

7. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

8. Il ressort des pièces du dossier que M^me D est propriétaire de la parcelle CC27 contigüe au terrain d’assiette du projet et doit être ainsi regardée comme voisine immédiate du projet. Si M. et M^me A sont propriétaires d’une parcelle située en face du projet, la rue séparant les deux parcelles ne peuvent leur faire perdre la qualité de voisins immédiats du projet eu égard à la configuration des lieux et à la nature du projet, qui prévoit l’édification de deux bâtiments de plus de 14 mètres de haut et 15 nouveaux logements. Les requérants se prévalent ainsi utilement des nuisances sonores et des perturbations de circulation que peut engendrer le projet sur leur voie de desserte commune. Par suite, le projet en litige est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien, et la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir doit être écartée.

9. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant ».

10. Contrairement à ce que soutient la défense, M. et M^me A produisent leur titre de propriété, sur lesquels ils sont clairement identifiables, satisfaisant ainsi la condition posée par l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme précité, sans qu’il soit besoins qu’ils démontrent qu’ils étaient bien occupants à la date de l’introduction de leur recours, condition qui n’est pas exigée par l’article précité. Il s’ensuit que cette fin de non-recevoir ne saurait d’avantage prospérer.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’arrêté rectificatif du 9 août 2022 :

11. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté délivrant le permis de construire initial mentionne la démolition totale d’un bâtiment et la construction de 2 bâtiments de 15 logements. Si le maire a pris un arrêté rectificatif indiquant qu’il ne s’agissait que d’une démolition partielle, il a également précisé la création de 16 logements. Toutefois, le dossier de permis de construire n’ayant pas été modifié, le rajout d’un logement doit être regardé comme une erreur matérielle. D’ailleurs, l’arrêté délivrant le permis de construire modificatif a bien indiqué que le projet consistait en la création de seulement 15 logements. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté rectificatif serait entaché d’un vice de procédure doit être écarté.

En ce qui concerne l’arrêté délivrant le permis de construire initial :

S’agissant de l’avis de l’architecte des bâtiments de France :

12. Si les requérants soutiennent que l’architecte des bâtiments de France aurait dû être saisi pour avis, il ressort des pièces que cette autorité a rendu un avis non-obligatoire sur le projet le 20 mai 2022 et produit au dossier. Ce moyen ne peut ainsi qu’être écarté.

S’agissant de l’insuffisance, de l’inexactitude et de l’incohérence du dossier du permis de construire initial :

13. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement « . En outre, aux termes de l’article R. 431-9 de ce code : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / () « . Enfin, aux termes de l’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

14. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

15. En premier lieu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, plusieurs photographies, notamment une vue aérienne, ainsi que la notice descriptive du projet permettent d’apprécier l’insertion de la construction dans son environnement. Il est ainsi décrit un quartier d’habitation calme composé de maisons individuelles et d’immeubles de villégiatures allant du R+1 au R+4 ainsi qu’au sud du terrain le Vallat de la Rostagne.

16. En deuxième lieu, si le plan de masse à l’échelle 1/500ème indique une distance de 4,6 mètres entre la façade nord et le mur d’enceinte, limite de propriété, alors que le plan de masse à l’échelle 1/250ème indique une distance de 5 mètres, cette différence s’explique par la prise de mesure à l’intérieur ou à l’extérieur du mur d’enceinte. En tout état de cause, cette différence, au demeurant minime, n’est pas de nature à fausser l’appréciation de l’autorité administrative dès lors qu’en zone UC 1, la distance de prospect imposée par l’article UC 6 du règlement du PLUi est de 4 mètres. En outre, la différence de superficie de la parcelle CC25 entre le plan de masse et le plan des espaces verts a été harmonisée par le permis de construire modificatif.

17. En troisième lieu, les requérants soutiennent que les mentions figurant sur l’imprimé CERFA de la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions seraient inexactes dès lors que la case « surface du stationnement non-située dans la verticalité du bâti » n’est pas complétée alors qu’un local moto, à l’extérieur des constructions, sera créé. Toutefois, cette inexactitude n’a pas été de nature à fausser l’appréciation de l’autorité administrative dès lors que le plan de masse fait apparaître ce local et que la notice descriptive du projet mentionne l’abri extérieur sécurisé pour les motos.

18. En quatrième lieu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne ressort d’aucune disposition précitée du code de l’urbanisme que l’affectation des constructions existantes et maintenues par le projet doit être mentionnée dans le dossier de permis de construire.

19. En dernier lieu, il ressort des pièces du dossier que le plan des espaces verts du dossier de permis de construire modificatif mentionne les arbres qui seront conservés et ceux qui seront supprimés et a ainsi régularisé le vice présent dans le permis de construire initial. Si la typologie de ces arbres n’est pas mentionnée, il ressort toutefois de la notice descriptive que les espèces végétales présentes sur la parcelle ne sont pas remarquables, qu’aucun arbre n’est répertorié et que des essences locales seront plantées. En outre, le local d’ordure ménagère ayant été modifié par le permis de construire modificatif en aire de dépôt d’ordure ménagère, un plan de coupe n’était pas exigé par les dispositions du code de l’urbanisme. Enfin, le local à vélo étant situé au sous-sol de la construction, il n’était pas exigé un plan de coupe propre à ce local.

20. Eu égard à tout ce qui précède le moyen tiré de l’insuffisance, de l’incohérence et de l’inexactitude du dossier du permis de construire initial doit être écarté en toutes ses branches.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UC 4 du règlement du PLUi :

21. D’une part, aux termes de l’article UC 4 du règlement du PLUi : " En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi* de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : en UCt1, 20 % de la surface du terrain* ; dans les autres zones, 30 % de la surface du terrain*. / Les locaux techniques* ne sont pas concernés par cette disposition ".

22. D’autre part, le lexique du PLUi définit un local technique comme " une construction qui est nécessaire au fonctionnement de la construction principale et/ou d’un quartier et qui a un usage technique notamment en lien avec la gestion des réseaux (distribution d’eaux ou d’énergie, communications numériques) et/ou des services publics (ramassage des déchets ménagers). Il peut donc s’agir notamment de locaux à poubelles, de transformateurs électriques, de locaux de fibre optique, d’édicules en toiture renfermant des installations techniques* « . L’emprise au sol est également définie : » Surface résultante de la projection verticale des volumes des constructions (y compris les avant-corps* et les constructions annexes* dont les piscines) qui s’élèvent à 60 centimètres ou plus par rapport au terrain fini*, à l’exception : des saillies* sur les 2,5 premiers mètres d’avancée (au-delà, l’avancée de ces saillies* constitue de l’emprise au sol) / () ".

23. S’il est constant que la surface du local moto couvert et du bâti du prieuré devaient être comptabilisés dans le calcul de l’emprise au sol, le permis de construire modificatif a régularisé ce vice. En outre, ainsi que cela ressort du lexique du PLUi précité, les 2,5 premiers mètres d’avancée des balcons en saillie ne crée pas d’emprise au sol. Si les requérants exposent que les plans de façade ne font pas apparaître de tels balcons, les plans de coupe, produits dans le dossier du permis de construire initial, font bien figurer ces éléments. En outre, les murs de clôtures ou d’enceinte présents sur la parcelle ne peuvent être pris en compte dans le calcul de l’emprise. Enfin, si l’escalier présent sur la parcelle présente, eu égard au plan de masse produit, une surface d’environ 2,5m² et n’a pas été comptabilisé dans le calcul de l’emprise, celui-ci porte l’emprise totale du projet à 968,68 m², soit en tout état de cause moins de 30% de la surface totale du projet. Le moyen doit ainsi être écarté.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UC 9 du règlement du PLUi :

24. Aux termes de l’article UC 9 du PLUi : « Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. () ». Ces dispositions ont le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.

25. Pour rechercher l’existence d’une telle atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il doit être apprécié, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus.

26. Il n’en va pas différemment lorsqu’il a été fait usage de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme permettant que la demande de permis de construire porte à la fois sur la construction et sur la démolition d’une construction existante, lorsque cette démolition est nécessaire à cette opération. Dans un tel cas, il appartient à l’administration d’apprécier l’impact, sur le site, non de la seule démolition de la construction existante mais de son remplacement par la construction autorisée.

27. Il ressort des pièces du dossier que le projet est situé dans une zone urbanisée composée de petits collectifs du R+1 au R+3 implantés en limite de la voie publique et dont il ressort une certaine cohérence architecturale. La construction projetée s’implante, en outre, en lieu et place de la maison « la Rostagne » en R+3 dotée d’une façade couleur sable et d’une toiture à double pente. Ainsi, le projet, de facture traditionnelle avec son toit en tuile de canal, en R+3 avec une façade reprenant les mêmes coloris, n’est pas de nature à porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UC 9 du règlement du PLU doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UC 10 du règlement du PLUi :

28. Aux termes de l’article UC 10 du règlement du PLUi : " La surface totale des espaces végétalisés est supérieure ou égale à 60 % de la surface du terrain / () / e) Les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme)./ () / d) Dans le cadre de l’application des articles 10b) et 10c) précédent, la surface totale des espaces de pleine terre est supérieure ou égale aux deux tiers de la surface totale des espaces végétalisés exigés / () / f) Les espaces de pleine terre* sont plantés d’arbres de haute tige* à raison d’au moins une unité par tranche entamée de 100 m². Dans ce dénombrement : sont pris en compte les arbres maintenus conformément à l’article précédent ; ne sont pas pris en compte les arbres plantés conformément à l’article 11. / ".

29. En outre, aux termes de l’article UC 11 de ce règlement : " d) Si les aires de stationnement en plein air sont éco-aménagées, elles sont comptabilisées dans les espaces végétalisés* à raison de 9 m² par place de voiture. Sont considérées comme éco-aménagées, les aires de stationnement : qui comporte un nombre de places : = 3 places ; et qui intègrent des espaces de pleine terre* végétalisés à raison d’au moins 3 m² par place de stationnement ; et qui comptent au moins un arbre pour trois places de stationnement voiture, ces arbres devant être plantés dans des espaces de pleine terre d’une largeur supérieure à 1,5 mètre (et pas dans de simples fosses) ; / () ".

30. En premier lieu, selon le lexique du PLUi, un espace végétalisé est une " Surface totale des espaces libres constitués : des espaces au sol végétalisés (hormis les espaces sous saillies) ; et des dalles de couverture, dont la hauteur par rapport au terrain naturel est inférieure ou égale à 60 centimètres, qui sont végétalisées, à condition que l’épaisseur de terre végétale qui les recouvre soit au moins égale à 50 centimètres. / Les aires de stationnement et les espaces de circulation perméables, qu’ils soient recouverts ou non de végétaux (pelouse, evergreen) ne sauraient être comptés dans le pourcentage des espaces végétalisés, du fait de leur vocation à accueillir des véhicules. / Seules les aires de stationnement qualifiées d’éco-aménagées telles que définies dans les articles 11 du règlement pourront être comptées comme des espaces végétalisés à hauteur du bonus définis par ledit article. ".

31. Il ressort des pièces du dossier que pour atteindre les 60% d’espace végétalisé imposés par l’article UC 10 précité, l’aire de stationnement extérieure a été considérée comme un espace vert et comptabilisée dans les espaces végétalisés. Toutefois, il est constant que cette aire sera recouverte d’une dalle de type « Evergreen » et qu’elle ne comporte aucun arbre ni espace de pleine terre de sorte à ce qu’elle ne puisse pas être qualifiée de stationnement « éco-aménagé ». Cette surface ainsi déduite porte à 1 660, 20 m² l’espace végétalisé, soit 51% de la surface totale du terrain d’assiette du projet. En outre, les espaces sous les saillies, les murs de clôtures, les murs d’enceinte et les escaliers, qui ne peuvent être considérés comme végétalisés, doivent également être déduits de la surface des espaces végétalisés. Dans ces conditions, alors que le projet présente une surface totale de 3 234 m² et devrait ainsi compter 1 940,4 m² d’espaces végétalisés, les requérants sont fondés à soutenir que l’arrêté en litige a méconnu les dispositions de l’article UC 10 du règlement du PLUi et cette branche du moyen doit être accueillie.

32. En second lieu, ainsi qu’il a été dit précédemment, le projet devrait compter une surface de 1 940,4 m² d’espaces végétalisés. Ainsi, conformément aux prescriptions posées par l’article d) UC 10 précité, le projet doit au minimum comporter 1 293,6 m² de surface de pleine terre et comptabiliser 12,9 arbres de hautes tiges. Le projet qui compte 36 arbres respecte ainsi, en toutes hypothèses, ces prescriptions.

33. En dernier lieu, si les requérants soutiennent que le plan de masse ne fait figurer que 5 arbres existants alors que les vues aériennes font état de nombre d’arbre plus important, ils ne démontrent toutefois pas que les 36 arbres présents sur la parcelle seraient insuffisants ou de qualité moindre.

34. Eu égard à ce qui a été dit au point 33, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 10 du règlement du PLUi doit être accueilli en ce que le projet ne comporte pas suffisamment d’espaces végétalisés.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UC 11 du règlement du PLUi :

35. En premier lieu, L’article UC 11 du règlement du PLUi impose pour les résidents, en dehors des zones de Bonne Desserte (ZBD), un minimum d'1 place de stationnement par tranche de 40m² de surface de plancher créées, sans être inférieur à 1 place par logement créé. Toutefois, pour les résidents, il n’est pas exigé plus de 2 places par logement créé. Pour les visiteurs, il est exigé 1 place de stationnement minimum pour 3 logements créés lorsque la totalité des constructions dépasse 200 m² de surface de plancher créées ou en cas d’opération d’ensemble.

36. D’abord, ainsi qu’il a été dit au point 11, le projet prévoit la création de 15 logements pour une surface créée de 1 632, 40 m². Dès lors que le projet prévoit 35 places de stationnement dont 5 places visiteurs, il respecte les prescriptions de l’article UC 11 du règlement du PLUi précité.

37. Ensuite, l’article UC11 a vocation à s’appliquer pour les surfaces créées et non pour les constructions déjà existantes. En tout état de cause, les requérants ne démontrent pas que 2 places de stationnement seraient d’ores-et-déjà exclusivement occupées par le bâti du prieuré, bâtiment existant et maintenu sur le terrain d’assiette du projet.

38. Enfin, les requérants ne peuvent utilement relever la circonstance que les prescriptions contenues dans les arrêtés attaqués, reprenant l’avis de la direction du pôle voirie espace public, n’auraient pas été réalisées dès lors qu’elles relèvent de l’exécution du permis. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 11 du règlement du PLUi doit être écarté.

39. En second lieu, aux termes de l’article UC 11 du règlement du PLUi : « les aires de stationnement en plein air sont plantées d’arbres de haute tige à raison d’au moins un arbre pour 4 places de stationnement voiture ».

40. Il est constant qu’aucun arbre de haute tige n’est présent sur l’aire de stationnement. Cette branche du moyen ne peut ainsi qu’être accueillie.

41. Eu égard à ce qui a été dit au point précédent, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 11 du règlement du PLUi doit être accueilli en ce que le projet ne comporte pas d’arbres de haute tige sur l’aire de stationnement.

S’agissant des autres moyens de la requête :

42. En premier lieu, les dispositions du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) ne sont pas directement opposables aux autorisations de construire. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet de construction serait incompatible avec ce document ne peut être accueilli.

43. En deuxième lieu, aux termes du titre II – zone de risque modéré d’inondation du plan de prévention du risque inondation (PPRI) des Bouches-du-Rhône : « e) Les constructions ou extensions doivent être implantées de façon à minimiser les obstacles supplémentaires à l’écoulement des eaux. L’emprise de la construction sur la partie inondable du terrain support du projet, ne doit pas être supérieure à 30 % de cette surface inondable ».

44. Ainsi qu’il a été dit au point 23, l’emprise au sol étant inférieur à 30%, les prescriptions du PPRI sont respectées par le projet.

45. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

46. Il ressort des pièces du dossier que si le projet se situe en zone de risque inondation modéré du PPRI des Bouches-du-Rhône la direction des eaux de la commune de Cassis a rendu un avis favorable. En outre, les requérants exposent que le rejet des eaux pluviales aura lieu dans le réseau existant augmentant les risques d’inondation, mais il ressort cependant des pièces du dossier qu’un ouvrage d’infiltration de 136 m3 est prévu et que les prescriptions de l’arrêté imposent que le plan d’exécutions des réseaux et ouvrages publics fasse l’objet d’une validation par le Pôle eau et assainissement avant le début des travaux. De plus, si les requérants affirment que la circulation des véhicules de secours serait difficile sur la route de la Ciotat, voie de desserte du projet, sans apporter aucun élément à l’appui de cette affirmation, le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) n’a en toutes hypothèses pas émis de réserve sur ce point et il ressort des plans produits au dossier que celle-ci est à sens unique d’une largeur suffisante pour le passage de ces véhicules. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme aurait été méconnu.

En ce qui concerne l’arrêté délivrant le permis de construire modificatif :

47. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif a modifié le calcul de l’emprise au sol en déduisant les balcons en saillie. S’il n’est pas produit dans ce dossier modificatif de nouveaux plans de façade, ces derniers n’ont pas été modifié et les plans de coupe, produit dans le dossier du permis de construire initial, représentent ces balcons. Par suite, le moyen tiré de ce que le dossier du permis de construire modificatif serait insuffisant en ce qu’il ne comporte pas les plans de façade de la construction doit être écarté.

48. En second lieu, aux termes de l’OAP « qualité d’aménagement et des formes urbaines » – composition volumétrique : « afin de préserver les arbres de hautes tiges de manière pérenne, une distance minimale de 5 mètres séparera les constructions nouvelles des arbres existants () ».

49. Il ressort du plan de masse paysager qu’une partie des arbres de la partie nord de la construction sont implantées à moins de 5 mètres des arbres existants. Toutefois, cette seule circonstance n’est pas de nature à contrarier les objectifs de l’OAP dès lors que les autres arbres de la parcelle sont bien implantés.

Sur l’application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

50. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux ».

51. Le vice retenu aux points 33 et 42 du présent jugement n’affecte qu’une partie identifiable du projet. Dès lors, il y a lieu d’annuler l’arrêté attaqué seulement en tant qu’il méconnaît, d’une part, l’article UC 10 du règlement du PLUi faute d’espace végétalisé suffisant et, d’autre part, l’article UC 11 du règlement du PLUi en l’absence d’arbres de hautes tiges sur l’aire de stationnement. Il y a lieu de fixer un délai de six mois pendant lequel la pétitionnaire pourra en demander la régularisation.

Sur les frais liés aux instances :

52. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes demandées par les défenderesses sur ce fondement. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce et sur le même fondement, de mettre à la charge de la commune de Cassis la somme de 400 euros à verser à M. et M^me A et de 400 euros à verser à M^me D et à la charge de la société Perimmo la somme de 400 euros à verser à M. et M^me A et de 400 euros à verser à M^me D

D E C I D E :

Article 1er : Il est donné acte du désistement de la requête de M^me B A.

Article 2 : L’arrêté du 15 juillet 2022 par lequel le maire de Cassis a délivré à la SAS Perimmo un permis de construire est annulé en tant qu’il méconnaît, d’une part, l’article UC10 du règlement du PLUi faute d’espace végétalisé suffisant et, d’autre part, l’article UC11 du règlement du PLUi en l’absence d’arbres de hautes tiges sur l’aire de stationnement.

Article 3 : Le délai accordé à la SAS Perimmo pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à six mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 4 : La commune de Cassis versera, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 400 euros à M. et M^me A et une somme de 400 euros à M^me D.

Article 5 : La société Perimmo versera, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 400 euros à M. et M^me A et une somme de 400 euros à M^me D.

Article 6 : Les conclusions présentées au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de Cassis et par la SAS Perimmo sont rejetées.

Article 7 : Le présent jugement sera notifié à M. C A, à M^me E A, à M^me B A, à M^me F D, à la SAS Perimmo, et à la commune de Cassis.

Délibéré après l’audience du 7 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Fayard, conseillère,

M. Guionnet Ruault, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2024.

La rapporteure,

Signé

A. FAYARD

Le président,

Signé

F. SALVAGE La greffière

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,

2,2300309