Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires en réplique, enregistrés les 15 septembre 2023, 26 janvier 2024 et 3 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires des 94 A 98 avenue du Prado, représenté par M^e Hachem, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la SCI Petit Pont de la Sable un permis de construire portant sur la réalisation d’un immeuble d’habitation, sur un terrain situé 85-87 rue Saint Sébastien dans le 8ème arrondissement, ainsi que la décision implicite rejetant son recours gracieux formé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la SCI Petit Pont de la Sable la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— sa requête est recevable ;

— l’arrêté en litige est entaché d’incompétence de son auteur ;

— il méconnaît l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article UA5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et l’orientation d’aménagement et de programmation multi-sites « qualité d’aménagement et des formes urbaines » (OAP QAFU) ;

— il méconnaît l’article UA11 du PLUi.

— il méconnaît l’article UA4 du PLUi.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 novembre 2023 et le 17 octobre 2024, la SCI Petit Pont de la Sable, représentée par la SCP d’avocats Berenger Blanc Burtez-Doucède et associés, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer, et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable, faute pour le requérant de justifier d’un intérêt et d’une qualité à agir et d’avoir notifié son recours, conformément à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 novembre 2023, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 17 octobre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 4 décembre 2024.

Par des mémoires enregistrés, postérieurement à la clôture de l’instruction, le 10 mars 2025 et le 15 mai 2025, la société Palauma Global Group, représentée par M^e Tosi, a déclaré vouloir intervenir volontairement dans la présente instance.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ridings, rapporteure,

— les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

— les observations de M^e Hachem, représentant le requérant, celles de M^me A, représentant la commune de Marseille, celles de M^e Claveau, représentant la SCI Petit Pont de la Sable et celles de M^e Tosi, représentant la société Palauma Global Group.

Une note en délibéré enregistrée le 27 mai 2025 pour la commune de Marseille n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 21 mars 2023, dont le syndicat des copropriétaires des 94 A 98 avenue du Prado demande l’annulation, le maire de la commune de Marseille a délivré à la SCI Petit Pont de la Sable un permis de construire portant sur la réalisation d’un immeuble d’habitation, sur un terrain situé 85-87 rue Saint Sébastien, dans le 8ème arrondissement.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir opposée par la pétitionnaire :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé.

4. Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble « Le Murillo » géré par le syndicat des copropriétaires des 94 A 98 avenue du Prado est situé sur la parcelle cadastrée n° 839-C-182, parcelle mitoyenne à la parcelle n° 839-C-183, support du projet en litige. Le syndicat requérant, qui dispose ainsi de la qualité de voisin immédiat, fait notamment état de nuisances d’une perte de vue compte tenu de l’ampleur du projet et d’une gêne occasionnée par le passage des vélos dans la cour intérieure. Le projet contesté porte sur la démolition d’un immeuble en R+1 et sur la réalisation d’un immeuble en R+6. En outre, ce projet prévoit de réaliser l’accès vélo au niveau du 96 boulevard du Prado en passant par une cour intérieure implantée sur la parcelle de la copropriété gérée par le syndicat requérant. Celui-ci peut dès lors se prévaloir d’une perte de vue en raison de la hauteur du projet, mais également des nuisances générées par le passage des vélos sur sa parcelle, pour justifier de son intérêt à agir dans le cadre de la présente instance. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir opposée par la pétitionnaire :

5. Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose, aux termes de ses deux premiers alinéas : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ». Dès lors que la société pétitionnaire n’indique pas être copropriétaire au sein de la résidence Le Murillo, il ne lui appartient pas de contester l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification opposée par la pétitionnaire :

6. Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas () de recours contentieux à l’encontre d’un () permis de construire (), () l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. (). L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt () du recours ».

7. Il ressort des pièces des dossiers que la pétitionnaire et la commune de Marseille ont été informées par courriers des 18 septembre 2023 du présent recours contentieux introduits le 15 septembre 2023. Par suite, le recours contentieux ayant été notifié, dans les délais requis par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, à la commune et à la pétitionnaire, la fin de non-recevoir opposée en défense et tirée de la méconnaissance de l’article R. 600-1 précité doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

8. Aux termes des dispositions de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme () ». Aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal ». Aux termes de l’article L. 2131-1 de ce dernier code : « I.-Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’ils ont été portés à la connaissance des intéressés dans les conditions prévues au présent article et, pour les actes mentionnés à l’article L. 2131-2, qu’il a été procédé à la transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement prévue par cet article. / Le maire peut, sous sa responsabilité, certifier le caractère exécutoire d’un acte. () ».

9. Il ressort des pièces du dossier que M^me C B, adjointe déléguée à l’urbanisme et au développement harmonieux de la ville, a été habilitée par une délégation du maire de Marseille à prendre, notamment, toutes les décisions relatives au droit des sols, aux termes d’un arrêté de nature réglementaire n° 2020-03101-VDM du 24 décembre 2020, transmis le même jour en préfecture et publié au recueil des actes administratifs de la ville de Marseille daté du 1er janvier 2021. Dès lors, le moyen tiré de l’incompétence de la signataire de l’acte attaqué manque en fait et doit être écarté.

10. Aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ». Aux termes de l’article R. 423-53 du même code : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie ».

11. Il ressort des pièces du dossier que si la commune de Marseille produit une attestation de saisine du 20 janvier 2023 de la direction de la voirie de la Métropole dans le cadre de l’instruction du permis de construire en litige, aucune pièce versée au dossier ne permet d’établir la preuve de la réception de cette consultation par la Métropole. Par suite, le syndicat requérant est fondé à soutenir que le projet méconnaît l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme.

12. D’une part, aux termes de l’article UA5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) : " a) En UAp et en UA1, lorsque ni la hauteur totale* ni la hauteur de façade* ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade* des constructions projetée est fixée en harmonie avec les hauteurs de façade*observées sur les constructions de la séquence architecturale « . Selon le lexique du PLUi, la séquence architecturale » constitue un ensemble de constructions implantées à proximité immédiate du terrain* d’assiette du projet. Elle constitue une référence, notamment en matière de volumétrie et d’implantation. Elle permet de favoriser l’intégration des projets dans leur environnement urbain en prenant bien en compte les particularités morphologiques et typologiques des tissus « . Selon les précisions apportées par » les modalités de calcul ", le périmètre de la séquence architecturale comporte les terrains faisant face au terrain d’assiette du projet ainsi que ceux situés sur le même alignement et à moins de 40 mètres des limites séparatives du terrain assiette du projet, de part et d’autre de ce terrain.

13. D’autre part, l’orientation d’aménagement et de programmation multi-sites « qualité d’aménagement et des formes urbaines » (OAP QAFU), dans sa partie " hauteurs façades* des constructions dans une séquence architecturale* basse ou hétérogène vouée à muter « , définit la séquence architecturale par des » constructions basses, composites et sans intérêt architectural (maisons de bourg, entrepôts) pouvant comprendre des immeubles modernes de plus grande hauteur ()R+6) « , qui, dans une optique de renouvellement et d’intensification urbaine, ont vocation à muter à plus ou moins long terme, et ne doivent dès lors pas être prises en compte pour définir les hauteurs et volumétries des projets. Par contre, lorsque la séquence architecturale est à dominante classique, » composée d’une majorité de petits immeubles de rapport, hôtels particuliers, 3 « fenêtres marseillais » " qui ont vocation à perdurer, les hauteurs de façades et la volumétrie du projet doivent s’adapter aux caractéristiques morphologiques de cette séquence architecturale, en veillant notamment à ne pas créer de nouveaux murs aveugles.

14. Il ressort des pièces du dossier que le projet, implanté sur la parcelle cadastrée OC 0183, se situe dans le centre-ville de Marseille au 85-87 rue Saint Sébastien. Si la séquence architecturale de 40 mètres, qui s’étend de part et d’autre du projet sur la rue Saint Sébastien et la rue Pierre Dupré, comporte une majorité de bâtiments de type « 3 fenêtres marseillais » avec un gabarit de R+1 à R+6 et que face au projet, de l’autre côté de la rue Saint Sébastien, se trouve un terrain vierge de toute construction, la séquence architecturale évoquée comporte également un immeuble moderne en R+5, situé à l’angle de la rue Saint Sébastien et de la rue Fargès. Cette séquence architecturale ne constitue pas une séquence architecturale à dominante classique vouée à perdurer, au sens de l’OAP mentionnée au point précédent, mais une séquence architecturale basse ou hétérogène vouée à muter. Dès lors, les constructions basses n’ont pas à être prises en considération pour la hauteur du projet en litige. Par suite, en prévoyant une hauteur de façade comparable à celle de l’immeuble mitoyen en R+5, implanté sur la parcelle CO n°88 et en créant un mur aveugle non imposant avec le second immeuble avec lequel le projet est également mitoyen, la construction projetée apparaît en harmonie avec les différentes façades de la séquence architecturale, conformément à l’article 5 de la zone UA 1 du règlement du PLUi. Par ailleurs, et pour les mêmes motifs, ce projet n’est pas incompatible avec les dispositions de l’OAP QAFU mentionnées ci-dessus, compatibilité qui s’apprécie en outre à l’échelle de la zone visée par l’OAP.

15. Aux termes de l’article UA11 du PLUi : " a) Le nombre de places de stationnement à comptabiliser sur le terrain* ou dans son environnement immédiat (environ 500 mètres à pied) est déterminé dans les tableaux suivants selon : ' les destinations et sous-destinations des constructions ; ' et la localisation du terrain, dans ou en dehors des Zones de Bonne Desserte (ZBD) qui sont délimitées sur le règlement graphique (cf. planches complémentaires) et qui concernent uniquement les constructions autres que celles dédiées à l’habitation (ZBD « activités ») ou toutes les constructions (ZBD "activités + habitat". (). b) Lorsque le pétitionnaire ne peut pas satisfaire aux obligations de l’article 11a, il peut en être tenu quitte en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même : ' soit de l’obtention d’une concession à long terme (minimum 12 ans) dans un parc public de stationnement, existant ou en cours de réalisation, situé à proximité de l’opération (environ 500 mètres à pied) ; ' soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions précédentes. () ".

16. Il ressort des pièces du dossier que le projet, d’une surface de plancher de 1 292 m2 après modification, prévoit de créer 17 places de stationnement pour les véhicules en réalisant 10 places sur le terrain d’assiette et en louant, à moins de 500 mètres à pied du projet, 7 autres places dans un parc public, en vertu d’un contrat de concession à long terme. Toutefois, il ressort des termes de l’article 8 de ce contrat de concession, au demeurant non signé et non daté, que le stationnement du contractant ou de ses ayants-droits ne sera possible que dans la mesure de places disponibles et sur des places non réservées. Ainsi, faute pour le projet de prévoir un nombre de places de stationnement suffisant, il méconnaît les dispositions de l’article UA11 a) et b) du PLUI. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA11 doit être accueilli.

17. Aux termes de l’article UA4 du PLUi : " a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la profondeur des constructions* est inférieure ou égale à : ' 22 mètres pour tous les niveaux enterrés, quelle que soit leur destination ; ' 14 mètres pour les niveaux dédiés à la destination « Habitation » si celle-ci représente au moins un tiers de la surface de ces niveaux ; ' 17 mètres dans les autres cas, c’est-à-dire pour les niveaux dans lesquels la destination « Habitation » est absente ou ne dépasse pas un tiers de leur surface. Il s’agit donc notamment des niveaux dédiés principalement à des activités, à des équipements ou à du stationnement. (). " b) Pour chaque niveau, la profondeur totale des constructions* peut dépasser d’un mètre au plus la profondeur des constructions* réalisée. () « . Le lexique du PLUi définit la profondeur des constructions comme : » La profondeur des constructions (P) se mesure entre tout point de la façade qui donne sur la voie* ou l’emprise publique* et le point de la façade arrière qui lui est opposé (loggia comprise), en excluant les saillies* ; La profondeur totale des constructions (Pt) se mesure entre tout point de la façade qui donne sur la voie* ou l’emprise publique* et le point de la façade arrière qui lui est opposé (loggia comprise), en incluant les saillies* (sauf les saillies sur emprise publique* ou voie*) et les avant-corps* (escaliers, coursives) « . En outre, ce même lexique définit les saillies comme : » Elément de la construction en débordement ponctuel de la façade (mais pouvant se répéter à chaque étage) et sans appui au sol à l’exception des corniches, modénatures* et appuis de fenêtre. Il peut donc s’agir de balcons, d’auvents, de bow-windows ".

18. Il ressort des pièces du dossier que le projet propose, pour les niveaux R+1 à R+5, dédiés à l’habitation, une profondeur de 13 mètres, auxquels sont rajoutés 2 mètres pour tenir compte des balcons, soit une profondeur totale de la construction de 15 mètres. Si le syndicat requérant soutient que les balcons ne sont pas des saillies et qu’ils doivent être pris en compte dans le calcul de la profondeur de la construction, il ressort des pièces du dossier que ces balcons ne prennent pas appui au sol, de sorte qu’ils n’ont pas à être s inclus dans la profondeur de la construction mais seulement dans la profondeur totale de la construction, soit dans les 15 mètres autorisés par l’article UA4 du PLUi, ce que prévoit le projet.

Sur les conséquences de l’illégalité de la décision en litige :

19. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

20. Il ressort des pièces du dossier que les illégalités relevées aux points 11 et 16 n’affectent qu’une partie du projet et sont susceptibles d’être régularisées. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et de prononcer l’annulation partielle de la décision contestée, en tant qu’elle méconnaît l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme et l’article UA11 du PLUi. En application de l’article L. 600-5 précité, il y a lieu de fixer à trois mois à compter de la notification du présent jugement le délai dans lequel la SCI Petit Pont de la Sable devra en demander la régularisation.

Sur les frais liés au litige :

21. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

22. Il y a lieu de mettre à la charge de la seule commune de Marseille une somme de 1 500 euros à verser au syndicat des copropriétaires des 94 A 98 avenue du Prado au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 21 mars 2023 est annulé, en tant qu’il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme et de l’article UA11 du PLUi.

Article 2 : La SCI Petit Pont de la Sable demandera la régularisation de l’arrêté en litige dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Marseille versera une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires des 94 A 98 avenue du Prado en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires des 94 A 98 avenue du Prado, à la SCI Petit Pont de la Sable et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 20 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Hogedez, présidente,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Ridings, conseillère,

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juin 2025.

La rapporteure,

signé

M. Ridings

La présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.