Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 12 octobre 2021 et le 13 décembre 2024, M^me A, représenté par M^e Caviglioli, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 17 août 2021 par laquelle le maire de Marseille a retiré le permis de construire modificatif tacite n° PC 013 055 18 00718 M01 en date du 17 août 2021 portant sur la construction d’une maison individuelle en R+2 située au 14 boulevard de Brazza, à Marseille ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 3 600 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué a été pris en l’absence d’une réelle procédure contradictoire préalable ;

— les motifs de l’arrêté fondés sur la distance entre les arbres et la construction, la réalisation d’exhaussement et d’affouillements, la distance entre la construction et les emprises publiques, ainsi que le motif lié aux espaces verts ne pouvaient être opposés à la demande de permis de construire modificatif dès lors que cette dernière ne modifiait pas les dispositions du permis initial sur ces points ;

— le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article BA-4 du règlement de quartier ;

— il ne méconnaît pas les dispositions des articles 4, 5, 7 et 11 du règlement de zone UP du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ;

— le projet n’est pas entaché de fraude.

Par un mémoire en défense enregistré le 11 février 2022, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par M^me A ne sont pas fondés.

La clôture d’instruction a été fixée au 16 décembre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Juste,

— les conclusions de M^me Noire, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Caviglioli, représentant M^me A, et de M. B, représentant la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

1. Le maire de Marseille a délivré un certificat de permis de construire tacite n° 013 055 18 00178 PC P0 à M^me A, portant sur la construction d’une maison individuelle en R+2 sur les parcelles cadastrées 838 I 118 et 121 lui appartenant et situées au 14 boulevard de Brazza dans le 8ème arrondissement de Marseille. Plusieurs non-conformités à ce permis ont été constatées par procès-verbal d’infraction en date du 6 janvier 2021 avant qu’un arrêté interruptif ne soit pris à son encontre le 16 mars 2021. Le 2 avril suivant, M^me A a déposé une demande de permis modificatif n° PC 013 055 18 00718 M01. Ce permis modificatif, accordé tacitement, a fait l’objet d’un arrêté de retrait en date du 17 août 2021. La requérante demande au tribunal d’annuler cette dernière décision.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 () sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable ». Selon l’article L. 122-1 de ce même code : « Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix () ».

3. Il résulte de ces dispositions que la décision portant retrait d’un permis de construire doit être précédée de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration. Le respect de cette procédure constitue une garantie pour le titulaire du permis que le maire envisage de retirer. La décision de retrait prise par le maire est ainsi illégale s’il ressort de l’ensemble des circonstances de l’espèce que le titulaire du permis a été effectivement privé de cette garantie.

4. Il ressort des pièces du dossier que, par courrier du 9 juillet 2021, préalable à la décision litigieuse, le maire de Marseille a indiqué à M^me A qu’il envisageait de retirer l’autorisation qu’il lui avait été délivrée, en indiquant les motifs pour lesquels il estimait que cette décision était illégale. Alors que M^me A a répondu par courrier du 23 juillet suivant, et a ainsi été mise à même de présenter ses observations écrites sur la décision, aucune disposition n’impose cependant au maire de Marseille d’indiquer dans sa décision les raisons pour lesquelles il n’a pas estimé fonder les observations de M^me A. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du code des relations entre le public et l’administration citées au point 2 doit être écarté.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme : « Les infractions aux dispositions des titres I, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. ».

6. Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés. Lorsque l’autorité administrative, saisie dans ces conditions d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code.

7. En l’espèce, un procès-verbal de constat d’infraction a été établi le 6 janvier 2021 relavant plusieurs non conformités des travaux réalisés par M^me A en regard du permis de construire initialement délivré. Ce procès-verbal relève que la hauteur du toit du garage s’élève à 3,40 mètres au lieu de 3,18 mètres qu’un mur en parpaings de 2,10 mètres a été réalisé le long de la limite séparative ouest alors que le permis initial n’en prévoyait pas. Il ajoute qu’une cour anglaise de 12m2 a été construite au lieu de celle de 6m2 prévue initialement, qu’un sous-sol enterré a été réalisé au sud agrémenté de trois baies vitrées et dont la hauteur sous plafond est estimée à 2,70 mètres. L’agent assermenté constate des modifications de l’aspect des façades par l’ajout, la suppression, ou la modification des dimensions de plusieurs ouvertures en façades nord, est et ouest, et relève également la démolition d’une clôture qui devait être conservée le long de la limite séparative ouest. Enfin, le procès-verbal précise que l’emprise au sol réelle du projet dépasse celle prévue par le projet du permis initial dès lors que, d’une part, un escalier en béton situé à 2 mètres de la limite séparative ouest atteint 2,20 mètres au-dessus du terrain naturel au lieu des 0,60 mètres prévus, créant 7 m2 supplémentaires d’emprise au sol, et que la piscine, en cours de réalisation, est surélevée par rapport au permis initial, générant, elle-aussi, une emprise au sol supplémentaire de 7 m2.

8. Il ressort des pièces du dossier que le permis modificatif déposé par la pétitionnaire porte sur certaines irrégularités relevées par le procès-verbal précité, tendant ainsi à leur régularisation. Ainsi, d’une part, le permis de construire modificatif ne prévoit plus, en façade est, que 2 ouvertures au deuxième étage et une seule au 1er étage, et d’autre part, la cour anglaise d’une surface de près de 6m2 a été remplacée, dans le projet du permis modificatif, par une cour d’une surface de 12m2. Il ressort toutefois également des pièces du dossier que la demande de permis modificatif ne diffère nullement du permis initial en ce qui concerne certaines irrégularités relevées par l’agent assermenté. Premièrement, alors que le procès-verbal relève, en façade nord, la modification des dimensions de deux ouvertures au rez-de-chaussée et la construction d’une porte-fenêtre au lieu d’une fenêtre, le permis modificatif demeure identique au permis de construire initial sur ce point. Deuxièmement, le permis modificatif ne fait apparaître aucune régularisation du sous-sol aménagé constaté par le procès-verbal du 6 janvier 2021, et si la requérante a soutenu, à l’audience, qu’elle pouvait très bien avoir décidé de renoncer à cet espace souterrain et l’avoir comblé, elle ne produit en tout état de cause aucune pièce validant cette hypothèse. Troisièmement, alors que l’escalier extérieur implanté à 2 mètres de la limite séparative ouest affleure le terrain naturel sur le projet du permis initial, le permis modificatif ne fait apparaître aucune modification tenant compte des observations du procès-verbal qui relève un dépassement du terrain naturel de près de 2 mètres ; quatrièmement, le dépassement constaté par l’agent au sujet de la hauteur des murs de la piscine, d’une hauteur de 1,60 mètres au-dessus du terrain naturel n’a donné lieu à aucune modification du permis initial par le permis modificatif.

9. Si M^me A conteste certaines mentions du procès-verbal d’infraction du 6 janvier 2021 qui, comme il a été dit au point 5, fait foi jusqu’à preuve du contraire, elle ne produit aucune pièce, notamment aucune photographie tendant à les contredire. La demande de permis de construire modificatif ne portant dès lors pas sur l’ensemble des travaux irréguliers de la construction et de ses annexes, constatés par procès-verbal d’infraction, le maire était tenu, en vertu de ce qui a été dit au point 6 du présent jugement, de refuser la délivrance du permis en litige et de procéder à son retrait dès lors qu’il a été implicitement et illégalement délivré.

10. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, que les conclusions aux fins d’annulation présentées par M^me A doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme quelconque soit mise à la charge de la commune de Marseille, qui n’est pas la partie perdante dans la présente espèce. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de M^me A une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Marseille en application de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me A est rejetée.

Article 2 : M^me A versera à la commune de Marseille une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me C A et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 30 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pecchioli, président,

M. Juste, premier conseiller,

M^me Houvet, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025.

Le rapporteur,

Signé

C. JUSTE

Le président,

Signé

J.L PECCHIOLILe greffier,

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.