Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 26 août, 25 novembre 2024 et 30 juin 2025, M. A… C…, représenté par M^e Anselmino, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 avril 2024 par lequel le maire de Marseille a accordé à la SNC Marignan un permis de construire un ensemble de 8 maisons et un immeuble collectif de 20 logements sur un terrain sis impasse de l’Erable dans le 13ème arrondissement, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la SNC Marignan la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il dispose d’un intérêt à agir ;

- l’arrêté a été signé par une autorité incompétente ;

- le projet méconnaît le f) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article R. 431-24 du même code ;

- il méconnaît l’article 1.5 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ;

- il méconnaît le plan de règlement (PPRN) du 27 juin 2012 ;

- il méconnaît l’article 3.8 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ;

- il méconnaît l’article UP 4 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 6 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 7 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 8.A du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 9 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 10 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 11 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UP 12 du même règlement, l’OAP et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UP 13 du même règlement, le RDDECI 13 et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires, enregistrés les 19 septembre 2024, 20 janvier et 12 septembre 2025, la SNC Marignan, représentée par M^e Rosenfeld, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l’application des article L.600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à la mise à la charge de M. C… la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens présentés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juillet 2025, la ville de Marseille, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens présentés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un courrier du 27 novembre 2025, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal, après avoir écarté les autres moyens, est susceptible de déclarer fondés les moyens tirés :

* de la méconnaissance de l’article R. 431-16 f) du code de l’urbanisme en l’absence d’une attestation de l’architecte certifiant la réalisation d’une étude géotechnique et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ;

* de la méconnaissance du plan de prévention des risques naturels prévisibles Mouvements différentiels de terrain du 27 juin 2012 relatif à la profondeur des fondations (article II-2.1.2 ) et à l’implantation de certains arbres par rapport au bâti (articles II-2.2.1 et IV-3.1)  ;

* de la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme en l’absence de plan de division dès lors que le projet fera l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet ;

* de la méconnaissance de l’article 1.5 des dispositions générales du PLU et des articles 4 et 10 de la zone UP du PLU dès lors que le projet fera l’objet d’une division en propriété ou en jouissance et que ni l’emprise au sol maximale des constructions ni le pourcentage d’espaces végétalisés et le nombre d’arbres n’ont pu être appréciés lot par lot en l’absence de plan de division ;

* de la méconnaissance de l’article 3.8 des dispositions générales du PLU imposant une pente minimale des parties plates des constructions de 2 % ;

* de la méconnaissance de l’article 8 UP du PLU compte tenu de la distance entre les maisons individuelles 1, 2 et 3 et de l’existence d’une fenêtre en vis-à-vis ;

* de la méconnaissance de l’article UP 11 relatif au nombre de places de stationnement compte tenu des incohérences entre le cerfa, la notice et le document graphique ;

et, après avoir estimé ces vices régularisables, pourrait décider de surseoir à statuer, pendant un délai de trois mois, dans l’attente de la régularisation du permis de construire attaqué. Les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité d’une telle régularisation et, le cas échéant, sur le délai envisagé pour la mettre en œuvre ou sur toute autre modalité utile.

L’arrêté portant permis de construire modificatif du 9 novembre 2025, transmis par la SNC Marignan, et les pièces du dossier de permis afférent, transmises par la commune de Marseille, ont été communiquées aux parties les 1er et 3 décembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Arniaud,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- les observations de M^e Molland, représentant le requérant, celles de M^e Cagnol, représentant la SNC Marignan et celles de M^me B… pour la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

M. C…, propriétaire d’une maison d’habitation sise impasse de l’Erable dans le 13ème arrondissement, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 26 avril 2024 par lequel le maire de Marseille a accordé à la SNC Marignan un permis de construire un ensemble de 8 maisons et un immeuble collectif de 20 logements sur des parcelles cadastrées section 884B nos 213,214, 223,225, 226, 232 et 233, sises impasse de l’Erable.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme, dans sa version alors en vigueur, « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) e) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ». Selon l’article II-2 « Mesures s’appliquant aux constructions de maisons individuelles et de leurs extensions » du plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) mouvements différentiels de terrain du 27 juin 2012 : « A défaut de la réalisation d’une série d’études géotechniques sur la parcelle, définissant les dispositions constructives et environnementales nécessaires pour assurer la stabilité des bâtiments vis à vis du risque de tassement différentiel et couvrant les missions géotechniques adaptées à la norme en vigueur (à titre indicatif ; de type G12 (étude d’avant projet), de type G2 (étude géotechnique de projet) et de type G3 (étude et suivi géotechniques d’exécution) au sens de la norme géotechnique NF P 94-500), il est prescrit la réalisation de l’ensemble des règles forfaitaires définies ci-après aux articles II-2.1 et II-2.2 (…) ». L’article II-2.1.2 prescrit, en zone B2, une profondeur de fondation fixée à 0,80 mètres. L’article II-2.2.1 interdit « toute nouvelle plantation d’arbres ou d’arbustes à une distance de tout bâtiment existant ou du projet inférieure à leur hauteur à maturité (1,5 fois en cas de rideau d’arbres ou d’arbustes), sauf mise en place d’un écran anti-racines d’une profondeur minimale de 2 mètres entre l’arbre et toute construction ». Aux termes de l’article IV-3.1 du même règlement, en zone B2 : « toute nouvelle plantation d’arbre ou d’arbuste doit respecter une distance d’éloignement par rapport à tout bâtiment au moins égale à la hauteur de la plantation à maturité (1,5 fois en cas d’un rideau d’arbres ou d’arbustes) ou être accompagné de la mise en place d’un écran anti-racines d’une profondeur minimale de 2 mètres interposé entre la plantation et les bâtiments ».

Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de la méconnaissance de cette disposition de s’assurer de la production, par le pétitionnaire, d’un document établi par l’architecte du projet ou par un expert attestant qu’une étude a été menée conformément aux exigences de la règlementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet. Il ne saurait en revanche dans ce cadre porter une appréciation sur le contenu de l’étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation.

Il est constant que la parcelle assiette du projet est située en zone B2 du PPRNP applicable. L’attestation de l’architecte du 20 novembre 2023 présente au dossier, qui se borne à indiquer que le projet « fera l’objet d’une étude géotechnique prenant en compte les aléas de la zone B2 du PPRNP Mouvements de terrain », n’atteste donc pas que les résultats d’une telle étude ont été pris en compte au stade de la conception du projet, quand bien même une étude géotechnique a été réalisée en novembre 2023, laquelle porte par ailleurs sur un projet de 26 logements de 8 maisons en R+1 et 18 logements collectifs en R+1 et qui diffère donc de celui objet du permis en litige. De même, l’étude géotechnique du 19 avril 2024 transmise par la pétitionnaire porte sur un autre projet, un immeuble de 9 niveaux situé Traverse Château de Vento. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que le projet méconnaît l’article R. 431-16 e) du code de l’urbanisme.

En deuxième lieu, d’une part, aucun plan au dossier ne permet d’établir l’existence de fondation de 80 centimètres, en méconnaissance de l’article II-2.1.2 du PPRNP. D’autre part, il ressort des pièces du dossier qu’un arbre de Judée est planté à moins de trois mètres du bâtiment collectif à l’Est, alors que cet arbre peut atteindre une hauteur supérieure à cette mesure, et que plusieurs arbres de Judée et Micocoulier sont implantés à moins de 5 mètres des maisons individuelles, alors que ces arbres atteignent à maturité une hauteur bien supérieure, en méconnaissance des articles II-2.2.1 et IV-3.1 du PPRNP. Dans ces conditions, alors que, comme il a été dit au point 4 du présent jugement, l’attestation de l’architecte ne permet pas d’établir le respect du projet au PPRNP au stade de sa conception, il méconnaît les articles II-2.1.2, II-2.2.1 et IV-3.1 du PPRNP Mouvements différentiels de terrain.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division (…) ». Aux termes de l’article 1.5 des dispositions générales du PLUi : « Lorsque le terrain d’assiette du projet doit faire ou a fait l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le PLUi sont appréciées au regard de chaque lot issu de la division, excepté dans les zones AU, sUA, sUC, sUEmin, sUeE1 et sUeE2, ainsi que dans la zone UEb2 du site Valentine Vallée Verte ».

Le projet autorisé comporte plusieurs constructions desservies par une voie interne commune. Selon le Cerfa, les constructions sont seulement destinées à la vente et non à la location. Les plans font par ailleurs apparaître des jardins privatifs pour les 8 maisons individuelles et les propriétaires disposeront nécessairement d’un droit de jouissance privative exclusif sur cette portion de terrain attenant à leur logement. Enfin, le requérant transmet des extraits du site internet « le clos de l’Erable » proposant à la vente les projets de construction en cause, émanant de Marignan 2020. A cet égard, le requérant fait valoir, sans être utilement contesté, que les maisons individuelles sont présentées par lots, ainsi que le démontrent les différents plans transmis, et proposées en vente en l’état futur d’achèvement qui, selon l’article 1601-3 du code civil consiste en un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution (…) ». Il en résulte que le projet autorisé par l’arrêté attaqué fera l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement des travaux, et relève dès lors du champ d’application des dispositions précitées de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme. Or, le dossier ne contient pas de plan de division, rendant par ailleurs impossible la vérification du respect des règles d’urbanisme lot par lot, au sens de l’article 1.5 des dispositions générales du PLUi. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que l’arrêté méconnaît les dispositions mentionnées au point 6.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UP 4 du PLUi : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi* de la totalité des constructions* est inférieure ou égale à : (…) en UP3, 30 % de la surface du terrain* ; ».

En l’absence de plan de division, il est impossible de vérifier le respect de la règle ci-dessus énoncée qui doit s’apprécier lot par lot en application de l’article 1.5 des dispositions générales du PLUi. Par suite, le moyen doit être retenu.

En cinquième lieu, aux termes de l’article UP 10 du PLUi : « c) La surface totale des espaces végétalisés* est supérieure ou égale à : (…) en UP3, 50 % de la surface du terrain* ; (…) / f) Les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme). / g) Les espaces de pleine terre* sont plantés d’arbres de haute tige*, à raison d’au moins une unité par tranche entamée de 100 m². (…) ».

En l’absence de plan de division, il est impossible de vérifier le respect de la règle ci-dessus énoncée qui doit s’apprécier lot par lot en application de l’article 1.5 des dispositions générales du PLUi. Par suite, le moyen doit être retenu.

En sixième lieu, aux termes de l’article 3.8 des dispositions générales du PLUi : « Toutes les parties plates des constructions (toitures plates ou toitures terrasses…, terrasses sur dalle ou terrasses sur plot…, balcon …) admises par le règlement doivent avoir une pente minimale de 2 % afin d’éviter la stagnation des eaux de pluie et la prolifération des moustiques ».

Aucune pièce du dossier n’indique que les parties plates des constructions présenteront une pente minimale de 2 %, en méconnaissance des dispositions mentionnées ci-dessus.

En septième lieu, lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’autorisation initiale.

Aux termes de l’article UP 8 du règlement du PLUi, relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain : « a) Lorsque deux constructions* ne sont pas accolées, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une façade et le pied de façade le plus proche d’une autre construction est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 6 mètres (…) / b) Toutefois, lorsque deux façades sont en vis-à-vis et que chacune d’elles est aveugle ou munie que d’ouvertures mineures (fenestrons* par exemple), l’article 8a ne s’impose pas. / Dans ce cas, la distance (d) mesurée horizontalement entre ces deux façades doit être supérieure ou égale à 3 mètres (…) ». Selon le lexique, un fenestron constitue « un jour de souffrance c’est-à-dire qu’il constitue une ouverture qui, par sa forme et sa hauteur, n’est pas destinée à voir à l’extérieur, mais à éclairer des pièces secondaires : cuisine, salle de bains, escalier, etc. Il doit avoir une surface inférieure ou égale à 0,4m² ».

Il ressort des pièces du dossier du permis de construire initial que le bâtiment « Individuelle 1 », constitué de deux villas, est situé en partie à 5,56 mètres du bâtiment « Individuelle 2 », ce dernier étant lui-même situé à 5,47 mètres du troisième bâtiment « Individuelle 3 », à l’Est et que les murs se faisant face présentent des ouvertures de 40 centimètres sur 180 centimètres, soit de 1,08 m2. Toutefois, le permis de construire modificatif a supprimé ces ouvertures, venant ainsi régulariser le vice dont était entaché le permis de construire initial. Par suite, le moyen doit être écarté comme inopérant.

En dernier lieu, aux termes de l’article UP 12 du règlement du PLUi relatif à la desserte par les voies publiques ou privées : « b) La création ou l’extension de voies* ou chemins d’accès* en impasse, d’une longueur totale après travaux de plus de 30 mètres est admise à condition d’aménager une aire de retournement* à moins de 30m de leur terminaison. Ces voies* ou chemins d’accès* ainsi que les aires de retournement* doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères ». Selon le lexique du PLUi, le chemin d’accès est l’« Infrastructure carrossable ou cheminement qui assure la desserte interne du terrain* depuis l’accès* » et l’aire de retournement est constitué d’un : « Espace dédié à la circulation générale qui permet d’effectuer le retournement d’un véhicule en limitant les manœuvres. Les aires doivent être aménagées sous forme soit de rond-point (illustration de gauche) soit de T (illustration de droite) et respecter les dimensions suivantes : r >9 m ».

Il ressort des pièces du dossier, et n’est pas contesté, que le permis de construire initial prévoyait une aire de retournement située à plus de 30 mètres de l’accès dont le rayon était de 8 mètres, en méconnaissance des dispositions mentionnées ci-dessus qui imposent un rayon égal ou supérieur à 9 mètres. Toutefois, le permis de construire modificatif prévoit désormais un rayon de 9 mètres. Par suite, le vice dont était entaché le permis de construire initial a été régularisé et le moyen doit être écarté comme inopérant.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de l’arrêté contesté.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions qu’un vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé dans les conditions qu’elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. En outre, le juge doit se prononcer sur le caractère régularisable d’un vice entachant le bien-fondé du permis de construire au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue.

Il résulte de l’instruction que les vices retenus par le présent jugement, tenant à la méconnaissance de l’article R. 431-16 e) du code de l’urbanisme, des articles II-2.1.2, II-2.2.1 et IV-3.1 du PPRNP Mouvements différentiels de terrain, des articles R. 431-24 du code de l’urbanisme et 1.5 des dispositions générales du PLUi, des articles UP 4, UP 10 et 3.8 du PLUi, sont susceptibles d’être régularisés. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer et d’impartir à SNC Marignan un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement afin de produire la mesure de régularisation de ces vices.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. C…, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, afin de permettre à la SNC Marignan de régulariser les vices retenus par le présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… C…, à la SNC Marignan et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 22 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

C. Arniaud

Le président,

signé

F. Salvage

La greffière,

signé

S. Bouchut

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.