Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 14 octobre 2024 et 29 août 2025, la SAS Pilotimmo, représenté par M^e Barbeau, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 juillet 2024 par lequel le maire de Marseille a procédé au retrait du permis de construire, tacitement accordé le 26 avril 2024, pour la réalisation d’un immeuble de logements collectifs, ainsi que la décision implicite rejetant son recours gracieux formé contre cet arrêté ;

2°) d’enjoindre à la commune de Marseille de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge la commune de Marseille la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté en litige est entaché d’incompétence de son auteur ;

- il méconnaît l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration, dès lors que la commune n’a pas pris connaissance des observations qu’elle a formulées ;

- il méconnaît l’article UA1-5 a) du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal d’Aix-Marseille-Provence et l’orientation d’aménagement et de programmation multi-sites « qualité d’aménagement et des formes urbaines » (OAP QAFU) ;

- il méconnaît l’article UA1-9 du règlement du PLUi ;

- il est entaché d’un détournement de pouvoir.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 juillet 2025, la commune de Marseille, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 6 octobre 2025, la clôture immédiate de l’instruction a été prononcée en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ridings, rapporteure,

— les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

— les observations de M^e Barbeau, représentant la SAS Pilotimmo, et celles de M. A…, représentant la commune de Marseille.

Une note en délibéré présentée par la commune de Marseille a été enregistrée le 9 janvier 2026.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 17 juillet 2024 dont la SAS Pilotimmo demande l’annulation, le maire de Marseille a procédé au retrait du permis de construire, tacitement accordé le 26 avril 2024, pour la réalisation d’un immeuble de logements collectifs.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Pour retirer le permis de construire, tacitement accordé à la SAS Pilotimmo le 26 avril 2024, le maire de Marseille s’est fondé sur les motif tirés de ce que le projet présenté méconnaît les articles A1-5 a) et UA1-9 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal d’Aix-en-Provence ainsi que l’orientation d’aménagement et de programmation multi-sites « qualité d’aménagement et des formes urbaines » (OAP QAFU).

3. En premier lieu, aux termes du premier alinéa de l’article L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Toute décision prise par une administration comporte la signature de son auteur ainsi que la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci ».

4. Il ressort des pièces du dossier que M. Eric Mery, conseiller municipal spécial chargé de l’urbanisme et l’aménagement durable, la stratégie patrimoniale, la valorisation et la protection du patrimoine municipal et des édifices cultuels, a été habilité par une délégation du maire de Marseille à prendre, notamment, toutes les décisions relatives au droit des sols, aux termes d’un arrêté de nature réglementaire n° 2023-01381-VDM du 11 mai 2023, transmis en préfecture le 12 mai 2023 et publié au recueil des actes administratifs n° 689-20230515 du 15 mai 2023. Si la SAS Pilotimmo soutient que cet arrêté ne comporte pas la signature manuscrite de son auteur, le prénom et nom de son auteur ainsi que sa fonction sont clairement visés sur ce même acte permettant ainsi d’identifier sans ambigüité l’auteur de la décision en litige. Par suite, le moyen tiré de ce que cet arrêté serait illégal, au motif qu’il ne comporterait pas la mention du prénom et du nom de son auteur ne peut qu’être écarté.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. L’administration n’est pas tenue de satisfaire les demandes d’audition abusives, notamment par leur nombre ou leur caractère répétitif ou systématique ».

6. Il ressort des pièces du dossier que par un courrier de mise en demeure du 27 juin 2024, le maire de Marseille a invité la requérante à présenter des observations dans un délai de dix jours. D’une part, si l’intéressée soutient que l’arrêté en litige du 17 juillet 2024 ne vise pas les observations qu’elle a formulées dans son courrier de réponse du 5 juillet 2024, aucun texte législatif ou règlementaire n’impose une telle condition. D’autre part, si elle fait valoir que la mise en demeure du 27 juin 2024 précitée ne précisait pas qu’elle pouvait également formuler des observations orales, elle ne démontre pas que cette omission aurait été susceptible d’exercer en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou l’aurait privée d’une garantie. Par suite, le moyen doit être écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article 9 de la zone UA 1 du règlement du PLUi « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions* ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, à la valorisation du patrimoine ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

8. Dès lors que les dispositions du règlement d’un PLU invoquées par le requérant ont le même objet que celles, également invoquées, d’un article du code de l’urbanisme posant les règles nationales d’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du PLU que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée. En conséquence, le juge exerce un contrôle normal sur la conformité à ces dispositions de la décision attaquée.

9. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige, implanté sur les parcelles non bâties cadastrées n°811 B205, n°811 B204, n°811 B214, n°811 B203 et n°811 B206, d’une superficie totale de 1 990 m², jouxtant le boulevard des Bonnes Grâces et le boulevard Guigou, se situe dans une zone urbanisée, caractérisée par la présence de petits immeubles collectifs ne dépassant pas 7 mètres de haut et des maisons de ville en R+1 ou R+2 de type traditionnel ne revêtant pas de qualité architecturale, dans un quartier qui néanmoins présente une cohérence. Aligné en limite parcellaire, le long du boulevard Bonne Grâces, voie relativement étroite d’environ 4 mètres de large, le projet de construction en cause tend à réaliser 29 logements et présente une hauteur comprise entre 13 mètres et 16,50 mètres d’un seul tenant sur un linéaire de 48,50 mètres de part et d’autre des limites séparatives. Ainsi, et alors même que la construction projetée se situe à proximité d’une voie rapide et à une distance d’environ 150 mètres d’immeubles d’une hauteur comparable, elle crée, compte tenu de ses caractéristiques imposantes, une rupture urbaine, et elle est de nature à porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants, alors même qu’ils ne présentent pas d’intérêt architectural ni de protection patrimoniale particuliers. Dès lors, ce motif tiré de la méconnaissance de l’article 9 de la zone UA 1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal d’Aix-Marseille-Provence est de nature à justifier légalement l’arrêté en cause.

11. En dernier lieu, en revanche, si la requérante soutient que le maire de Marseille a commis un détournement de pouvoir, le seul courrier qu’elle produit du 22 décembre 2023, mentionnant l’intention de la commune de préempter le terrain d’assiette du projet, cette seule circonstance n’est pas suffisante pour caractériser le détournement de pouvoir allégué.

12. Il s’ensuit que le Maire de Marseille a pu légalement se fonder sur le motif tiré de la méconnaissance de l’article 9 de la zone UA 1 du règlement du PLUi d’Aix-Marseille-Provence pour prendre l’arrêté en cause.

13. Une décision rejetant une demande d’autorisation d’urbanisme pour plusieurs motifs ne peut être annulée par le juge de l’excès de pouvoir à raison de son illégalité interne, réserve faite du détournement de pouvoir, que si chacun des motifs qui pourraient suffire à la justifier sont entachés d’illégalité. En outre, en application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, le tribunal administratif saisi doit, lorsqu’il annule une telle décision de refus, se prononcer sur l’ensemble des moyens de la demande qu’il estime susceptibles de fonder cette annulation, qu’ils portent d’ailleurs sur la légalité externe ou sur la légalité interne de la décision. En revanche, lorsqu’il juge que l’un ou certains seulement des motifs de la décision de refus en litige sont de nature à la justifier légalement, le tribunal administratif peut rejeter la demande tendant à son annulation sans être tenu de se prononcer sur les moyens de cette demande qui ne se rapportent pas à la légalité de ces motifs de refus.

14. Il résulte de l’instruction que le maire de Marseille aurait pris la même décision de retrait de la demande de permis de construire en cause s’il ne s’était fondé que sur le motif tiré de la méconnaissance de l’article 9 de la zone UA 1 du règlement du PLUi d’Aix-Marseille-Provence.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Pilotimmo n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 17 juillet 2024. Par suite, ses conclusions à fin d’annulation et par voie de conséquence, celles aux fins d’injonction et d’astreinte ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Marseille, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SAS Pilotimmo demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Pilotimmo est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Pilotimmo et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 8 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Lopa Dufrénot présidente,

M^me Coppin, première conseillère,

M^me Ridings, première conseillère,

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

M. Ridings

La présidente,

signé

M. Lopa Dufrénot

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.