TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE MELUN
N° 2205210 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ___________
M^me X Y et autres ___________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
M. Z Rapporteur ___________ Le tribunal administratif de Melun
M. Grand (7ème chambre) Rapporteur public ___________
Audience du 19 septembre 2023 Décision du 03 octobre 2023 ___________
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 mai et 19 septembre 2022, M^me X AA, M^me AB AC et M. AD AC, représentés par M^e Brusq, demandent au tribunal administratif :
1°) d’annuler la décision du 18 janvier 2022 par laquelle le maire […] a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur l’immeuble situé au […] ainsi que la décision du 20 mai 2022 de rejet de leur recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune […] la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la décision attaquée est entachée d’un vice d’incompétence dès lors qu’il n’est pas établi que les délibérations déléguant le droit de préemption à la commune puis au maire ont été régulièrement adoptées et publiées ; par ailleurs, il n’est pas établi que l’établissement public territorial a autorisé la commune […] à exercer le droit de préemption sur leur immeuble en particulier ;
- elle est entachée d’un vice de procédure dès lors que l’avis des domaines n’est pas arrivé en temps utile afin que le maire de la commune […] ait pu en prendre connaissance ;
- elle est insuffisamment motivée ;
- elle est tardive, la commune devant être regardée comme ayant renoncé à l’exercice du droit de préemption le 9 janvier 2022 à la suite de leur refus implicite de la demande de visite des lieux, la visite réalisée le 21 décembre 2021 s’étant alors faite en dehors du cadre légal prévu par le code de l’urbanisme, ce qui n’a pas pu faire courir le délai de préemption ;

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- elle méconnaît les dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, dès lors que la commune ne justifie d’aucun projet d’action ou d’aucune opération d’aménagement certaine.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 septembre 2022 et 7 février 2023, la commune […], représentée par le cabinet Centaure Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Z,
- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,
- et les observations de M^e Brusq, représentant M^me AA et autres, et de M^e Marchand, représentant la commune […].
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Abona a conclu un compromis de vente avec M^me X AA, M^me AB AC et M. AD AC en vue d’acquérir un immeuble, dont ils sont propriétaires situé au […] sur le territoire de la commune […]. Une déclaration d’aliéner ce bien immobilier a été reçue par la commune […] le 4 octobre 2021. Par une décision du 18 janvier 2022, la commune […] a décidé d’exercer son droit de préemption sur ce bien. Par un courrier du 18 mars 2022, M^me AA, M^me AC et M. AC ont formé un recours gracieux auprès du maire qui a été rejeté par une décision du 20 mai 2022. Par la présente requête, ces derniers doivent être regardés comme demandant au tribunal d’annuler la décision du 18 janvier 2022 exerçant le droit de préemption ainsi que celle du 20 mai 2022 rejetant leur recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
2. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. (…) ». Aux termes de l’article L. 300-1 de ce code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements

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collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. (…) ».
3. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.
4. En l’espèce, la décision de préemption en litige expose la volonté de la ville d’engager une politique d’action foncière volontariste, compte tenu d’un contexte de très forte tension immobilière qui conduit à la hausse constante des prix du foncier. Elle indique, par ailleurs, que la commune a affirmé, par la voie partenariale de l’urbanisme négocié, sa volonté d’offrir une ville accessible à tous, écologiquement responsable et constituée d’espaces et de bâtiments de qualité en instaurant une Charte pour la construction et la promotion […]. Elle précise, en outre, qu’en complément de cette action, elle souhaite se doter d’outils de maîtrise foncière et de portages financiers permettant de mettre en œuvre des projets d’aménagement de grande envergure. A cette fin, un périmètre d’études et de veille foncière en partenariat avec l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) sera instauré pour permettre la mise en œuvre d’un projet de requalification urbaine du quartier.
5. S’il résulte de l’annexe 5 de la convention d’intervention foncière conclue le 5 janvier 2022 entre la commune […] et l’EPFIF intitulé « Périmètre de veille foncière avec études dit « Racine » référencé à l’article 4 » que le bien préempté se situe à l’intérieur de ce périmètre, l’article 4 de cette convention prévoit toutefois la mise en œuvre d’une phase d’étude afin de réaliser un projet permettant d’acquérir les « principales opportunités stratégiques » sur le secteur « Racine », référencé en annexes. De même, l’article 2 de l’annexe 1 de la convention portant sur les « modalités technique d’intervention » prévoit que « L’EPFIF intervient en maîtrise foncière, en veille foncière et/ou en veille foncière conditionnée par la réalisation d’études » et l’article 3 de cette annexe sur les acquisitions qu’en veille foncière « les déclarations d’intention d’aliéner (…) qui sont transmises par la commune et/ou l’EPCI, ne génèrent pas automatiquement une acquisition, mais une analyse foncière et économique par l’EPFIF. Suite à ces analyses, l’EPFIF peut proposer au signataire assumant l’obligation de rachat d’acquérir à un certain prix (…) ». Il ne ressort pas des pièces du dossier que cette phase d’étude a été lancée préalablement à l’exercice du droit de préemption urbain contesté. Dans ces conditions, si cette convention passée en vue de la réalisation d’études atteste de la volonté d’intervention de la commune dans ce secteur et comporte quelques orientations générales, elle ne permet cependant pas de déterminer la nature de l’opération ou de l’action d’aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine du secteur « Racine », dans lequel se situe le bien préempté. De même, la décision attaquée, en mentionnant que « l’acquisition de la propriété du 4, impasse Racine ouvre l’opportunité de constituer une réserve foncière suffisante pour développer un projet d’envergure dans ce secteur, comportant du logement (locatif-social et/ou accession-sociale), un espace vert ainsi que des équipements d’intérêt public », ne permet pas davantage, compte tenu des termes très généraux qui sont développés, de faire apparaître la nature du projet d’aménagement pour lequel le bien est préempté, à défaut notamment pour le titulaire du droit de préemption d’identifier la finalité de l’opération envisagée sur le terrain entre logement, espace vert et équipements d’intérêt public. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que la décision de préemption du 18 janvier 2022 a été prise en méconnaissance des dispositions des articles L. 210-1

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et L. 300-1 du code de l’urbanisme faute pour la commune de justifier de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement.
6. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen de la requête n’est, en l’état, de nature à justifier l’annulation de l’arrêté en litige.
7. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation de la décision du 18 janvier 2022 par laquelle le maire […] a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur l’immeuble situé au […] ainsi que la décision du 20 mai 2022 rejetant leur recours gracieux
Sur les frais liés au litige :
8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M^me AE et autres, qui n’ont pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune […] demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune […] une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par de M^me AE et autres et non compris dans les dépens
D E C I D E :
Article 1er : La décision du 18 janvier 2022 du maire […] décidant d’exercer le droit de préemption urbain sur l’immeuble situé au […] ainsi que sa décision du 20 mai 2022 de rejet du recours gracieux sont annulées.
Article 2 : la commune […] versera à M^me AE et autres une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions de la commune […] tendant au versement d’une somme au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me X AA, à M^me AB AC, à M. AD AC et à la commune […].
Délibéré après l’audience du 19 septembre 2023, à laquelle siégeaient :
M. L’hirondel, président, M. Duhamel, premier conseiller, M. Z, conseiller.

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Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2023.
Le rapporteur, Le président,
P.Y. AF M. L’HIRONDEL
La greffière,
M. NODIN
La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme, La greffière,