Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 septembre 2022 et 4 août 2023, la SARL Suites 23, représentée par M^e Hachem, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 14 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Cassis a refusé de lui délivrer un permis de construire modificatif ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Cassis de lui délivrer l’autorisation sollicitée dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cassis une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté en litige est entaché d’un défaut de motivation ;

— le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 4 applicables en zone UP est entaché d’une erreur de droit dès lors que le projet est à destination de « commerce et activité de service ».

Par des mémoires en défense, enregistrés les 29 juin 2023 et 17 août 2023, la commune de Cassis, représentée par le cabinet Berenger Blanc Burtez-Doucede et associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la SARL Suites 23 une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les moyens soulevés par la SARL Suites 23 ne sont pas fondés ;

— à titre subsidiaire, il est sollicité une substitution de motif tirée de ce que le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par une ordonnance du 24 janvier 2025, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code du tourisme ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Cabal, rapporteur,

— les conclusions de M. Trébuchet rapporteur public,

— et les observations de M^e Hachem, représentant la SARL Suites 23, et de M^e Claveau, représentant la commune d’Aix-en-Provence.

Une note en délibéré présentée par la SARL Suites 23 a été enregistrée le 23 juin 2025 et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 16 octobre 2020, transféré le 21 février 2022, le maire de Cassis a délivré à la SARL Suites 23 un permis de construire portant sur la réhabilitation et l’extension d’une construction existante située 23 avenue de Verdun. Par un arrêté du 14 mars 2022, le maire de Cassis a refusé de lui délivrer un permis de construire modificatif. Elle a sollicité le retrait de cet arrêté. En l’absence de réponse à cette demande, son recours gracieux a été tacitement rejeté. La SARL Suites 23 demande au tribunal d’annuler cet arrêté ainsi que de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. () ».

3. Il ressort de la lecture de l’arrêté attaqué qu’après avoir rappelé les principaux textes et règlements s’appliquant sur la commune, le maire a justifié son refus d’accorder le permis de construire modificatif sollicité au motif que son emprise au sol dépassait 20 % de la surface du terrain en méconnaissance de l’article 4 applicable en zone UP. Ainsi, l’intéressée a été mise en mesure de comprendre les raisons du refus qui lui a été opposé. Le moyen tiré de l’insuffisance de motivation de l’arrêté attaqué doit ainsi être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article 4 applicable en zone UP : " a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi* de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : () / en UP2b, 20 % de la surface du terrain* ; () / b) Nonobstant l’article 4a et excepté en UP1, lorsque plus des deux tiers de la surface totale (surfaces de plancher et autres surfaces) des rez-de-chaussée sont dédiés à la destination « Commerce et activité de service » et/ou à l’une des sous-destinations " Industrie* « et » Entrepôt* ", la totalité de l’emprise au sol au sens du présent PLUi* des rez-de-chaussée peut augmenter de 10 points, pour atteindre () 30 % en UP2b () « . Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme précise que la destination de logement correspond aux » Constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination " Hébergement* / La sous-destination « Logement » recouvre notamment : () / les chambres d’hôtes au sens de l’article D.324-13 du Code du tourisme, c’est-à-dire limitées à cinq chambres pour une capacité maximale de 15 personnes ; () « . Aux termes de l’article L. 324-3 du code du tourisme : » Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. « . Aux termes de l’article D. 324-13 de ce code : » L’activité de location de chambres d’hôtes mentionnée à l’article L. 324-3 est la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner. Elle est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d’accueil de quinze personnes. L’accueil est assuré par l’habitant. ".

5. Il résulte de la notice jointe à la demande de permis de construire modificatif que la SARL Suites 23 a pour projet d’aménager trois chambres d’hôtes, au sens du code du tourisme, dont deux dans le volume d’une construction existante à usage d’habitation. La seule circonstance que ces chambres disposent de sanitaires et d’un accès indépendant n’est pas de nature à faire obstacle à cette qualification. Il ressort des dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme que les chambres d’hôtes sont assimilées à la destination « habitation » et à la sous-destination « logement », et non à la destination « commerce et activité de services » et à la sous-destination « autres hébergements touristiques » comme la requérante le soutient. Il suit de là que le maire de Cassis pouvait légalement opposer à la SARL Suites 23 l’article 4 applicable en zone UP.

6. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la substitution de motif sollicitée en défense, que les conclusions à fin d’annulation de la requête de la SARL Suites 23 doit être rejetée.

Sur les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte :

7. Le présent jugement, qui rejette les conclusions tendant à l’annulation de la décision attaquée, n’implique aucune mesure particulière d’exécution. Par suite, les conclusions susvisées ne peuvent être accueillies.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Cassis, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SARL Suites 23 demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la SARL Suites 23 une somme de 1 800 euros à verser à la commune de Cassis au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Suites 23 est rejetée.

Article 2 : La SARL Suites 23 versera à la commune de Cassis la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Suites 23 et à la commune de Cassis.

Délibéré après l’audience du 23 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M. Cabal, premier conseiller,

M. Guionnet Ruault, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

Le rapporteur,

signé

P.Y. CABAL

Le président,

signé

F. SALVAGE

La greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,