Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 26 juin 2025 et 16 janvier 2026, M^me A… D… et M. C… B…, représentés par M^e Savi, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 0130152400021 du 11 décembre 2024 par lequel le maire de la commune de Bouc-Bel-Air a délivré un permis de construire à la SNC Montaury, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 0130152400021 M 01 du 17 novembre 2025 par lequel le maire de la commune de Bouc-Bel-Air a délivré un permis de construire modificatif à la SNC Montaury ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Bouc-Bel-Air et de la SNC Montaury une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- l’arrêté du 11 décembre 2024 est entaché d’une incompétence du signataire de l’acte ;

- le dossier de permis de construire est insuffisant

;

- il est incomplet au regard de l’arrêté n° 0103 du 17 avril 2023 ;

- il méconnaît les article 1Aup-M6, 1 Aup-M10, 1 AUP-M11, 1AUP- M12 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;

- l’arrêté délivrant le permis de construire modificatif méconnaît les articles 4.2 et 5.3 de la zone UD.

Par un mémoire en défense enregistré le 18 décembre 2025, la commune de Bouc-Bel-Air, représentée par M^e Gouard-Robert, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est tardive ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 décembre 2025 et 20 février 2026, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la SNC Montaury, représentée par M^e Schwing, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est tardive ;

- les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 10 mars 2026, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Fayard, rapporteure,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- et les observations de M^e Claveau, représentant des requérants, de M^e Gouard-Robert, représentant de la commune et de M^e Schwing, représentant de la SNC Montaury.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté n° PC 0130152400021 du 11 décembre 2024, le maire de la commune de Bouc-Bel-Air a délivré à la SNC Montaury un permis de construire 34 logements sur les parcelles BS 430 et BS 433 sises avenue des Noyers. Les requérants ont formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté qui a été implicitement rejeté le 21 mai 2025. Par un arrêté n° PC 0130152400021 M 01 du 17 novembre 2025, le maire de la commune de Bouc-Bel-Air a délivré un permis de construire modificatif à la SNC Montaury. M^me D… et M. B… demandent l’annulation de l’ensemble de ces décisions.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». En outre, aux termes de l’article R. 424-15 du même code : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n’est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d’arbres situés en dehors des secteurs urbanisés. / (…) ».

L’affichage du permis de construire sur le terrain d’assiette de la construction autorisée doit être effectué de telle façon que les mentions qu’il comporte soient lisibles de la voie publique ou, lorsque le terrain n’est pas desservi par une voie publique, d’une voie privée ouverte à la circulation du public. Lorsque le terrain d’assiette n’est pas desservi par une telle voie et que l’affichage sur le terrain ne pourrait, dès lors, satisfaire à cette exigence, seul un affichage sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public la plus proche du terrain fait courir le délai de recours contentieux à l’égard des tiers autres que les voisins qui empruntent la voie desservant le terrain pour leurs besoins propres.

Il ressort des pièces du dossier que le panneau du permis de construire du 11 décembre 2024 a été affiché sur le portail d’une parcelle située avenue des noyers, à plus d’une centaine de mètres du terrain d’assiette du projet. Si la voie pour accéder au terrain, l’avenue Florence Arthaud, était en cours de construction et n’était pas encore accessible au public, il n’en demeure pas moins qu’il existait une voie plus proche du terrain, notamment le chemin de Sauvecanne. En outre, l’affichage sur le portail de cette parcelle pourrait être de nature à porter à confusion sur le terrain d’assiette du projet, celui-ci étant placé sur le portail d’une autre parcelle, hors terrain d’assiette du projet. Dans ces conditions, l’affichage du panneau du permis de construire, quand bien même, ses mentions seraient régulières, n’a pas permis de faire courir les délais de recours prévus à l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme. La fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête doit ainsi être écartée.

En second lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier que les requérants sont propriétaires d’une maison d’habitation sur la parcelle BS 317 qui jouxte le terrain d’assiette du projet et doivent ainsi être regardés comme voisins immédiats. Les requérants exposent que le projet est de grande ampleur, plus de 34 logements, et va nécessairement créer des nuisances de vues dès lors qu’ils ont actuellement une vue dégagée sur une prairie. Si la défense expose que la végétation limitera les nuisances, les bâtiments construits auront toutefois des ouvertures qui donneront sur leur parcelle. Dans ces conditions, le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien et la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir doit être écartée.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne l’arrêté délivrant le permis de construire initial :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : / (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; ». Enfin, aux termes de l’article A. 431-9 de ce code : « Les plans mentionnés aux a, b et c ci-dessus précisent leur échelle, traduite en échelle graphique pour les plans mentionnés aux b et c, et l’orientation du terrain par rapport au nord ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive décrit l’état initial du terrain, la végétation, ainsi que les abords. A supposer même que cette notice soit insuffisante concernant ces abords, le dossier de permis de construire comprend toutefois un plan de situation ainsi que des photographies d’insertion permettant d’apprécier le caractère urbanisé et pavillonnaire des lieux. D’autre part, les requérants soutiennent que les insertions graphiques ne comportent pas de « rose des vents » et ne permettraient pas de montrer l’insertion du projet vis-à-vis de la maison voisine. Néanmoins, ces vues sont représentées sur un plan, permettant d’apprécier le lieu de prise de vue. Par ailleurs, la seule circonstance que le document d’insertion ne représenterait pas les maisons individuelles est sans incidence sur son caractère suffisant pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement. Enfin, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le plan de situation précise l’échelle graphique et l’orientation du terrain naturel par rapport au nord. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de permis de construire doit être écarté en toutes ses branches.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 1 AUP-M6 du règlement du PLU : « Sauf marge de recul portée aux documents graphiques du PLU, les constructions (débords de toit et balcons inclus) doivent être implantées à 4 mètres minimum de l’alignement actuel ou future des voies et emprises publiques ». Le lexique du règlement du PLU définit les voies comme « voies publiques ou privées existantes ou à créer, ouvertes à la circulation générale des véhicules et des personnes (…) et desservant plusieurs propriétés ».

Les requérants soutiennent que les sept garages individuels et le local vélo sont implantés à l’alignement de la voirie interne et ne sont ainsi pas implantés en recul de cette voie. Toutefois, il ressort des pièces du dossier de permis de construire, notamment du plan de masse, que la voie qui dessert les constructions à l’intérieur du lotissement sera fermée à la circulation générale par un portail. Ainsi, cette voie doit être regardée comme une voie interne et les règles de l’article 1 AUP- M6 du règlement du PLU sont ainsi inapplicables et ce moyen sera écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article 1 AUP-M10 du règlement du PLU applicable au permis de construire initial : « La hauteur maximale des constructions ne doit pas dépasser 9 mètres à l’égout du toit. ». Les dispositions générales du règlement du PLU précisent que la hauteur maximale doit être mesurée à partir du terrain naturel (avant d’éventuels exhaussements du sol et après d’éventuels affouillements) jusqu’à l’égout du toit. Et, aux termes de l’article UD 4.5 du règlement du PLU, applicable au permis de construire modificatif : « Dans la zone UD et les secteurs Uda, Uda1 et Uda2 : a) en l’absence de linéaire de gabarit : la hauteur des constructions ne pourra excéder les hauteurs indiquées au règlement graphique. ».

Il ressort des pièces du dossier du permis de construire initial que la hauteur du lot n°5 est mesurée à compter du terrain fini, après exhaussement, et que la hauteur de la construction à l’égout du toit est d’environ 9, 40 à 9. 50 mètres à partir du terrain naturel. La méconnaissance de l’article 1 AUP-M10 du permis de construire initial est donc établi. Toutefois, le permis de construire modificatif modifie les plans de façade en faisant figurer la hauteur de la construction à partir du terrain naturel. En outre, le règlement du PLU ayant été modifié, le règlement graphique fait état d’une hauteur maximale de 12 mètres. Le permis de construire modificatif a ainsi régularisé le vice et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1 AUP-M10 ne peut ainsi être accueilli.

En quatrième lieu, aux termes de l’article 1 AUP-M11 du règlement du PLU : « les clôtures doivent être composées d’un mur bahut d’une hauteur maximale de 80 cm surmonté d’un grillage ou d’une grille. La hauteur totale des clôtures, des piliers et des portails est limitée à 2m. / (…) ».

Si la clôture de la limite séparative avec la voie n’est pas surmontée d’un mur bahut dans le permis de construire initial, il ressort du permis de construire modificatif que ce vice a été régularisé. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1 AUP-M11 du règlement du PLU doit dès lors être écarté.

En cinquième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme, alors en vigueur : « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement. ». Aux termes de l’article L. 151-34 du même code : « Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction : 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ; / 1° bis De logements locatifs intermédiaires mentionnés à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation/ / (…) ». D’autre part, aux termes de l’article 1 AUP-M12 du règlement du PLU : « Place(s) de stationnement liée(s) à la(aux) construction(s) : Une place de stationnement par tranche entamée de 80 m² de surface de plancher, avec un minimum de 2 places de stationnement par logement et une place de stationnement supplémentaire par tranche entamée de 200 m² de surface de plancher. / Parmi ces places de stationnement : Dans le cadre des projets comprenant plus de 2 logements, et notamment dans le cas d’opérations d’aménagement d’ensemble ou de bâtiment collectif : 50% minimum de ces places devront être closes et couvertes ou intégrées dans le volume des constructions à usage d’habitation. Des adaptations pourront être admises dans le cadre des programmes de logements sociaux. / En sus des places exigées ci-avant, pour tout projet comprenant plus de 2 logements, et notamment dans le cas d’opérations d’aménagement d’ensemble ou de bâtiment collectif, il doit être aménagé des aires de stationnement supplémentaires non closes, pour les véhicules des visiteurs, à raison de : 1 place par logement créé. Ces aires de stationnement seront réalisées à l’air libre ».

Il ressort du formulaire CERFA que le projet prévoit la création de 34 logements dont 17 logements locatifs sociaux. Eu égard à l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme, il ne peut être imposé qu’une place de stationnement pour ces 17 logements. Pour les 17 logements restants et les 1 866m² de surface de plancher dédiées à ces logements, le règlement impose 51 places de stationnement, soit environ 78 places pour l’ensemble du projet. Celui-ci prévoit 116 places de stationnement. En outre, si les requérants exposent que le projet doit prévoir 50 % des places de stationnement dans un espaces clos et couverts, les places visiteurs ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul. Dans ces conditions, alors que le projet prévoit 116 places de stationnements dont 42 places closes et couvertes, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1AUP-M12 du règlement du PLU doit être écarté.

En ce qui concerne l’arrêté délivrant le permis de construire modificatif :

Aux termes de l’article UD 4.2.1 du règlement du PLU, alors applicable au permis de construire modificatif : « Les constructions doivent être implantées sur au moins une limite séparative latérale. / Dans le cas d’une implantation en retrait d’une des limites séparatives latérales, ou par rapport à la limite séparative de fond de parcelle, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point le plus proche de la limite parcellaire est au moins égale à la moitié de la hauteur de la façade de la construction sans toutefois être inférieure à 4 mètres. / La longueur totale de la façade des constructions implantées en limite séparative est limitée à 12 mètres ». La règle alternative prévoit que : « les nouvelles constructions et les extensions de constructions existantes peuvent s’implanter, en tout ou partie, dans une bande de 0 à 4 mètres à compter de la limite séparative, à condition que leur hauteur totale n’excède pas 4 mètres, et leur hauteur de façade n’excède pas 3,5 mètres ». En outre, aux termes de l’article 5.3 du même règlement : « la hauteur totale des clôtures (parties pleines et/ou ajourée) mesurée par rapport au terrain naturel est inférieur ou égale à 2 mètres pour la commune de Bouc-Bel-Air ».

Le lexique du le règlement du PLU définit la construction comme : « un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface ».

Un mur qui est incorporé à une construction, alors même qu’il a la fonction de clore ou limiter l’accès à son terrain d’assiette, est soumis à l’ensemble des règles du règlement du plan local d’urbanisme applicables aux constructions

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le mur donnant sur la limite séparative a vocation à délimiter l’aire ouverte de présentation des ordures ménagères créée à l’entrée du projet qui doit être regardée, nonobstant son caractère ouvert, comme un espace utilisable par l’homme en surface. La règle relative aux clôtures prévue à l’article 5.3 du règlement du PLU est ainsi inapplicable.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet s’implante contre la limite séparative du terrain voisin, et présente une hauteur d’environ 3 mètres. Ce mur, qui doit être regardé comme une construction ainsi qu’il a été dit au point précédent, est accolé à des eux autres constructions, le local d’ordure ménagère et le transformateur. Ces constructions présentent une longueur de plus de 12 mètres de long. La pétitionnaire fait valoir qu’elle peut bénéficier de la règle alternative posée par l’article UC 4 du règlement précité. Toutefois, ces dispositions doivent être regardées comme complétant cette règle alternative et la limite de longueur tend à s’appliquer, l’objectif de cette règle étant de limiter l’ampleur des constructions en limite séparative. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 4 du règlement du PLU à l’encontre du permis de construire modificatif, doit être accueilli.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Il résulte de ce qui a été dit au point 22 que le permis de construire modificatif en litige n’est entaché d’illégalité qu’en tant qu’il méconnaît les dispositions de l’article UC 4 du règlement du PLU applicables à la date de la décision attaquée.

Le vice retenu, qui n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même, n’affecte qu’une partie identifiée de permis de construire modificatif et est susceptible d’être régularisé. Il y a lieu en conséquence, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté du 17 novembre 2025 en tant seulement qu’il méconnaît ces dispositions. En application de ces mêmes dispositions, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder au titulaire de l’autorisation un délai courant jusqu’au 12 novembre 2026 pour solliciter la régularisation du permis de construire sur ce point.

Sur les frais liés à l’instance :

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de quelque partie que ce soit une somme au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 17 novembre 2025 accordant le permis de construire modificatif à la SNC Montaury est annulé en tant qu’il méconnaît UC 4 du règlement du PLU.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions présentées par les parties défenderesses au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me A… D…, M. C… B…, à la commune de Bouc-Bel-Air et à la SNC Montaury.

Délibéré après l’audience du 20 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

La rapporteure,

Signé

A. FAYARD

Le président,

Signé

F. SALVAGE

La greffière

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,