Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 octobre 2024 et 17 février 2025,

M. C et M^me B A, représentés par M^e Dubecq, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 28 février 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la Société française des habitations économiques un permis de construire une résidence de 128 logements sur un terrain situé 54 boulevard Hilarion Boeuf ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la Société française des habitations économiques une somme globale de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté en litige est entaché d’incompétence ;

— il est incompatible avec l’orientation « qualité d’aménagement et formes urbaines » applicable en zone UB dès lors que le rez-de-chaussée du bâtiment C n’est pas calibré avec le rez-de-chaussée mitoyen et que ce bâtiment ne respecte pas les lignes de composition des ouvertures et ne s’harmonise pas avec les rythmes de percement des étages ; le projet ne crée ni ne préserve d’espaces verts généraux, ni ne conserve un élément paysager significatif existant ;

— il est incompatible avec l’OAP « qualité d’aménagement et des formes urbaines » dès lors que le projet ne crée ni ne préserve d’espaces verts généraux, ni ne conserve un élément paysager significatif existant et en ce que les deux tiers de la toiture intermédiaire n’est pas traitée en terrasse accessible ou végétalisée ;

— il méconnaît l’article 3.6 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet ne prévoit pas suffisamment de places de stationnement pour les voitures, deux roues et vélos ;

— il méconnaît l’article 3.8 des dispositions générales de ce règlement dès lors la pente des toitures terrasses est inférieure à 2 % ;

— il méconnaît les dispositions des articles 12 applicables en zone UB et UC ainsi que l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le boulevard Hilarion Bœuf ne permet pas une desserte satisfaisante du projet, que l’accès aux espaces de stationnement est dangereux et que le projet ne prévoit pas d’aire de retournement dans l’aire de stationnement souterraine ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 4 applicables en zone UB de ce règlement dès lors que la profondeur du bâtiment C est supérieure à 12 mètres ;

—  il méconnaît les dispositions de l’article 9 applicables en zone UB dès lors que la pente de la toiture n’est pas comprise entre 25 et 35 % ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 10 applicables en zone UB dès lors que les espaces de pleine terre représentent moins de 50 % des espaces libres et qu’il ne prévoit pas suffisamment d’arbres de haute-tige ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 7 applicables en zone UC dès lors que la façade Sud du bâtiment B s’implante à moins de la moitié de la différence d’altitude de cette façade et la limite séparative ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 10 du règlement applicables en zone UC dès lors que le projet ne prévoit pas suffisamment d’arbres ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 11 du règlement applicables en zone UC dès lors que la rampe d’accès au stationnement ne s’insère pas dans le volume de la construction ;

Par des mémoires en défense enregistrés les 16 décembre 2024 et 27 février 2025, la Société française des habitations économiques, représentée par M^e Rosenfeld, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions des articles

L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge de M. et M^me A une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. et M^me A ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 février 2025, la commune de Marseille, conclut au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. et M^me A ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 8 avril 2025, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Guionnet Ruault, rapporteur,

— les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

— et les observations de M^e Dubecq, représentant M. et M^me A, E M^me D, représentant la commune de Marseille et de M^e Cagnol, représentant la Société française des habitations économiques.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 février 2024, le maire de Marseille a délivré à la Société française des habitations économiques un permis de construire une résidence de 128 logements sur un terrain situé 54 boulevard Hilarion Boeuf. M. C et M^me B A ont sollicité le retrait de cet arrêté. En l’absence de réponse à cette demande, leur recours gracieux a été tacitement rejeté. M. et M^me A demandent au tribunal d’annuler cet arrêté, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article 1.4 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : " Lorsqu’un terrain* est couvert par plusieurs zonages, il doit être fait application, sur chacune des parties dudit terrain*, des règles de la zone qui la couvre. Il ne peut donc pas être fait application à l’ensemble dudit terrain* des règles de seulement l’une des zones. ". Il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée 860 section H n° 27 se situe en zone UB du règlement, et les parcelles cadastrées 860 section H n°s 44, 45 et 86 se situent en zone UC.

En ce qui concerne la compétence de l’auteur de l’arrêté du 28 février 2024 :

3. Par un arrêté du 11 mai 2023, transmis en préfecture le 12 mai 2023 et régulièrement publié au recueil des actes administratifs n° 689 du 15 mai suivant, le maire de la commune de Marseille a donné délégation à M. Eric Mery, conseiller municipal spécial, à l’effet de signer l’intégralité des décisions relatives au droit des sols. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte attaqué doit être écarté.

En ce qui ce qui concerne l’incompatibilité du projet avec l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) « qualité d’aménagement et des formes urbaines » :

4. La compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les OAP d’un plan local d’urbanisme s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

S’agissant de l’OAP « qualité d’aménagement et des formes urbaines » applicable en zone UB :

5. Aux termes de cette dernière : " implantations bâties et préservation des composantes paysagères () / Implanter les constructions de manière à : créer et/ou préserver des espaces verts généreux et d’un seul tenant ; / – conserver au moins un élément paysager significatif existant tel que : / – une masse boisée, notamment si elle s’inscrit dans une continuité qui dépasse les limites du terrain ; / – un alignement d’arbres ; / un sujet remarquable ; / une bande boisée ou végétalisée participant à la qualification de la voie. () / traitement des rez-de-chaussée () / Régler la hauteur du rez-de-chaussée sur la hauteur des rez-de-chaussée des immeubles mitoyens et confronts en privilégiant les rez-de-chaussée d’un niveau entier. / Toutefois, cette disposition ne s’applique pas si la hauteur du rez-de-chaussée des immeubles mitoyens est inférieure à celle de leurs étages courants. () ".

6. En premier lieu, il ressort du plan de masse existant et du plan de masse bilan végétal que le projet prévoit de supprimer trente-deux arbres présents sur la partie du terrain classé en zone UB et d’en planter trois. Par ailleurs, ne se trouvaient sur cette partie du terrain ni masse boisée, ni alignement d’arbres, ni sujet remarquable, ni bande boisée ou végétalisée participant à la qualification de la voie qu’il conviendrait de conserver.

7. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que la hauteur du rez-de-chaussée de la façade sur rue du bâtiment C est légèrement inférieure à celle des bâtiments mitoyens. Cette seule circonstance n’est pas de nature à caractériser une incompatibilité avec l’OAP « qualité d’aménagement et des formes urbaines », dont le périmètre couvre l’entière zone UC et dont les objectifs n’ont, en dépit de leur formulation, qu’une valeur d’orientation. D’autre part, contrairement à ce que les requérants soutiennent, le projet cherche une harmonisation des rythmes de percement entre les rez-de-chaussée et les étages.

8. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de l’incompatibilité du projet avec l’OAP précitée doivent être écartés.

S’agissant de l’OAP « qualité d’aménagement et des formes urbaines » applicable en zone UC :

9. Aux termes de cette dernière  : " implantations bâties et préservation des composantes paysagères () / Implanter les constructions de manière à : créer et/ou préserver des espaces verts généreux et d’un seul tenant ; / – conserver au moins un élément paysager significatif existant tel que : / – une masse boisée, notamment si elle s’inscrit dans une continuité qui dépasse les limites du terrain ; / – un alignement d’arbres ; / un sujet remarquable ; / une bande boisée ou végétalisée participant à la qualification de la voie. () Traitement de la 5ème façade () / En cas de niveau de toiture intermédiaire, visible depuis les étages supérieurs, traiter au moins 2/3 des toitures plates en terrasses accessibles et/ou toitures végétalisées. ".

10. En premier lieu, il ressort du plan de masse existant et du plan de masse bilan végétal que le projet prévoit de supprimer trente-deux arbres présents sur la partie du terrain classé en zone UC, d’un conserver trois et d’en planter trente-et-un. Par ailleurs, ne se trouvaient sur cette partie du terrain ni masse boisée, ni alignement d’arbres, ni sujet remarquable, ni bande boisée ou végétalisée participant à la qualification de la voie qu’il conviendrait de conserver.

11. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier qu’une toiture plate intermédiaire non-végétalisée est prévue. Toutefois, cette seule circonstance n’est pas de nature à caractériser une incompatibilité avec l’OAP précitée au regard de la faible superficie de ladite toiture, et alors que, la compatibilité d’un projet avec une OAP s’apprécie à l’échelle de la zone concernée.

12. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de l’incompatibilité du projet avec l’OAP précitée doivent être écartés.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme :

13. En premier lieu, l’article 3.6 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme prévoit des règles spéciales pour les « constructions spécifiques », notamment les « logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme précise qu’au sein de la destination « habitation », la sous-destination de « logements » correspond à des « Constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination » Hébergement* «   ». Ce même lexique précise que la sous-destination « hébergement » correspond aux " Constructions, à vocation sociale ou commerciale, destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service, comprenant notamment un ou plusieurs espaces communs (réfectoire ou restaurant, blanchisserie, accueil, salle de jeux) ou qui, à défaut, est connectée à une construction disposant de ces espaces communs. / Cette sous-destination recouvre notamment : les maisons de retraite ; () / les foyers de travailleurs ; () ".

14. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction d’une résidence de jeunes travailleurs comprenant des espaces communs, composés d’une cuisine partagée, d’un « espace fitness », d’une « salle de détente » et d’une loge en rez-de-chaussée du bâtiment A, ainsi que de deux buanderies en R-1, accessibles à tous ses habitants. Dans ces conditions, il doit être regardé comme étant à destination d’habitation et à sous-destination d’hébergement. Faute de précisions en ce sens dans le règlement, M. et M^me A ne sont pas fondés à soutenir que le terme de « logement » au sens de l’article 3.6 précité renverrait à toute habitation financée par un prêt aidé par l’Etat. Par suite, le moyen est inopérant et doit être écarté.

15. En deuxième lieu, aux termes de l’article 3.8 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : « Toutes les toitures plates ou toitures terrasses admises par le règlement doivent avoir une pente minimale de 2 % afin d’éviter la stagnation des eaux de pluie et la prolifération des moustiques ».

16. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que les toitures plates et les toitures terrasses du projet auraient une pente minimale de 2 %. Contrairement à ce que soutient la Société française des habitations économiques, il ne résulte d’aucune disposition législative ou règlementaire que cette exigence devrait nécessairement être respectée lors de l’exécution des travaux. Il ne résulte pas plus de la norme NF P 84-204-1, citée en défense, qui n’a pas de valeur contraignante, que la pente des toits terrasses doivent nécessairement être de 2 % minimum. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3.8 précité doit être accueilli.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

17. Aux termes des articles 12 applicables en zone UB et UC : " a) Pour accueillir une construction nouvelle, un terrain* doit être desservi par une emprise publique* ou une voie*, existante ou créée, dans le cadre du projet et dont les caractéristiques permettent de satisfaire : / aux besoins des constructions et aménagements ; / et aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères. / " b) La création ou l’extension de voies* ou chemins d’accès* en impasse, d’une longueur totale après travaux de plus de 30 mètres est admise à condition d’aménager une aire de retournement* à moins de 30m de leur terminaison. Ces voies* ou chemins d’accès* ainsi que les aires de retournement* doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères. () / e) Les accès* : / sont conçus en tenant compte de la topographie et de la configuration des lieux dans lesquels s’insère l’opération, en cherchant d’une part à réduire leur impact sur la fluidité de la circulation des voies de desserte, d’autre part la mutualisation des accès ; / présentent des caractéristiques répondant à la nature et à l’importance du projet ; / prennent en compte la nature des voies sur lesquelles ils sont susceptibles d’être aménagés / afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic); / permettent d’assurer la sécurité des usagers des voies de desserte et de ceux utilisant ces accès. / Cette sécurité est appréciée compte tenu : / de la position des accès et de leur configuration, notamment vis à vis de leurs distances aux intersections à proximité ; / de la nature des voies, du type de trafic et de son intensité. () « . Il résulte de la définition du chemin d’accès, éclairé par les schémas joints, qu’un chemin d’accès est une » infrastructure carrossable ou cheminement qui assure la desserte interne du terrain* depuis l’accès* " situé en extérieur.

18. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

19. En premier lieu, il résulte de la définition de la « voie » du lexique du règlement, éclairé par le schéma qui lui est annexé, que seuls les cheminements extérieurs sont des chemins d’accès au sens de ces dispositions. Par suite, la branche du moyen tirée de ce que la rampe d’accès à l’aire de stationnement souterraine aurait dû comprendre une aire de retournement est inopérante.

20. En deuxième lieu, et d’abord, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est desservi par le boulevard Hilarion Bœuf, voie à sens unique dotée de trottoirs et d’une largeur supérieure à 4 mètres dont il n’est ni établi, ni même allégué, qu’elle présenterait des difficultés de visibilité et de circulation. Les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet serait de nature à entrainer une aggravation des conditions de circulation sur cette voie dès lors qu’ils n’établissent pas, en produisant des photographies de véhicules stationnant illégalement sur les trottoirs, que ce boulevard ne serait pas en capacité d’accueillir le trafic supplémentaire, ni que le projet entrainera une aggravation excessive des conditions de stationnement de nature à engendrer un risque pour la sécurité publique. Ensuite, l’accès aux espaces de stationnement souterrain s’effectue par l’intermédiaire d’un portail et d’une rampe à double sens de circulation d’une largeur d’environ 5 mètres dont il n’est ni établi, ni même allégué, qu’elle ne permettrait pas aux véhicules de se croiser en toute sécurité. Enfin, alors que les véhicules sortant des espaces de stationnement circulent à une vitesse réduite, M. et

M^me A n’établissent pas, par la « simulation » qu’ils produisent, que les conducteurs pourraient être surpris par les piétons se trouvant sur les trottoirs.

21. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de la méconnaissance des articles 12 applicables en zones UB et UC et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

En ce qui concerne la partie du projet implantée en zone UB :

22. En premier lieu, aux termes de l’article 4 applicable en zone UB du règlement du plan local d’urbanisme : " a) En UBp, UB1, UB2, UB3 ainsi que dans les Bandes Constructibles* Principales des zones UBt (BCP, voir définition ci-après), en l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la profondeur des constructions* est inférieure ou égale à : () / 12 mètres pour les niveaux dédiés à la destination « Habitation » si celle-ci représente au moins un tiers de la surface de plancher de ces niveaux ; / 17 mètres dans les autres cas, c’est-à-dire pour les niveaux dans lesquels la destination « Habitation » est absente ou ne dépasse pas un tiers de leur surface de plancher. Il s’agit donc notamment des niveaux dédiés principalement à des activités, à des équipements ou à du stationnement. "

23. Il ressort des pièces du dossier que le rez-de-chaussée est du bâtiment C ne comporte aucun local destiné à l’habitation. Dans ces conditions, dès lors que sa profondeur est inférieure à 17 mètres, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 4 précité doit être écarté.

24. En deuxième lieu, aux termes de l’article 9 applicable en zone UB : Aux termes de l’article UB 9 : " m) En UB1, UB2, UB3 et UBt, si elle n’est pas réalisée sous forme de toiture plate (pente = 10 %), la couverture des constructions est réalisée selon une pente comprise entre 25 et 35 %. ".

25. Il ressort du plan de coupe du bâtiment C joint à la demande de permis de construire que la pente de la couverture est comprise entre 25 et 35 %. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9 du règlement applicable en zone UB manque en fait et doit être écarté.

26. Aux termes de l’article 10 applicable en zone UB : " b) En UBp, UB1, UB2 et UB3, la surface totale des espaces de pleine terre* est supérieure ou égale à 50 % de la surface totale des espaces libres* () / f) Les espaces de pleine terre* sont plantés d’arbres de haute tige* à raison d’au moins une unité par tranche entamée de 100 m². Dans ce dénombrement : / sont pris en compte les arbres maintenus conformément à l’article précédent ; / ne sont pas pris en compte les arbres plantés conformément à l’article 11. (). « . Le lexique du règlement précise que les espaces libres correspondent à la » Surface totale du terrain* déduction faite de la surface totale des emprises au sol au sens du présent PLUi* des constructions. « et qu’un arbre de haute tige est un arbre » dont la hauteur, à terme, est supérieure ou égale à 3 mètres ".

27. D’une part, il est constant que les espaces libres de la partie du projet située en zone UB sont d’une surface de 190 m² et que l’espace planté situé à droite de la rampe d’accès à l’aire de stationnement est inférieur à la moitié de cette surface. Si la pétitionnaire soutient que devrait être également pris en compte une bande de terrain située à gauche de cette rampe, cet espace n’est pas représenté comme végétalisé sur les autres plans joints à la demande, notamment les plans de façade, des rez-de-chaussée et du plan de masse bilan végétal. Par ailleurs, la notice architecturale fait état d’une superficie d’espaces libres erronée s’agissant de cette partie du projet. Dans ces conditions, et faute d’éléments cohérents, cette bande de terrain ne peut, en l’état des pièces du dossier, être pris en compte pour le calcul de la surface des espaces végétalisés.

28. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit de planter trois arbres de haute-tige, conformément aux dispositions précitées. La circonstance alléguée, à la supposer établie, que certains arbres de haute tige ne pourraient être plantés dans le respect des exigences de l’article 671 du code civil est sans influence sur la légalité du permis litigieux, lequel est délivré sous réserve des droits des tiers.

29. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 précité doit être accueilli uniquement dans sa première branche.

En ce qui concerne la partie du projet implantée en zone UC :

30. En premier lieu, aux termes de l’article 7 applicable en zone UC " a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative* est supérieure ou égale et à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres () / L’altitude de la limite doit être mesurée au niveau du fonds voisin et non au niveau du terrain* du projet ".

31. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse, du plan de façade et du plan de coupe, que la hauteur du terrain naturel au niveau du fond voisin se situe à une cote minimale de +38 NGF et que le projet s’implante à la cote +49,31 NGF, de sorte qu’il devait s’implanter à une distance minimale de 5,65 mètres de la limite séparative. Par suite, dès lors que sa façade se situe à au moins 5,82 mètres de cette limite, le moyen manque en fait et doit être écarté.

32. En deuxième lieu, aux termes de l’article 7 applicable en zone UC : " e) Les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme). / f) Les espaces de pleine terre* sont plantés d’arbres de haute tige* à raison d’au moins une unité par tranche entamée de 100 m². Dans ce dénombrement : / sont pris en compte les arbres maintenus conformément à l’article précédent ; / ne sont pas pris en compte les arbres plantés conformément à l’article 11. "

33. Il ressort des pièces du dossier que les espaces libres du projet sont d’une surface de 2 570,4 m², ce qui implique une obligation de planter vingt-sept arbres. Le projet prévoit de conserver trois arbres et d’en planter trente-et-un sur la partie du terrain située en zone UC. Les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les arbres plantés en compensation des spécimens coupés lors des travaux ne pouvaient être pris en compte au titre de ces dispositions, dès lors qu’elles excluent seulement ceux plantés conformément à l’article 11. Par ailleurs, la circonstance alléguée, à la supposer établie, que certains arbres de haute tige ne pourraient être plantés dans le respect des exigences de l’article 671 du code civil est comme il l’a été dit sans influence sur la légalité du permis litigieux, lequel est délivré sous réserve des droits des tiers. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

34. En troisième lieu, aux termes de l’article 11 applicable en zone UC : « e) Pour les constructions nouvelles de plus de 50 logements (hors opérations d’extension, de réhabilitation ou de changement de destination), la rampe d’accès au stationnement doit être comprise dans le volume de la construction. ». Le lexique du règlement précise que « Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. ».

35. Il ressort du plan de masse joint à la demande de permis de construire que la rampe d’accès au stationnement est, pour sa partie située en zone UC, comprise dans l’aire de stationnement souterraine, qui est une construction au sens des dispositions précitées. Par suite, le moyen manque en fait et doit être écarté.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

36. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

37. Il résulte de ce qui a été dit aux points 16 et 27 que le permis de construire du 28 février 2024 n’est entaché d’illégalité qu’en tant qu’il méconnaît les dispositions des articles 3.8 des dispositions générales et 10 applicables en zone UB du règlement du plan local d’urbanisme.

38. Ces vices, qui n’impliquent pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même, étant susceptibles d’être régularisés, il y a lieu en conséquence, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté en litige en tant seulement qu’il méconnaît ces dispositions. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder aux titulaires de l’autorisation un délai courant jusqu’au 29 septembre 2025 pour solliciter la régularisation du permis de construire sur ces points.

Sur les frais liés au litige :

39. Les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et M^me A, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la Société française des habitations économiques demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la Société française des habitations économiques une somme de 900 euros à verser à M. et M^me A et à la charge de la commune de Marseille une autre somme de 900 euros au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire du 28 février 2024 est annulé en tant qu’il méconnaît les dispositions des articles 3.8 des dispositions générales et 10 applicables en zone UB du règlement du plan local d’urbanisme.

Article 2 : Le délai accordé à la Société française des habitations économiques pour solliciter la régularisation du vice indiqué à l’article 1 de la présente décision expirera le 29 septembre 2025.

Article 3 : La Société française des habitations économiques et la commune de Marseille verseront chacun une somme de 900 euros à M. et M^me A sur le fondement de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la Société française des habitations économiques au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié M. C et M^me B A, à la Société française des habitations économiques et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 4 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Fayard, conseillère,

M. Guionnet Ruault, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

Le rapporteur,

signé

A. GUIONNET RUAULT

Le président,

Signé

F. SALVAGE

La greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,